Federalne standardy wyceny przedsiębiorstw. Federalny standard wyceny

Projekt

ministerstwa Rozwój gospodarczy Federacja Rosyjska

FEDERALNY STANDARD OCENY „Wycena nieruchomości (FSO nr 7)”

I. Postanowienia ogólne

1. Ten standard federalny został opracowany z uwzględnieniem międzynarodowe standardy oceny i federalne standardy oceny” Pojęcia ogólne wycena, podejścia do wyceny i wymagania dotyczące wyceny (FSO nr 1)”, „Cel wyceny i rodzaje wartości (FSO nr 2)”. „Wymagania dotyczące raportu z oceny (FSO nr 3)” i określa wymagania dotyczące oceny nieruchomość.

2. Ten federalny standard oceny rozwija, uzupełnia i określa wymagania i procedury ustanowione przez federalne standardy oceny FSO nr 1-3 i jest obowiązkowy do stosowania w wycenach nieruchomości.

3. Postanowienia niniejszej normy federalnej nie mają zastosowania do oceny przedmiotu rejestracja państwowa statki powietrzne i morskie, statki żeglugi śródlądowej, obiekty kosmiczne, a także działki gruntowe.

II. Przedmioty oceny

4. W rozumieniu niniejszego standardu nieruchomość (nieruchomość, nieruchomości) oznacza grunt i wszystko. które są ściśle związane z gruntem (zwane dalej ulepszeniami), w tym budynkami, budowlami, w tym łączności inżynierskiej, w budowie, a także częściami (udziałami) tych obiektów, w tym lokalami mieszkalnymi i niemieszkalnymi.

5. Wycenianymi nieruchomościami mogą być działki gruntowe i/lub ich części (udziały), ulepszenia i/lub ich części (udziały), a także obiekty obejmujące działki gruntowe (części działek) i ulepszenia (części ulepszeń). ), a także związanych z nimi praw majątkowych, o ile nie jest to sprzeczne z obowiązującymi przepisami

III. Ogólne wymagania dotyczące oceny

6. W celu określenia wartości przedmiotu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy bada rynek w tych segmentach, do których zalicza się faktyczne korzystanie z wycenianej nieruchomości oraz inne dozwolone sposoby użytkowania niezbędne do ustalenia jej wartości.

7. Przy zbieraniu informacji o wycenianej nieruchomości dokonuje się jej oględzin w okresie możliwie zbliżonym do daty wyceny, chyba że w zadaniu wyceny określono inaczej. W przypadku braku oględzin wycenianego przedmiotu, rzeczoznawca podaje w sprawozdaniu z oceny powody, dla których przedmiot nie został oględziny, uzasadnienie wystarczającej ilości posiadanych przez niego materiałów do identyfikacji przedmiotu, a także czynniki, które mogą wpływają na wiarygodność ostatecznej wartości obiektu oraz związanych z tym założeń i ograniczeń.

8. Wycenę nieruchomości o niezarejestrowanych prawach do działki dokonuje się z uwzględnieniem praw i obowiązków właściciela ulepszeń w stosunku do działki ustalonych obowiązującymi przepisami prawa oraz typowych intencji właścicieli w stosunku do działki. działkę (na przykład umorzenie lub dzierżawę) dominującą na danym rynku.

9. W przypadku braku udokumentowanych praw majątkowych osób trzecich w stosunku do wycenianej nieruchomości, ograniczeń w użytkowaniu i obciążeniu oraz zanieczyszczenia środowiska, wartość wycenianej nieruchomości ustala rzeczoznawca w oparciu o założenie, że nie nie ma takich praw, ograniczeń użytkowania, obciążania i zanieczyszczenia, jeżeli cesja nie stanowi inaczej.

IV. Zadanie do oceny

10. Cesja do wyceny nieruchomości musi zawierać, oprócz informacji określonych w § 17 FSO nr 1, następujące informacje:

skład nieruchomości, ze wskazaniem informacji wystarczających do zidentyfikowania każdej z jej części składowych (gruntu i jego ulepszeń);

Charakterystyka nieruchomości i jej elementów lub linki do dokumentów dostępnych dla rzeczoznawcy, zawierających takie cechy;

Ocenione prawa, ograniczenia tych praw, a także obciążenia poszczególnych części składowych nieruchomości.

11. Zadanie do wyceny może wskazywać inne obliczone wartości, które rzeczoznawca musi określić przy wycenie nieruchomości. Wartości te mogą obejmować między innymi:

Koszt reprodukcji lub wymiany przedmiotu

nieruchomość;

Straty (rzeczywiste szkody, utracony zysk) w przypadku przymusowej alienacji mienia, a także w innych przypadkach;

Wydatki na likwidację zanieczyszczenia środowiska i/lub rekultywację terenu.

V. Analiza rynku

12. Analizę rynku nieruchomości należy przeprowadzić w następującej kolejności:

a) Analiza ogólnej sytuacji politycznej, gospodarczej i społecznej w kraju i regionie objętym wyceną, ze wskazaniem jej wpływu na rynek wycenianej nieruchomości, z uwzględnieniem tendencji rynkowych w okresie poprzedzającym wycenę.

b) Definicja segmentu rynku, do którego należy wyceniana nieruchomość. Jeśli rynek nieruchomości jest słabo rozwinięty i nie ma wystarczających danych, aby zorientować się w cenach transakcji (ofert transakcji), dopuszcza się uwzględnienie porównywalnych nieruchomości z obszarów o podobnych cechach gospodarczych.

c) Analiza rzeczywistych danych o cenach transakcji i/lub ofert z nieruchomościami w segmencie, do którego należy wyceniana nieruchomość, ze wskazaniem przedziału ich wartości.

d) Analiza głównych czynników wpływających na podaż i popyt porównywalnych obiektów nieruchomości, z redukcją zakresów ich wartości, w tym czynników wpływających na kształtowanie się wartości porównywalnych obiektów nieruchomości, z uwzględnieniem możliwych podejść do oceny wartość nieruchomości, na przykład strefowanie cenowe obszaru oceny, rabaty negocjacyjne, stopy zwrotu na rynku nieruchomości, okresy zwrotu inwestycji, stopy kapitalizacji i dyskonta oraz inne czynniki.

e) Główne wnioski dotyczące rynku wycenianej nieruchomości: dynamika rynku, popyt, podaż, wielkość sprzedaży, pojemność rynku, motywacja kupujących i sprzedających, płynność, wahania cen na rynku nieruchomości i inne wnioski.

VI. Analiza najlepszego wykorzystania

13. Przy ustalaniu wartość rynkowa obiektu nieruchomości, zastosowanie podejść do jego oceny powinno opierać się na wynikach analizy najbardziej efektywnego wykorzystania tego obiektu.

14. Przez najbardziej efektywne użytkowanie rozumie się możliwe (prawdopodobne) i racjonalnie uzasadnione korzystanie z mienia, które jest zgodne z prawem, fizycznie możliwe do zrealizowania, finansowo wykonalne, w którym jej wartość będzie najwyższa.

15. Przeprowadzana jest analiza najbardziej efektywnego wykorzystania obiektu nieruchomości zawierającego działkę gruntową i ulepszeń według rodzaju użytkowania, zagospodarowania przestrzennego i rozwiązań projektowych ulepszeń działki zarówno w przypadku warunkowego wolnego (niezabudowanego) działki oraz dla działki z istniejącymi ulepszeniami (działka zabudowana).

16. Za najbardziej efektywne wykorzystanie wycenianej nieruchomości można uznać jej faktyczne wykorzystanie, jeżeli koszty rozbiórki i nowej budowy lub przebudowy ulepszeń jej działki nie spowodują istotnego wzrostu wartości wycenianej nieruchomości. cenny

17. Analizę najbardziej efektywnego wykorzystania wycenianej części (udziału) obiektu nieruchomości przeprowadza się z uwzględnieniem wykorzystania innych części (udziałów) tego obiektu. Jeżeli istnieją dokumenty potwierdzające możliwość przekształcenia nieruchomości jako całości, wycenę części (udziału) nieruchomości przeprowadza się z uwzględnieniem najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości jako całości.

18. Przy ustalaniu wartości rynkowej działki lub obiektu nieruchomości jako całości dla celów wpisu tej wartości do państwowego katastru nieruchomości, a także przy ustalaniu czynszu rynkowego, faktyczne użytkowanie wycenianej nieruchomości jest uważany za najbardziej skuteczny.

VII. Metody wyceny

19. Stosując podejście porównawcze, rzeczoznawca bierze pod uwagę następujące przepisy.

a) Podejście porównawcze z reguły stosuje się do wyceny obiektów nieruchomości, które mają aktywny rynek, gdy do wyceny można wybrać wystarczającą liczbę obiektów analogicznych o znanych cenach sprzedaży (ofertach).

b) Jako obiekty analogiczne stosuje się obiekty nieruchomości należące do tego samego segmentu rynku i porównywalne z przedmiotem wyceny pod względem cech (czynniki cenowe), które wpływają na wartość szacowaną. Jednocześnie dla wszystkich obiektów nieruchomości, w tym ocenianego, wpływ każdego z czynników na wartość powinien być jednakowy.

c) Do określenia wartości nieruchomości stosuje się jednostki porównawcze (wskaźniki specyficzne) typowe dla rynku wycenianej nieruchomości, takie jak cena lub wynajem na jednostkę powierzchni lub jednostkę objętości i inne wskaźniki.

d) Przy ustalaniu kosztu i/lub wysokości korekt czynników cenowych należy opisać ilość dostępnych dla rzeczoznawcy danych rynkowych dotyczących obiektów analogowych oraz zasady ich wyboru do obliczeń. Użycie w obliczeniach tylko części analogów dostępnych dla rzeczoznawcy musi być uzasadnione w operacie szacunkowym.

e) W zależności od jakości informacji wejściowych w procesie wyceny można zastosować jakościowe metody wyceny (względne analiza porównawcza, metoda ekspertyzy, metoda wywiadu osobistego i inne metody) oraz metody oceny ilościowej (metoda korekty ilościowej, metoda analizy regresji i inne metody).

Stosując metody jakościowe, wycenę nieruchomości przeprowadza się poprzez badanie powiązań zidentyfikowanych na podstawie analizy cen transakcji lub ofert z obiektami analogicznymi lub odpowiednich informacji otrzymanych od ekspertów i wykorzystanie tych powiązań do obliczenia wartości nieruchomość zgodnie z technologią wybraną metodą wyceny.

Przy zastosowaniu metody korekty każdy obiekt analogowy jest porównywany z obiektem nieruchomości według cech, które mają wpływ na wartość, ujawnia się różnica tych cech, a jednostka porównywania cen obiektów określona przez rzeczoznawcę jest korygowana według zidentyfikowane cechy w celu dalszego określenia wartości nieruchomości. W takim przypadku korekta dla każdego elementu porównania powinna opierać się na zasadzie wkładu tego elementu do wartości szacunkowej.

Stosując metody analizy regresji, rzeczoznawca majątkowy, wykorzystując dane z rynku nieruchomości, konstruuje model wyceny nieruchomości, za pomocą którego określa pożądaną wartość wyceny.

f) Wśród cech (elementów porównania, czynników cenowych) analizowane są m.in.:

Przeniesione prawa majątkowe, ograniczenia tych praw, a także obciążenia w korzystaniu z nieruchomości;

Warunki finansowania zrealizowanej lub proponowanej transakcji (rodzaj płatności, warunki kredytu i inne warunki);

Warunki sprzedaży (warunki nierynkowe, powiązane warunki sprzedaży itp.);

Warunki rynkowe (zmiany cen między datą transakcji a datą wyceny, rabat negocjacyjny przy ocenie cen ofertowych);

rodzaj użytkowania;

Lokalizacja obiektu;

Fizyczną charakterystykę obiektu, w tym właściwości działki, stan modernizacji, stosunek powierzchni działki do powierzchni nieruchomości;

Charakterystyka ekonomiczna (obłożenie, poziom kosztów operacyjnych, rodzaj najmu, skład najemców i inne cechy);

Obecność ruchomości niezwiązanych z nieruchomościami;

Inne elementy (cechy) wpływające na ceny,

h) Korzystając z informacji o cenach ofert sprzedaży lub kupna do wyceny, rzeczoznawca musi:

upewnij się, że te informacje są rzetelne i adekwatne do rynku nieruchomości.

i) Oprócz kosztów, podejście porównawcze można zastosować do oceny innych obliczonych wskaźników: stawek czynszu, amortyzacji, kapitalizacji i stóp dyskontowych oraz innych wskaźników.

20. Stosując podejście dochodowe, rzeczoznawca bierze pod uwagę następujące przepisy.

a) Podejście dochodowe stosuje się do wyceny nieruchomości, które generują lub mogą generować dochód.

b) W ramach podejścia dochodowego wartość nieruchomości można określić metodą kapitalizacji bezpośredniej, metodą dyskontową Przepływy środków pieniężnych lub metoda kapitalizacji według modeli (dochodu i wartości);

c) Metoda bezpośredniej kapitalizacji dochodu ma na celu wycenę istniejących obiektów nieruchomości, które nie wymagają znacznych nakładów kapitałowych na ich naprawę lub przebudowę, których bieżące wykorzystanie odpowiada ich najbardziej efektywnemu wykorzystaniu. Ustalanie wartości nieruchomości za pomocą Ta metoda dokonuje się poprzez podzielenie typowego rocznego dochodu przez całkowitą stopę kapitalizacji, która przy zastosowaniu tej metody jest ustalana na podstawie analizy danych rynkowych dotyczących relacji dochodów i cen nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości.

d) Metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych stosuje się do przyszłych przepływów pieniężnych z dowolną prognozą zmian w czasie i określa ich wartość bieżącą poprzez zdyskontowanie według stopy odpowiadającej zwrotowi z inwestycji w podobne nieruchomości. Metoda ta jest zwykle stosowana do wyceny niezabudowanych i zabudowanych gruntów, które w oparciu o analizę najlepszego wykorzystania wymagają rozbiórki i nowej budowy lub ulepszeń.

e) Metoda kapitalizacji według modeli (dochodu i wartości) służy do wyceny nieruchomości generujących stałe lub regularnie zmieniające się (zmieniające się w znany sposób) strumienie dochodów, przy znanej dynamice zmian wartości. Takie dochody są kapitalizowane według ogólnej stopy kapitalizacji, która jest konstruowana na podstawie stopy dyskontowej, która uwzględnia model zwrotu kapitału, metody i warunki finansowania oraz oczekiwane zmiany dochodów i wartości nieruchomości w przyszłości.

f) Struktura (rachunkowość podatków, zwrot kapitału, stopa zmiany dochodu i wartość aktywów) zastosowanych stóp dyskontowych i/lub kapitalizacji musi odpowiadać strukturze zdyskontowanego (skapitalizowanego) dochodu.

g) W przypadku nieruchomości ogólnego użytku jako źródło dochodu w ramach podejścia dochodowego należy uwzględnić dochody z najmu obiektu lub sprzedaży powstałego obiektu nieruchomości w całości lub w części.

h) Wycena nieruchomości przeznaczonych pod prowadzenie działalności gospodarczej z potencjałem handlowym (hotele, restauracje, stacje benzynowe, itp.), z wyjątkiem obiektów zwykle wynajmowanych, dokonywana jest poprzez wyodrębnienie z wartości przedsiębiorstwa wartość, którą można przypisać do wycenianej nieruchomości.

21. Po zastosowaniu podejście kosztowe Rzeczoznawca uwzględnia następujące postanowienia.

a) Podejście kosztowe jest zwykle stosowane do wyceny wolnostojących obiektów nieruchomości (ale nie ich części lub udziałów, na przykład zabudowanych lokali lub mieszkań).

b) Podejście kosztowe ma największe zastosowanie do określenia wartości nowych nieruchomości, gdy ulepszenia stanowią najbardziej efektywne wykorzystanie gruntu, lub nienowych nieruchomości, gdy najbardziej efektywne wykorzystanie niezabudowanego terenu zbiega się z najbardziej efektywnym wykorzystaniem teren zabudowany (ulepszony) oraz możliwa jest prawidłowa wycena amortyzacji ulepszeń gruntu.

c) Podejście kosztowe jest częściej niż inne podejścia stosowane do oceny kosztów obiektów specjalnego przeznaczenia (rurociągów, sieci inżynieryjnych i innych obiektów), które są słabo lub wcale nie prezentowane na rynku jako przedmioty transakcji.

d) Ogólnie rzecz biorąc, wartość nieruchomości, określona metodą kosztową, odpowiada sumie kosztu praw do działki i kosztu własności ulepszeń i jest obliczana, co do zasady, w następująca sekwencja:

Ustalenie kosztu praw do działki;

Określanie kosztów tworzenia (odtwarzania lub zastępowania) ulepszeń;

Ustalenie zysku przedsiębiorcy;

Określanie zużycia;

Ustalenie kosztów ulepszeń poprzez zsumowanie kosztów stworzenia ulepszeń i zysków przedsiębiorcy oraz odliczenie amortyzacji i przestarzałości;

Ustalenie wartości rynkowej obiektu jako sumy kosztu praw do działki i kosztu ulepszeń.

e) Na potrzeby ustalenia wartości rynkowej działkę uważa się za warunkowo wolną, przy założeniu jej najbardziej efektywnego wykorzystania.

f) Ustalenie kosztów stworzenia (odtworzenia lub zastąpienia) ulepszeń opiera się na:

Dane o umowach budowlanych na budowę podobnych obiektów;

Dane o kosztach budowy podobnych obiektów ze specjalistycznych katalogów w oparciu o aktualne ramy regulacyjne;

Szacunki kosztów nowej budowy;

Informacje o cenach rynkowych dla Materiały budowlane;

I inne dane.

g) Koszty stworzenia (odtworzenia lub zastąpienia) ulepszeń liczone są jako suma kosztów uwzględnionych w pracach budowlano-montażowych, bezpośrednio związanych z wykonaniem ulepszeń działki oraz kosztów związanych z wykonaniem ulepszeń, ale nie objęte robotami budowlanymi i instalacyjnymi.

h) Na potrzeby ustalenia wartości rynkowej wysokość zysku przedsiębiorcy ustalana jest na podstawie informacji rynkowych, z uwzględnieniem kosztów nabycia praw do działki i wykonania jej ulepszeń.

i) Wysokość amortyzacji i starzenia się definiuje się jako utratę wartości nieruchomości w wyniku fizycznego zużycia, funkcjonalnego i zewnętrznego starzenia się. Jednak wszystkie rodzaje amortyzacji i starzenia się, w tym starzenie się spowodowane niepełnym wykorzystaniem gruntu, są związane z poprawą gruntu.

22. Rzeczoznawca ma prawo zastosować inną metodykę obliczeń i samodzielnie określić metodę/metody oceny w ramach każdego z wybranych podejść, w oparciu o zasady istotności, trafności, jednoznaczności, weryfikowalności i wystarczalności. Jednocześnie w raporcie szacunkowym należy zamieścić opis metody (metod) wybranej przez rzeczoznawcę, co pozwoli użytkownikowi raportu zrozumieć logikę procesu ustalania wartości oraz zgodność metody (metody ) wybranego przez rzeczoznawcę majątkowego, zasad wyceny, rodzaju ustalanej wartości oraz przeznaczenia wyników wyceny.

VIII. Konsolidacja wyników ewaluacji

23. Koordynacja wyników wyceny nieruchomości, uzyskanych przy zastosowaniu różnych podejść do wyceny, odbywa się zgodnie z wymogami FSO nr 3.

24. W procesie koordynacji konieczne jest przeanalizowanie wszystkich zalet i wad podejść stosowanych do oceny wartości nieruchomości pod względem wiarygodności i dokładności informacji wejściowych, a także celów i zadań tego oceny, w celu określenia ostatecznej wartości kosztu poprzez ważenie wyników uzyskanych przy użyciu tych podejść.

25. W przypadku braku danych rynkowych niezbędnych do wdrożenia takiego lub innego podejścia do wyceny zgodnie z wymogami niniejszego standardu i federalnych standardów wyceny nr 1-3, dozwolone jest uzyskanie orientacyjnych szacunków wartości minimalnych i maksymalnych wartości przedmiotu wycenianego w ramach tego podejścia. Otrzymane oszacowania można wykorzystać jako dane weryfikacyjne dla końcowego wyniku oceny, zwiększając wiarygodność tego ostatniego.

26. Po przeprowadzeniu procedury zatwierdzającej, rzeczoznawca, oprócz wskazania w raporcie wartości szacunkowej wartości szacunkowej, zaleca się wyrazić w raporcie swoją opinię na temat możliwych granic przedziału, w którym ta wartość może leżeć.

IX. Wycena praw najmu

27. Czynsz rynkowy oznacza szacunkową kwotę, za którą nieruchomość może być wydzierżawiona w dniu wyceny w transakcji najmu na odpowiednich warunkach między danym wynajmującym a danym najemcą po odpowiednim marketingu, w którym każda ze stron działałaby świadomie, rozważnie i bez przymusu.

28. Przy ustalaniu czynszu rynkowego w zadaniu wyceny, zgodnie z pkt 17 FSO nr 1, wskazuje się m.in.:

obiekt wyceny: obiekt nieruchomości;

Cel wyceny: ustalenie czynszu rynkowego;

Szacowane prawa: prawo do czasowego użytkowania (własności i użytkowania) przedmiotu nieruchomości na warunkach umowy najmu;

Istotne warunki umowy najmu: zakres usług dodatkowych, za które opłata wliczona jest w czynsz najmu, koszty najemcy rekompensowane czynszem, okresy rozliczeniowe i płatnicze, okres najmu, warunki zmiany czynszu w trakcie okres najmu.

29. Określając ostateczną wartość czynszu rynkowego, operat szacunkowy musi wskazywać istotne warunki najmu, dla którego został naliczony.

30. Wartość rynkową prawa do zawarcia umowy najmu z wysokością czynszu znaną z warunków umowy i jego zmianę w trakcie trwania najmu ustala się poprzez kapitalizację (dyskontowanie) różnicy między czynszem rynkowym a czynszem z tytułu umowy w każdym okresie rozliczeniowym.

Po zatwierdzeniu Federalnego Standardu Wyceny „Wycena nieruchomości (FSO nr 7)”
Artykuł 20 prawo federalne z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 135-FZ „O działalności rzeczoznawczej w Federacji Rosyjskiej” (Ustawy Zbiorowe Federacji Rosyjskiej, 1998, Nr 31, poz. 3813; 2006, Nr 31, poz. 3456; 2010, Nr 30 , poz. 3998 ; 2011, nr 1, art. 43; nr 29, art. 4291; 2014, nr 30, art. 4226) Zamawiam:

Zatwierdź załączony Federalny Standard Wyceny „Wycena nieruchomości (FSO nr 7)”.
Minister
AV Ulukajew

Federalny standard wyceny
„Wycena nieruchomości (FSO nr 7)”

I. Postanowienia ogólne

1. Niniejszy Federalny Standard Wyceny został opracowany z uwzględnieniem międzynarodowych standardów wyceny i federalnych standardów wyceny „Ogólne koncepcje wyceny, podejścia do wyceny i wymagania dotyczące wyceny (FSO nr 1)”, „Cel wyceny i rodzaje wartości (FSO nr 2)”, „ Wymagania dotyczące operatu szacunkowego (FSO nr 3) ”(dalej odpowiednio - FSO nr 1, FSO nr 2, FSO nr 3) i określa wymagania dotyczące wyceny nieruchomości.

2. Niniejsza Federalna Norma Wyceny rozwija, uzupełnia i precyzuje wymagania i procedury ustanowione przez FSO nr 1, FSO nr 2, FSO nr 3 i jest obowiązkowa do stosowania w wycenie nieruchomości.

3. Postanowienia niniejszego federalnego standardu wyceny nie mają zastosowania do wyceny statków powietrznych i morskich podlegających rejestracji państwowej, statków żeglugi śródlądowej, obiektów kosmicznych, działek gruntowych, przedsiębiorstw, takich jak kompleksy nieruchomości, a także do wyznaczania wartości katastralnej obiektów nieruchomości metodami wyceny masowej.

II. Przedmioty oceny

4. Do celów niniejszej normy federalnej obiekty nieruchomości mogą być przedmiotem oceny - zabudowane działki, niezabudowane działki, obiekty budowa kapitału, a także części działek i inwestycji kapitałowych, lokale mieszkalne i niemieszkalne, łącznie lub osobno, z uwzględnieniem związanych z nimi praw własności, o ile nie jest to sprzeczne z obowiązującym prawodawstwem. Dla celów niniejszej normy federalnej przedmiotem oceny mogą być udziały w prawie do obiektu nieruchomości.

III. Ogólne wymagania dotyczące oceny

5. Zbierając informacje o wycenianej nieruchomości, rzeczoznawca lub jego pełnomocnik dokonuje oględzin przedmiotu wyceny w okresie możliwie bliskim dacie wyceny, chyba że w zadaniu szacunkowym określono inaczej. W przypadku nieprzeprowadzenia oględzin rzeczoznawca wskazuje w operacie szacunkowym przyczyny braku zbadania przedmiotu wyceny oraz założenia i ograniczenia związane z nieprzeprowadzeniem oględzin.

6. Wspólną wycenę działki gruntowej i znajdujących się na niej obiektów kapitałowych w przypadku braku tytułu i dokumentów tytułowych do działki przeprowadza się z uwzględnieniem praw i obowiązków właściciela obiektów budownictwa kapitałowego w stosunku do gruntu działki ustalonej przez obowiązujące przepisy, a także typowe zachowania właścicieli na rozważanym rynku w stosunku do podobnej działki (kupno lub dzierżawa).

7. W przypadku braku udokumentowanych praw majątkowych osób trzecich w stosunku do ocenianej nieruchomości, ograniczeń (obciążeń), a także zanieczyszczenia środowiska, ocenę obiektu przeprowadza się przy założeniu, że nie ma takich praw, ograniczeń ( obciążenia) i zanieczyszczenia, z uwzględnieniem okoliczności stwierdzonych podczas kontroli, chyba że w zadaniu wyceny ustalono inaczej.

IV. Zadanie do oceny

8. Cesja do wyceny nieruchomości musi zawierać następujące dodatkowe informacje, oprócz tych określonych w ust. 17 FSO nr 1:

skład przedmiotu oceny, ze wskazaniem informacji wystarczających do zidentyfikowania każdej z jego części (jeśli występują);
charakterystyka przedmiotu oceny i jego ocenianych części lub linki do dokumentów dostępnych dla rzeczoznawcy zawierających takie cechy;
prawa brane pod uwagę przy ocenie przedmiotu oceny, ograniczenia (obciążenia) tych praw, w tym w odniesieniu do każdej z części przedmiotu oceny.

9. W zadaniu do oceny można wskazać inne obliczone wartości, w tym:

Czynsz rynkowy (szacowana kwota, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wynajęta na dzień wyceny w ramach typowych warunki rynkowe);
koszty tworzenia (odtwarzania lub wymiany) obiektów budowy kapitału;
straty (rzeczywiste szkody, utracony zysk) w przypadku wywłaszczenia mienia, a także w innych przypadkach;
koszty likwidacji zanieczyszczenia środowiska i (lub) rekultywacji gruntów.

V. Analiza rynku

10. W celu ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy bada rynek w tych segmentach, do których zalicza się faktyczne użytkowanie wycenianej nieruchomości oraz inne rodzaje użytkowania niezbędne do ustalenia jej wartości.

11. Analiza rynku nieruchomości odbywa się w następującej kolejności:

a) analizę wpływu ogólnej sytuacji politycznej i społeczno-gospodarczej w kraju i regionie, w którym znajduje się oceniany przedmiot, na rynek ocenianego przedmiotu, z uwzględnieniem tendencji, jakie wystąpiły na rynku w okresie poprzedzającym dokonanie oceny;

b) określenie segmentu rynku, do którego należy wyceniana nieruchomość. Jeżeli rynek nieruchomości nie jest rozwinięty i nie ma wystarczających danych, aby zorientować się w cenach transakcji i (lub) ofert z porównywalnymi nieruchomościami, dopuszcza się rozszerzenie badanego obszaru kosztem terytoriów podobnych w cechy ekonomiczne do położenia wycenianej nieruchomości;
c) analiza rzeczywistych danych o cenach transakcji i (lub) ofert z obiektami nieruchomości z segmentów rynku, do których można przypisać wyceniany obiekt w rzeczywistych, jak również alternatywnych wariantach jego wykorzystania, ze wskazaniem zakresu wartości cen;

d) analizę głównych czynników wpływających na popyt, podaż i ceny nieruchomości porównywalnych, takich jak stopy zwrotu, okresy zwrotu inwestycji na rynku nieruchomości, wraz z przedziałami wartości tych czynników;

e) główne wnioski dotyczące rynku nieruchomości w segmentach niezbędnych do oceny obiektu, np. dynamika rynku, popyt, podaż, wielkość sprzedaży, pojemność rynku, motywacja kupujących i sprzedających, płynność, wahania cen na rynku nieruchomości oceniany obiekt i inne wnioski.
Zakres badań określa rzeczoznawca w oparciu o zasadę wystarczalności.

VI. Analiza najlepszego wykorzystania

12. Analiza najwyższego wykorzystania stanowi podstawę oceny wartości rynkowej nieruchomości.

13. Najwyższe wykorzystanie to takie korzystanie z mienia, które maksymalizuje jej produktywność (odpowiada jego najwyższej wartości) i jest fizycznie możliwe, prawnie dozwolone (w dacie ustalenia wartości nieruchomości) i uzasadnione finansowo.

14. Najbardziej efektywne wykorzystanie nieruchomości może odpowiadać jej faktycznemu użytkowaniu lub polegać na innym użytkowaniu, np. naprawie (lub przebudowie) obiektów budowy kapitału na działce.

15. Analiza najbardziej efektywnego wykorzystania pozwala na zidentyfikowanie najbardziej opłacalnego wykorzystania nieruchomości, którymi kierują się uczestnicy rynku (kupujący i sprzedający) przy kształtowaniu ceny transakcyjnej. Przy ustalaniu wartości rynkowej rzeczoznawca kieruje się wynikami tej analizy przy doborze podejść i metod oceny przedmiotu wyceny oraz doboru porównywalnych obiektów nieruchomości przy zastosowaniu każdego z podejść.

16. Analiza najefektywniejszego wykorzystania przedmiotu oceny przeprowadzana jest z reguły zgodnie z rozwiązaniami planistycznymi i projektowymi. W przypadku obiektów wyceny, w tym działki gruntu i obiektów budownictwa kapitałowego, najbardziej efektywne wykorzystanie określa się z uwzględnieniem istniejących obiektów budownictwa kapitałowego. Jednocześnie taką analizę przeprowadza się poprzez wykonanie niezbędnych obliczeń do tego lub bez nich, jeśli przedstawione zostaną uzasadnienia niewymagające obliczeń.

17. Analizę najbardziej efektywnego wykorzystania części nieruchomości, takich jak zabudowane lokale mieszkalne i niemieszkalne, przeprowadza się z uwzględnieniem faktycznego wykorzystania innych części tej nieruchomości.

18. Analizę najefektywniejszego wykorzystania części odbudowywanego lub poddawanego przebudowie obiektu nieruchomości przeprowadza się z uwzględnieniem najefektywniejszego wykorzystania całego odbudowywanego obiektu nieruchomości.

19. Najbardziej efektywne wykorzystanie nieruchomości wycenianej odrębnie może różnić się od jej najbardziej efektywnego wykorzystania w ramach zespołu wycenianych nieruchomości.

20. Wartość rynkową działki gruntu zabudowanej trwałymi obiektami budowlanymi lub kapitałowymi obiektami budowlanymi w celu wpisania tej wartości do państwowego katastru nieruchomości szacuje się na podstawie rodzaju faktycznego użytkowania wycenianego obiektu. Jednocześnie działkę zabudowaną ocenia się jako niezabudowaną, przeznaczoną do użytkowania zgodnie z rodzajem jej faktycznego użytkowania.

21. Analizę najbardziej efektywnego wykorzystania przedmiotu nieruchomości do leasingu przeprowadza się z uwzględnieniem warunków korzystania z tego przedmiotu, określonych umową leasingu lub projektem takiej umowy.

VII. Metody wyceny

22. Stosując podejście porównawcze do wyceny nieruchomości, rzeczoznawca bierze pod uwagę następujące zapisy:

a) do wyceny nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, gdy możliwe jest wyselekcjonowanie wystarczającej liczby podobnych obiektów o znanych transakcjach i (lub) cenach ofertowych do wyceny;

b) obiekty nieruchomości są wykorzystywane jako obiekty analogowe, które należą do tego samego segmentu rynku co wyceniany obiekt i są z nim porównywalne pod względem czynników cenowych. Jednocześnie dla wszystkich obiektów nieruchomości, w tym również tej podlegającej ocenie, wycena dla każdego z tych czynników powinna być jednolita;

c) w trakcie oceny należy opisać ilość dostępnych dla rzeczoznawcy danych rynkowych o obiektach-analogach oraz zasady ich wyboru do obliczeń. Wykorzystanie w obliczeniach tylko części analogicznych obiektów, którymi dysponuje rzeczoznawca, musi być uzasadnione w operacie szacunkowym;

d) do obliczeń stosuje się specyficzne wskaźniki kosztowe (jednostki porównawcze) typowe dla podobnego obiektu obowiązujące na rynku wycenianego obiektu, w szczególności cenę lub czynsz najmu za jednostkę powierzchni lub jednostkę objętości;

e) w zależności od wstępnych informacji dostępnych na rynku, w procesie wyceny nieruchomości, jakościowych metod wyceny (względna analiza porównawcza, metoda wyceny eksperckiej i inne metody), ilościowych metod wyceny (metoda analizy regresji, metoda korekty ilościowej i inne metody ), jak również ich kombinacje.

W przypadku stosowania metod jakościowych wycena nieruchomości dokonywana jest poprzez badanie powiązań zidentyfikowanych na podstawie analizy cen transakcji i (lub) ofert z analogicznymi obiektami lub odpowiednich informacji otrzymanych od ekspertów i wykorzystanie tych powiązań do przeprowadzenia wyceny w zgodnie z technologią metody wybranej do wyceny.

Przy zastosowaniu metody korekty każdy przedmiot analogowy jest porównywany z przedmiotem oceny pod względem czynników cenowych (elementów porównania), różnice w obiektach są ujawniane przez te czynniki, a cena przedmiotu analogowego lub jego wskaźnik specyficzny jest korygowana zgodnie z do zidentyfikowanych różnic w celu dalszego określenia wartości przedmiotu oceny. W tym przypadku korekta dla każdego elementu porównania opiera się na zasadzie wkładu tego elementu do wartości obiektu.

Stosując metody analizy regresji, rzeczoznawca, wykorzystując dane segmentu rynku wycenianego obiektu, konstruuje model wyceny odpowiadający rynkowi tego obiektu, zgodnie z którym określa szacunkową wartość pożądanej wartości;

f) do porównania przedmiotu wyceny z innymi nieruchomościami, z którymi dokonano transakcji lub które są prezentowane na rynku w celu ich realizacji, stosuje się zwykle następujące elementy porównania:

Zbywalne prawa majątkowe, ograniczenia (obciążenia) tych praw;
warunki finansowania zrealizowanej lub proponowanej transakcji (rodzaj płatności, warunki kredytu, inne warunki);
warunki sprzedaży (nietypowe warunki rynkowe, transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi, inne warunki);
warunki rynkowe (zmiany cen w okresie od daty transakcji do wyceny, upusty do cen ofertowych, inne warunki);
rodzaj użytkowania i (lub) podział na strefy;
lokalizacja obiektu;
fizyczne cechy obiektu, w tym właściwości działki, stan obiektów budowlanych kapitału, stosunek powierzchni działki do powierzchni jej zabudowy, inne cechy;
cechy ekonomiczne (poziom kosztów operacyjnych, warunki najmu, skład najemców, inne cechy);
obecność mienia ruchomego niezwiązanego z nieruchomością;
inne cechy (elementy) wpływające na koszt;

g) oprócz kosztów podejście porównawcze można zastosować do określenia innych wskaźników obliczeniowych, takich jak stawki czynszu, amortyzacja i starzenie się, kapitalizacja i stopy dyskontowe.

23. Stosując podejście dochodowe, rzeczoznawca bierze pod uwagę następujące zapisy:

a) do wyceny nieruchomości, która generuje lub może generować strumienie dochodu, stosuje się podejście dochodowe;

b) w ramach podejścia dochodowego wartość nieruchomości można określić metodą kapitalizacji bezpośredniej, metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych lub metodą kapitalizacji według modeli obliczeniowych;

c) metoda kapitalizacji bezpośredniej służy do wyceny obiektów nieruchomości, które nie wymagają znacznych nakładów kapitałowych na ich naprawę lub przebudowę, których faktyczne wykorzystanie odpowiada ich najbardziej efektywnemu wykorzystaniu. Wyznaczenie wartości obiektów nieruchomości tą metodą odbywa się poprzez podzielenie rocznego dochodu z obiektu odpowiadającego rynkowi przez łączną stopę kapitalizacji, która jest ustalana na podstawie analizy danych rynkowych o relacji dochodu i cen nieruchomości podobne do przedmiotu wycenianego;

d) metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest stosowana do wyceny nieruchomości generujących lub mogących generować przepływy dochodów o dowolnej dynamice ich zmiany w czasie poprzez zdyskontowanie ich według stopy odpowiadającej zwrotowi z inwestycji w podobne nieruchomości;

e) metoda kapitalizacji modelu obliczeniowego służy do wyceny nieruchomości generujących regularne strumienie dochodów z oczekiwaną dynamiką ich zmiany. Dochód taki jest kapitalizowany ogólną stopą kapitalizacji, która jest konstruowana w oparciu o stopę dyskontową uwzględnioną w modelu zwrotu kapitału, metody i warunki finansowania, a także oczekiwane zmiany dochodów i wartości nieruchomości w przyszłości ;

f) struktura (rozliczenie podatków, zwrot kapitału, stopa zmiany dochodu i wartości aktywów) zastosowanych stóp dyskontowych i (lub) kapitalizacja musi odpowiadać strukturze zdyskontowanego (skapitalizowanego) dochodu;

g) w przypadku nieruchomości, które można wynająć, opłaty czynszowe należy traktować jako źródło dochodu;

h) wycena nieruchomości przeznaczonych do prowadzenia określonego rodzaju działalności (np. hotele, restauracje, stacje benzynowe) może być przeprowadzona na podstawie informacji o działalności operacyjnej tej działalności poprzez wyodrębnienie z jej wartości składników które nie są związane z wycenianą nieruchomością.

24. Stosując podejście kosztowe, rzeczoznawca bierze pod uwagę następujące zapisy:

a) zaleca się stosowanie podejścia kosztowego do wyceny obiektów nieruchomości - działek zabudowanych inwestycjami kapitałowymi lub inwestycjami kapitałowymi, ale nie ich części, na przykład lokale mieszkalne i niemieszkalne;

b) wskazane jest zastosowanie podejścia kosztowego do wyceny nieruchomości, jeżeli odpowiada to najbardziej efektywnemu wykorzystaniu działki jako niezabudowanej i możliwe jest prawidłowe oszacowanie pogorszenia stanu fizycznego oraz funkcjonalnego i zewnętrznego (ekonomicznego) starzenia się kapitału obiekty budowlane;

c) podejście kosztowe zaleca się stosować, gdy rynek jest niski, gdy brakuje wystarczających danych do zastosowania podejścia porównawczego i dochodowego do wyceny, a także do wyceny nieruchomości na cele specjalne (np. liniowe obiekty, budowle hydrotechniczne, wieże ciśnień, przepompownie, kotłownie, sieci inżynieryjne i inne nieruchomości, dla których brak jest danych rynkowych o transakcjach i ofertach);

d) na ogół wartość nieruchomości, ustaloną metodą kosztową, oblicza się w następującej kolejności:
ustalenie kosztu praw do działki jako niezabudowanej;
kalkulacja kosztów stworzenia (odtworzenia lub wymiany) obiektów budowy kapitału;
ustalenie zysku przedsiębiorcy;
określenie zużycia i przestarzałości;
określenie kosztu kapitałowych obiektów budowlanych poprzez zsumowanie kosztów wytworzenia tych obiektów i zysku przedsiębiorcy oraz odjęcie ich fizycznego zużycia i starzenia się;
ustalenie wartości nieruchomości jako sumy wartości praw do działki i wartości obiektów budownictwa kapitałowego;

e) dla celów ustalenia wartości rynkowej nieruchomości metodą kosztową działkę ocenia się jako niezabudowaną przy założeniu jej najbardziej efektywnego wykorzystania;

f) kalkulacja kosztów tworzenia zaplecza budowy kapitału dokonywana jest na podstawie:
dane dotyczące kontraktów budowlanych (umów) na budowę podobnych obiektów;
dane o kosztach budowy podobnych obiektów ze specjalistycznych katalogów;
kalkulacje budżetowe;
informacje o cenach rynkowych materiałów budowlanych;
inne dane;

g) koszty wytworzenia kapitałowych obiektów budowlanych ustala się jako sumę kosztów uwzględnionych w pracach budowlano-montażowych bezpośrednio związanych z powstaniem tych obiektów oraz kosztów związanych z ich powstaniem, a nieuwzględnionych w robotach budowlano-montażowych ;

h) na potrzeby oceny wartości rynkowej nieruchomości wysokość zysku przedsiębiorcy ustalana jest na podstawie informacji rynkowych metodami wydobywczymi, ekspertyzami lub modelami analitycznymi, z uwzględnieniem kosztów bezpośrednich, pośrednich i kalkulacyjnych związanych z tworzenie obiektów do budowy kapitału i nabywanie praw do działki;

i) kwotę amortyzacji i starzenia się definiuje się jako utratę wartości nieruchomości w wyniku fizycznej amortyzacji, funkcjonalnego i zewnętrznego (ekonomicznego) starzenia się. Jednocześnie amortyzacja i starzenie się dotyczy obiektów budowy kapitału, związanych z wycenianą nieruchomością.

25. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo zastosować inną metodykę kalkulacji i samodzielnie określić metodę (metody) wyceny nieruchomości w ramach każdego z wybranych podejść, w oparciu o zasady istotności, zasadności, jednoznaczności, sprawdzalności i wystarczalności. Jednocześnie operat szacunkowy musi zawierać opis metody (metod) wybranej przez rzeczoznawcę, co pozwoli użytkownikowi operatu szacunkowego zrozumieć logikę procesu ustalania wartości i zgodności metody (metod) dobrany przez rzeczoznawcę majątkowego, zasady wyceny, rodzaj ustalanej wartości oraz przeznaczenie wyników wyceny.

VIII. Konsolidacja wyników ewaluacji

26. Koordynacja wyników wyceny nieruchomości uzyskiwanych różnymi metodami i podejściami do wyceny oraz uwzględnienie jej wyników w operacie szacunkowym odbywa się zgodnie z wymogami FSO nr 1 i FSO nr 3.

27. Jeżeli w ramach któregokolwiek z podejść do wyceny nieruchomości stosuje się kilka metod wyceny, ich wyniki są wstępnie koordynowane w celu uzyskania pośredniego wyniku wyceny nieruchomości tym podejściem.

28. W procesie harmonizacji pośrednich wyników wyceny nieruchomości uzyskanych różnymi podejściami należy przeanalizować zalety i wady tych podejść, wyjaśnić rozbieżność między wynikami pośrednimi i na podstawie analizy określić wynik końcowy wyceny nieruchomości.

29. W przypadku niewystarczających danych rynkowych niezbędnych do wdrożenia któregokolwiek z podejść do wyceny nieruchomości zgodnie z wymogami niniejszego Federalnego Standardu Wyceny oraz FSO Nr 1, FSO Nr 2, FSO Nr 3, w ramach wybranego podejścia, w oparciu o dostępne dane, zaleca się wskazanie wartości orientacyjnych (wartości) ocenianej wartości, które nie są brane pod uwagę w ostatecznej akceptacji, ale mogą służyć jako odniesienie do ostatecznej wynik wyceny nieruchomości.

30. Po przeprowadzeniu procedury zatwierdzającej, rzeczoznawca, oprócz wskazania w operacie szacunkowym ostatecznego wyniku wyceny nieruchomości, opiniuje ewentualne granice przedziału, w którym jego zdaniem wartość ta może wynosić, chyba że inaczej określone w zadaniu szacunkowym.

Ze zmianami i dodatkami od:

W celu realizacji postanowień prawo federalne z dnia 27 lipca 2006 r. N 157-FZ „O zmianie ustawy federalnej „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej” (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2006, N 31, art. 3456), zgodnie z klauzulą ​​5.2.5 Rozporządzenia w sprawie Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego i Handlu Federacji Rosyjskiej, zatwierdzone dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 27 sierpnia 2004 r. N 443 (Ustawodawstwo zebrane Federacji Rosyjskiej, 2004, N 36, art. 3670; 2005, N 22, Art. 2121; 1182; N 16, poz. 1743, poz. 1744; N 18, poz. 2005; N 22, poz. 2333; N 32, poz. 3569, poz. 3578; 2007, N 22, poz. 2642), zamawiam:

26. Ostateczna wartość rynkowa lub inna wartość przedmiotu wyceny, z wyjątkiem wartości katastralnej, wskazanej w operacie szacunkowym, może być uznana za zalecaną dla celów zawarcia transakcji z przedmiotem wyceny, jeżeli od dnia operatu szacunkowego do dnia zawarcia transakcji z przedmiotem wyceny lub do dnia złożenia nie minęło więcej niż sześć miesięcy od oferty publicznej.

27. Ostateczna wartość kosztu musi być wyrażona w walucie Federacji Rosyjskiej (w rublach).

11.10.2015 13:45

FEDERALNA OCENA STANDARDOWA

„Ogólne koncepcje oceny, podejścia i wymagania dotyczące oceny (FSO nr 1)”

I. Postanowienia ogólne

1. Niniejszy Federalny Standard Wyceny określa ogólne koncepcje wyceny, podejścia do wyceny i wymagania dotyczące wyceny stosowane przy realizacji czynności wyceny.

2. Niniejszy Federalny Standard Wyceny jest obowiązkowy do stosowania przy realizacji działań związanych z wyceną.

II. Ogólne koncepcje ewaluacji

3. Przedmiotem oceny są przedmioty praw obywatelskich, co do których ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przewiduje możliwość ich udziału w obrocie cywilnym.

4. Cena to kwota żądana, oferowana lub zapłacona przez uczestników w wyniku zakończonej lub proponowanej transakcji.

5. Wartość przedmiotu wyceny jest najbardziej prawdopodobną wartością obliczoną ustaloną na dzień wyceny zgodnie z wybranym rodzajem wartości zgodnie z wymaganiami Federalnej Normy Wyceny „Cel wyceny i rodzaje wartości” (nr FSO 2)".

6. Wartość końcowa wartości - wartość przedmiotu wyceny, obliczona z wykorzystaniem podejść do wyceny i uzasadniona umową rzeczoznawcy (uogólnienie) wyników uzyskanych w ramach zastosowania różnych podejść do wyceny.

7. Podejście do oceny to zestaw metod oceny połączonych wspólną metodologią. Metoda wyceny wycenianego obiektu to sekwencja procedur, która na podstawie istotnych dla tej metody informacji pozwala określić wartość wycenianego obiektu w ramach jednego z podejść szacunkowych.

8. Datą ustalenia wartości przedmiotu wyceny (data wyceny, data wyceny) jest data, na którą ustalono wartość wycenianego przedmiotu.Informacje o zdarzeniach, które nastąpiły po dacie wyceny mogą służyć do ustalenia wartości przedmiotu wyceny wyłącznie w celu potwierdzenia trendów panujących w dniu wyceny, jeśli takie informacje są zgodne z oczekiwaniami rynkowymi przeważającymi w dniu wyceny.

9. Założenie – założenie przyjęte jako prawdziwe i dotyczące faktów, warunków lub okoliczności związanych z przedmiotem wyceny lub podejść do wyceny, które nie wymagają weryfikacji przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie wyceny.

10. Przedmiot analogiczny - przedmiot podobny do przedmiotu oceny pod względem głównych cech ekonomicznych, materiałowych, technicznych i innych, które decydują o jego wartości.

III. Metody wyceny

11. Główne podejścia stosowane w wycenie to podejścia porównawcze, dochodowe i kosztowe. Przy wyborze podejść stosowanych w ocenie należy wziąć pod uwagę nie tylko możliwość zastosowania każdego z podejść, ale także cele i zadania oceny, zamierzone wykorzystanie wyników oceny, założenia, kompletność i wiarygodność oceny. wstępne informacje. Na podstawie analizy tych czynników uzasadnia się wybór podejść stosowanych przez oceniającego Podejście porównawcze.

12. Podejście porównawcze – zestaw metod wyceny polegający na uzyskaniu wartości wycenianego obiektu poprzez porównanie wycenianego obiektu z obiektami analogowymi.

13. Zaleca się stosowanie podejścia porównawczego, gdy dostępne są wiarygodne i wystarczające informacje do analizy cen i cech obiektów analogowych. W takim przypadku mogą być stosowane zarówno ceny zrealizowanych transakcji, jak i ceny ofert.

14. W ramach podejścia porównawczego stosowane są różne metody, oparte zarówno na bezpośrednim porównaniu przedmiotu wycenianego i obiektów analogowych, jak i metody oparte na analizie danych statystycznych i informacji o rynku przedmiotu wyceny. zbliżać się.

15. Podejście dochodowe – zestaw metod wyceny opartych na określeniu oczekiwanych dochodów z użytkowania przedmiotu wyceny.

17. Podejście dochodowe wykorzystuje różne metody oparte na zdyskontowanych przepływach pieniężnych i kapitalizacji dochodu.

18. Podejście kosztowe – zestaw metod oceny wartości wycenianego przedmiotu polegający na określeniu kosztów niezbędnych do nabycia, odtworzenia lub wymiany wycenianego przedmiotu z uwzględnieniem zużycia i starzenia się.

19. Podejście kosztowe stosuje się głównie w przypadkach, gdy istnieją wiarygodne informacje, które pozwalają określić koszt pozyskania, odtworzenia lub zastąpienia przedmiotu wyceny.

20. W ramach podejścia kosztowego stosuje się różne metody, polegające na określeniu kosztów wykonania dokładnej kopii przedmiotu oceny lub przedmiotu o podobnym korzystne cechy. Kryteria uznania obiektu za dokładną kopię obiektu oceny lub obiektu o porównywalnych właściwościach użytkowych są określone przez federalne standardy oceny, które ustanawiają wymagania dotyczące oceny pewne rodzaje przedmioty oceny i (lub) do celów specjalnych.

IV. Zadanie do oceny

21. Cesja wyceny stanowi integralną część umowy o wycenę.Cesja wyceny musi zawierać następujące informacje: a) przedmiot wyceny, b) prawa do przedmiotu wyceny brane pod uwagę przy ustalaniu wartości przedmiotu wyceny c) cel wyceny, d) przeznaczenie wyników wyceny, e) rodzaj wartości, f) datę wyceny, g) założenia, na których powinna się opierać wycena, h) inne informacje przewidziane przez federalne standardy wyceny.

22. Dodatkowe wymagania dotyczące zadania oceny mogą być regulowane przez odpowiednie federalne standardy oceny.

V. Wymagania dotyczące oceny

23. Przeprowadzenie oceny obejmuje następujące etapy: a) zawarcie umowy o ocenę, w tym przypisanie do oceny, b) zebranie i analizę informacji niezbędnych do oceny, c) zastosowanie podejść do oceny, w tym wybór metod oceny oraz wykonanie niezbędnych obliczeń, d) koordynację (jeśli to konieczne) wyników i ustalenie ostatecznej wartości przedmiotu oceny, e) sporządzenie raportu z oceny.

24. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do samodzielnego określenia konieczności zastosowania określonych podejść wyceny oraz określonych metod wyceny w ramach stosowania każdego z podejść.W trakcie wyceny możliwe jest ustalenie dodatkowych założeń do tych określonych w zadaniu wyceny, związanych z zamierzone wykorzystanie wyników wyceny oraz specyfikę przedmiotu wyceny.

25. W przypadku zastosowania kilku podejść do oceniania, a także zastosowania kilku metod oceniania w ramach któregokolwiek z podejść do oceniania, dokonywana jest wstępna koordynacja ich wyników w celu uzyskania pośredniego wyniku oceny przedmiotu oceny tym zbliżać się. Przy uzgadnianiu istotnie różnych pośrednich wyników oceny uzyskanych różnymi podejściami lub metodami, raport musi odzwierciedlać przeprowadzoną analizę i zidentyfikowaną przyczynę rozbieżności. Taką różnicę uznaje się za istotną, w której wynik uzyskany przy zastosowaniu jednego podejścia (metody) znajduje się poza granicami zakresu wartości wskazanego przez rzeczoznawcę uzyskanego przy zastosowaniu innego podejścia (metod) (jeśli występuje).

26. Rzeczoznawca po przeprowadzeniu procedury aprobacyjnej, oprócz wskazania w operacie szacunkowym wartości końcowej przedmiotu wyceny, ma prawo opiniować ewentualne granice przedziału, w jakim jego zdaniem wartość ta może być, chyba że w zadaniu oceniającym określono inaczej.

27. Ostateczna wartość wartości przedmiotu wyceny musi być wyrażona w rublach Federacji Rosyjskiej.

28. Na podstawie wyników oceny sporządzany jest raport oceniający. Wymagania dotyczące treści i formatu operatu szacunkowego określa ustawa federalna nr 135-FZ z dnia 29 lipca 1998 r. „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej” (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, nr 31, art. 3813; 2002 Nr 4, Art. 251; Nr 12, poz. 1093; Nr 46, poz. 4537; 2003, Nr 2, poz. 167; Nr 9, poz. 805; 2004, Nr 35, poz. 3607; 2006 , Nr 2, poz. 172 ; Nr 31, poz. 3456; 2007, Nr 7, poz. 834; Nr 29, poz. 3482; Nr 31, poz. 4016; 2008, Nr 27, poz. 3126; 2009, Nr 19, poz. 2281; nr 29, art. 3582, art. 3618; nr 52, art. 6419, 6450; 2010, nr 30, art. 3998; 2011, nr 1, art. 43; nr 27, art. Nr 29, art. 4291; Nr 48, poz. 6728; Nr 49, poz. 7024, poz. 7061; 2012, Nr 31, poz. 4333; 2013, Nr 23, poz. 2871; Nr 27, poz. 3477; 30, poz.

MINISTERSTWO ROZWOJU GOSPODARCZEGO I HANDLU
FEDERACJA ROSYJSKA
(MINISTRZE ROZWOJU GOSPODARCZEGO ROSJI)

P R I C A Z

Po zatwierdzeniu federalnej normy oceny „Rodzaje ekspertyz, procedura jej przeprowadzania, wymagania dotyczące opinii eksperta i procedura jej zatwierdzania (FSO nr 5)”

Zgodnie z art. 17.1 i 20 ustawy federalnej z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 135-FZ „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej” (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, nr 31, art. 3813; 2006, nr. 31, Art. 3456; 2011, Nr 1, Art. 43) w przypadku zamówienia:

Zatwierdź federalny standard wyceny „Rodzaje ekspertyz, procedura jej wdrażania, wymagania dotyczące ekspertyzy i procedury jej zatwierdzania” (FSO nr 5) przedłożony przez Krajową Radę Działalności Wycen.

Minister
E.S. Nabiullina

FEDERALNA OCENA STANDARDOWA

„Rodzaje badania, tryb jego przeprowadzania, wymagania dotyczące ekspertyzy i tryb jej zatwierdzenia (FSO nr 5)”

I. Postanowienia ogólne

1. Niniejszy federalny standard wyceny został opracowany z uwzględnieniem międzynarodowych standardów wyceny, na podstawie ustawy federalnej z dnia 29 lipca 1998 r. nr 135-FZ „O działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej” (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, Nr 31, Art. 3813; 2002, Nr 12, poz. 1093, Nr 46, poz. 4537; 2003, Nr 2, poz. 167; 2004, Nr 35, poz. 3607; 2006, Nr 2, poz. 172 , nr 31, poz. 3456; 2007, nr 29, art. 3482, nr 31, art. 4016; 2009, nr 52, art. 6450; 2010, nr 30, art. 3998; 2011, nr 1, art. 43 ) (zwanej dalej ustawą federalną) i zawiera wymagania dotyczące badania sprawozdań oceniających.

2. Ten federalny standard wyceny określa rodzaje ekspertyz sprawozdania z wyceny, procedurę jego przeprowadzania, wymagania dotyczące opinii biegłego oraz procedurę jej zatwierdzania.

3. Ten federalny standard wyceny jest obowiązkowy do stosowania przy badaniu sprawozdań z wyceny.

4. Ekspertyza operatu szacunkowego oznacza czynności biegłego lub biegłych samorządu rzeczoznawców w celu weryfikacji operatu podpisanego przez rzeczoznawcę (rzeczoznawców) będących (są) członkami tego samorządu, w zgodnie z rodzajem ekspertyzy.

W trakcie badania operatu szacunkowego dokonywane jest badanie pracy wykonywanej przez rzeczoznawcę (rzeczoznawców). Podczas badania sprawozdania z oceny przez eksperta (ekspertów) nie przeprowadza się ponownej oceny.

Operat szacunkowy jest opiniowany zgodnie z wymogami Ustawy Federalnej, federalnymi standardami operatu szacunkowego, normami i zasadami działalności operatywnej samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców, której członkiem rady ekspertów jest ekspert (eksperci) dokonujący opiniowania operatu szacunkowego.

Na czynności (bezczynność) biegłego (ekspertów) oraz wyniki badania może się odwołać rzeczoznawca, który podpisał stosowny raport oceniający, do samorządu rzeczoznawców w trybie określonym w dokumentach wewnętrznych taką organizację samoregulacyjną, która ustala terminy rozpatrzenia skargi na działania (bezczynność) biegłego i (lub) wyniki badania, procedurę przesyłania takiej skargi, rozpatrzenia, podjęcia decyzji i powiadomienia zainteresowane strony o wynikach jej rozpatrzenia.

II. Rodzaje badania sprawozdania oceniającego

5. Ten federalny standard wyceny ustanawia następujące rodzaje ekspertyz raportów z wyceny:

badanie pod kątem zgodności z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w sprawie wyceny, w tym z wymogami ustawy federalnej, federalnymi standardami wyceny i innymi aktami upoważnionego organu federalnego pełniącego funkcje regulacji prawnej działalności wyceny oraz normami i zasadami do czynności wyceny (zwanej dalej ekspertyzą regulacyjną i metodologiczną);

badanie potwierdzające wartość przedmiotu szacunkowego ustalonego przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, które obejmuje również weryfikację operatu szacunkowego pod kątem zgodności z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej o czynnościach szacunkowych, w tym z wymogami Ustawy Federalnej, federalne standardy rzeczoznawstwa i inne akty uprawnionego organu federalnego pełniącego funkcje normatywno-prawnej regulacji działalności rzeczoznawczej oraz standardy i zasady prowadzenia działalności rzeczoznawczej.

III. Procedura przeprowadzania egzaminu

6. Badanie sprawozdania z oceny przeprowadza się w przypadkach określonych przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej. Inne przypadki i podstawy do przeprowadzenia egzaminu określają dokumenty wewnętrzne samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców.

Jeżeli badanie sprawozdania oceniającego odbywa się na podstawie umowy o badanie sprawozdania oceniającego, wysokość opłaty za badanie sprawozdania oceniającego jest określona umową i nie może zależeć od wniosku zawartego w pozytywnym (negatywną) ekspertyzę sporządzoną przez biegłego (ekspertów) samorządową organizację rzeczoznawców na podstawie wyników badania (zwaną dalej ekspertyzą).

7. Ekspertyzę operatu szacunkowego przeprowadza się w warunkach określonych w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej, dokumentach wewnętrznych organizacji samoregulacji rzeczoznawców (chyba że umowa na ekspertyzę przewiduje inne warunki) lub umową na ekspertyzę ekspertyza.

8. Wybór biegłego (ekspertów) samorządu rzeczoznawców, przeprowadzającego (przeprowadzającego) badanie operatu szacunkowego, odbywa się w sposób określony w wewnętrznych dokumentach samorządu rzeczoznawców rzeczoznawców, zawierające kryteria wyboru i tryb powoływania eksperta (ekspertów) samorządu rzeczoznawców, podstawy i tryb odmowy udziału eksperta (ekspertów) samorządu rzeczoznawców w badanie operatu szacunkowego.

9. Z operatu szacunkowego nie może zapoznać się biegły, który podpisał operat szacunkowy, w odniesieniu do którego dokonywana jest operat szacunkowy lub będący założycielem, właścicielem, udziałowcem, urzędnik lub pracownik osoby prawnej – zleceniodawca badania, właściciel przedmiotu oceny.

Badanie operatu szacunkowego nie może być również przeprowadzone przez biegłego, jeżeli biegły ma udział majątkowy w przedmiocie wyceny, w odniesieniu do operatu szacunkowego, którego operat szacunkowy jest dokonywany, lub gdy biegły jest u założyciela, właściciel, urzędnik osoby prawnej – zleceniodawca wyceny, osoba fizyczna – zleceniodawca badania lub osoba, która podpisała stosowny protokół z oceny, pozostająca w bliskich związkach lub majątkowa, a także jeżeli podmiot- zleceniodawcą ekspertyzy jest wierzyciel lub ubezpieczyciel eksperta.

10. Biegły jest obowiązany zawiadomić organizację samorządu rzeczoznawców o faktach wpływu na niego jakichkolwiek osób w celu wywarcia wpływu na zawarte (zawarte) w opinii biegłego wnioski (wnioski).

11. Do przeprowadzenia egzaminu, sprawozdania oceniającego lub poświadczonego w ustalonym organizacja samoregulacyjna dla rzeczoznawców, jego kopię należy dostarczyć do samorządu rzeczoznawców, którego członkiem lub członkami jest (są) rzeczoznawca (rzeczoznawcy), który podpisał (podpisał) operat szacunkowy w sposób i w ustalonych terminach przez wewnętrzne dokumenty takiej samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców, chyba że ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej.

12. W zależności od rodzaju wykonywanej ekspertyzy, samoregulacyjna organizacja rzeczoznawców określa założenia i restrykcyjne warunki, na podstawie których dokonuje się przeglądu operatu szacunkowego, które nie są sprzeczne z ustawą federalną, federalnymi standardami wyceny i innymi ustawami zakres działań związanych z wyceną.

13. Na potrzeby przeprowadzenia egzaminu informacje niezbędne do przeprowadzenia egzaminu, których brak w operacie szacunkowym, wskazane przez taksatora w operacie szacunkowym, przekazuje na wniosek biegłego taksator. Biegły przesyła wniosek, a rzeczoznawca przesyła odpowiednie informacje w sposób określony w wewnętrznych dokumentach samorządu rzeczoznawców, którego członkiem jest rzeczoznawca podpisujący operat szacunkowy, zawierające wymagania dotyczące:

14. Przy przeprowadzaniu badania sprawozdania z oceny nie wolno biegłemu posługiwać się informacjami, które stały się znane po dacie oceny.

15. Tryb postępowania biegłego podczas badania operatu szacunkowego określają wewnętrzne dokumenty samorządu rzeczoznawców zgodnie z rodzajami ekspertyz.

IV. Wymagania dotyczące ekspertyzy

16. Opinia biegłego powinna wskazywać:

a) datę i numer ekspertyzy;

b) podstawa rozpatrzenia raportu oceniającego;

c) informacje o kliencie do zbadania sprawozdania oceniającego lub innym organie, który zainicjował badanie sprawozdania oceniającego (pełna nazwa, lokalizacja, OGRN (jeśli istnieje).

W przypadku, gdy Klient do zbadania operatu szacunkowego jest indywidualny, informacje o nim są wskazane w następującym składzie: nazwisko, imię, nazwisko, seria i numer dokumentu tożsamości, data wydania i organ, który wydał określony dokument;

d) rodzaj badania przeprowadzanego sprawozdania oceniającego;

e) informacje o operacie szacunkowym (data i numer operatu szacunkowego, informacja identyfikująca przedmiot szacunkowy, data ustalenia wartości przedmiotu szacunkowego), a także informacje o innych dokumentach i materiałach przekazanych do zbadania raport oceny;

f) informację o założeniach i warunkach restrykcyjnych, z uwzględnieniem których przeprowadzono badanie raportu oceniającego;

g) informacje o biegłym (ekspertach), który podpisał (podpisał) ekspertyzę (nazwisko, imię, patronimik, numer rejestracyjny zgodnie z rejestrem członków samorządowej organizacji rzeczoznawców);

h) wyniki sprawdzenia operatu szacunkowego pod kątem zgodności z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w sprawie działalności związanej z wyceną, w tym z wymogami ustawy federalnej, federalnych standardów wyceny i innych aktów upoważnionego organu federalnego pełniącego funkcje regulacji prawnej działalności wycenowej oraz (lub) standardów i zasad działalności wycenowej samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców;

i) wyniki sprawdzenia poprawności wybranych przez rzeczoznawcę majątkowego metod wyceny w ramach każdego z stosowanych przez rzeczoznawcę podejść do wyceny oraz sprawdzenia zgodności dokonanego w protokole obliczenia wartości wycenianego przedmiotu z odpowiednie podejścia i metody;

j) wyniki i uzasadnienie innych czynności biegłego podczas egzaminu potwierdzającego koszt;

k) wnioski na podstawie wyników badania sprawozdania z oceny, które należy uzasadnić.

17. Wynikiem badania sprawozdania z oceny jest pozytywna lub negatywna opinia biegłego.

Podczas przeprowadzania badania regulacyjnego i metodologicznego pozytywna opinia eksperta jest uznawana za ekspertyzę zawierającą wniosek o zgodności operatu szacunkowego z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w sprawie wyceny, w tym z wymogami ustawy federalnej, federalne standardy wyceny i inne akty uprawnionego organu federalnego pełniącego funkcje regulacyjnej regulacji prawnej czynności wyceny oraz standardów i zasad wyceny (zwane dalej wnioskiem w sprawie zgodności sprawozdania z wyceny z prawem).

Przy przeprowadzaniu badania w celu potwierdzenia wartości przedmiotu wyceny ustalonej przez rzeczoznawcę w sprawozdaniu za pozytywną opinię biegłego uznaje się opinię biegłego zawierającą wniosek o potwierdzenie wartości przedmiotu wyceny ustalonej przez rzeczoznawcę w wycenie raport, zawierający wniosek o zgodności operatu szacunkowego z przepisami prawa.

Negatywna opinia biegłego to opinia biegłego zawierająca wniosek odmienny od wniosków określonych w ust. 2 lub 3 niniejszego paragrafu.

Negatywna opinia biegłego zawiera pełną listę stwierdzonych naruszeń oraz ich uzasadnienie.

18. Negatywna opinia eksperta powinna zawierać listę zidentyfikowanych błędów technicznych (literówka, literówka, błąd gramatyczny lub arytmetyczny), które mogą wprowadzać w błąd użytkowników raportu oceniającego, a także prowadzić do niejednoznacznej interpretacji.

Zidentyfikowane błędy techniczne popełnione przez rzeczoznawcę podczas sporządzania operatu szacunkowego, które jednak nie doprowadziły do ​​naruszenia wymagań ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, w tym wymagań ustawy federalnej, federalnych standardów oceny i innych aktów upoważnionych federalnych organu pełniącego funkcje prawnej regulacji czynności szacunkowych oraz (lub) norm i zasad czynności szacunkowych, a nie mających odzwierciedlenia w wartości przedmiotu wyceny, określonej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, nie stanowią podstawy do sporządzenia negatywna opinia eksperta.

19. W przypadku, gdy rodzaj ekspertyzy nie jest wskazany w regulacyjnym akcie prawnym, umowie o badanie operatu szacunkowego, orzeczeniu sądu lub dokumentach wewnętrznych samorządu rzeczoznawców majątkowych, biegły przeprowadza regulacyjną i badanie metodologiczne.

20. Ekspertyzę sporządza się w pismo zgodnie z wymogami prawa federalnego, federalnych standardów wyceny, standardów i zasad wyceny działalności samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców i muszą być ponumerowane na stronie, zszyte, opieczętowane pieczęcią organizacji samoregulacyjnej rzeczoznawcy (z wyjątkiem przypadków, w których opinia biegłego jest sporządzona w formie) dokument elektroniczny), podpisany przez biegłego (ekspertów) dokonującego badania operatu szacunkowego, zatwierdzonego przez kierownika rady ekspertów samorządu rzeczoznawców lub inną upoważnioną osobę, poświadczoną przez kierownika Organ wykonawczy organizacja samoregulacyjna rzeczoznawców lub inna upoważniona osoba i zatwierdzona w sposób ustanowiony przez organizację samoregulacyjną rzeczoznawców zgodnie z wymaganiami niniejszej Federalnej Normy Wyceny.

V. Wymagania dotyczące procedury zatwierdzenia opinii biegłego

21. Procedura zatwierdzenia ekspertyzy sporządzonej przez biegłego (ekspertów) organizacji samorządu rzeczoznawców (zwana dalej procedurą zatwierdzenia opinii) powołanej przez samorząd rzeczoznawców musi zawierać przepisy określające :

• skład osób podpisujących ekspertyzę;
• forma zatwierdzenia ekspertyzy przez przewodniczącego rady ekspertów samorządowej organizacji rzeczoznawców lub inną upoważnioną osobę;
• forma poświadczenia ekspertyzy przez kierownika organu wykonawczego samorządu rzeczoznawców lub inną upoważnioną osobę;
• kolejność i terminy procedur podpisywania, zatwierdzania i poświadczania opinii biegłego;
• skład i zakres informacji wskazanych w ekspertyzie na temat informacji otrzymanych od rzeczoznawcy na podstawie próśb o informacje niezbędne do badania, a nie zawarte w operacie szacunkowym.

Procedura zatwierdzenia ekspertyzy musi zawierać wymagania dotyczące podpisania ekspertyzy sporządzonej w formie dokumentu elektronicznego, opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

22. O ile ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej o działalności szacunkowej lub umowa o zbadanie operatu szacunkowego nie stanowią inaczej, organizacja samoregulacyjna rzeczoznawców zawiadamia rzeczoznawców, którzy podpisali operat szacunkowy, o wynikach badania operatu szacunkowego. podpisane przez nich sprawozdania w terminie określonym w dokumentach wewnętrznych rzeczoznawców samorządu.

23. Kopię opinii biegłego przechowuje organizacja samoregulacyjna rzeczoznawców w ogólnym okresie przedawnienia określonym przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Kopia ekspertyzy może być przechowywana w formie dokumentu elektronicznego podpisanego wzmocnionym kwalifikowanym podpisem elektronicznym.