Jak ocenić firmę budowlaną. Wycena sprzętu budowlanego. Wykaz dokumentów wymaganych do oceny sprzętu naprawczego

Pojazdy i sprzęt budowlany to najważniejszy atut każdej firmy budowlanej. Ocena tego sprzętu obejmuje badanie, w wyniku którego zostanie określony jego dokładny koszt. Wyniki audytu mogą być potrzebne przy zastawianiu sprzętu, jego sprzedaży, wynajmie lub po prostu do celów księgowych.

Jaki sprzęt budowlany ma podlegać ocenie?

Możesz oszacować rzeczywistą wartość dowolnego sprzęt budowlany. Istnieje jednak kilka głównych rodzajów technologii:

Technika dla roboty ziemne: sprzęt do robót ziemnych, maszyny do zagęszczania gleby lub sprzęt do przygotowania ziemi do pracy.
Sprzęt manipulacyjny: mechanizmy podnoszące, sprzęt do załadunku i rozładunku, sprzęt transportowy.
Sprzęt wiertniczy: różne koparki, ciągniki, wiertnice i inny sprzęt specjalny.
Sprzęt do robót betonowych i żelbetowych: maszyny i mechanizmy transportujące lub ingerujące w beton. Dotyczy to również okuć.
Technika dla prace wykończeniowe: mechanizmy do prac tynkarskich, malarskich lub dekarskich.
Wyposażenie drogowe: urządzenia do przygotowania lub montażu nawierzchni drogowych.

W jakich przypadkach przeprowadzana jest ocena sprzętu budowlanego?

Konieczność przeprowadzenia badania w celu oceny sprzętu pojawia się we wszelkich związanych z nim czynnościach prawnych. Na przykład taka ocena jest konieczna przy sprzedaży sprzętu, kupnie lub wynajmie.

Również przy wypożyczaniu lub ubezpieczeniu konieczna jest wycena, ponieważ cena sprzętu wpływa na wysokość wpłat, składek itp. Sprzęt jest wyceniany w momencie jego umorzenia lub bankructwa przedsiębiorstwa.

Badanie szacunkowe jest niezbędne w toku postępowania sądowego, dla którego istotny jest koszt sprzętu firmy.

Dodatkowo, za pomocą wyceny, właściciele firm mogą dowiedzieć się, jaki jest rzeczywisty koszt sprzętu księgowego.

Wykaz dokumentów wymaganych do oceny sprzętu naprawczego

Zanim eksperci przystąpią do pracy, musisz dostarczyć wszystkie niezbędne dokumenty.

Najpierw będziesz potrzebować dokumentów potwierdzających, że jesteś właścicielem sprzętu budowlanego. Po drugie, sporządź listę wszystkich urządzeń, w której dla każdego urządzenia podaj markę, model, numer seryjny, rok produkcji i jego charakterystykę. Wszystkie informacje muszą być potwierdzone, więc potrzebne będą również paszporty i dokumenty na cały sprzęt.

Jeśli ocena została przeprowadzona wcześniej, będziesz potrzebować wyników oceny i kosztu sprzętu w tym czasie. Potrzebne będą również informacje o naprawie każdego elementu wyposażenia, jeśli została przeprowadzona.

Zamów kosztorys sprzętu budowlanego

Trudno przecenić wartość wyceny sprzętu budowlanego. Pozwoli to nie tylko na ukształtowanie kompetentnego Polityka cenowa ale także aby uniknąć ewentualnych strat finansowych.

W korzystnych cenach możesz zamówić badanie w naszej firmie "Sojuz-Expert". W wyniku kontroli przeprowadzonej przez naszych ekspertów otrzymasz oficjalny dokument „Raport z wyceny”, który jest prawnie wiążący i zawiera dowód wartości Twojego sprzętu.

Możesz zamówić ocenę lub uzyskać konsultację w dowolny dogodny dla siebie sposób: napisz do nas e-mail, zadzwoń pod jeden z numerów kontaktowych lub skontaktuj się bezpośrednio z naszym biurem.

Zadaj pytanie, a eksperci odpowiedzą na nie.

Moskwa 2013
Rozdział 1. Podstawy teoretyczne wycena biznesu firmy budowlanej

1.1. Charakterystyka i cechy działalności organizacji budowlanej

Zgodnie z interpretacją autora proponuje się rozumieć biznes jako połączenie komponentu materialnego, reprezentowanego przez przedsiębiorstwo jako kompleks majątkowy, oraz komponentu niematerialnego, charakteryzującego się efektywnym wykorzystaniem dostępnych zasobów. Jednocześnie celem przedsiębiorstwa jest tworzenie i powiększanie bogactwa jego właścicieli, czyli wartości przedsiębiorstwa.

Obowiązujące definicje biznesu jako działalności nastawionej na osiągnięcie zysku nie uwzględniają faktu, że zasoby są zużywane w procesie osiągania zysku, co jest zaniechaniem.

Jednocześnie nie da się zidentyfikować biznesu i przedsiębiorstwa jako: Kompleks nieruchomości. Pojęcie „biznesu” nie może być sprowadzone do zestawu surowców i sprzętu do produkcji niektórych produktów. Uzyskany zysk będzie w dużej mierze zależał od tego, jak efektywne są działania organizujące pracę kompleksu nieruchomości.

W związku z tym autor sformułował tezę o wpływie efektywności biznesu na jego wartość rynkową. Zdaniem autora, efektywność przedsiębiorstwa traktowana jest jako główne kryterium jego wartości rynkowej.

Autor przedstawił zależność (ryc. 1) wskaźniki finansowe biznes i jego wartość rynkową, która charakteryzuje integralność wskaźnika wartości . Celem każdej inwestycji, modernizacji produkcji i struktury organizacyjnej przedsiębiorstwa, fuzji i konsolidacji jest zwiększenie sprzedaży, obniżenie kosztów produkcji, czyli zwiększenie zysków, majątku, a w efekcie wartości przedsiębiorstwa. Tempo wzrostu wartości biznesowej odzwierciedla efektywność rozwoju biznesu.

Rys.1. Związek między wskaźnikami finansowymi przedsiębiorstwa a jego wartością rynkową.

Wykorzystanie ogólnie przyjętych wskaźników finansowych przedsiębiorstwa oraz określenie jego wartości rynkowej pozwala na uzasadnienie obszarów, na których kierownictwo przedsiębiorstwa powinno koncentrować swoje wysiłki, aby podejmować adekwatne decyzje. rozwiązania finansowe aby zapewnić firmie przewagę konkurencyjną i zwiększyć jej wartość.

1.2. Analiza Ramy prawne i baza informacyjna do oceny organizacji budowlanej,

Ocena została przeprowadzona i niniejszy raport został sporządzony zgodnie z aktualnymi

dokumenty legislacyjne i wykonawcze:

Trudno przecenić problemy diagnozowania pozycji konkurencyjnej dowolnego podmiotu gospodarczego ze względu na szczególny wpływ takiego ekonomicznego czynnika działalności, jakim jest konkurencja w różnych formach jej przejawów. I pomimo dużego zainteresowania tym problemem, metodologii diagnozowania konfrontacji konkurencyjnych i ich składowych, trendów w pozycji przedsiębiorstw w segmencie rynku i wielu innych zagadnień wymaga doprecyzowania, a także uwzględnienia różnic krajowych przy wprowadzaniu do praktyki zarządzania . Na rynku budowlanym konkurencja przejawia się w tak różnorodnych formach (konkurencja specyficzna, cenowa, sezonowa itp.), że wnioski dotyczące diagnozy stanu podmiotu gospodarczego są możliwe dopiero na podstawie wyników wielostronnych badania aktywności. Do problematycznych aspektów diagnostyki ekonomicznej w ramach pozycji konkurencyjnej należy także wycena przedsiębiorstw, co bezpośrednio wiąże się z kształtowaniem się giełdy w kraju jako niezbędnego elementu integralnego systemu gospodarczego. Ten aspekt diagnozowania najczęściej odnosi się do odrębnego zadania przedsiębiorczości, ale jest w pełni elementem składowym systemu czynników determinujących stan podmiotu gospodarczego.

1.4. Analiza istniejących podejść i metod wyceny biznesowej organizacji budowlanej

Federalny Standard Oceny ” Pojęcia ogólne oceny, podejścia i wymagania dotyczące oceny (FSO nr 1), zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji nr 000 z dnia 1 stycznia 2001 r., określa podejście dochodowe jako „zestaw metod oceny wartości wyceniony obiekt na podstawie ustalenia przewidywanych dochodów z użytkowania wycenianego obiektu”.

Stosując metodę dyskontową, przyszłe strumienie dochodów w każdym okresie są przeliczane do wartości bieżącej poprzez dyskontowanie przy użyciu odpowiedniej stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa jest miarą oceny przez inwestorów ich zapotrzebowania na zwrot z zainwestowanego kapitału, z uwzględnieniem charakterystycznego dla tego obiektu ryzyka uzyskania dochodu. Metodę zdyskontowanego dochodu stosuje się zwykle do obiektów o niestabilnych przepływach przychodów i kosztów.

Stosując metodę kapitalizacji bezpośredniej, kwotę dochodu za typowy rok eksploatacji obiektu dzieli się przez odpowiednią stopę kapitalizacji. Metodę kapitalizacji najbardziej stosuje się do obiektów, dochodów netto, z których użytkowania są stałe lub zmieniają się w stałym tempie.

Stopa kapitalizacji jest ustalana, co do zasady, na podstawie danych rynkowych poprzez określenie relacji między rocznym przychodem a kosztem podobnych obiektów. Możliwe jest również zastosowanie metody konstrukcji kumulacyjnej.

Budowa w toku

Wykorzystanie podejścia dochodowego do wyceny nieruchomości wymaga rozwiniętego rynku najmu podobnych aktywów lub informacji o funkcjonowaniu i rentowności przedsiębiorstw w podobnych nieruchomościach.

Knight Frank zwraca uwagę, że pomimo pewnej niepewności na rynku, aktywność budowlana jest na wysokim poziomie, aw 2013 roku prognozowany jest wzrost oddawania nowych powierzchni biurowych. Wskaźnik pustostanów osiągnął poziom sprzed kryzysu. W 2013 roku spodziewany jest wzrost zainteresowania inwestorów wysokiej jakości projektami deweloperskimi na różnych etapach realizacji.

W związku z powyższym Rzeczoznawca stwierdził, że podejście dochodowe może być stosowane z rozsądnym stopniem pewności do określenia wartości środka trwałego w budowie w niniejszej wycenie. Przy dokonywaniu obliczeń metodą dochodową zastosowano metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych.

Majątek ruchomy

Podejście dochodowe wymaga prognozy przyszłych dochodów na pozostały okres życia ocenianych obiektów. Trudno jest rozwiązać ten problem bezpośrednio, gdyż dochód generuje cały system produkcyjny, który wraz z wycenianym majątkiem ruchomym obejmuje inne środki trwałe nie objęte przedmiotem wyceny – budynek hotelowy, kuchnię i jadalnia, działka itp.

Mając na uwadze powyższe Rzeczoznawca postanowił zrezygnować ze stosowania podejścia dochodowego do określenia wartości rynkowej ruchomości.

Podejście kosztowe, z definicji federalny standard FSO nr 1 to zbiór metod wyceny Podejście porównawcze, w definicji Federalnego Standardu Wyceny FSO nr 1, to zbiór metod szacowania wartości wycenianego obiektu na podstawie porównania wycenianego obiektu z obiektami analogowymi wycenianego obiektu, dla którego znajdują się informacje o cenach. Przedmiotem-analogiem przedmiotu wycenianego jest przedmiot podobny do przedmiotu wycenianego pod względem głównych cech ekonomicznych, materiałowych, technicznych i innych decydujących o jego wartości.

Podejście porównawcze opiera się na zasadzie substytucji: kupujący nie zapłaci za przedmiot więcej niż kwota wymagana do zakupu podobnego przedmiotu na rynku o tej samej użyteczności. Ceny płacone za identyczne lub podobne przedmioty służą jako początkowa informacja do obliczenia wartości wycenianego przedmiotu.

Podejście porównawcze stosuje się co do zasady, gdy istnieje wystarczająca ilość wiarygodnych informacji o transakcjach sprzedaży lub ofertach cenowych.

To podejście jest realizowane poprzez szereg kolejnych kroków:

Zbieranie danych o sprzedaży obiektów podobnych do przedmiotu oceny. Dopiero analiza tych danych pozwala stwierdzić, w jakim stopniu ceny rzeczywiste odzwierciedlają wartość rynkową;

Porównanie obiektu ocenianego i obiektów analogowych dla poszczególnych elementów porównania;

Korekta rzeczywistych cen sprzedaży porównywanych obiektów o elementy porównawcze. Dopasowanie odbywa się od analogu do ocenianego obiektu.

Po dostosowaniu cen można je wykorzystać do określenia wartości wycenianej nieruchomości.

W praktyce zagranicznej powszechnie przyjmuje się, że wycena oparta na tym podejściu daje najbardziej wiarygodne wyniki, co wynika ze stabilnego stanu gospodarki, dobrze rozwiniętego rynku i dostępnych dla rzeczoznawców wiarygodnych informacji o zrealizowanych transakcjach.

Stopień podobieństwa przedmiotu oceny i analogii, podobnie jak w podejściu kosztowym, określają elementy porównania. W tym przypadku elementy porównania są nie tylko cechą obiektów porównania, ale także cechą transakcji, które powodują zmiany wartości.

Elementy porównania są łączone w grupy:

Charakterystyka obiektu: przeznaczenie użytkowe, parametry techniczne, producent, jakość (certyfikat zgodności);

Stan obiektu: wiek, skumulowana amortyzacja, stan techniczny, kompletność, prezentacja;

Lokalizacja: położenie geograficzne obiektu, fizyczna lokalizacja obiektu w przedsiębiorstwie;

Warunki rynkowe: spadek lub wzrost, stosunek podaży do popytu;

Warunki sprzedaży: czas sprzedaży, miejsce sprzedaży, średni czas ekspozycji rynkowej;

Charakterystyka cen analogicznych obiektów: występowanie w cenie użyczenia preferencyjnego, obecność transportu i innych kosztów sprzedającego.

To podejście do wyceny opiera się na określeniu cen rynkowych, które odpowiednio odzwierciedlają „wartość” obiektu w jego obecnym stanie. Główną stosowaną zasadą jest porównanie, którego należy dokonać:

Z dokładnym analogiem sprzedawanym na rynku wtórnym;

Przybliżony analog sprzedawany na rynku wtórnym, z poprawkami korygującymi w przypadku braku dokładnego analogu;

Ważnym krokiem w zastosowaniu podejścia porównawczego jest wybór porównywalnych analogów i zastosowanie w obliczeniach poprawek na różnicę wskaźników technicznych analogów i ocenianego obiektu.

Główne problemy tego podejścia wynikają z trudności w uzyskaniu niezbędnych informacji, czyli aktualnych cen rynkowych, tworzeniu baz danych, z doborem adekwatnych do ocenianych obiektów analogów, z uwzględnieniem stopnia niedopasowania składu i wartości liczbowe cech analogów i ocenianych obiektów.

Stosując podejście porównawcze w obecności wystarczającej ilości wiarygodnych informacji o sprzedaży przedmiotów-analogów, możliwe jest uzyskanie jak najdokładniejszej wartości rynkowej wycenianego przedmiotu dla danego rynku.

Niezbędnym warunkiem zastosowania metod podejścia porównawczego jest dostępność informacji o transakcjach z podobnymi obiektami nieruchomości (porównywalnym przeznaczeniem, wielkością i lokalizacją), które miały miejsce w porównywalnych warunkach (czas transakcji i warunki finansowania transakcja).

Główne trudności w stosowaniu metod podejścia porównawczego związane są z nieprzejrzystością rosyjskiego rynku nieruchomości w zakresie ujawniania informacji o realnych cenach transakcyjnych. W takiej sytuacji Rzeczoznawca może skoncentrować się na cenach ofert, jako potencjalnego nabywcy, przed podjęciem decyzji o zakupie obiektu nieruchomość, przeanalizują aktualne oferty rynkowe i dojdą do wniosku o możliwej cenie nieruchomości, biorąc pod uwagę wszystkie jej zalety i wady w stosunku do porównywanych obiektów.

Na rynku praktycznie nie ma porównywalnych obiektów w budowie. Ze względu na ograniczone publicznie dostępne informacje o budowanych obiektach o podobnym przeznaczeniu użytkowym, zastosowanie odpowiednich korekt nie pozwoli na wyliczenie wartości rynkowej z dostatecznym stopniem wiarygodności.

Wykorzystywanie wybudowanych budynków przyjętych do eksploatacji jako analogi, z późniejszym proporcjonalnym spadkiem ceny ofertowej obiektów analogicznych o stopień niekompletności przedmiotu oceny (o 62%: 100% - 38%), nie pozwoli na uwzględnienie uwzględnienia ryzyka rynkowego związanego z organizacją zakończenia budowy, procesu oddania obiektu do eksploatacji.

Tym samym po przeanalizowaniu ilości i stopnia wiarygodności dostępnych informacji niezbędnych do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą Rzeczoznawca doszedł do wniosku, że w ramach tej wyceny nie można zastosować podejścia porównawczego.

W 2012 roku rada ekspertów oceniła osiągnięcia firmy w poszerzaniu zakresu usług na nowym poziomie jakościowym, uwzględniając potrzeby rynku i maksymalizując satysfakcję klientów, co zostało odnotowane Dyplom Laureata republikański konkurs « Najlepsze przedmioty Baszkortostan”.

2.2. Analiza działalności finansowej i gospodarczej organizacji budowlanej

Kluczowe wskaźniki efektywności Przedsiębiorstwa Budowlanego w 2011 roku.

Tabela 1

Wskaźniki finansowe za 2011 rok:

Nazwać	Wskaźniki, tysiące rubli

Zysk netto

Tabela 2

Aktywa netto

(bilans pomniejszony o pożyczki, zobowiązania, zobowiązania z tytułu podatku odroczonego)

Aktywa długoterminowe

(środki trwałe, w budowie, wartości niematerialne), w tym:

środki trwałe

niedokończona produkcja

Aktywa obrotowe:

Należności

Gotówka

(zapasy, należności, gotówka), w tym:

(w tym 436 606 kosztów w produkcji niezakończonej, 40 907 wyrobów gotowych, 182 295 surowców i materiałów)

598 niewykończonych, 98 736 gotowych pr., 227 921 surowców)

Krótkoterminowe inwestycje finansowe: - pożyczki dla osób prawnych

Należności

PASYWA (źródła powstawania środków Przedsiębiorstwa Budowlanego)
Nazwać	Wskaźniki na 2011 rok, tysiące rubli	Wskaźniki na rok 2010, tysiące rubli	Zmiany, tysiące rubli	Zmiany, %
Źródła środków własnych
Kapitał zapasowy i rezerwowy
Nieprzydzielone
Kredyty i pożyczki
Rozrachunki z dostawcami

Z analizy składu i struktury bilansu wynika, że w ciągu roku sprawozdawczego bilans zmniejszył się o tys. pocierać. (2 proc.), oznacza to wzrost kosztów wykonanej pracy. Koszt aktywów netto firmy budowlanej, charakteryzujących wielkość kapitału własnego, wzrósł o tysiąc. rubli (18%) i na koniec roku sprawozdawczego wyniósł tysiąc rubli. Aktywa netto znacznie przekraczają kapitał docelowy. Charakteryzuje się to pozytywnie pozycja finansowa na tym znaku.

Ocena wartości rynkowej robót budowlanych
Określenie wartości rynkowej faktycznie wykonanej pracy
Ustalenie wartości rynkowej robót budowlanych, wycena lokali niemieszkalnych, wybór metody wyceny lokali niemieszkalnych, proces wyceny robót budowlanych

Obiekt wycena budowlana: lokale niemieszkalne

Adres oceny: Moskwa

Cel wyceny: określenie wartości rynkowej faktycznie wykonanych robót budowlanych, instalacyjnych i wykończeniowych w lokalach niemieszkalnych o łącznej powierzchni 199,4 mkw.

Certyfikat jakości oceny

Ocena została przeprowadzona, a raport sporządzony zgodnie z wymaganiami określonymi w następujących dokumentach:

Ustawa federalna „O działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej” nr 135-FZ z dnia 29 lipca 1998 r., z późniejszymi zmianami. nr 91-FZ z dnia 05.07.2009 r.;
„Federalne Standardy Wyceny Obowiązkowe do stosowania przez Podmioty Wyceny”, FSO Nr 1,2,3 zatwierdzone Rozporządzeniami Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej z dnia 20.07.2007 r. N 256 z dnia 20.07.2007 r. N 255 , z dnia 20 lipca 2007 r. N 254.

Podane w raporcie fakty są prawidłowe i odpowiadają rzeczywistości. Analizy, opinie i wnioski zawarte w raporcie są analizami samych asesorów i mają ważność ściśle w granicach warunków i założeń zawartych w niniejszym raporcie. Wynagrodzenie rzeczoznawcy nie jest uzależnione od wyników ostatecznej wyceny, a także tych zdarzeń, które mogą wystąpić w wyniku skorzystania przez klienta lub osoby trzecie z wniosków i wniosków zawartych w raporcie.

Rzeczoznawcy nie mają żadnego rzeczywistego ani oczekiwanego interesu w wycenianej nieruchomości, działają bez uprzedzeń i bez uprzedzeń w stosunku do zaangażowanych stron.

Przedstawione w raporcie fakty, na podstawie których dokonano analizy, sformułowano założenia i wnioski, zostały zebrane z największym wykorzystaniem wiedzy i umiejętności Rzeczoznawcy i są jego zdaniem rzetelne i nie zawierają błędy rzeczowe.

Dane źródłowe wykorzystane przez Asesorów przy sporządzaniu niniejszego raportu zostały pozyskane z wiarygodnych źródeł i są uważane za wiarygodne, jednak tam, gdzie to możliwe, cytuje się źródła informacji.

Warunki ograniczające i przyjęte założenia

Certyfikat Jakości Oceny, będący częścią niniejszego raportu, podlega następującym warunkom i założeniom:

Ten raport jest dokładny tylko dla celów określonych w niniejszym dokumencie;
Zleceniodawca i Wykonawca nie biorą na siebie zobowiązań do zachowania poufności rozliczeń. Wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za opis stanu prawnego przedmiotu oceny;
Wykonawca oparł się na poprawności wstępnych informacji dostarczonych przez Klienta;
Wycena nieruchomości została dokonana na podstawie oględzin obiektu oraz informacji przekazanych przez Klienta.
Zgodnie z zadaniem postawionym przez Zamawiającego, do obowiązków Wykonawcy nie należy ocena praw majątkowych Zamawiającego do nieruchomości.
Podczas oceny założono, że nie ma ukrytych czynników wpływających na wartość obiektu. Wykonawca nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykrycia takich czynników po ocenie.
Ani Zamawiający, ani Wykonawca nie mogą korzystać z raportu (lub jakiejkolwiek jego części) w inny sposób niż wynika to z treści tego raportu;
Opinia Wykonawcy o wartości przedmiotu wyceny jest ważna tylko w dniu wyceny. Nie ponosi odpowiedzialności za późniejsze zmiany warunków społecznych, ekonomicznych, prawnych i przyrodniczych, które mogą mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości;
Wykonawca nie jest zobowiązany do udzielenia dodatkowych porad dotyczących tego raportu w związku z późniejszym przekazaniem informacji, które mogą w jakikolwiek sposób wpłynąć na wnioski zawarte w raporcie dotyczące wartości przedmiotu;
Wykonawca nie jest zobowiązany do stawienia się w sądzie lub w inny sposób zeznawać w związku ze sprawozdaniem lub przedmiotem oceny, chyba że na podstawie odrębnej umowy ze Zleceniodawcą lub urzędowego wezwania sądowego.
Rzeczoznawca osobiście obejrzał obiekt. Ustalenie wartości rynkowej faktycznie wykonanej pracy przez rzeczoznawcę majątkowego zostało przeprowadzone według objętości zarejestrowanych podczas badania bez otwierania zewnętrznych powłok wykończeniowych.
Rzeczoznawcy nie przedstawia się aktów dotyczących robót ukrytych oraz dokumentacji projektowej.

Opisane powyżej założenia i ograniczenia oznaczają ich pełne i jednoznaczne zrozumienie przez strony, które podpisały protokół. Wszelkie postanowienia, wyniki negocjacji oraz oświadczenia nie zawarte w treści protokołu są nieważne. Te założenia i ograniczenia nie mogą zostać zmienione bez podpisu obu stron.

Bez pisemnej zgody Rzeczoznawcy niniejszy raport nie powinien być rozpowszechniany, publikowany ani wykorzystywany, nawet w formie skróconej, do celów innych niż wskazane powyżej. Rzeczoznawca nie ponosi żadnej odpowiedzialności za straty, które mogą powstać po stronie klienta lub drugiej strony w wyniku naruszenia i/lub nieznajomości sformułowanych warunków ograniczających.

Proces ewolucji

Podstawowe pojęcia i definicje. Zgodnie z art. 623 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej „ulepszenia, które można oddzielić od rzeczy bez szkody dla niej, uznaje się za możliwe do oddzielenia. W związku z tym nierozerwalne ulepszenia, gdy są oddzielone od rzeczy, pogarszają jej stan, w wyniku czego nabywa ona wady. Prawo nie mówi, jaki musi być stopień uszkodzenia rzeczy, aby ulepszenia można było uznać za nierozłączne. Dlatego należy dojść do wniosku, że szkoda może być wszelkiego rodzaju, najważniejsze jest to, że w jej wyniku rzecz ma wady, za które odpowiada najemca.

Cena (cena) to termin określający kwotę żądaną, oferowaną lub zapłaconą za określony produkt lub usługę. Jest to fakt historyczny, to znaczy odnosi się do pewnego momentu w czasie i miejscu, niezależnie od tego, czy został on ogłoszony otwarcie, czy pozostał tajemnicą. W zależności od możliwości finansowych, motywów lub szczególnych interesów poszczególnych nabywców i sprzedawców cena zapłacona za towary lub usługi może nie odpowiadać wartości przypisywanej tym towarom lub usługom przez innych. Cena jest jednak wskaźnikiem względnej wartości przypisywanej towarom lub usługom przez określonego kupującego i/lub określonego sprzedawcę w określonych okolicznościach. (MSO. Ogólne koncepcje i zasady oceny. M., 1994).

Wartość jest koncepcją ekonomiczną, która określa związek między towarami i usługami dostępnymi do zakupu a tymi, którzy je kupują i sprzedają. Wartość nie jest faktem historycznym, ale oszacowaniem wartości określonych towarów i usług w określonym momencie zgodnie z wybraną definicją wartości. koncepcja ekonomiczna wartość wyraża pogląd rynkowy na korzyść, jaką ma właściciel tego produktu lub klient, któremu ta usługa jest świadczona w momencie szacowania wartości. (MSO. Ogólne koncepcje i zasady oceny. M., 1994).

Koszt wymiany przedmiotu wycenianego jest sumą kosztów wytworzenia przedmiotu podobnego do przedmiotu wycenianego, w cenach rynkowych obowiązujących na dzień dokonania wyceny, z uwzględnieniem amortyzacji przedmiotu wycenianego. Wartość odtworzeniowa jest powszechnie stosowana do celów ubezpieczeniowych jako oszacowanie całkowitego kosztu odtworzenia mienia. Procedury wyceny, które wykorzystują koszty wymiany lub przebudowy jako podstawę do obliczenia wartości firmy do tego celu sprawozdawczość finansowa, są uważane za odpowiednie w ograniczonych okolicznościach, jak omówiono w ESS 4 w sprawie amortyzowanych kosztów wymiany (ACC). Obliczenia wyceny dla celów ubezpieczeniowych są czasami przeprowadzane jednocześnie z wycenami aktywów.

koszt odtworzenia (wartość odtworzeniowa) koszty niezbędne do wymiany, bieżące lub wyremontować ubezpieczony przedmiot mienia w celu doprowadzenia go do stanu, który jest praktycznie taki sam, ale nie lepszy niż ten, w którym był nowy (bez rozbudowy). (MR 3, paragraf 3.5.5)

Wycena to czynność lub proces ustalania wartości. Synonim wyceny. (Standard wyceny biznesowej, BVS-I. Terminologia). Data wyceny (data wyceny) - data, w której obowiązuje opinia rzeczoznawcy o wartości. (Standard wyceny przedsiębiorstw. BVS-I. Terminologia).

Własność (własność) – pojęcie prawne, które obejmuje wszelkie interesy, prawa i korzyści związane z własnością. Własność składa się z praw własności prywatnej, które dają właścicielowi prawo do udziału w posiadanym majątku. W celu odróżnienia nieruchomości jako przedmiotu fizycznego i jego własności w sensie prawnym, własność nieruchomości nazywa się nieruchomością. Własność udziału w przedmiotach innych niż nieruchomość nazywana jest majątkiem ruchomym. Słowo mienie, użyte bez dalszej definicji lub identyfikacji, może odnosić się zarówno do majątku nieruchomego, jak i ruchomego, lub do kombinacji obu. (ISO. Koncepcje/zasady, paragrafy 2.3, 2.4).

Prawa majątkowe (prawa majątkowe) – prawa związane z własnością (własnością) nieruchomości (nieruchomości). Własność obejmuje prawo do użytkowania nieruchomości (nieruchomości), jej sprzedaży, dzierżawy, darowizny; a także zagospodarowanie, użytkowanie rolnicze, wydobycie, zmianę jego topografii, podział, konsolidację lub zrzeczenie się wszystkich tych praw. Łączenie praw własności jest czasami określane jako pakiet praw. Prawa własności podlegają generalnie ograniczeniom publicznym i prywatnym, takim jak służebności, prawa drogi, podział na strefy, gęstość zabudowy i inne ograniczenia, które mogą obciążać nieruchomość. (MP 1, 3.0).

Rodzaje nieruchomości − międzynarodowe standardy Wyceny wyraźnie rozróżniają pojęcia nieruchomości i nieruchomości. Nieruchomość jest materialnym obiektem (rzeczą) i jest definiowana jako fizyczny kawałek ziemi, działki gruntowe, izolowane zbiorniki wodne i wszystko, co jest bezpośrednio związane z gruntem, tj. obiekty, których ruch jest niemożliwy bez nieproporcjonalnego uszkodzenia ich przeznaczenia, w tym: lasy, wieloletnie plantacje, budynki, budowle. (ISO, Koncepcje/zasady, paragraf 2.0, 2.1)

Nieruchomość jest pojęciem prawnym odnoszącym się do wszelkich praw, interesów i pożytków związanych z własnością nieruchomości. Zainteresowanie nieruchomością jest zwykle sformalizowane za pomocą oficjalnego dokumentu, takiego jak dowód własności lub umowa najmu. (Koncepcje/zasady ISO, punkt 3.2).

Nieruchomość - fizyczna ziemia i wszystkie rzeczy, które są jej naturalną częścią, a także przedmioty przywiązane do ziemi przez ludzi. (ISO. Koncepcje/zasady, s. 3.1).

Wartość rynkowa to szacunkowa kwota pieniędzy, za którą w dniu wyceny miałaby miejsce wymiana nieruchomości pomiędzy chętnym nabywcą a chętnym sprzedawcą w transakcji handlowej po odpowiednim marketingu, w której każda ze stron działałaby w sposób świadomy, ostrożny i bez przymus. Wartość rynkowa to obiektywna ocena ustalonej własności określonej nieruchomości na dany dzień. (ISO 1, punkt 3.1).

Podejście rynkowe - ogólny sposób określania wartości obiektu lub jego kapitału własnego, który wykorzystuje jedną lub więcej metod opartych na porównaniu to przedsiębiorstwo(obiekt) z podobnymi inwestycjami (obiektami) już sprzedanymi. (Standard Wyceny Biznesowej, BVS – I, Terminologia).

Podejście dochodowe to ogólny sposób określania wartości obiektu lub jego kapitału własnego, który wykorzystuje jedną lub więcej metod opartych na przeliczeniu oczekiwanego dochodu. (Standard wyceny przedsiębiorstw. BVS-I. Terminologia).

Podejście kosztowe to podejście do wyceny, które określa wartość przedmiotu poprzez określenie bieżącej (bieżącej) wartości środka trwałego pomniejszonej o różne elementy amortyzacji: fizyczną, użytkową i ekonomiczną. (Standard wyceny przedsiębiorstw. BVS-I. Terminologia).

Wybór bazy wyceny

Celem niniejszej wyceny jest ustalenie rozsądnego kosztu kosztów niezbędnego wytworzenia obiektu podobnego do wycenianego, w cenach rynkowych obowiązujących na dzień wyceny, z uwzględnieniem amortyzacji wycenianego obiektu – koszt wymiany wycenianego obiektu. Wartość odtworzeniowa - suma kosztów wytworzenia przedmiotu zbliżonego do przedmiotu wyceny, w cenach rynkowych obowiązujących w dniu wyceny, z uwzględnieniem amortyzacji przedmiotu wyceny. Jako podstawę oceny ekspert wybrał koszt odtworzenia, określony przez kosztowne podejście. Procedura oceny obejmuje:

wyjazd do miejsca kontroli i ustalenia wielkości wykonanej pracy;
gromadzenie i analiza niezbędnych informacji i dokumentacji;
kalkulacja kosztów poprzez sporządzenie dokumentacji budżetowej lub kosztorysowanie remontu nieruchomości;
sporządzenie pisemnego raportu.

Wybór podejść i metod oceny

W celu doboru metod wyceny przeprowadzono analizę porównawczą informacji o danym rynku nieruchomości z informacjami niezbędnymi do zastosowania takiego lub innego podejścia.

Podejście kosztowe – zestaw metod szacowania wartości przedmiotu wyceny, polegający na określeniu kosztów niezbędnych do odtworzenia lub wymiany przedmiotu wyceny, z uwzględnieniem amortyzacji i starzenia się. Koszty odtworzenia przedmiotu oceny to koszty niezbędne do wykonania dokładnej kopii przedmiotu oceny z wykorzystaniem materiałów i technologii użytych do wykonania przedmiotu oceny. Kosztami wymiany przedmiotu oceny są koszty niezbędne do stworzenia podobnego przedmiotu przy użyciu materiałów i technologii stosowanych w dniu oceny. Jak już wspomniano powyżej, jest on stosowany w przypadku braku informacji rynkowych o cenach transakcyjnych lub dochodach z nieruchomości. W tym przypadku przy ocenie wartości rynkowej wykonanej naprawy jest to jedyna możliwa.

Podejście porównawcze - aby zastosować podejście porównawcze w wycenie nieruchomości, konieczne jest posiadanie informacji o sprzedaży porównywalnych nieruchomości. Jednak w przypadku braku informacji o rzeczywistych transakcjach możliwe jest wykorzystanie danych o ofercie sprzedaży porównywalnych obiektów-analogów.

Podejście dochodowe – zestaw metod oceny wartości przedmiotu wyceny, oparty na określeniu oczekiwanych dochodów z użytkowania przedmiotu wyceny. Podejście dochodowe obejmuje dwa główne podejścia. Zgodnie z pierwszym, wartość obiektu jest obliczana na podstawie bieżącego rocznego dochodu z jego eksploatacji, przy użyciu specjalnych współczynników, które odzwierciedlają zależność, jaka wytworzyła się na rynku między wartością nieruchomości a poziomem dochodów. Zgodnie z drugim, prognozuje się dochód operacyjny na pewien okres w przyszłości i prawdopodobną cenę sprzedaży obiektu na koniec tego okresu, a następnie oblicza się i sumuje obecne wartości wszystkich przyszłych dochodów w górę, stosując specjalny współczynnik odzwierciedlający ryzyko, jakie towarzyszy inwestycji w tym obiekcie.

Opis przedmiotu oceny

Przedmiotem oceny jest kompleks robót budowlanych, instalacyjnych i wykończeniowych oraz materiałów i urządzeń zużytych na wykonanie nieodłącznych usprawnień w lokalach niemieszkalnych. Pokój o łącznej powierzchni 199,4 m2, znajdujący się na I piętrze budynku mieszkalnego, składa się z pokoi 1,2,3,4,5,6,7,8,9 z pokoju XXXIII.

Opinia rzeczoznawcy

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej faktycznie wykonanej pracy w celu poinformowania Klienta. Zgodnie z międzynarodowymi i rosyjskie standardy określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny należy uzyskać poprzez koordynację wartości wartości ustalonej w wyniku zastosowania różnych metod wyceny, a mianowicie: podejścia kosztowego, porównawczego i dochodowego. Koordynacja wyników uzyskiwanych różnymi metodami, co do zasady, odbywa się poprzez wprowadzenie dla każdej z nich odpowiedniego współczynnika ważenia, który odzwierciedla stopień ich wiarygodności. Jak wynika z wniosków poczynionych przez Rzeczoznawcę podczas sporządzania niniejszego raportu, zastosowano jedno z trzech podejść wyceny - kosztowne. W oparciu o powyższe oraz kierując się swoim doświadczeniem i wiedzą zawodową Rzeczoznawca uznał za możliwe podanie następujących: środek ciężkości wartość uzyskana w podejściu kosztowym - 1,0 (100%).

Tym samym wartość rynkowa przedmiotu wyceny – faktycznie dokonanych nierozerwalnych ulepszeń lokalu, na dzień wyceny, łącznie z podatkiem VAT i zaokrągleniami, wynosi: 2.358.000 (dwa miliony trzysta pięćdziesiąt osiem tysięcy) rubli.