Ustalenie kosztu towarów, robót lub usług w taki sposób, aby organy podatkowe nie miały żadnych roszczeń do jego ważności, jest zadaniem bardzo nietrywialnym. Zwłaszcza jeśli chodzi o produkty, które nie mają na rynku odpowiedników.

Ogólną zasadą ustalania ceny każdej transakcji dla celów podatkowych jest jej zgodność z poziomem cen rynkowych. I takie, na podstawie ustępu 4 artykułu 40 kod podatkowy rozpoznawana jest cena, która ukształtowała się podczas interakcji podaży i popytu na rynku identycznych (a przy ich braku - jednorodnych) towarów, robót, usług w porównywalnych warunkach ekonomicznych.

We wspomnianym artykule dość wyraźnie przedstawiono cechy kalkulacji ceny rynkowej, a także przypadki, w których organy podatkowe mają możliwość ingerencji w proces ustalania cen. Jednak spory dotyczące stosowania niektórych jej przepisów nie należą do rzadkości. A większość z nich wiąże się właśnie z procedurą ustalania ceny rynkowej towarów.

Szukasz identycznych produktów

Jeśli więc na rynku właściwym odbywają się transakcje identycznymi (jednorodnymi) towarami, robotami lub usługami, to ich cenę rynkową ustala się na podstawie informacji podanych w oficjalnych źródłach (klauzula 11, art. 40 Ordynacji podatkowej). Mogą to być oficjalne informacje o notowaniach giełdowych na giełdzie najbliżej miejsca sprzedającego lub kupującego, a także notowania Ministerstwa Finansów dotyczące rządowych papierów wartościowych i obligacji. Odpowiednie informacje od agencje rządowe statystyki i organy cenowe, a także informacje o cenach rynkowych publikowane w publikacjach drukowanych lub w mediach. Ponadto ocena ceny rynkowej towarów, robót lub usług może być przeprowadzona zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 135-FZ „O działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej” przez licencjonowanego rzeczoznawcę.

Jak wynika z art. 40 ust. 9 kodeksu podatkowego, przy ustalaniu cen rynkowych uwzględnia się informacje o transakcjach z identycznymi lub podobnymi towarami w porównywalnych warunkach. Oznacza to, że takie warunki transakcji, jak ilość dostarczonych towarów, warunki realizacji zobowiązań, warunki płatności i inne warunki powinny być brane pod uwagę, jeśli mogą mieć wpływ na cenę.

Obowiązek uwzględniania warunków transakcji przy realizacji kontroli cen potwierdza również praktyka arbitrażowa. Większość spraw dotyczących dodatkowego opodatkowania opartego na wielkości cen rynkowych została przegrana przez organy podatkowe właśnie dlatego, że nie były w stanie dostarczyć mocnych dowodów na porównywalne warunki transakcji, popełnione przez firmę- podatnika oraz transakcji, w których zastosowano cenę rynkową (zob. np. orzeczenie Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 3 czerwca 2005 r. w sprawie nr A56-43517/04, orzeczenie Federalna Służba Antymonopolowa Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 12 marca 2008 r. Nr F04-1672/2008 (1943-A03-42)).

Płacenie za „wyjątkowość”

Główne trudności w sprawdzaniu ceny pod kątem jej zgodności z poziomem rynkowym pojawią się w przypadku firm sprzedających towary, roboty lub usługi, które nie mają odpowiedników. Jeżeli na rynku właściwym nie ma transakcji na identyczne towary lub nie ma możliwości ustalenia ceny rynkowej ze względu na brak lub niedostępność źródeł informacji, do jej ustalenia stosuje się metodę ceny odsprzedaży.

Istotą metody ceny odsprzedaży jest określenie ceny rynkowej możliwych do uzyskania wartości na podstawie ustalenia przez kupującego ceny odsprzedaży według następującego wzoru:

C1 \u003d C2 - (Z2 + P2),

C 1- cena rynkowa towarów;

C2- cenę sprzedaży (odsprzedaży) towaru kolejnym nabywcom;

Z2- koszty poniesione przez nabywcę towaru w trakcie jego dalszej sprzedaży (odsprzedaży) i promocji na rynku (z wyłączeniem ceny zakupu towaru);

P2- zwykły zysk nabywcy towaru w jego dalszej sprzedaży (odsprzedaży).

Jak sama nazwa wskazuje, metodę ceny odsprzedaży można zastosować tylko wtedy, gdy istnieje fakt odsprzedaży towarów, robót lub usług. Jeżeli ta metoda nie może być zastosowana, to „w ostateczności” firma ma prawo zastosować kosztowną metodę. Jego zastosowanie sprowadza się do określenia ceny rynkowej towaru według następującego wzoru:

C \u003d W + P,

C- cena rynkowa towarów;

W- bezpośrednie i pośrednie koszty sprzedającego związane z produkcją (nabyciem) i (lub) sprzedażą towarów, a także koszty transportu, przechowywania i inne podobne koszty;

P to normalny zysk sprzedającego.

Należy również zauważyć, że obie powyższe metody mają istotną wadę: nie uwzględniają wpływu inflacji na poziom cen rynkowych. A w kontekście znacznego wzrostu cen wartości uzyskane tymi metodami należy skorygować o zmiany wskaźnika cen. Ordynacja podatkowa nie przewiduje jednak takiej korekty. Kolejną „przeszkodą” jest fakt, że w przepisach podatkowych nie ma jednoznacznych definicji takich pojęć jak „koszty zwykłe” czy „zwykły zysk z tego rodzaju działalności”.

Wydawać by się mogło, że w celu uniknięcia ewentualnych błędów w samodzielnym obliczaniu niektórych wskaźników najbardziej logiczne byłoby, aby firma w tej sytuacji zwróciła się do niezależnego rzeczoznawcy. Jednak w swoim niedawnym piśmie z dnia 2 lipca 2008 r. nr 03-02-07/1- 243 zabronili tego specjaliści z Ministerstwa Finansów, wyrażając opinię sprowadzającą się do oceny ceny rynkowej produktu, pracy lub serwis, który nie ma odpowiednika na rynku, niezależni rzeczoznawcy Nie mogę.

Jednak te same wyjaśnienia pozostawiają sądowi prawo do wzięcia pod uwagę wszelkich czynników, które są ważne dla ustalenia wyników transakcji, nie ograniczając się do okoliczności wymienionych w artykule 40 Ordynacji podatkowej 11 kwietnia 2006 r. Nr F09-2564 /06-C6 w sprawie nr A76-5970/2005).

Tak więc, nawet jeśli firma musi zmierzyć się z roszczeniami organów podatkowych, wcale nie trzeba „godzić się z losem”, jeśli nie ma ku temu naprawdę ważnych powodów. Zawsze istnieje możliwość obrony swoich interesów przy pomocy sędziów, którzy w kwestii metodyki ustalania ceny rynkowej dla celów podatkowych często okazują się po stronie podatnika.

5.2. Definicja wartość rynkowa AMTS

podejście porównawcze z wykorzystaniem rynku

metoda ewaluacji

5.2.1. Wartość rynkowa przedmiotu wyceny rozumiana jest jako najbardziej prawdopodobna cena, po której przedmiot wyceny może zostać sprzedany (wyobcowany) na wolnym rynku w środowisku konkurencyjnym, gdy strony transakcji postępują rozsądnie, posiadając wszystkie niezbędne informacje, oraz wszelkie zdarzenia nadzwyczajne nie mają odzwierciedlenia w wartości ceny transakcyjnej okoliczności tj. gdy:

Jedna ze stron transakcji nie jest zobowiązana do sprzedaży przedmiotu wyceny, a druga do jego nabycia;

Strony transakcji doskonale znają przedmiot transakcji i działają we własnym interesie;

Przedmiot transakcji przedstawiany jest na wolnym rynku w formie oferty publicznej, z której wynika wola osoby składającej ofertę zawarcia umowy na warunkach określonych w ofercie;

Cena transakcji jest rozsądnym wynagrodzeniem za przedmiot wyceny i przymusu do zakończenia transakcji w stosunku do stron transakcji z czyjejkolwiek strony;

Opłata za wycenę przedmiotu jest wyrażona w gotówce.

5.2.2. Podejście porównawcze opiera się na analizie cen podaży i popytu na AMTS, które obecnie dominują na rynku pierwotnym lub wtórnym. Oceny dokonuje się ustalając średnią cenę oferty dla AMTS, podobną do ocenianej, a następnie ją korygując.

5.2.3. Wartość rynkowa (wartość zakupu) AMTS zależy od różnych czynników: właściwości konsumenckie ATE, obecność przedstawiciela producenta w regionie, obecność sieci Konserwacja tej marki ATE, poziom cen części zamiennych, obsługi i napraw ATE tej marki; prestiż marki, warunki rynkowe; położenie geograficzne i ogólna sytuacja gospodarcza w regionie itp.

5.2.4. Kalkulacja kosztu zużytych AMTS na dzień wyceny w ramach podejścia porównawczego metodą rynkową odbywa się według określonego schematu:

5.2.5. Wstępne informacje do ustalenia ceny rynkowej AMTS może uzyskać ekspert z następujących źródeł:

Informacje z regionalnych periodycznych publikacji referencyjnych na temat cen nowych i używanych ATE;

Dane organizacji sprzedających używany AMTS;

Tematyczne strony internetowe, wyświetlające informacje o rynku regionu, w którym ustalana jest cena AMTS;

Raporty z wyników badania regionalnego rynku używanych ATE, opracowywane okresowo przez eksperta (ekspertów), które ustalają ceny żądane przez sprzedawców (cena ofertowa) dla poszczególnych ATE i zawierają krótki opis sprzedawanych ATE (marka , model, data wydania, przebieg, typ i charakterystyka silnika, wyposażenie, ogólny stan techniczny).

5.2.6. Oceniając AMTS w dniu innym niż data zdarzenia, w niektórych przypadkach konieczne jest uwzględnienie okresu użytkowania w dniu zdarzenia, a nie roku produkcji. Na przykład: rok produkcji AMTS to 2003, wypadek wydarzył się w 2006 roku, ocena dokonywana jest w 2007. W tym przypadku konieczna jest ocena AMTS nie wyprodukowanego w 2003 roku, ale 3-letniego AMTS, ponieważ w chwili wypadku miał 3 lata, tj. Wersja AMTS 2004.

5.2.7. Oferty sprzedaży używanych ATE są oceniane przez rzeczoznawcę pod kątem przydatności do obliczenia średniej ceny ofertowej. Ocenę odpowiedniości przeprowadza się w następującej kolejności:

A) średnią cenę ofertową określa wzór:

[rubli], (5.1)

Gdzie - cena ofertowa i-tego ATE, rub.; i - liczba ofert, .

Przy ustalaniu przybliżonej średniej ceny ofertowej niedopuszczalne jest stosowanie cen dla ATE, które ewidentnie różnią się stanem i konfiguracją od rozważanej (średniej) opcji;

B) szacowany jest rozpiętość cen ofertowych w stosunku do obliczonej powyżej średniej wartości. Spread nie powinien przekraczać 20%:

C) jeżeli odchylenie i-tej propozycji przekracza 20%, propozycja ta jest wykluczana z próby.

5.2.8. Ostateczna kalkulacja średniej ceny ofertowej dokonywana jest z uwzględnieniem próby złożonej z ofert, których odchylenie od przybliżonej średniej ceny nie przekracza 20%, według wzoru:

[rubli], (5.3)

Gdzie - cena ofertowa i-tego ATE spełniającego warunek z punktu 5.2.7, ruble; - liczba wniosków spełniających warunek z punktu 5.2.7, .

5.2.9. Obliczona średnia cena oferty jest w Ta metoda Cena oryginalna. Średnia cena wylicytowana musi zostać skorygowana, jeżeli zakup jest przedmiotem negocjacji, gdyż średnia cena zakupu w wyniku licytacji co do zasady jest równa średniej cenie wylicytowanej (bez korekty ze względu na stan, przebieg i kompletność ATE ).

Pytanie 13. Główne metody Podejścia Porównawczego, zakres jego zastosowania. Kryteria wyboru przedsiębiorstw-analogów.

Pytanie 14

Pytanie 16. Metody obliczania wskaźników kapitalizacji i stóp zwrotu w wycenie przedsiębiorstw.

Pytanie 17. Rodzaje korekt końcowych i proces ich dokonywania. Premie i dyskonta w wycenie udziałów kontrolujących i niekontrolujących. Metody dokonywania korekt z tytułu braku płynności.

Pytanie 18. Wybór ostatecznego kosztu w procedurze zatwierdzania. Metody dopasowywania wyników.

Pytanie 19

Pytanie 20 opcja 2

1. Analiza płynności bilansu

I. Wskaźniki płynności

III. Wskaźniki rentowności

19. Wskaźnik rotacji należności

20. Wskaźnik rotacji zobowiązań

Analiza prawdopodobieństwa upadłości (model rosyjski)

Pytanie 21. Cechy i specyfika sprzętu jako przedmiotu oceny. (podręcznik N.V. Weig, wycena maszyn i urządzeń)

Pytanie 23 (z wykładu)

jeden). Szczegółowa metoda kosztorysowania;

Pytanie 24

Metoda analizy składnik po składniku zużycia różnych zespołów

Pytanie 25. Metody określania funkcjonalnego starzenia się majątku ruchomego.

Pytanie 26. Metody określania ekonomicznego starzenia się majątku ruchomego.

Pytanie 27

Pytanie 28. Rodzaje i kolejność dostosowań w podejściu porównawczym. Kolejne korekty dokonywane są dla następujących elementów porównania.

Pytanie 29. Metody obliczania wartości rynkowej majątku ruchomego w podejściu dochodowym.

Pytanie 30. Koordynacja podejść w ocenie. Specyfika ustalania wartości rynkowej sprzętu w zależności od celu wyceny.

Pytanie 31 Charakterystyczne cechy ekonomiki wartości niematerialnych i rynku własności intelektualnej.

Pytanie 32

Pytanie 33:

Metody oceny obiektów własności intelektualnej

Pytanie 34

Pytanie 35

1. Metody przewagi zysków

2.1. Metoda opłacalna.

2.2. Metoda zwolnienia z opłat licencyjnych.

3. Sposób podziału zysku (dochodu).

4. Sposób alokacji udziału w zysku przypadającym na OIS (metoda współczynnika)

Pytanie 36 Cechy rozliczania aktywów niematerialnych w rosyjskich firmach.

Pytanie 37

1. Metoda rachunkowości

2. Metoda nadmiernego zysku

3. Metoda wyceny jako różnica między wartością firmy ustaloną metodą dochodową a wartością aktywów bilansową

Pytanie 38. Rodzaje licencji, rodzaje płatności przy opłacaniu licencji, metody szacowania kosztu licencji

Pytanie 39

Pytanie 40. Klasyfikacja papierów wartościowych do celów wyceny.

Pytanie 41. Modele stosowane do wyceny podstawowych instrumentów finansowych.

Pytanie 42 Czynniki wpływające na wycenę akcji.

Pytanie 43. Proste i złożone strategie opcyjne. Ceny na rynku opcji. Modele Blacka-Scholesa.

Pytanie 44

Pytanie 45

Pytanie 46

Czynniki wpływające na wartość nieruchomości.

Pytanie 47

Pytanie 48

Pytanie 49:

Pytanie 50

5.4. Metoda bezpośredniej kapitalizacji

Pytanie 51 Masowa i indywidualna wycena nieruchomości: różnice, zakres

Pytanie 52. Wartość katastralna nieruchomości: koncepcja, zakres.

Pytanie 53

Pytanie 54: Pojęcie zarządzania opartego na wartościach (vbm). Podejścia Damodarana, C. Copeland-J. Murrin- C. Koller, C. Walsh

Pytanie 55

Pytanie 56 Modele przepływów pieniężnych stosowane w zarządzaniu wartością firmy

Pytanie 57 Metodologia obliczania wskaźników dochodu rezydualnego. Kluczowe wskaźniki wydajności zarządzania kosztami

Pytanie 58 Ich zastosowanie w procesie zarządzania wartością

Wykorzystanie „rentownych” mnożników finansowych w ocenie przedsiębiorstwa obejmuje siedem etapów:

Pytanie 59 Synergie finansowe i ich ocena

Pytanie 60. Miejsce składnika finansowego w zrównoważonej karcie wyników. Pojęcie zrównoważonej karty wyników i jej główne elementy.

Pytanie 27

Istota podejścia: poprzez system korekt ceny ofert wszystkich obiektów porównania są sprowadzane do ceny przedmiotu oceny.

Jako obiekty porównawcze stosuje się obiekty podobne do wycenianej nieruchomości pod względem wieku, stanu, parametrów technicznych, konfiguracji i innych parametrów;

Do obliczania stosuje się podejście porównawcze nieunikalny własność;

Do wyceny starego sprzętu stosuje się podejście porównawcze, rynek wtórny jest dość rozwinięty;

Z reguły najbardziej orientacyjnym wynikiem dla banku jest wynik uzyskany w ramach podejścia porównawczego;

Wystarczająca liczba obiektów porównania, o których informacje są wykorzystywane w obliczeniach, to 3-5.

Algorytm podejścia porównawczego

Zbieranie danych rynkowych i wybór analogicznych obiektów (informacje cenowe i techniczne);

Analiza i weryfikacja informacji;

Dobór elementów porównawczych (czynniki cenowe);

Kalkulacja wartości wycenianej nieruchomości na podstawie korekt cen sprzedaży.

Kryteria wyboru analogów

Pełne podobieństwo pod względem funkcjonalności (rodzaj, rodzaj, klasa, marka, model wyposażenia);

Podobieństwo w charakterystyce technicznej (wskaźniki parametryczne);

Podobny lub bliski wieku.

Analiza informacji o cenie

Charakter ceny według źródła pochodzenia (cena ofertowa, cena transakcyjna);

Data lub godzina transakcji;

Jednostka walutowa;

Miejsce sprzedaży (region Rosji);

Rok wydania obiektu-analogu;

Informacje techniczne (parametry techniczne, wyposażenie);

Obecność lub brak podatku VAT w cenie;

Obecność w cenie transportu lub innych kosztach sprzedającego.

Dokonywanie korekt

Kolejne korekty:

Zakres praw (nieruchomość, najem, leasing);

Warunki finansowania transakcji (płatność 100%, zaliczka, raty, udzielenie kredytu);

Warunki (rodzaj) transakcji (rynkowa, zamknięta, spekulacyjna, inwestycyjna);

Korekta z tytułu zamknięcia transakcji – korekta z tytułu negocjacji;

Opłaty celne.

Dokonywanie korekt

Niezależne korekty:

Wiek (fizyczne pogorszenie stanu sprzętu);

Korekty parametryczne (wydajność, moc, długość detalu);

Kompletny zestaw (obecność/brak dodatkowych jednostek, komponentów, części)

Lokalizacja.

Dokonywanie korekt

Metoda ekspercka (nieuzasadnione korekty eksperckie z reguły nie powinny przekraczać 20-30%)

Obliczanie korekt według sprzedaży sparowanej (preferowane, ponieważ opiera się na danych rynkowych)

Analiza jakościowa

Elementy analizy korelacji i regresji

!!! Niektóre banki mają wymagania dotyczące wielkości bezwzględnych korekt brutto, których maksymalna wartość co do zasady nie może być wyższa niż 30%)!!!

Obliczanie korekty amortyzacji

gdzie K FI - dostosowanie do fizycznego zużycia;

FI OO - fizyczne zużycie przedmiotu oceny;

FI OA - fizyczne zużycie przedmiotu oceny.

Obliczanie korekt parametrycznych

gdzie, C oo- cenę przedmiotu oceny, skorygowaną o nowelizację;

C en- cena przedmiotu analogowego;

X, X en- wartość parametru odpowiednio dla obiektu ewaluowanego i dla obiektu analogowego;

n- wykładnik uwzględniający siłę wpływu parametru X na cenę, zwany współczynnikiem hamowania (współczynnik Chiltona).

Obliczanie współczynnika Chiltona

gdzie n jest współczynnikiem Chiltona;

C 1 , C 2 - ceny obiektów-analogów;

X 1 , X 2 - parametry analogicznych obiektów

METODY

Podejście porównawcze do szacowania kosztów maszyn, urządzeń i pojazdów realizowane jest w następujących metodach:

1) indeksy cen lub indeksowanie o czynnik czasu;

2) bezpośrednie porównanie z identycznym obiektem;

3) bezpośrednie porównanie z podobnym obiektem;

4) bezpośrednie porównanie z podobnymi obiektami z wprowadzeniem ukierunkowanych korekt jakościowych;

5) obliczenia według określonych wskaźników i modeli korelacyjnych.

Metoda indeksów cenowych (indeksowanie przez czynnik czasu).

Obecnie jest używany wyłącznie jako pomocniczy do rozliczania inflacji (zarówno w Federacji Rosyjskiej, jak i za granicą, przy ocenie importowanego sprzętu oraz do wniesienia analogów i przedmiotu oceny do daty ustalenia kosztu).

Istota metody jest prosta. Koszt (poprawniej powiedzieć „cena ofertowa”) przedmiotu w określonym terminie jest znany. Dla ustalenia kosztu (data wyceny) konieczne jest przeliczenie kosztu obiektu (ceny oferty) na dany dzień. Długość czasu pomiędzy datą ustalenia kosztu a datą wyceny mierzy się liczbą miesięcy, to skorygowana cena obiektu w dniu wyceny C: C  C p *I p / 0 gdzie, C n - cena obiektu w miesiącu bazowym (zero); I n/0 - wskaźnik korygujący za n-ty miesiąc w stosunku do 0-tego miesiąca; n to okres indeksacji wyrażony w miesiącach.

Identyczny przedmiot to przedmiot tego samego modelu (modyfikacji) co oceniany, nie różni się od przedmiotu ocenianego pod względem konstrukcji, wyposażenia, parametrów i użytych materiałów.

Cena ofertowa identycznego przedmiotu stanowi podstawę do ustalenia wartości wycenianego przedmiotu poprzez zastosowanie tzw. korekt „ekonomicznych” (w przeciwieństwie do technicznych). W wielu źródłach dostosowania ekonomiczne nazywane są komercyjnymi.

Korekty „ekonomiczne” pod względem ich treści można podzielić na trzy grupy:

Pierwsza grupa . Korekty eliminujące nietypowe warunki sprzedaży (szybsze terminy dostaw, odstępstwa od normalnego okresu gwarancyjnego, możliwość upustów cenowych z różnych przyczyn, niestandardowe wyposażenie, dostępność dopłat do specjalnych warunków dostawy i usług dodatkowych, dłuższe przechowywanie sprzętu i inne) .

Druga grupa . Korekta z tytułu podatku VAT i innych podatków kalkulacyjnych.

Trzecia grupa . Korekta ze względu na czynnik czasu.

Korekty drugiej i trzeciej grupy są prawie zawsze wykonywane, korekty pierwszej grupy - selektywnie, biorąc pod uwagę ich pewność i znaczenie.

Korekty „ekonomiczne” (jak również inne) mogą być zarówno multiplikatywne (wprowadzane przez współczynniki), jak i addytywne (wprowadzane przez bezwzględne poprawki). Zaleca się, aby kolejność ich wprowadzania przebiegała w kolejności: zaleca się dokonywanie korekt addytywnych po korekcjach multiplikatywnych. Jednocześnie należy zadbać o to, aby wprowadzana poprawka była zgodna z wcześniejszymi korektami pod względem czynnika czasu. Kolejność korekt ceny identycznego przedmiotu jest zwykle przedstawiana w formie tabelarycznej, co sprawia, że ​​kalkulacja jest jasna i jednoznaczna.

Metoda bezpośredniego porównania z analogiem

Jeżeli identyczny przedmiot w porównaniu z przedmiotem wycenianym ma tylko różnice kosztowe, które, jak pokazano powyżej, dokonują tylko korekt „ekonomicznych”, to przedmiot analogiczny w porównaniu z przedmiotem wycenianym wraz z różnicami kosztowymi, ma różnice w wartościach głównych operacyjnych, a więc i parametrach cenowych.

W związku z tym, oprócz korekt „ekonomicznych”, dokonuje się korekt ze względu na różnice parametryczne.

Możesz wybrać jeden bliski analog lub kilka analogów, których ceny są znane.

Centralne miejsce w tej metodzie zajmuje analiza cen, na podstawie której uzyskuje się wartości korekt cen analogu(ów). Korekty różnic parametrycznych są również podzielone na dwa typy: multiplikatywne i addytywne.

Konkretny wskaźniki ekonomiczne za pomocą „liniowego współczynnika oporu” – modelu liniowego.

Korekta korygująca dokonywana jest poprzez dokonanie bezwzględnej korekty ceny w następujący sposób: Ccor = C + P = C + b (X - X en), gdzie: Ccor - cena skorygowana nowelizacją; C - cena początkowa; P - bezwzględna korekta ceny analogu; b - „cena” jednostki parametru, tj. wartość pokazująca, o ile jednostek pieniężnych zmieni się cena, gdy parametr zmieni się na jednostkę jego miary; X, X an - wartości parametrów odpowiednio dla ocenianego obiektu i dla analogu.

„Cena” jednostki parametrów może być określona na dwa sposoby:

1) metodą „dwóch punktów”;

2) konstruując równanie korelacji liniowej.

Metoda „dwóch punktów” polega na znalezieniu dwóch podobnych obiektów, które różnią się tylko wartością tego parametru, wszystkie inne parametry dla tych obiektów muszą być takie same. „Cena” jednostki parametrycznej znajduje się według wzoru: B = (C 1 -C 2) / (X 1 -X 2), gdzie C 1 i C 2 są cenami odpowiednio pierwszego i drugiego obiektu; X 1 i X 2 - wartości parametrów odpowiednio dla pierwszego i drugiego obiektu.

Metoda „parametr-cena” wykorzystująca współczynnik potęgowy (współczynnik hamowania ceny) jest modelem potęgowym.

Korekta realizowana jest poprzez poprawkę multiplikatywną według wzoru: Ccor  C*Kcor, gdzie Kcor jest współczynnikiem korygującym wyznaczonym wzorem: Kcor = ((Х)/(Х an)) y gdzie y jest „spowolnieniem ceny” współczynnik.

Po pierwsze, dokonywane są korekty „komercyjne” w celu dostosowania ceny analogu do warunków wyceny. Jeżeli nie można znaleźć dwóch obiektów różniących się tylko wartością tego parametru, wówczas stosuje się metodę konstrukcji równania korelacji. Sporządza się próbkę podobnych obiektów i konstruuje na nich równanie korelacji typu mocy C = a * X * b. Parametr b w tym równaniu jest interesującym nas współczynnikiem hamowania.

W celu uwzględnienia różnic w głównych parametrach stosuje się korekty współczynnika (multiplikatywne). Korekty addytywne są dokonywane po wprowadzeniu korekt multiplikatywnych i są stosowane w celu uwzględnienia wpływu wskaźników drugorzędnych (mniej istotnych).

Metoda ukierunkowanych korekt jakościowych

Metodę tę stosuje się w przypadku oceny, gdy konieczne staje się dokonanie kilku korekt ze względu na różnicę parametrów lub cech, a ich „ceny” są trudne lub prawie niemożliwe do ustalenia z powodu braku informacji.

W tym przypadku określany jest jedynie kierunek wpływu korekty na koszt, dzieląc wszystkie korekty na dwa typy: zwiększające i zmniejszające koszt (cenę).

Metodę można zastosować, gdy dla ocenianego obiektu można wybrać co najmniej dwa analogi. Ponadto wyceniany przedmiot pod względem parametrów technicznych i właściwości, a co za tym idzie, pod względem kosztów, zajmuje pozycję pośrednią między dwoma analogami.

W wyniku porównania analog otrzymuje pewną liczbę korekt zarówno w górę, jak i w dół. Zakłada się, że korekty mają w przybliżeniu równą wagę pod względem ich wpływu na wartość. Oznacza to, że każdy analog ma jedną regulację w górę i jedną w dół, które całkowicie znoszą się wzajemnie. Aktywnym dostosowaniem nazwiemy takie dostosowanie, które nie zostało zneutralizowane przez dostosowanie w przeciwnym kierunku.

Analog, którego liczba korekt w górę przekracza liczbę korekt w dół, ustala niższą cenę - niższy analog. Liczba aktywnych korekt w górę dla tego analogu jest równa różnicy między liczbą jego korekt w górę i w dół.

Analog, w którym liczba korekt w dół przekracza liczbę korekt w górę, to górny analog. Ustala najwyższą cenę. Liczba skutecznych korekt w dół dla tego analogu jest równa różnicy między liczbą jego korekt w dół i w górę.

Pożądana wartość ocenianego obiektu leży w przedziale między ceną dolną i górną, a jego pozycja jest określona przez liczbę skutecznych korekt w górę analogu dolnego oraz liczbę korekt w dół analogu górnego: -) * N n- gdzie C N, C B - odpowiednio dolna i górna cena; N in + - liczba skutecznych korekt w dół górnego analogu; N n- - liczba skutecznych korekt w górę niższego analogu.

Jeśli liczba analogów jest większa niż dwa, koszt obiektu jest ustalany w kilku przedziałach, a następnie obliczana jest wartość średnia. W takim przypadku możliwe są dwa przypadki:

1) jeden dolny analog i kilka górnych analogów;

2) jeden górny analog i kilka dolnych analogów.

W pierwszym przypadku brane są pod uwagę wszystkie interwały z tym samym dolnym analogiem, w drugim przeciwnie, wszystkie interwały z tym samym górnym analogiem są brane pod uwagę. Na podstawie uzyskanych wartości kosztów w każdym przedziale obliczana jest wartość średnia, która jest traktowana jako wynik końcowy.

Metoda ta pozwala oszacować koszt elementu wyposażenia przy minimalnej ilości informacji wstępnych, a może być szczególnie przydatna, gdy różnice między ocenianym obiektem a odpowiednikami przejawiają się nie tylko w wartościach parametrów technicznych, ale także w dyskretnych cechach.

Odmianą powyższej metody jest ważona metoda regulacji kierunkowej , przy której obliczana jest liczba ważnych korekt z uwzględnieniem wagi każdej korekty. Dla każdej regulacji kierunkowej wskazany jest współczynnik wagowy. Skala współczynników wagowych może zawierać dowolną liczbę gradacji według uznania ekspertów. Najprostszym podejściem jest sklasyfikowanie korekt jako silne, średnie i słabe oraz przypisanie wag odpowiednio 3, 2 i 1. Tak więc jedna mocna korekta odpowiada niejako trzem słabym, a jedna średnia korekta odpowiada dwóm słabym. W tym przypadku współczynnik wagowy do korekty dobiera ekspert na podstawie siły wpływu parametru na koszt (cenę) oraz stopnia różnicy wartości tego parametru dla porównywanych obiektów. Późniejsze obliczenie liczby ważnych korekt jest wykonywane z uwzględnieniem 61 współczynników wagi. Wszystkie kolejne transakcje są takie same jak w normalnej metodzie korekt kierunkowych.

Metoda obliczeniowa oparta na modelach korelacyjnych i określonych wskaźnikach

Ta metoda jest wygodna w użyciu, gdy konieczna jest ocena wystarczająco dużego zestawu obiektów tego samego typu, które różnią się wartościami poszczególnych parametrów. Każdy z tych obiektów jest uważany za przedstawiciela pewnej rodziny maszyn tej samej klasy lub typu. Zakłada się, że dla maszyn tej klasy istnieje naturalna zależność między ceną (kosztem) z jednej strony a głównymi parametrami technicznymi i użytkowymi z drugiej strony. Dlatego zadanie sprowadza się do matematycznego opisu tej zależności, a następnie zastosowania otrzymanego modelu matematycznego do oceny wszystkich obiektów wchodzących w skład zbioru obiektów tej samej klasy.

Najpierw uzupełniana jest próbka obiektów określonej klasy (typu, grupy), dla których znane są główne parametry i ceny. Ponadto ceny powinny zostać doprowadzone do jednolitych warunków poprzez wprowadzenie odpowiednich „komercyjnych” dostosowań. Następnie, wykorzystując metody teorii analizy korelacji i regresji, tworzony jest model korelacji zależności ceny od jednego lub większej liczby parametrów głównych.

Ogromne znaczenie ma dobór składu parametrów. Spośród wielu parametrów charakteryzujących maszyny, urządzenia i pojazdy wybierane są te, które dają wyobrażenie o przydatności wycenianej nieruchomości dla nabywcy. Jednocześnie kierują się zasadą użyteczności. Wraz ze zmianą tych parametrów zmienia się stopień użyteczności obiektu, a co za tym idzie jego koszt.

Jako parametry wpływające wybierają zarówno parametry funkcjonalnie określone (największe gabaryty detali - dla obrabiarek, nośność - dla samochodów ciężarowych i podnośników, moc - dla maszyn energetycznych itp.) oraz parametry jakościowe (wydajność i niezawodność - dla maszyn technologicznych, dokładność przetwarzania - dla obrabiarek, szybkość i zwrotność - dla pojazdów itp.).

Naturalną rzeczą jest próba uwzględnienia w modelu korelacji jak największej liczby parametrów. Istnieją jednak obiektywne ograniczenia w tym zakresie, spowodowane po pierwsze małymi liczebnościami próbek, a po drugie występowaniem wielokoliniowości, tj. relacje między samymi parametrami.

Niemal rzadko liczba parametrów w modelu korelacji przekracza 3.

W wyniku analizy korelacji tworzony jest albo model sparowany (jednoczynnikowy), gdy bierze się jeden wiodący parametr-argument, albo model wieloczynnikowy, gdy występuje kilka parametrów-argumentów.

Przy korelacji par między szacowanym kosztem S a parametrem X stosuje się odpowiednio funkcję liniową lub potęgową postaci:

S  za 0  za 1 X

S  a 0  X a1 (4.1.8) gdzie S jest szacunkową wartością obiektu; a 0 , a 1 - parametry statystyczne modelu korelacji.

Obliczenia oparte na modelach korelacji dają całkiem akceptowalne wyniki, wymaga to jednak dużej ilości materiału statystycznego. Liczba obiektów do zbudowania modelu powinna około 6 razy przewyższać liczbę parametrów argumentów. Zwykle próba statystyczna obejmuje nie tylko bliskie analogi pod względem funkcji i wykonania, ale także strukturalnie podobne obiekty należące do tego samego typu i tworzące szeregi parametryczne.

Należy pamiętać, że opisaną metodę można zastosować, jeżeli wartość parametru wyceny przedmiotu oceny mieści się w przedziale wartości parametrów wyceny analogów. Jeśli spróbujemy obliczyć koszt dźwigu o udźwigu np. 20 ton, korzystając z tego równania, otrzymamy nieprzewidywalny wynik.

Porównując obie metody, metodę bezpośredniego porównania z analogiem oraz metodę obliczania za pomocą modeli korelacyjnych, należy zauważyć, że w rzeczywistości jest to jedna i ta sama metoda.

W metodzie bezpośredniego porównania z analogiem budowana jest również zależność „korelacji”, ale tylko dla dwóch analogów i na podstawie trendu potęgowego. Metoda konstruowania modeli korelacyjnych wykorzystuje kilka analogów, a typ trendu wybierany jest spośród 63 warunków o najwyższym stopniu wiarygodności. W tym sensie ta druga metoda jest dokładniejsza niż pierwsza.

Metoda określonych wskaźników cen nie daje dużej dokładności, ponieważ dla wielu rodzajów maszyn i urządzeń o koszcie (cenie) decyduje więcej niż jeden parametr. Aby uwzględnić wpływ innych czynników, określony wskaźnik ceny jest zróżnicowany w zależności od innych parametrów i cech.

Na przykład w przypadku pras określonego typu jako główny parametr można przyjąć siłę nominalną prasy. Jednak w szerokim zakresie jednostkowy koszt jednostki nakładu może okazać się zmienny, a wtedy ustalana jest „cena” jednostki o tym parametrze – dla małych, średnich i dużych pras.

Metoda obliczania za pomocą wskaźnika ceny jednostkowej jest niezwykle prosta i pozwala na szybkie, ekspresowe oszacowanie, jednak dokładność uzyskanych wyników jest niska, ponieważ często istnieje szereg innych czynników wpływających, które nie są brane pod uwagę.

Sam konkretny wskaźnik ceny może być zastosowany tylko w pewnym zakresie wartości głównego parametru, w innych przedziałach wartość tego wskaźnika będzie inna. W wielu przypadkach następuje regularny spadek określonego wskaźnika cen przy wzroście głównego parametru.

Opisane powyżej metody podejścia porównawczego stosowane są głównie w ocenie poszczególnych maszyn i urządzeń. O wyborze metody decyduje charakter obiektu, warunki jego użytkowania oraz kompletność bazy informacyjnej o cenach i parametrach podobnych próbek maszyn i urządzeń.

Metody podejścia porównawczego pozwalają określić wartość lub wartość rynkową, niezależnie od miejsca użytkowania. Aby następnie ustalić wartość w miejscu użytkowania, należy do wartości rynkowej doliczyć koszty transportu, budowy fundamentu, montażu i uruchomienia. Główną zaletą tych metod jest możliwość uzyskania prawdziwie rynkowej wartości.

Jednak metody podejścia porównawczego mają również swoje wady, z których główną jest to, że wiarygodność szacunków tymi metodami jest determinowana przez kompletność i wiarygodność informacji rynkowych, na których przetwarzaniu są oparte. A dla obiektów, które nie mają otwartego i masowego rynku, zastosowanie tych metod jest generalnie niemożliwe. Ponadto metody te polegają na ocenie „odbioru” każdej maszyny lub urządzenia, przy dużej liczbie obiektów ocena jest bardzo pracochłonna. Przyspieszenie prac szacunkowych z pewnym ustępem dokładności 64 można uzyskać, stosując metody obliczeniowe według modeli korelacyjno-regresyjnych i określonych wskaźników cen.

OPCJONALNIE: (krótszy tekst)

Porównawcze podejście do szacowania kosztów maszyn i urządzeń realizowane jest w następujących metodach:

1. sposób wyznaczania indeksów cenowych, czyli indeksowania przez czynnik czasu;

2. metoda bezpośredniego porównania z identycznym obiektem;

3. metoda bezpośredniego porównania z podobnym obiektem;

4. metoda bezpośredniego porównania z podobnymi obiektami z wprowadzeniem ukierunkowanych korekt jakościowych;

5. metoda obliczeniowa oparta na określonych wskaźnikach i modelach korelacyjnych;

Metoda indeksowania cen, czyli indeksowanie współczynnika czasu

Metoda ta ma zastosowanie w przypadku, gdy znana jest jego cena w przeszłości dla wycenianego przedmiotu i w związku z tym pojawia się zadanie przeliczenia tej ceny na dzień wyceny.

Przedział czasu pomiędzy datą ustalenia wartości a datą wyceny mierzony jest liczbą miesięcy, wówczas wartość przedmiotu w dniu wyceny określa wzór:

Metoda bezpośredniego porównania z identycznym obiektem

Identyczny przedmiot to przedmiot tego samego modelu (modyfikacji) co oceniany, nie różni się od przedmiotu ocenianego pod względem konstrukcji, wyposażenia, parametrów i użytych materiałów.

Podstawą do przypisania wartości wycenianego przedmiotu jest cena identycznego przedmiotu. Całkowity koszt odtworzenia jest równy cenie identycznego przedmiotu, sprowadzonej do warunków normalnych warunków sprzedaży i wyceny za pomocą tzw. korekt handlowych (poprawek).

Poprawki handlowe według ich treści można podzielić na trzy grupy:

1. Zmiany eliminujące nietypowe warunki sprzedaży (przyspieszone terminy dostaw, okres gwarancji, rabaty, pakiety, usługi dodatkowe itp.)

2. Korekta z tytułu obecności podatku VAT i innych podatków.

3. Korekta na czynnik czasu. Zmiany drugiej i trzeciej grupy dokonywane są prawie zawsze, a pierwszej - selektywnie, biorąc pod uwagę ich pewność i znaczenie.

Metoda bezpośredniego porównania z podobnym obiektem.

W tej metodzie, oprócz dostosowań handlowych, cena analogu jest również korygowana o różnice parametryczne.

W praktyce wybrane analogi często różnią się mocą, wydajnością od maszyny - przedmiotu oceny. W tym przypadku do określenia korekty wykorzystuje się stosunki cen (kosztów wytworzenia) do głównego parametru maszyn, w szczególności zależność mocy:

P. - wykładnik, często nazywany współczynnikiem oporu cenowego, w zależności od konkretnego typu urządzeń technicznych.

Wartości wykładników ( P) we wzorze (1) są określane dla szeregu wyrobów inżynierskich na podstawie specjalnych badań, a także wieloletniej praktyki. Tak więc w przypadku ciągników o średniej mocy stosuje się wartość 0,72, w przypadku koparek 0,8, w przypadku wytłaczarek stosowanych w przetwarzaniu materiałów polimerowych 0,6-0,7 itd.

Formuła (6) jest szeroko stosowana ze względu na swoją prostotę i dość wysoką niezawodność. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że takie podejście wymaga znacznych ilości informacji rynkowych oraz zastosowania adekwatnych metod porównywania obiektów. Innymi słowy rzeczoznawca musi posiadać rozbudowaną, stale aktualizowaną bazę wielu typów urządzeń technicznych. Co więcej, takie informacje muszą być gromadzone na bieżąco, jakby na przyszłość, gdyż w praktyce krajowej rzeczoznawca musi pracować z różnymi typami maszyn i urządzeń, a każda kolejna ocena z reguły odbywa się w całkowicie inna gałąź technologii.

Korekty różnic parametrycznych dzielą się na dwa typy:

Korekty korygujące (wykonywane poprzez bezwzględną korektę ceny);

Korekty współczynnika (wykonywane przez pomnożenie pierwotnej ceny przez współczynnik korekty);

Ponieważ zarówno korekty, jak i korekty współczynnikowe są dokonywane w bezpośrednim porównaniu, ostateczny wynik zależy od kolejności ich wprowadzania. Istnieje jedna procedura dokonywania korekt:

1. Po pierwsze, dostosowania handlowe są dokonywane w celu dostosowania ceny analogu do warunków szacowania kosztów.

2. Zmiany dotyczące urządzeń dodatkowych.

3. Korekta parametrów pomocniczych.

4. Korekcja współczynnika dla głównych parametrów.

Metoda bezpośredniego porównania z podobnymi obiektami z wprowadzeniem ukierunkowanych korekt jakościowych

Metodę można zastosować, gdy dla ocenianego obiektu można wybrać co najmniej dwa analogi. Ponadto szacowany przedmiot, pod względem swoich właściwości technicznych, a w konsekwencji pod względem kosztów, zajmuje pozycję pośrednią między tymi dwoma analogami.

W wyniku porównania analog otrzymuje pewną liczbę korekt zarówno w górę, jak i w dół.

Koszt wycenianego obiektu mieści się w przedziale cenowym analogów z uwzględnieniem wprowadzonych poprawek.

Metoda obliczeniowa oparta na określonych wskaźnikach i modelach korelacji

Ta metoda jest wygodna w użyciu, gdy konieczna jest ocena dużej liczby obiektów tego samego typu, które różnią się wartościami poszczególnych parametrów.

Metoda ta jest w pełni zgodna z podobną metodą opisaną w podejściu kosztowym (patrz wyżej).

Opisane powyżej metody podejścia porównawczego stosowane są głównie w ocenie poszczególnych maszyn i urządzeń. O wyborze metody decyduje charakter obiektu, warunki jego użytkowania oraz kompletna baza informacyjna o cenach i parametrach podobnych próbek maszyn i urządzeń.

Metody porównawcze mają również swoje wady:

Niezawodność zależy od kompletności i dokładności informacji rynkowych;

Potrzebny jest rozwinięty i otwarty rynek sprzedaży maszyn i urządzeń;

Złożoność wielu ocen;

Pewien odpis w wartości szacunkowej w wyniku zmian;

Metodologia określania wartości rynkowej nieruchomości i innej nieruchomości opiera się na tożsamości towarów i zasadzie porównywalności warunków handlowych. Jakie czynniki należy wziąć pod uwagę? Jakie metody istnieją w tym podejściu do oceny obiektów? Rozważ główne opcje obliczania wartości rynkowej.

Obliczenie wartości obiektu tak, aby w przyszłości organy kontrolne nie uznały umowy za nieważną, a podstawa opodatkowania zaniżona lub zawyżona nie jest zadaniem łatwym. Ocena wartości rynkowej dokonywana jest w celu uzasadnienia ceny kontraktu z aktualnymi warunkami rynkowymi dla produktów jednorodnych. Czy chodzi o kontakty z takimi firmami jak kompleks nieruchomości lub sprzedaż przedmiotów nieruchomych, lub sprzedaż wartościowe papiery Jest o wiele więcej sytuacji, w których trzeba znać cenę.

W jaki sposób ustalana jest wartość rynkowa i dlaczego nie należy wykorzystywać danych katastralnych? Odpowiedź jest bardzo prosta - cel ceny wskazanej w dokumentacji Rosreestr lub WIT jest zupełnie inny i jest niezbędny do zarejestrowania obiektu, a także późniejszego opodatkowania. Wartość rynkowa pozwala ustalić rzeczywistą cenę dowolnego produktu w wartościach pieniężnych na bieżący okres. Wskaźnik ten może się zmieniać i przede wszystkim zależy od sytuacji gospodarczej w kraju, popytu i dostępnych ofert.

Podana jest dokładna definicja Standardy federalne, gdzie wskazano, że celem wyceny może być ustalenie wartości rynkowej, czyli najbardziej prawdopodobnej w danej chwili ceny sprzedaży składnika aktywów. W takim przypadku muszą być spełnione następujące obowiązkowe warunki:

• Przedmiot umowy jest dostępny do obrotu na wolnym rynku.
• Transakcja zawierana jest na warunkach dobrowolnych, bez przymusu w stosunku do kupującego i/lub sprzedającego.
• Cena w umowie ustalana jest bez presji siły wyższej.
• Informacje o zamówieniu uważa się za wyczerpujące.

Na ostateczny wynik obliczeń wpływa wiele czynników, między innymi położenie terytorialne obiektu nieruchomego; dostępność infrastruktury transportowej, komunikacyjnej i społecznej; dobrostan ekologiczny obszarów, stan, wielkość i specyfikacje nieruchomość itp.

Metody ustalania ceny rynkowej:

1. Comparative - wygodna i prosta metoda wyceny, w której za podstawę przyjmuje się całą tablicę danych sprzedażowych za bieżący okres dla identycznych obiektów. Podczas wydarzenia realizowane są następujące etapy – badania i zbieranie danych, analiza i porównanie informacji o obiektach zainteresowania, dostosowanie wskaźników do czynników wpływających. Za źródła danych traktowane są zasoby publiczne: publikacje, informacje rządowe, bazy danych nieruchomości itp. Wybierając identyczne obiekty, rzeczoznawca kieruje się kryteriami – według własności, lokalizacji, warunków umowy, cech fizycznych nieruchomości, miejsca i czasu sprzedaży. W razie potrzeby stosuje się specjalne współczynniki redukcji lub wzrostu, a także dostosowania do realiów rynku w Rosji.
2. Drogie - najlepiej nadające się do analizy ceny nowej i niedawno oddanej do użytku nieruchomości, do ubezpieczenia, przebudowy i wyboru najefektywniejszego sposobu użytkowania nieruchomości. Na podstawie szacunkowego całkowitego kosztu stworzenia identycznego obiektu. W procesie stosowana jest zasada substytucji, czyli założenie, że kupujący nie powinien przepłacać za gotowy przedmiot, jeśli za te same pieniądze może otrzymać nową konstrukcję o podobnych parametrach jakościowych. Umożliwia kalkulację ceny gruntu (kupno lub dzierżawę), oszacowanie wielkości niezbędnej prace konserwatorskie, ustalenie amortyzacji (fizycznej i funkcjonalnej, zewnętrznej), ostateczne wyliczenie kwoty kosztu skorygowanej o kwotę amortyzacji. Działki wyceniane są niezależnie od nieruchomości.
3. Kapitalizacja dochodu (czynsz) - ta metoda służy do oceny istniejących obiektów. Wartość rynkową nieruchomości oblicza się przy założeniu, że obiekt nie potrzebuje dodatkowego finansowania na odbudowę i/lub remont. Opiera się na możliwej wysokości świadczenia przy wynajmie nieruchomości. Do obliczeń stosuje się współczynnik kapitalizacji wyprowadzony z bieżących danych rynkowych w pierwszym roku, a następnie wykonuje się projekcje na kolejne okresy. Metody tej nie można uznać za wystarczająco niezawodną w warunkach rosyjskich, w przeciwieństwie do zagranicznych, ze względu na nieprzejrzystość rynku krajowego i trudności w zbieraniu prawdziwych informacji. Zwłaszcza jeśli chodzi o kilka lat, prognozy stają się bardzo względne.

Ustalenie wartości rynkowej przedsiębiorstwa

Działalność biznesowa może przynieść właścicielom firm różne niespodzianki, wymagające uzyskania rzeczywistych danych dotyczących pomiaru pieniężnego obiektów. Określenie wartości rynkowej nieruchomość przedsiębiorstwo jest niezbędne przy dokonywaniu transakcji kupna i sprzedaży; w trakcie rozwiązywania sporów majątkowych, w tym sporów sądowych; w procesie udzielania kredytu hipotecznego lub zaciągania linii kredytowej w instytucja finansowa; podczas działań reorganizacyjnych; aby przyciągnąć finansowanie zewnętrzne od inwestorów prywatnych oraz w wielu innych przypadkach.

Procedura oceny jest zwykle przeprowadzana przez wyspecjalizowane firmy eksperckie zajmujące się oceną wraz z dostarczeniem oficjalnego raportu, ale w zależności od ostatecznego celu możesz samodzielnie wykonać niezbędne obliczenia, potwierdzając wyniki aktualnymi informacjami. Jednocześnie wycena przedsiębiorstwa jako całości i osobno jego przedmiotu, a także każdej innej nieruchomości, polega na ustaleniu rzeczywistej ceny rynkowej na bieżący okres. Przy wyborze optymalnej metody należy wcześniej przeanalizować wszystkie warunki początkowe i czynniki wpływające.

Obliczanie wartości rynkowej akcji

Wiarygodne określenie wartości rynkowej akcji można znaleźć w otwartych zasobach internetowych. Aby poruszać się po danych pamiętaj, że kurs akcji wyliczany jest jedną z powyższych metod, z uwzględnieniem pozycji na rynku. Najpopularniejsza jest metoda kosztowa, która uwzględnia aktywa i pasywa emitenta oraz oblicza dochód netto na akcję. Stosowane są również metody dochodowe (z uwzględnieniem przyszłych wpływów) i porównawcze (porównania dokonuje się z innymi analogami). Ta ostatnia metoda pobiera dane publiczne.

Obliczanie wartości rynkowej obligacji - wzór

Specjalne formuły służą do uzyskania informacji o rzeczywistej cenie rynkowej obligacji. Jeden z nich pokazano poniżej:

Cena rynkowa obligacji = Kwota kuponu x ((1 – 1 / (1 + stawka rynkowa wł. ten moment) do potęgi n) / aktualna stopa rynkowa + wartość nominalna Obligacji / (1 + aktualna stopa rynkowa).

Kwota płatności kuponowych = stopa kuponu w % x wartość obligacji według wartości nominalnej.

n to okres (w latach) do wykupu obligacji.

Jeśli znajdziesz błąd, zaznacz fragment tekstu i kliknij Ctrl+Enter.

Często obywatele naszego kraju muszą zwracać się do rzeczoznawców o ustalenie wartości rynkowej ich nieruchomości. Wynika to w dużej mierze ze sprzedaży, aby potwierdzić realność wymaganej ceny za jej zakup. Ale niewielu z nich w ogóle wie, co to jest. Jakich metod używają? Czy są jakieś funkcje, czy nie?

Jaka jest wartość rynkowa

Definicja „wartości rynkowej” oznacza szacunkowy koszt wycenianej nieruchomości, w zależności od zgodności z zasadami rynkowymi.

Można powiedzieć, że cena rynkowa nieruchomości odnosi się do kosztu sprzedaży, po jakim wyceniana nieruchomość jest sprzedawana pod pewnymi warunkami, a mianowicie:

• kupujący lub sprzedający są w pełni zainteresowani w tym i żadna ze stron nie jest pod presją nikogo;
• kupujący i sprzedający są dostatecznie poinformowani o aktualnej sytuacji rynkowej w tym kierunku, a zatem prowadzą negocjacje, zaczynając od ich interesów;
• czas marketingu i promocja na rynku zapewniają kupującym wystarczającą moc i możliwości za pełne wprowadzenie w sprawach nieruchomości, które ich interesowały;
• nie zaoferowano żadnego korzystne lub odwrotnie niekorzystne warunki w kwestii finansowania;
• kupujących, nawet sprzedających, nie idzie na kompromis w Polityka cenowa(nikt nie zamierza się poddawać).

Podstawowe metody wyceny wartości rynkowej nieruchomości

Przy ocenie wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawcy posługują się m.in.:

• kosztowny sposób;
• porównawczy;
• opłacalny sposób.

Rozważmy każdy bardziej szczegółowo.

Metoda kosztowa

oznacza, że ​​potencjalny nabywca jest rozsądny i nie kupi nieruchomości za większy koszt niż byłoby to konieczne, aby samodzielnie wybudował podobną przez niezbędny dla niego okres czasu.

Najbardziej prawdziwe współczynniki zostaną tutaj podane dla:

• rozpoczęcie nowej budowy;
• rekonstrukcja;
• specjalna nieruchomość, która ma określony rynek;

Należy pamiętać, że sam współczynnik zostanie nieco obniżony przy ustalaniu kosztu obiektów fizycznie zużytych lub banalnie przestarzałych.

Jest jedno zastrzeżenie: przy ocenie gruntu w ten sposób obiekty nieruchomości znajdujące się na terenie nie są brane pod uwagę (są wyceniane osobno).

Metoda porównawcza

Z nazwy samej metody można zrozumieć, że ocena jest przeprowadzana porównując podobne transakcje z innymi podobnymi nieruchomościami.

Sam rzeczoznawca opiera się na tym, że kupujący jest sprytny i nie przepłaci wyższej ceny niż jest w rzeczywistości.

Sama kalkulacja odbywa się poprzez podzielenie nieruchomości na elementy, które koniecznie będą brane pod uwagę przy analizie ceny.

Na przykład przy ocenie wartości mieszkania brane są pod uwagę:

• przestrzeń życiowa;
• obszar lokalizacji;
• liczba kondygnacji;
• ile lat ma dom;
• materiał budowlany domu.

Na podstawie wyników analizy takich transakcji dokonana zostanie ocena ich wartości.

Należy zauważyć, że popularność tej metody na Rynek rosyjski zmniejsza się. Wynika to w dużej mierze z polityki cieni prawdziwych.

opłacalna opcja

Metoda ta opiera się na tezie, że sprzedawana nieruchomość musi koniecznie spłacić się zyskiem uzyskanym z jej użytkowania w ograniczonym okresie (określonym przez samego sprzedawcę).

Na przykład niedawno zakupiona nieruchomość ma jeden cel - wyłącznie. Tutaj musisz określić, jaki zysk możesz osiągnąć z tego do maksimum.

Załóżmy, że okaże się, że wynajem jest nieopłacalny - może najlepsza opcja będzie w nim mieszkać? Ale tu znowu – wiarygodność oceny może być zafałszowana ze względu na politykę shadow marketingu. Trudno jest ustalić koszt wynajmu, a jeśli trzeba obliczyć na przyszłość, jest to po prostu nierealne.

Kiedy wynik oceny jest uważany za uzasadniony?

Jest to możliwe tylko wtedy, gdy:

• wszystkie trzy metody były stosowane jednocześnie;
• poziom prawdziwości potwierdza odpowiedni współczynnik;
• wynikiem jest całkowity rozmiar oszacowania wszystkimi metodami.

W przeciwnym razie możemy mówić o niewystarczająco wiarygodnych informacjach, które uzyskano po przeprowadzeniu oceny.

Cechy zastosowania metod dla różnych rodzajów nieruchomości

W zależności od tego, która nieruchomość jest oceniana, istnieją również cechy.

Nieruchomość mieszkalna

W przypadku nieruchomości mieszkalnych kluczowym punktem jest:

• prestiż okolicy;
• atmosfera społeczna (poziom bezpieczeństwa);
• wszelkie dodatkowe udogodnienia.

W takim przypadku należy wziąć pod uwagę charakterystykę samej nieruchomości i budynku.

Przy wycenie mieszkania:

• Liczba pokoi;
• całkowita powierzchnia nieruchomości;
• przestrzeń życiowa;
• kuchnia;
• liczba kondygnacji;
• opcja łazienki;
• materiał na suficie;
• obecność lub brak loggii (balkonu).

Charakterystyka samego domu:

• z czego jest zbudowany?
• kiedy został oddany do użytku;
• dostępność ochrony, parking;
• obecność windy (dla wieżowców);
• sąsiedzi.

Lokalizacja:

• odległość od centrum;
• odległość do miejsc wspólnego wypoczynku;
• odległość do obiektów socjalnych.

Dla lokali handlowych:

• lokalizacja znajduje się z przodu głównej ulicy;
• całkowita długość elewacji;
• oddalenie od skrzyżowań;
• powierzchnia pokoju;
• dostępność miejsca do przechowywania;
• oddalenie konkurentów;
• możliwość przeprowadzenia operacji rozładunkowych i załadunkowych w razie potrzeby.

Na powierzchnię biurową:

• odległość do centrum administracyjnego;
• możliwość korzystania z parkingu;
• bezpieczeństwo mienia;
• dostępność komunikacji.

Do :

• odległość do centrum;
• możliwość łączenia się z komunikacją bez żadnych problemów (co oznacza, czy przechodzą one przez witrynę, czy nie;
• obecność wejścia na teren (odcinek drogi jest asfaltowany lub podkład i tak dalej);
• czy w sąsiedztwie znajdują się inne działki lub budynki mieszkalne;
• Powierzchnia terenu.

Przy ocenie wartości budynku mieszkalnego brane są pod uwagę:

• lokalizacja (gdzie się znajduje: w mieście czy poza nim);
• w jakiej odległości znajdują się obiekty socjalne (obiekty medyczne, apteki, szkoły, sklepy itp.);
• obecność węzła komunikacyjnego (odległość do przystanku) transport publiczny, kolej);
• powierzchnia domu;
• przestrzeń życiowa;
• liczba kondygnacji domu;
• jaką działkę zajmuje (całkowita działka, na której znajduje się dom);
• dostępność komunikacji;
• udogodnienia w domu.

Zwracając uwagę na wszystkie cechy, powstaje ogólny obraz obiektu, a następnie podejmowana jest decyzja o koszcie.

Jak widać, w procesie oceny właściwości stosuje się różne metody i nie można powiedzieć, która z nich jest lepsza. Przede wszystkim zależy to od specyfiki regionu.

Wycena przy sprzedaży mieszkania

Jak określić wartość rynkową mieszkania do dalszej sprzedaży? Irina Aleshina, dyrektor Agencji Nieruchomości Tvoi Dom, opowiada o procedurze wyceny i ewentualnych błędach.