O wartości współczynników kapitalizacji nieruchomości określonych metodą wydobycia rynkowego. Metody wyceny nieruchomości: Metoda dochodowa ustalania wartości rynkowej nieruchomości Obliczanie stopy kapitalizacji metodą wydobywczą

Praktykujący rzeczoznawca, dr hab. technika nauki,
Moskwa

Wstęp

W ostatnim czasie metoda wydobycia rynkowego jest często wykorzystywana w praktyce przy szacowaniu wartości różnych aktywów w celu określenia stóp dyskontowych. Tu i poniżej przez aktywa będziemy rozumieć głównie obiekt nieruchomości, chociaż przedstawione wyniki mają charakter bardziej ogólny. Pomimo tego, że podejście dochodowe przy stosowaniu takich stawek traci swoją niezależność od podejścia porównawczego, jak zaznaczono w , zastosowanie tej metody pozwala na określenie rzeczywistych rynkowych stóp zwrotu.

Najczęściej metoda ekstrakcji rynkowej realizowana jest w następującej wersji (itp.):

gdzie
R— współczynnik kapitalizacji;
CHOD - dochód operacyjny netto;
Z- wartość aktywów;
AP - czynsz roczny;
a— udział kosztów operacyjnych;
k- wielkość próbki;
indeks „0” odpowiada stanowi aktualnemu (na dzień oceny).

Tym samym, zgodnie ze wzorem (1), zasadniczo określana jest aktualna stopa zwrotu. Jednak metoda kapitalizacji bezpośredniej (PC) zakłada kapitalizację prognozowanej wartości NOR na jeden przyszły okres (itd.):

(2)

gdzie
Y— stopa zwrotu (rabat);
f— współczynnik funduszu kompensacyjnego (stopa zwrotu kapitału);
t h to roczna stopa wzrostu NOR;
indeks „1” odpowiada wartości prognozowanej na 1 okres (rok) do przodu.

Tak więc istnieje rozbieżność między zależnościami (1) i (2). Rzeczywiście, jeśli podstawimy wartość współczynnika kapitalizacji obliczoną według zależności (1) do zależności (2), to otrzymamy oszacowanie wartości, które jest obciążone w stosunku do wartości prawdziwej, tj. pojawi się błąd systematyczny. Jedną z możliwości wyeliminowania błędu systematycznego jest przeprowadzenie ekstrakcji rynkowej na podstawie zależności (2), jak np. zaproponowano w .

Wyznaczenie realnej stopy zwrotu

Zależność (1) można traktować jako przykład wykorzystania przewidywanej wartości NOR przy braku jej wzrostu (brak inflacji NOR). Ponieważ inflacja NOR zawsze istnieje na rynku realnym, zależność (1), która wykorzystuje stałą NOR, pozwala nam wyznaczyć realny współczynnik kapitalizacji na podstawie realnej stopy zwrotu. Tu i w przyszłości, pisząc formuły upraszczające obliczenia, pominiemy wyrażenie uśredniające (suma elementów próbki podzielona przez wielkość próbki), redukując próbkę do jednego elementu. W związku z powyższym zależność obliczania realnej stopy zwrotu przyjmie postać:

(3)

gdzie indeks „p” odnosi się do wartości rzeczywistych.

Jednak używając zależności (3) do określenia realnej stopy zwrotu, zasadniczo zakłada się, że inflacja we wszystkich segmentach rynku jest taka sama. Rzeczywiście, w odniesieniu do przyszłego roku wyrażenie na wydobycie będzie wyglądać tak:

gdzie
OR - koszty operacyjne za rok;
t AP - roczna stopa wzrostu (inflacja) wynajem;
t RR - roczna stopa wzrostu (inflacja) kosztów operacyjnych;
t c to roczna stopa wzrostu (inflacja) wartości aktywów;
indeks „11” odpowiada wartości w kolejnym roku.

Jeśli inflacja czynszu i kosztów operacyjnych są równe, w rzeczywistości przekształcają się w inflację NOR, a zależność (4) przyjmuje postać:

(5)

Wynika z tego, że jeśli inflacja wszystkich parametrów kosztów nakładów jest równa, wskaźniki inflacji (współczynniki wzrostu NPV i wartość aktywa) maleją, a powyższa zależność (5) na następny rok, przy założeniu tego samego zwrotu z kapitału stawki, przybiera formę zależności (3).

Jednocześnie taka sama inflacja we wszystkich segmentach rynku jest możliwa tylko na rynku wyidealizowanym. Na rynkach realnych (zarówno rozwiniętych, jak i rozwijających się) dynamika cen w różnych segmentach rynku, zarówno w krótkim, jak i długim okresie, zmienia się asynchronicznie. Prowadzi to do tego, że realna stopa zwrotu, definiowana jako aktualna stopa zwrotu według zależności (3), zmienia się w czasie, czyli jest funkcją względnej inflacji segmentów rynku i nabiera cech stopy nominalnej . Wykresy zależności bieżącej stopy zwrotu w roku następnym od bieżącej stopy zwrotu w roku bieżącym (zależność (5)) dla różnej inflacji wartości majątku (przy założeniu, że inflacja czynszu jest równa inflacji dochodu operacyjnego) pokazano na ryc. jeden.

Ryż. jeden. Zależność aktualnej stopy zwrotu w przyszłym roku od aktualnej stopy zwrotu
w bieżącym roku o godz t h = 10%, żywotność środka trwałego 20 lat, stopa zwrotu kapitału określana metodą Inwood

Aby wyeliminować zależność czasową realnej stopy zwrotu (wyeliminować jej zależność od inflacji segmentów rynku), inflację można rozpatrywać albo jako wartość średnią za ustalony okres prognozy, uzyskaną z uwzględnieniem jej prognozy dla segmentów rynku na ten okres lub w przybliżeniu quasi-statycznym (zakładając, że inflacja (tempo wzrostu) NPV i wartość aktywów są takie same) jak bieżąca stopa zwrotu.

W dalszej części ograniczymy się do rozpatrywania realnej stopy zwrotu tylko w quasi-statycznym przybliżeniu.

Należy zauważyć, że realną stopę zwrotu można uzyskać również metodą ekstrakcji rynkowej na podstawie równania metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) w postaci:

gdzie
Z rev - koszt rewersji (w ujęciu realnym);
n— długość okresu prognozy.
Przedstawione równanie można rozwiązać numerycznie ze względu na Y p (na przykład za pomocą funkcji wyboru parametrów w programie Excel).

Jednocześnie realna stopa zwrotu uzyskana na podstawie równania DCF będzie pokrywać się z realną stopą zwrotu wyznaczoną na podstawie równania PC tylko wtedy, gdy metoda PC wykorzystuje zwrot kapitału według metody Inwood, a w metodzie DCF jest wyznaczana z uwzględnieniem zwrotu kapitału również metodą Inwood (dla aktywów podlegających amortyzacji o pozostałym okresie użytkowania m wartość ) lub w przypadku aktywów nie nadających się do noszenia (w szczególnym przypadku) pod adresem .

Metoda Inwood jest najbardziej opłacalną metodą zwrotu kapitału, ponieważ wymaga minimalnych odliczeń. Pomimo tego, że w praktyce nie zawsze jest możliwe jego wdrożenie, przy ustalaniu realnej stopy zwrotu, wydaje się celowe rozważenie tej konkretnej metody zwrotu kapitału w oparciu o założenie jak najbardziej efektywnego wykorzystania środków.

W praktyce wyceny często stosuje się równanie DCF z przesunięciem o półokresu. Równanie wygląda tak

Takie podejście prowadzi do mniejszych błędów obliczeniowych w warunkach, w których roczny dochód składa się z kilku okresowych płatności. Dlatego w przypadku kilku okresowych płatności w ciągu roku wskazane jest zastosowanie metody DCF z przesunięciem o półokresu do wydobycia rynku lub odpowiednio zastosować w tym przypadku metodę PC, należy zastosować wartość skorygowaną NOR eff, który jest równy

Wartość korekty można znaleźć z następującej zależności:

Tym samym do wyznaczenia realnej stopy zwrotu metodą wydobycia rynkowego można zastosować zarówno metodę PC, jak i metodę DCF, opartą na zwrocie kapitału według metody Inwood.

Wyznaczanie nominalnych stóp zwrotu

Zależność między realnymi a nominalnymi stopami zwrotu można wyprowadzić z zależności:

gdzie indeks „n” odnosi się do wartości nominalnych.

Jeżeli w obu przypadkach zwrot kapitału odbywa się po stopie realnej, co wydaje się uzasadnione, gdyż do końca życia aktywa konieczne jest zgromadzenie kwoty na jego reprodukcję w ujęciu realnym, to otrzymujemy:

Wyniki obliczenia relacji między realnymi i nominalnymi stopami zwrotu przedstawiono na ryc. 2.

Ryż. 2. Zależność nominalnych stóp zwrotu od stóp realnych dla różnych poziomów inflacji NOR w okresie
żywotność aktywów 20 lat, zwrot z kapitału wyliczony metodą Inwood (w ujęciu realnym)

Należy zauważyć, że przy wyprowadzaniu zależności (7) i (8) domyślnie przyjmuje się, że tempo wzrostu NOR (inflacji) jest wartością stałą przez cały okres życia aktywa. Ściśle mówiąc, nie jest to prawdą, przynajmniej w obecnym stanie gospodarczym Rosji. Dlatego bardziej słuszne jest przyjęcie średniej wartości całkowitej prognozowanej inflacji w okresie użytkowania środka trwałego jako inflacji szacunkowej.

Ponadto uzyskane zależności są wyprowadzane bez uwzględnienia dochodu ze wzrostu wartości (inflacji) aktywa. Cechy obliczania wkładu stopy wzrostu wartości aktywa do nominalnej stopy zwrotu omówiono wystarczająco szczegółowo w.

Należy zauważyć, że na rynku realnym aktywów o różnym pozostałym okresie użytkowania (np. podobnych obiektów w różnym wieku) stopa inflacji jest prawie taka sama (pod warunkiem, że pozostały okres użytkowania jest wystarczająco długi). Jednocześnie wymagana stopa zwrotu z kapitału dla takich aktywów musi się różnić ze względu na różnice w życiu. Dlatego przy obliczaniu metodą ekstrakcji rynkowej wskazane jest uwzględnienie jako elementu amortyzacji oddzielnie inflacji (wskaźniki wzrostu) oraz stopy zwrotu kapitału. W takim przypadku można zapisać następującą relację:

- roczna zmiana wartości (inflacja bezwzględna) aktywa; t c to roczna stopa wzrostu wartości (relatywna inflacja) aktywa.

Należy zauważyć, że dla aktywów nieamortyzowanych ( f R = f n = 0) oraz w przypadku równości inflacji aktywa i NRF ( t Z = t h) zależności (9) i (10) zamieniamy na dobrze znaną formułę Fishera:

W ogólnym przypadku metoda ekstrakcji rynkowej do wyznaczania nominalnych stóp zwrotu może być również stosowana w oparciu o metodę DCF. Tu jednak zadanie staje się wielowymiarowe, a nominalna stawka wyznaczona metodą PC nie pokrywa się ze stawką wyznaczoną metodą DCF.

W niektórych przypadkach można spróbować zapewnić jednakowe nominalne stopy zwrotu dla metody DCF i PC, wybierając odpowiednią zależność do obliczenia współczynnika kapitalizacji (stopa zwrotu z kapitału), jak pokazano na. Wydaje się jednak, że proponowana metoda selekcji jest bardziej sztucznym zabiegiem matematycznym niż ekonomicznie uzasadnionym zachowaniem inwestora.

Faktem jest, że metody PC i DCF odzwierciedlają zasadniczo różne modele zachowania inwestorów, a zatem mogą dawać różne wyniki.

Rzeczywiście zależność , można przekonwertować do następującej postaci:

lub

W ten sposób otrzymaliśmy klasyczną formułę obliczania zwrotu z zainwestowanego kapitału. Na przykład w przypadku udzielania pożyczek - stosunek rocznych płatności odsetek od pożyczki do kwoty pożyczki.

Ponieważ stopa zwrotu kapitału jest obliczana z uwzględnieniem pozostałego ekonomicznego okresu użytkowania aktywa, wynika z tego, że metoda PC opiera się na modelu zakładającym, że inwestor po zainwestowaniu kapitału w aktywa będzie go posiadał do końca jego życia gospodarczego.

Metoda DCF (zależność (6)) zakłada inny model zachowania inwestora przy lokowaniu kapitału w aktywa, a mianowicie: uzyskiwanie dochodu przez określony czas (okres prognozy krótszy niż ekonomiczny okres użytkowania aktywa) oraz sprzedaż składnik aktywów po koszcie, który rozwinie się w końcowym okresie przychodu.

Wielowariantowość wyników wydobycia rynku przy użyciu metody DCF wynika z kilku przyczyn.

Po pierwsze, zależności wyliczone dla metody DCF z wykorzystaniem nominalnych stóp zwrotu mogą mieć różne postacie.

Najczęściej w praktyce równanie DCF stosuje się dla stałej stopy zwrotu w postaci

Jednocześnie możliwe jest zastosowanie równań DCF ze zmiennymi stopami zwrotu w okresach:

W przypadku korzystania z kursów kasowych:

W przypadku korzystania z kursów terminowych:

(13)

Po drugie, długość okresu prognozy przy zastosowaniu metody DCF również może być różna.

Po trzecie, koszt zwrotu można określić na różne sposoby:
- w oparciu o kapitalizację NPV pierwszego roku okresu po prognozie z wykorzystaniem stopy zwrotu kapitału według metod Inwood, Hoskolda, Ringa lub Gordona;
- poprzez bezpośrednie prognozowanie aktualnej wartości środka trwałego na pierwszy rok okresu po prognozie z wykorzystaniem tempa wzrostu jego wartości.

Cała ta różnorodność opcji obliczania metody DCF powoduje, że wyliczone stawki nominalne różnią się od tych uzyskanych metodą PC. Wyniki naliczania niektórych opcji pod warunkiem, że wartość aktywa w dniu wyceny jest taka sama i odpowiada realnej stopie zwrotu w wysokości 10%, podano w tabeli. jeden.

Tabela 1

Nr p / p	Oceń typ	Wartość stawki w %, z długością okresu prognozy, lata					Warunki płatności
Nr p / p	Oceń typ	1					Warunki płatności
1	PrawdziwyY R	10	10	10	10	10	metoda PC i DDP, zależności (3) i (6), f- metoda Inwood
2	OcenionoY n	11,44	—	—	—	—	metoda PC, zależność (7), f- metoda Inwood
3	Y n	11,17	—	—	—	—	metoda PC, zależność (8), f- metoda Inwood
4	Y n	11,50	—	—	—	—	metoda PC, zależność (7), f- Metoda Ringa
5	Y n	23,44	—	—	—	—	metoda PC, zależność (9), f- metoda Inwood
6	Y n	23,17	—	—	—	—	metoda PC, zależność (10), f- metoda Inwood
7	Y n	23,50	—	—	—	—	metoda PC, zależność (9), f- Metoda Ringa
8	Y n	23,20	—	—	—	—
9	Y n	12,78	14,01	15,11	16,08	16,92	metoda DDP, zależność (11), Z ryk - metoda PC, f- metoda Inwood
10	Y n	12,78	14,03	15,19	16,26	17,25	metoda DDP, zależność (12), Z ryk - metoda PC, f- metoda Inwood
11	Y	12,78	14,23	15,77	17,43	19,21	metoda DDP, zależność (13), Z ryk - metoda PC, f- metoda Inwood
12	Y n	36,44	29,15	26,76	25,54	24,80	metoda DDP, zależność (11), Z t Z)

Notatka. Przy obliczaniu nominalnych stóp zwrotu Y n akceptowane: t h = 10%, t c = 12%.

Podane przykłady pokazują, że wartość nominalnej stopy zwrotu zależy w dużej mierze od sposobu jej wyliczenia. W związku z tym, aby uzyskać adekwatne wyniki przy wykorzystaniu metody wydobycia rynkowego do wyznaczenia nominalnej stopy zwrotu, proces wydobycia musi być przeprowadzony z zależnością, która zostanie wykorzystana później w obliczeniach ewaluacyjnych.

Obliczanie ryzyka inwestycyjnego

Praktykujący rzeczoznawcy często stosują metodę konstrukcji kumulacyjnej do określenia stopy zwrotu. Jego istota polega na tym, że stopa zwrotu jest przedstawiana jako suma tzw. stopy zwrotu wolnej od ryzyka oraz premii (odpisów) z tytułu ryzyka inwestycyjnego (itp.). W tym przypadku stosuje się różne metody określania ryzyka: od eksperckiego przypisywania wartości po budowę modeli obliczeniowych i analitycznych. Jednak w praktyce wszystkie te metody charakteryzują się elementami subiektywizmu.

Metoda ekstrakcji rynku stwarza możliwość określenia ryzyka różnych inwestycji na podstawie danych rynkowych.

Zazwyczaj stopy zwrotu do wykupu obligacji rządowych są uważane za stopy wolne od ryzyka. papiery wartościowe(obligacje). Jednak dane rynkowe dotyczące stóp rentowności obligacji są warunkowo pozbawione ryzyka, ponieważ zawierają ryzyko inflacyjne. W związku z tym stopy zwrotu z obligacji stosowane przez rzeczoznawców są nominalne.

W celu zapewnienia porównywalności ryzyk inflacyjnych dla stopy wolnej od ryzyka i stopy zwrotu wycenianego aktywa, zwykle dąży się do wyboru obligacji o terminie zapadalności zbliżonym do okresu utrzymywania aktywa.

Jeśli określimy nominalną stopę zwrotu z ekstrakcji rynkowej i wybierzemy (nominalną) stopę wolną od ryzyka, możemy określić całkowite ryzyko inwestycji. Obliczona zależność ma postać:

gdzie
r n to całkowite ryzyko inwestycyjne (w ujęciu nominalnym);
Y br to wolna od ryzyka stopa zwrotu.

Wyniki kalkulacji ryzyka inwestycyjnego dla obliczonych powyżej nominalnych stóp zwrotu (patrz Tabela 1) przedstawia tabela. 2 (numeracja odpowiednich kolumn w Tabeli 1 zostaje zachowana). W obliczeniach przyjęto, że Ybr = 5%.

Tabela 2

Nr p / p	Rodzaj ryzyka	Wartość całkowitego ryzyka w %, z długością okresu prognozy, lata					Warunki płatności
Nr p / p	Rodzaj ryzyka	1	2	3	4	5	Warunki płatności
2	Oceniono r n	6,44	—	—	—	—	metoda PC, zależność (7), f- metoda Inwood
3	r n	6,17	—	—	—	—	metoda PC, zależność (8), f- metoda Inwood
4	r n	6,50	—	—	—	—	metoda PC, zależność (7), f- Metoda Ringa
5	r n	18,44	—	—	—	—	metoda PC, zależność (9), f- metoda Inwood
6	r n	18,17	—	—	—	—	metoda PC, zależność (10), f- metoda Inwood
7	r n	18,50	—	—	—	—	metoda PC, zależność (9), f- Metoda Ringa
8	r n	18,20	—	—	—	—	Wzór Fishera (obliczanie przez tс)
9	r n	7,78	9,01	10,11	11,08	11,92	metoda DDP, zależność (11), Z ryk - metoda PC, f- metoda Inwood
10	r n	7,78	9,03	10,19	11,26	12,25	metoda DDP, zależność (12), Z ryk - metoda PC, f- metoda Inwood
11	r n	7,78	9,23	10,77	12,43	14,21	metoda DDP, zależność (13), Z ryk - metoda PC, f- metoda Inwood
12	r n	31,44	24,15	21,76	20,54	19,80	metoda DDP, zależność (11), Z rev — prognoza oparta na tempie wzrostu wartości aktywów ( t Z)

Ściśle mówiąc, ponieważ metody PC i DCF zakładają różne okresy posiadania aktywów, stawki wolne od ryzyka stosowane w tych metodach powinny być różne. Jednak zazwyczaj nie jest to brane pod uwagę w ocenie praktycznej.

Podsumowując, kuszące jest określenie rzeczywistej stopy wolnej od ryzyka przy użyciu znanej realnej stopy zwrotu i obliczonego całkowitego ryzyka inwestycyjnego. W takim przypadku można założyć, że nominalne ryzyka dla aktywa są równe realnym lub zastosować korektę proponowaną w .

Taka kalkulacja wydaje się jednak nieuzasadniona, ponieważ przewidywane ryzyka inwestowania w wyceniane aktywa i przewidywane ryzyka dla obligacji, tak jak są postrzegane przez uczestników rynku wycenianych aktywów i rynku papierów wartościowych, znacznie się różnią. Najwyraźniej różnice te są związane z wysoką dynamiką rynku papierów wartościowych oraz elementem spekulacyjnym występującym w realnej rentowności uczestników tego rynku. Oczywiście, jeśli spróbujesz odjąć obliczone ryzyko od rzeczywistej stopy zwrotu z aktywów, w niektórych przypadkach możesz uzyskać ujemne wartości rzeczywistych stóp wolnych od ryzyka. Dlatego też rzeczywiste wolne od ryzyka stopy zwrotu z obligacji rządowych można określić jedynie na podstawie analizy rynku papierów wartościowych, która wykracza poza zakres niniejszej publikacji.

Wniosek

W artykule omówiono cechy zastosowania metody ekstrakcji rynkowej do wyznaczania realnych i nominalnych stóp zwrotu. Wyprowadzane są zależności, które ustalają relację między nominalnymi a realnymi stopami zwrotu, które w pewnych warunkach pokrywają się ze znaną formułą Fishera.

Przedstawiono również wyniki obliczeń potwierdzające, że właściwe zastosowanie metody wydobycia rynkowego do wyznaczania nominalnych stóp zwrotu jest możliwe tylko przy wykorzystaniu tych samych zależności do wydobycia i do wyceny. Przedstawiono podstawową możliwość obliczania i porównywania ryzyk inwestycyjnych w oparciu o dane rynkowe.

Literatura

1. Ozerow E.S. Analiza ekonomiczna i wyceny nieruchomości. Petersburg: MKS, 2007, s. 188-243.
2. Esipov V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V. Wycena przedsiębiorstw. Petersburg: Piter, 2006. S. 99-100.
3. Fomenko A.N. Cechy wykorzystania BPM w wyznaczaniu współczynnika kapitalizacji metodą ekstrakcji rynkowej. — www.rzeczoznawca.ru
4. Mikhailets V.B., Artemenkov I.L., Artemenkov A.I. Podejście dochodowe i zasada dyskontowania w wycenie aktywów niepłynnych przynoszących dochód. Rewizja koncepcji podejścia dochodowego i opracowanie modelu cen transakcyjnych Voprosy otsenki. 2008. Nr 1.
5. Fomenko A.N. Możliwy błąd i niepewność wyników obliczeń estymujących przy zastosowaniu różnych technik dyskontowania. — www.anf-ocenka.narod.ru
6. Leifer LA Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości. Typizacja modeli prognozowanych przepływów pieniężnych // Zagadnienia wyceny. 2007. nr 3.
7. Fomenko A.N. Stosowanie zmiennej stopy dyskontowej przy szacowaniu wartości nieruchomości w podejściu dochodowym. — www.anf-ocenka.narod.ru
8. Wycena nieruchomości / Wyd. A.G. mgr Gryaznova Fedotowa. M.: Finanse i statystyka, 2005. S. 146-149.
9. Kozyr Ju.W. Konsekwencja wpływu stóp procentowych na premię za ryzyko. — www.rzeczoznawca.ru

Koncepcyjnie podejście dochodowe opiera się na teoriach użyteczności i oczekiwaniach oraz opiera się na takich zasadach wyceny nieruchomości, jak oczekiwanie i substytucja.

Ważne do zapamiętania

Główną ideą podejścia dochodowego jest to, że cenę nieruchomości określa dochód, jaki może ona przynieść w przyszłości.

Aplikacja podejście polega na określeniu wartości nieruchomości poprzez przeliczenie szacowanych przyszłych dochodów z nieruchomości w ich wartości bieżącej (obecnej).

W tym przypadku dochód z nieruchomości wynosi:

dochody z eksploatacji (z użytkowania operacyjnego) nieruchomości (obejmujące przede wszystkim dochody z czynszu, a także dochody z działalności gospodarczej opartej na użytkowaniu nieruchomości);
dochód z odsprzedaży (zwrotu) nieruchomości.

Głównym zakresem podejścia jest: wycena dochodowa nieruchomości.

Podejście realizowane jest poprzez przeliczenie przepływów przyszłych dochodów na ich wartość bieżącą z uwzględnieniem:

kwota przyszłych dochodów;
okres otrzymywania dochodu;
czas otrzymania dochodu.

Podstawą podejścia jest: IVR -formuła gdzie I - dochód; V - Cena £; R - stopa kapitalizacji, według której dochód jest równy wartości pomnożonej przez stopę kapitalizacji:

I = VR.

To z kolei oznacza, że wartość jest równa dochodowi podzielonemu przez stopę kapitalizacji:

V=I/R.

Ta ogólna formuła leży u podstaw wszystkich metod składających się na podejście dochodowe.

Podejście dochodowe można wdrożyć na trzy główne sposoby:

metoda czynszu brutto (czasami traktowana jako rodzaj podejścia porównawczego);
metoda kapitalizacji bezpośredniej;
metoda dyskontowania przepływów pieniężnych.

Stosowanie którejkolwiek z metod odbywa się przy założeniu, że nieruchomość jest źródłem dochodu (do wynajęcia), a zatem wartość nieruchomości ustalana jest poprzez stosunek wysokości czynszu do kosztów.

Różnica w metodach polega na technologii stosowania tej zasady, dokładności księgowania dochodów, a co za tym idzie, dokładności wyniku.

Metoda czynszu brutto polega na ustaleniu relacji między ceną a potencjalnym dochodem brutto (czynszem brutto), jaki wyceniana nieruchomość może przynieść przez pewien okres (rok).

W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca musi znaleźć informacje rynkowe o poziomie opłat czynszowych i cenach sprzedaży porównywalnych z wycenianą nieruchomością (stąd można to uznać za rodzaj podejścia porównawczego).

Na podstawie tych danych, obliczając średnią (5,5), medianę (środek szeregu) (5,5) oraz na podstawie wyliczeń, rzeczoznawca może wyciągnąć wniosek o wartości typowego dla tego rynku wskaźnika „cena/czynsz”. , określić najbardziej uzasadnioną wartość tych wskaźników.

Stosunek ceny do czynszu nazywa się mnożnik czynszu brutto (uderzenia na minutę) ( obrzydliwy mnożnik czynszu – GRM ).

Teraz do ustalenia wartości konieczne jest albo pozyskanie od właściciela danych o wysokości rocznego czynszu, albo też wykorzystanie informacji rynkowych o wysokości czynszu do tego typu przedmioty.

Tak więc w ramach Ta metoda koszt jest równy czynszowi rocznemu (lub czynszowi za kolejny okres) pomnożonemu przez BPM.

Metoda kapitalizacji bezpośredniej i metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych proponuję dokładniejsze badanie opłacalności obiektu niż metoda mnożnika czynszu brutto.

Kluczowymi pojęciami używanymi w ich zastosowaniu są pojęcia dochodu operacyjnego netto (NOR lub NOI-net dochód operacyjny) i stopa kapitalizacji R (wskaźnik ).

Dlatego pierwszym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest ustalenie dochodu operacyjnego netto z nieruchomości. W tym celu należy przypomnieć takie pojęcia, jak potencjalny dochód brutto, rzeczywisty (efektywny dochód brutto), koszty operacyjne.

Potencjalny dochód brutto (RTI) - łączny czynsz, jaki można uzyskać ze stałego i całkowitego wynajmu nieruchomości, bez uwzględniania strat i wydatków.

Ważny (skuteczny ) dochód brutto (PVD) - potencjalny dochód brutto, skorygowany o pustostany lokali, straty od nieuczciwych najemców, czynsze z najmu, inne dochody z nieruchomości.

Koszty operacyjne - wydatki na zapewnienie normalnego funkcjonowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i, odpowiednio, zapewnienie reprodukcji rzeczywistego dochodu brutto.

Przychód operacyjny netto - rzeczywisty dochód brutto pomniejszony o koszty operacyjne i odliczenia na wymianę elementów i wyposażenia budynku, których okres użytkowania jest krótszy niż okres użytkowania budynku.

Metoda bezpośredniej kapitalizacji wiąże się z użyciem formuły

V = NOI / R.

Aby zastosować metodę kapitalizacji bezpośredniej, musisz:

określić wielkość NPC na rok (z reguły przyjmuje się średnią wartość z wielu lat, biorąc pod uwagę wyobrażenia o dynamice rynku, przychodach i wydatkach);
określić wartość stopy kapitalizacji;
zastosuj formułę.

Metodę kapitalizacji bezpośredniej stosujemy w przypadkach, gdy mamy do czynienia ze stabilnym przepływem środków pieniężnych przez nieograniczony czas.

Stosując metodę kapitalizacji bezpośredniej nie bierze się pod uwagę faktu, że z biegiem czasu rentowność obiektu (wartość stopy kapitalizacji) może ulec zmianie ze względu na to, że na początku działalności istnieje możliwość wysokiego udział wolnej powierzchni, dodatkowe koszty są wymagane na reklamę, przyciągnięcie najemców; na koniec okresu eksploatacji wzrastają koszty utrzymania obiektu itp. Ponadto nie są brane pod uwagę ewentualne zmiany w kosztach samego obiektu. nieruchomość co wpływa na stopę dyskontową.

Metodą kapitalizacji bezpośredniej wartość obiektu określa wzór

Lub , (8.2)

gdzie I (NOI ) - przychód operacyjny netto; V- wartość nieruchomości; R – współczynnik kapitalizacji.

Schemat stosowania IPC jest następujący:

1) określenie wielkości CHOD na okres jednego roku;
2) obliczenie współczynnika kapitalizacji R;
3) obliczenie wartości nieruchomości.

We wzorze (8.2) kalkulacja dochodu operacyjnego netto dokonywana jest na podstawie analizy dochodu operacyjnego netto porównywalnego z wycenianym przedmiotem, metodą analiza porównawcza ich stawki czynszu. Współczynnik kapitalizacji obliczany jest metodą zawężenia rynku (ekstrakcji) na podstawie analizy relacji między przychodami operacyjnymi netto a wartością nieruchomości porównywalnych z wycenianymi według ich cech.

Rozważ przykład obliczenia dochodu operacyjnego netto. Przedmiotem oceny jest apartamentowiec z mieszkaniami na wynajem (dane w tabeli 8.5).

Tabela 8.5

Charakterystyka przedmiotu oceny (budynek mieszkalny)

Dane o dochodach z obiektu podane są w tabeli. 8.6.

Tabela 8.6

Dane o dochodach z przedmiotu oceny

Indeks	Wartość, pocierać.
1. Całkowity miesięczny PVD
2. Roczny DHA (str. 1 12)
3. Straty z tytułu niedociążenia i straty w ściąganiu płatności (5% DHA)
4. Inne dochody
5. Rzeczywisty roczny dochód brutto (wiersz 2 - wiersz 3 + wiersz 4)
6. Koszty operacyjne, w tym:
opłaty komunalne
Konserwacja
Opłata za zarządzanie
wynagrodzenie pracowników
podatki dochodowe

obsługa prawno-księgowa
podatki od nieruchomości (podatek gruntowy, podatek od nieruchomości)
inne wydatki
rezerwa zastępcza
7. Dochód operacyjny netto

Obliczanie stopy kapitalizacji metoda wydobycia z rynku (ściskanie rynku ) (określenie stopy kapitalizacji na podstawie cen sprzedaży i danych o przychodach operacyjnych netto dla porównywalnych nieruchomości na rynku) odbywa się poprzez ustalenie średniej stawki opartej na danych rynkowych dla podobnych nieruchomości. Przykład obliczenia stopy kapitalizacji znajduje się w tabeli. 8.7.

Tabela 8.7

Wyznaczanie stopy kapitalizacji metodą ekstrakcji rynkowej

Średnia stopa kapitalizacji wynosi 0,11.

W tych warunkach wartość majątku, określona metodą bezpośredniej kapitalizacji dochodu, będzie równa:

5 000 000/0,11 =45 450 000.

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych (MDDP) jest uważana za dokładniejszą metodę określania wartości nieruchomości w ujęciu dochodowym. Metoda ta opiera się na koncepcji zmiany wartości pieniądza w czasie oraz koncepcji procentu składanego.

Zastosowanie MDDP umożliwia uwzględnienie zmiany stopy kapitalizacji (rentowności) nieruchomości w czasie (m.in. pod wpływem inflacji, ryzyk) oraz dochodów, jakie można uzyskać po eksploatacji nieruchomości z jej wyprzedaż. Jednocześnie możliwości te niosą ze sobą również istotne problemy.

Dokładność określenia wyniku - wartości wartości nieruchomości przy zastosowaniu MDDP - zależy od tego, jak dokładnie można przewidzieć wymagany poziom przyszłej rentowności obiektu (w rzeczywistości przewidzieć przyszły poziom ryzyka), wielkość przepływy pieniężne z działalności operacyjnej w okresie posiadania obiektu, wysokość dochodu z rewersji . Biorąc pod uwagę, że okres prognozy może wynosić pięć, dziesięć lub więcej lat, staje się jasne, że jest to bardzo trudne do wykonania.

Pełna formuła MDDP w odniesieniu do nieruchomości będzie wyglądać tak:

gdzie PV - prawdziwa wartość ( teraźniejszość wartość) -, CF-, – przepływ gotówki w i -ty okres; P - liczba okresów; r - przecena.

Najistotniejsze przy stosowaniu MDDP jest określenie wartości stopy dyskontowej.

Stopę dyskontową wybiera się jako średnią stopę zwrotu, jaką inwestorzy spodziewają się uzyskać z inwestycji w podobne nieruchomości na danym rynku nieruchomości, lub jako stopę zwrotu z kapitału własnego, pod warunkiem, że nieruchomość zostanie nabyta w dniu fundusze własne lub jako średni ważony koszt kapitału objętego pożyczką.

Wybór stopy dyskontowej opiera się na analizie dostępnych alternatywnych opcji inwestycyjnych o porównywalnym poziomie ryzyka (koszt alternatywny kapitału). Do określenia stopy dyskontowej zazwyczaj stosuje się następujące metody.

Metoda próbkowania rynku. Metoda opiera się na analizie danych rynkowych i, o ile dostępne są wystarczające informacje, jest najdokładniejszą metodą wyznaczania stopy dyskontowej, biorąc pod uwagę opinię typowych sprzedających i kupujących, ryzyka, cechy lokalizacji, cechy obiektu i dochód.

Metoda konstrukcji kumulacyjnej. Stopa dyskontowa jest obliczana w wyniku dodania do stopy wolnej od ryzyka składki (odsetki), odzwierciedlającej dodatkowe ryzyka związane z nieruchomością, którą może być np. stopa zwrotu z rządowych papierów wartościowych lub stopa refinansowania Banku Rosji lub inny wskaźnik o minimalnym ryzyku.

Z reguły nagrody są związane z następujące czynniki zwiększające ryzyko inwestycji: niska płynność nieruchomości, jakość zarządzania inwestycjami, lokalizacja nieruchomości.

Powiązana metoda inwestycyjna. Metoda opiera się na określeniu udziału kapitału własnego i dłużnego w całości inwestycji oraz wymaganych stóp zwrotu dla każdego z tych składników. Łączna stopa dyskontowa jest ustalana z uwzględnieniem tych składników finansowych jako średniej ważonej.

Rozważ użycie MDDP na poniższym przykładzie.

Konieczne jest oszacowanie wartości nieruchomości za pomocą MDDP, z przewidywanym okresem dwóch lat, w pierwszym roku obiekt jest odbudowywany na kwotę 1,5 mln rubli. Dane początkowe do obliczeń podano w tabeli. 8.8.

Tabela 8.8

Dane wstępne do obliczenia kosztu obiektu za pomocą MDDP

Indeks	Oznaczający
Powierzchnia obiektu, m2
stawka czynszu za rok ru6./m2/rok
Tempo wzrostu czynszu, %
Obłożenie, %
Koszty odbudowy, pocierać.
Stosunek kosztów operacyjnych do EI, %
Przecena, %
Stopa kapitalizacji (do obliczenia kwoty zwrotu), %

Prognozowane przepływy pieniężne i obliczenia przedstawiono w tabeli. 8.9.

Tabela 8.9

Obliczanie wartości nieruchomości za pomocą MDDP

Indeks
Potencjalny dochód brutto (GRP)
Strata z tytułu bezrobocia
Efektywny dochód brutto (EVD)
Koszty operacyjne (OP)
Zysk operacyjny netto (NOI)
Dochód ze sprzedaży
Koszty odbudowy
Przepływ środków pieniężnych (CF )
Współczynnik dyskontowy ( F )
Bieżąca wartość przepływ gotówki (PV )
Wartość przedmiotu (V )

Tak więc wartość nieruchomości, określona przez MDDP, jest zaokrąglana do 3,26 mln rubli.

Koordynacja wyników ewaluacji. Jak wynika z analizy głównych podejść do wyceny nieruchomości i odpowiadających im metod, każde z podejść realizuje pewien ekonomiczno-teoretyczny pogląd na charakter wartości w tak stosowanym obszarze jak ekonomia i wycena nieruchomości.

Żadne z tych podejść nie odzwierciedla absolutnie adekwatnie charakteru i wielkości kosztów, więc różne podejścia muszą nieuchronnie dać w rzeczywistości warunki ekonomiczne różne wyniki. (Teoretycznie równość wyników wyceny uzyskanych różnymi podejściami jest możliwa tylko w gospodarce doskonale zrównoważonej, gdzie koszty równają się cenie, a cena równa się korzyści. Taka gospodarka nie jest jednak zdolna do rozwoju.)

Aby uzyskać jak najdokładniejszy wynik oceny, po pierwsze konieczne jest zastosowanie w jej procesie różnych podejść, a po drugie końcowym etapem oceny powinna być koordynacja wyników obliczeń uzyskanych różnymi podejściami.

Koordynacja - jest to analiza alternatywnych wniosków uzyskanych poprzez zastosowanie trzech różnych podejść do wyceny i ustalenie ostatecznej wartości wartości szacunkowej.

Rzeczoznawca musi ustalić, w jakim stopniu to lub inne podejście odpowiada celowi oceny rozważanego przedmiotu, czy obliczenia są poparte danymi rynkowymi, czy są z nimi sprzeczne, a w ostatecznym wniosku musi wskazać, jaką wagę można przypisać jednemu lub inne podejście do formułowania ostatecznej oceny wartości. Przykład uzgodnienia wyników oceny przedstawiono w tabeli. 8.10.

Tabela 8.10

Koordynacja wyników oceny uzyskanej przy zastosowaniu różnych podejść do oceny wartości obiektu

Indeks
Indeks	kosztowny	porównawczy	OPŁACALNY
Kryteria:
poprzez możliwość uwzględnienia specyfiki obiektu
przez jakość informacji źródłowych
zgodnie z adekwatnością rynkową
do celów ewaluacji
Suma punktów

Wartość rynkowa uzyskana w ramach stosowanych podejść, RUB, w tym VAT
Całkowita wartość rynkowa z VAT, zaokrąglona, rub.

Należy zauważyć, że wyniki wyceny nieruchomości, uzyskane różnymi podejściami, same w sobie są nośnikami ważnych informacji (oczywiście, jeśli są prawidłowo zastosowane).

Jeśli podejście rynkowe daje wyższy wynik niż podejście kosztowe, oznacza to, że bardziej opłaca się sprzedać obiekt i zbudować nowy, ponieważ koszty powinny być niższe niż ceny, po których sprzedaje się podobne obiekty.

Jeśli podejście dochodowe daje wynik wyższy niż rynkowy, oznacza to, że przedmiot jest niedowartościowany przez rynek: takie przedmioty muszą być kupowane i przechowywane, ponieważ są w stanie wygenerować większy dochód, niż sądzi większość uczestników rynku.

praktykujący rzeczoznawca, ktn

e-mail: *****@***ru

Specyfika wykorzystania BPM w wyznaczaniu współczynnika kapitalizacji metodą ekstrakcji rynkowej

Metoda wydobycia rynku najwyraźniej pozwala określić najbardziej adekwatną wartość współczynnika kapitalizacji dla nieruchomości.

Jak wiesz, współczynnik kapitalizacji wynosi:

K - współczynnik kapitalizacji;

NOR1 to prognozowana wartość dochodu operacyjnego netto;

C0 - wartość nieruchomości na dzień wyceny;

NOR0 to bieżąca wartość dochodu operacyjnego netto na dzień wyceny;

t to roczna stopa wzrostu dochodu operacyjnego netto.

Z uwagi na to, że w informacjach, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, nie są co do zasady dostępne dane o wartości rynkowej dochodu operacyjnego netto, konieczne jest wykorzystanie wartości proponowanego czynszu do wydobycia rynkowego. W takim przypadku obliczona zależność przyjmuje postać:

A1i - prognozowana wartość czynszu za i-tą nieruchomość;

A0i - wysokość czynszu za i-tą nieruchomość w dniu wyceny;

C0i - wartość i-tej nieruchomości w dniu wyceny

а1 – średni rynkowy współczynnik niewykorzystania nieruchomości;

а2 to średnia wartość rynkowa stosunku kosztów operacyjnych do czynszu;

n - liczba obiektów nieruchomości, zgodnie z informacją o tym, jaki rynek jest prowadzony.

Odpis na straty w ściąganiu czynszu z reguły nie jest brany pod uwagę, gdyż obecnie w zdecydowanej większości przypadków praktyka ściągania zaliczek od najemcy lub tworzenie funduszu zwrotnego kosztem najemcy, w wysokości czynszu za określony okres (najczęściej 1…3 miesiące).

Ustalając wartość rynkową relacji kosztów eksploatacyjnych do czynszu, należy mieć na uwadze, że media są zazwyczaj płacone w całości lub w części powyżej czynszu. Najczęściej opłacane osobno są usługi elektryczne i komunikacyjne. Ściśle mówiąc, w kosztach operacyjnych należy dodatkowo uwzględnić odliczenia na naprawy kapitałowe, które z reguły nie są dokonywane w praktyce.

Mnożnik czynszu brutto (GRM) to średni stosunek ceny rynkowej do potencjalnego lub rzeczywistego dochodu brutto określonego rodzaju nieruchomości.

B pokazuje, że przy obliczaniu wartości VRM można wykorzystać uśrednione (rynkowe) wartości czynszu i kosztów dla odpowiedniego segmentu rynku nieruchomości. Obliczona zależność do określenia VRM ma postać:

;

CVRM jest współczynnikiem korygującym zależnym od parametrów próbek cen sprzedaży i stawek czynszowych dla obiektów nieruchomości;

СР0 to średni koszt sprzedaży nieruchomości;

АР0 to średnia stawka czynszu za nieruchomości.

Wartość współczynnika CVRM zależy od zakresu próbek stawek czynszów najmu oraz wartości obiektów nieruchomości i jest podana w tabeli. jeden.

Patka. 1. Wartości współczynników CVRM

Stosunek Cmaks. /Cmin	NastawienieMaks. /Jestem w

Wyliczona zależność na wyznaczenie BPM ma podobną strukturę z zależnością (1) na obliczenie współczynnika kapitalizacji. Po przeprowadzeniu analogicznego rozumowania jak dla BPM w , możemy otrzymać następującą wyliczoną zależność do wyznaczenia współczynnika kapitalizacji:

Jednocześnie wartości współczynnika QC przedstawiono w tabeli. 2, która jest transponowaną macierzą wartości tabeli. jeden.

Patka. 2. Wartości współczynników QC

Stosunek Cmaks. /Cmin	NastawienieMaks. /Jestem w

Uwzględniając ostatni wskaźnik, obliczona zależność do określenia współczynnika kapitalizacji przyjmuje postać:

Specyfika uzyskanej obliczonej zależności polega na tym, że zawiera ona jedynie parametry bezwymiarowe charakteryzujące odpowiedni segment rynku nieruchomości.

Patka. 2. Wartość iloczynu współczynników KK x KVRM

Stosunek Cmaks. /Cmin	NastawienieMaks. /Jestem w

Jednocześnie dla dość wąskiego segmentu rynku, który charakteryzuje się niewielkim zakresem próby, można przyjąć, że wartość Kk x CVRM = 1 (zakres komórek, w których ten warunek można zaakceptować z błędem rzędu nie więcej niż 10% jest zacienionych).

W przyszłości odejmując współczynnik funduszu kompensacyjnego dla wycenianej nieruchomości od uzyskanego współczynnika kapitalizacji np. metodą Ringa można określić stopę zwrotu (dyskonto).

Powyższe wskaźniki potencjalnie pozwalają na zastosowanie następujących metod (algorytmów) przy szacowaniu wartości obiektów nieruchomości:

W ramach podejścia dochodowego - ustalenie współczynnika kapitalizacji (stopy dyskontowej) na podstawie danych rynkowych dla odpowiedniego segmentu rynku nieruchomości;

W ramach podejścia dochodowego - wykorzystanie w wycenie wartości współczynnika kapitalizacji (stopy dyskontowej), uzyskanej poprzez skoordynowanie wartości określonych metodą konstrukcji skumulowanej i wydobycia rynkowego;

W ramach podejścia porównawczego należy zastosować skumulowaną stopę dyskontową do wyznaczenia BPM lub uzgodnić uzyskany BPM z wartością ustaloną na podstawie danych rynkowych.

Należy podkreślić, że wartości BPM i współczynnika kapitalizacji charakteryzują nie konkretny oceniany przedmiot, ale obecną sytuację w rozpatrywanym segmencie rynku. Dlatego przy ich obliczaniu niedopuszczalne jest stosowanie skorygowanych charakterystyk kosztowych obiektów analogowych, konieczne jest natomiast wykorzystanie dostępnych danych dla rozpatrywanego segmentu rynku. Jednocześnie, w celu ograniczenia zakresu początkowych wartości czynszu i kosztów stosowanych w kalkulacjach, segment rynku można dowolnie zawężać, np. powierzchnie biurowe na 1 piętrze budynków mieszkalnych w pobliżu Uczelni Stacja metra w Moskwie. Jedynym ograniczeniem dla „zawężenia” rynku jest wielkość próby, która zwykle nie powinna być mniejsza niż 7...8 elementów.

Wnioski:

1. Podano uzasadnienie dopuszczalności wykorzystania średnich wartości cen sprzedaży i czynszów w ramach odpowiedniego segmentu rynku do obliczania współczynnika kapitalizacji obiektów nieruchomości metodą wydobycia rynkowego, co pozwala znacznie rozszerzyć możliwości przy użyciu tej metody.

2. Współzależność funkcjonalna między wskaźnikiem kapitalizacji a mnożnikiem czynszu brutto rozszerza możliwości doprecyzowania tych wartości dla odpowiednich segmentów rynku nieruchomości w trakcie wyceny.

Literatura

Wycena nieruchomości. Wyd. ,. M., Finanse i statystyka, 2005, Makhovikova G, A, Terekhova business. Wydanie II. Petersburg, PIOTR, 2006 http://słownik. /słownik Fomenko do obliczania mnożnika czynszów brutto dla nieruchomości. www. www. ocena i ocena.

Notatka: Wysłany dnia:

http://www. /domyślna. aspx? Identyfikator sekcji=41&Id=2512

Cand. technika nauki,
Dyrektor Generalny LLC „ANF-SZACOWANIE”

Metoda wydobycia rynku najwyraźniej pozwala określić najbardziej adekwatną wartość współczynnika kapitalizacji dla nieruchomości.

Jak wiesz, współczynnik kapitalizacji wynosi:

gdzie:
K - współczynnik kapitalizacji;
CHOD 1 - prognozowana wartość wyniku operacyjnego netto;
C 0 - wartość nieruchomości w dniu wyceny;
NOR 0 - bieżąca wartość wyniku operacyjnego netto na dzień oceny;
t to roczna stopa wzrostu dochodu operacyjnego netto.

gdzie:
A 1i - przewidywana wartość czynszu za i-tą nieruchomość;
A 0i - wartość czynszu za i-tą nieruchomość w dniu wyceny;
C 0i - wartość i-tej nieruchomości w dniu wyceny
a 1 - średni rynkowy współczynnik niepełnego wykorzystania nieruchomości;
oraz 2 - średnia wartość rynkowa stosunku kosztów operacyjnych do czynszu;
n - liczba obiektów nieruchomości, zgodnie z informacją o tym, jaki rynek jest prowadzony.

Ustalając wartość rynkową relacji kosztów eksploatacyjnych do czynszu, należy mieć na uwadze, że media są zazwyczaj płacone w całości lub w części powyżej czynszu. Najczęściej opłaty za energię elektryczną i komunikację są płatne osobno. Ściśle rzecz biorąc, w kosztach operacyjnych należy dodatkowo uwzględnić odliczenia za wyremontować które zwykle nie są produkowane w praktyce.

Mnożnik czynszu brutto (GRM) to średni stosunek ceny rynkowej do potencjalnej lub rzeczywistej dochód brutto określony rodzaj własności.

gdzie:
K VRM jest współczynnikiem korygującym zależnym od parametrów próbek cen sprzedaży i stawek czynszowych dla obiektów nieruchomości;
С Р0 - średni koszt sprzedaży nieruchomości;
A P0 to średnia stawka czynszu za nieruchomości.
Wartość współczynnika K VRM zależy od zakresu próbek stawek czynszów najmu oraz wartości obiektów nieruchomości i jest podana w tabeli. jeden.

Patka. 1. Wartości współczynników K BRM

Stosunek Cmax / Cmin	Stosunek A maks / A min
Stosunek Cmax / Cmin	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,006	1,029	1,085	1,153	1,220	1,358
1,25	1,000	1,012	1,036	1,095	1,165	1,232	1,370
1,50	1,000	1,015	1,040	1,103	1,172	1,240	1,376
2,00	1,000	1,019	1,047	1,111	1,181	1,247	1,377
2,50	1,000	1,021	1,050	1,115	1,183	1,249	1,374
3,00	1,000	1,024	1,053	1,119	1,186	1,250	1,370
4,00	1,000	1,026	1,057	1,122	1,188	1,248	1,360

Jednocześnie wartości współczynnika K K przedstawiono w tabeli. 2, która jest transponowaną macierzą wartości tabeli. jeden.

Patka. 2. Wartości współczynników K K

Stosunek Cmax / Cmin	Stosunek A maks / A min
Stosunek Cmax / Cmin	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
1,25	1,006	1,012	1,015	1,019	1,021	1,024	1,026
1,50	1,029	1,036	1,040	1,047	1,050	1,053	1,057
2,00	1,085	1,095	1,103	1,111	1,115	1,119	1,122
2,50	1,153	1,165	1,172	1,181	1,183	1,186	1,188
3,00	1,220	1,232	1,240	1,247	1,249	1,250	1,248
4,00	1,358	1,370	1,376	1,377	1,374	1,370	1,360

Uwzględniając ostatni wskaźnik, obliczona zależność do określenia współczynnika kapitalizacji przyjmuje postać:

Specyfika uzyskanej obliczonej zależności polega na tym, że zawiera ona jedynie parametry bezwymiarowe charakteryzujące odpowiedni segment rynku nieruchomości.

Patka. 2. Wartość iloczynu współczynników K K x K BRM

Stosunek Cmax / Cmin	Stosunek A maks / A min
Stosunek Cmax / Cmin	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,006	1,029	1,085	1,153	1,220	1,358
1,25	1,006	1,024	1,051	1,116	1,189	1,262	1,405
1,50	1,029	1,052	1,082	1,154	1,231	1,306	1,455
2,00	1,085	1,116	1,154	1,234	1,316	1,395	1,545
2,50	1,153	1,190	1,231	1,317	1,400	1,482	1,632
3,00	1,220	1,261	1,306	1,396	1,482	1,563	1,710
4,00	1,358	1,406	1,455	1,545	1,632	1,709	1,849

Jednocześnie dla dość wąskiego segmentu rynku, który charakteryzuje się niewielkim zakresem próby, można przyjąć, że wartość K k x K BPM = 1 (zakres komórek, w których ten warunek można zaakceptować przy błąd nie większy niż 10% jest zacieniony).

Powyższe wskaźniki potencjalnie pozwalają na zastosowanie następujących metod (algorytmów) przy szacowaniu wartości obiektów nieruchomości:

w ramach podejścia dochodowego - ustalenie współczynnika kapitalizacji (stopy dyskontowej) na podstawie danych rynkowych dla odpowiedniego segmentu rynku nieruchomości;
w ramach podejścia dochodowego - do wykorzystania przy szacowaniu wartości współczynnika kapitalizacji (stopy dyskontowej), uzyskanego poprzez ujednolicenie wartości określonych metodą konstrukcji kumulatywnej i wydobycia rynkowego;
w ramach podejścia porównawczego - wykorzystanie skumulowanej stopy dyskontowej do wyznaczenia BPM lub uzgodnienie uzyskanego BPM z wartością ustaloną na podstawie danych rynkowych.

Wnioski:

Literatura

Wycena nieruchomości. Wyd. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. M., Finanse i statystyka, 2005
Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Wycena przedsiębiorstw. Wydanie II. Petersburg, PIOTR, 2006
słownik.finam.ru/słownik
Fomenko A. N.

Współczynnik kapitalizacji to stopa procentowa używana do przeliczenia rocznego dochodu na wartość. Z ekonomicznego punktu widzenia stopa kapitalizacji odzwierciedla stopę zwrotu inwestora, biorąc pod uwagę ryzyko obiektu oraz ewentualną zmianę wartości obiektu w przyszłości.

Do określenia stopy kapitalizacji wykorzystano metodę ekstrakcji rynkowej. Metoda ta nie oblicza oddzielnie stopy zwrotu kapitału i zwrotu z kapitału, ale wykorzystuje dane rynkowe dla obiektów, które są porównywalne zarówno pod względem udziału zmian wartości nieruchomości w przyszłości, jak i pod względem ryzyka.

Gdzie NIE, ja- przychód operacyjny netto i-ty obiekt analogowy; Vi- cena sprzedaży i-tego analogowego obiektu; n-liczba podobnych nieruchomości w nieruchomości.

Jako analogi do budowy wydobycia rynkowego wybrano lokale odpowiadające przeznaczeniu ocenianego obiektu (w naszym przypadku biurowym), co jest uzasadnione z punktu widzenia cech projektowo-planistycznych oraz najlepszego wykorzystania przedmiotu wyceny. Doboru analogicznych obiektów do obliczenia współczynnika kapitalizacji dokonano na podstawie bazy danych obiektów nieruchomości komercyjnych działu informacyjno-analitycznego „Estimatika”. Głównymi warunkami wyboru obiektów do obliczeń są:

1. Obiekty prezentowane są na rynku zarówno na sprzedaż jak i na wynajem;

2. obiekt został wystawiony na sprzedaż/wynajem w jednym terminie.

3. Liczba rozpatrywanych par nie powinna być mniejsza niż 5

Do obliczeń konieczne jest zastosowanie szeregu korekt, takich jak „rabat negocjacyjny”, „rozliczenie strat z przestojów” („niedociążenie”), koszty operacyjne.

Dokonano analizy średnich rabatów negocjacyjnych przy wynajmie i sprzedaży nieruchomości na cele handlowe i biurowe w Jekaterynburgu na podstawie konsultacji z przedstawicielami różnych agencji nieruchomości. W wyniku przeprowadzonej analizy ustalono przedział rabatów negocjacyjnych przy sprzedaży nieruchomości handlowych i biurowych, który wynosi 5 - 15%, średnia wartość to 8%, przedział rabatów negocjacyjnych przy wynajmie nieruchomości handlowych i biurowych wynosi 2 - 11%, średnia wartość to 6%.

Obliczane są szacunkowe koszty eksploatacji wycenianej nieruchomości. Wydatki okresowe mające na celu zapewnienie normalnego funkcjonowania obiektu i reprodukcji dochodów nazywane są kosztami operacyjnymi. W ogólnym i praktycznym rozumieniu koszty operacyjne obejmują koszty utrzymania lokalu. Przede wszystkim obejmuje to koszty rachunków za media, sprzątanie terenu itp. Biorąc pod uwagę, że większość kosztów w obiektach z jednym zorganizowanym systemem zarządzania nie jest wliczona w stawkę najmu, koszty eksploatacyjne takich obiektów nie były odejmowane, gdy obliczanie NPV w celu uniknięcia podwójnego liczenia wpływu kosztów operacyjnych. Na podstawie analizy segmentu rynku, w odniesieniu do każdego z podobnych obiektów wybranych do wyliczenia współczynnika kapitalizacji, stosuje się typowy dla segmentu rynku współczynnik niewykorzystania oraz wskaźnik kosztów operacyjnych na jednostkę leasingu użytkowego. Przy ustalaniu kosztów operacyjnych netto (NOPE) Przy uzasadnianiu kosztów operacyjnych netto uwzględniliśmy wielkość strat z przestojów w wysokości 10% RTI oraz wysokość kosztów operacyjnych w wysokości 18% RTI, zgodnie z do negocjacji z agencjami nieruchomości oraz szeregiem firm zarządzających.

Polecamy również

Ładowanie...

Dom > Rejestracja

O wartości współczynników kapitalizacji nieruchomości określonych metodą wydobycia rynkowego. Metody wyceny nieruchomości: Metoda dochodowa ustalania wartości rynkowej nieruchomości Obliczanie stopy kapitalizacji metodą wydobywczą

Polecamy również