Zysk przedsiębiorcy w formule podejścia kosztowego. O „zysku przedsiębiorcy” w ujęciu kosztowym. Ramy prawne projektu jako całości

Ostatnio pojawiły się publikacje proponujące odmowę wzięcia pod uwagę zysku przedsiębiorcy w podejście kosztowe do wyceny nieruchomości. Artykuł sugeruje, że propozycja („błędna”) o konieczności uwzględnienia tego zysku oraz o schemacie obliczania jego wartości oparta jest na aksjomacie teorii wyceny, który wynika z „niezrealizowanego w praktyce” ) założenie o możliwości równowagi między podażą a popytem na rynku nieruchomości. Dodatkowe argumenty przemawiające za uzasadnieniem tego aksjomatu przedstawiono w dalszej części, poniżej omówiono problem konieczności uwzględnienia zysku przedsiębiorcy – niezależnie od uznania słuszności wspomnianego aksjomatu.

Na samym początku dyskusji zwróćmy uwagę na klasyczną definicję pojęcia dewelopera, która przyjechała do nas z zagranicy, która będąc autorem pomysłu na projekt zapewnia:

• nabycie prawa do zabudowy działki (prawa własności lub prawa do zawarcia umowy dzierżawy),
• organizacja projektowania, finansowanie (ze środków własnych i pożyczonych) oraz tworzenie (przy zaangażowaniu wykonawców) w tym miejscu ulepszeń (budynki, konstrukcje, komunikacja, nasadzenia),
• rejestracja praw do tych ulepszeń (oprócz wcześniej zarejestrowanej własności gruntu lub prawa dzierżawy gruntu),
• organizowanie sprzedaży stworzonej nieruchomości.

Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której deweloper zwraca się do rzeczoznawcy o ustalenie wartości rynkowej właśnie ukończonego i przeznaczonego do sprzedaży obiektu. W takim przypadku praktykujący rzeczoznawca weźmie pod uwagę, że projekt deweloperski musi zapewniać nie tylko zwrot kapitału (koszty poniesione w procesie realizacji projektu), ale także dochód z kapitału, zwany zyskiem przedsiębiorcy (inaczej nie miałoby sensu angażowanie się dewelopera w ryzykowny projekt, bardziej opłacalne byłoby lokowanie środków na lokacie lub zakup instrumentów finansowych bez ryzyka).

Jednocześnie wysokość zysku przedsiębiorcy nie powinna zależeć od faktycznego zbioru uczestników projektu: zamiast jednego dewelopera projekt może rozpocząć i realizować inwestor (klient), kierownik projektu, wykonawca, dostawca materiałów, konsultanci i brokerzy - wszystko z udziałem instytucja kredytowa. Jednocześnie wynagrodzenie firmy zarządzającej projektem, płatności na rzecz wykonawcy, a także płatności na rzecz dostawców materiałów, konsultantów i pośredników, spłata korpusu głównego pożyczki będą zasilane środkami z kwot przeznaczonych na zwrot kapitału, natomiast odsetki muszą być prezentowane jako część zysku z pożyczki przedsiębiorcy i zwrotu z całego kapitału zainwestowanego w projekt.

Jeżeli klient zwróci się do rzeczoznawcy o ustalenie wartości rynkowej przedmiotu, który po wytworzeniu był już użytkowany przez jego właściciela z dochodem, wówczas praktykujący rzeczoznawca dodatkowo uwzględni ubytki wartości związane ze zużyciem: te straty są odejmowane od sumy kosztów projektu i osiągniętego zysku poprzez kapitalizację kosztów za okres (przed datą wyceny) teoretycznie wymagany do stworzenia przedmiotu wyceny jako nowego (patrz s. 305-306).

Z powyższego wynika, że zysk przedsiębiorcy w kosztowym podejściu do wyceny nieruchomości jest to zwrot z całego kapitału zainwestowanego w projekt deweloperski. Wysokość zainwestowanego (zainwestowanego) kapitału określa suma wszystkich kosztów związanych z realizacją projektu (w tym przygotowanie marketingowe obiektu do sprzedaży) oraz zwrot z tego kapitału (wspomniany zysk przedsiębiorcy) ustala się poprzez odjęcie powyższej kwoty wszystkich kosztów poniesionych przez dewelopera od przyszłej wartości tych kosztów uzyskanej w wyniku procedury ich akumulacji (kapitalizacji) przy zastosowaniu rynkowej ogólnej stopy zwrotu z kapitału zainwestowanego w wytworzenie obiektu.

Zwróćmy uwagę, że wspomniana przyszła wartość kosztowa reprezentuje wartość rynkową obiektu, który właśnie został ukończony. Na podstawie tej wartości cena ofertowa przedmiotu do sprzedaży lub za wprowadzenie przedmiotu do kapitał zakładowy dowolna firma, a także cena ofertowa przy czynszu rynkowym (oferta po stawce) wynajem) - przy leasingu przedmiotu wyceny jako składnik aktywów finansowych w postaci rzeczywistej.

Należy zauważyć, że zaprzeczenie konieczności uwzględniania zysku przedsiębiorcy w podejściu kosztowym jest często uzasadnione odniesieniem się do zasady substytucji, która jest uważana za podstawową zasadę ujęcia kosztowego z późniejszymi zmianami: „rozsądny nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kwota pieniędzy potrzebna na zakup podobnej działki i wybudowanie budynku o równoważnej użyteczności bez zbędnej zwłoki, z uwzględnieniem godziwego wynagrodzenia finansowego za czas poświęcony na budowę. Przeciwnicy uwzględniania zysku przedsiębiorcy uważają, że takie sformułowanie pozwala nam traktować kosztowe podejście do wyceny jako podejście, które odzwierciedla interesy użytkownika, który tworzy dla siebie przedmiot („dlaczego w takim razie miałby wiedzieć i brać pod uwagę rachunek zysku przedsiębiorcy?”).

Na początek zwróćmy uwagę na niedopuszczalność stosowania kalkulacji wartości rynkowej jako kosztu budowy obiektu na własny użytek, ponieważ. zgodnie z definicją pojęcia wartości rynkowej ta ostatnia jest wartość w wymianie - w hipotetycznej transakcji modelowanej przez rzeczoznawcę. Jednocześnie zauważamy, że sformułowanie zasady wspomina: rekompensata finansowa za czas poświęcony na budowę, a rekompensatę tę należy obliczyć z uwzględnieniem wartości pieniądza w czasie: na okres budowy twórca obiektu „zamraża” własne i pożyczone środki - zamiast uzyskiwać dochód z użytkowania gotowy obiekt, który mógł kupić od dewelopera. Oznacza to, że również w tym przypadku należy przeprowadzić kapitalizację wszystkich kosztów projektu budowlanego, co również doprowadzi do powstania kwoty dochodu z kapitału (zysku przedsiębiorcy), określonej w metodzie memoriałowej (kapitalizacja) kosztów według stopy zwrotu z kapitału.

Należy pamiętać, że budując obiekt „dla siebie”, przy wskazanej stopie zwrotu z kapitału należy przedstawić premie za wszystkie ryzyka inwestora, z wyjątkiem ryzyka niskiej płynności transakcji sprzedaży obiekt (ten ostatni wyjątek należy uwzględnić przy wycenie nieruchomości w ramach działającego przedsiębiorstwa metodami kosztowymi). Jeżeli jednak powstanie obiektu nieruchomości ma na celu jego późniejsze oddanie w leasing jako aktywa finansowego, wówczas właściciel powstałego obiektu oraz rzeczoznawca ustalą rynkową stawkę czynszu najmu i koszt powrotu do wartości rynkowej gotowego obiektu, znaleźć metody kosztowe uwzględniające wszystkie ryzyka, w tym ryzyko niskiej płynności, tak aby w tym najogólniejszym przypadku zysk przedsiębiorcy był obliczany podobnie.

Zwróćmy uwagę na specyfikę problemu wyceny (podejściem kosztowym) nieruchomości, która właśnie została ukończona w czasie kryzysu: w tym przypadku wraz z kosztami nabycia gruntu i wykonania ulepszeń, a także kosztami przedsiębiorcy. zysk, zewnętrzne starzenie się związane ze spadkiem popytu na nieruchomości. Utrata wartości spowodowana takim starzeniem się jest spowodowana spadkiem cen i czynszów za obiekty tego samego rodzaju co przedmiot wyceny w trakcie realizacji projektu. Wręcz przeciwnie, oceniając nową nieruchomość na etapie wzrostu rynku po zakończeniu kryzysu, konieczne może być uwzględnienie odnowienia zewnętrznego (wzrost wartości nieruchomości zakończonej budową z powodu negatywnego starzenia się zewnętrznego), w związku z nadwyżką popytu nad podażą z powodu inercji odnawiania projektów deweloperskich zamrożonych w okresie kryzysu.

Jest więc oczywiste, że twierdzenie o braku konieczności uwzględniania zysku przedsiębiorcy przy obliczaniu wartości rynkowej przedmiotu w ujęciu kosztowym jest sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem i nie może być zalecane do stosowania w praktyce wyceny.

Literatura

1. Korostelev S.P. , 2009.
2. Ozerow E.S. Analiza ekonomiczna i wyceny nieruchomości. SPb.: Wyd. „ISS”. 2007.
3. Ozerow E.S. , 2009.

Zysk przedsiębiorcy (EP)- dochód przedsiębiorcy, będący nagrodą dla inwestora za ryzyko związane z realizacją projektu budowlanego. Realizując projekt budowlany od samego początku, aż do przeniesienia praw, leasingu lub innego korzystania z niego, powstaje duża liczba różnego rodzaju ryzyk. Czynniki ryzyka obejmują:

• Czynniki ekonomiczne i polityczne;
• Czynniki społeczne i regionalne;
• Czynnik przedsiębiorczy;
• Współczynnik warunków zabudowy.

Im większy łączny poziom wszystkich ryzyk powstających w procesie realizacji projektu, tym większy zysk inwestor powinien otrzymać jako rekompensatę. Zysk przedsiębiorcy w tym przypadku, a także stopa dyskontowa, tworzony jest metodą konstrukcji skumulowanej, wzór na obliczanie PP przedstawiono poniżej:

PP=(R) +R bez ryzyka,

• PP - zysk przedsiębiorcy (inwestora) projektu budowlanego;
• (R)- łączny poziom ryzyk powstających w procesie realizacji inwestycji budowlanej;
• R bez ryzyka - stopa zwrotu oczyszczona z ryzyka (stopa wolna od ryzyka).

Czynniki ryzyka oraz łączną wartość ryzyk przedstawia tabela:

Stół. Obliczanie ryzyka.

Nr p / p	Czynniki ryzyka \ ranga
	Czynniki ekonomiczne i polityczne
	Ogólne trendy gospodarcze
	Zagraniczna działalność gospodarcza
	Inflacja
	Inwestycje
	Dochody i oszczędności ludności
	System podatkowy
	Groźba redystrybucji własności
	Krajowa stabilność polityczna
	Działalność w zakresie polityki zagranicznej
	Zagrożenie atakami terrorystycznymi
Liczba obserwacji
Suma prac
Liczba czynników
Wartość ważona
	Czynniki społeczne i regionalne
	Stabilność społeczna w kraju
	Zabezpieczenie społeczne obywateli
	Trendy rozwoju gospodarczego w regionie
	Stabilność społeczna w regionie
Liczba obserwacji
Liczba obserwacji * ranga czynnika
Suma prac
Liczba czynników
Wartość ważona
	Czynnik przedsiębiorczości
	Płynność aktywów
	Poziom konkurencji w branży
	Atrakcyjność inwestycyjna terenu
	Trendy rozwoju branży
Liczba obserwacji
Liczba obserwacji * ranga czynnika
Suma prac
Liczba czynników
Wartość ważona
	Współczynnik warunków zabudowy
	Sejsmiczność obszaru
	Powodzie, tornada i inne
	Warunki klimatyczne terenu budowy
	Dostępność surowców na terenie budowy
	Poziom rozwoju branży materiałów budowlanych
	Dostępność zasobów pracy
	Dostępność wysoko wykwalifikowanej kadry w regionie
	Cechy geologiczne placu budowy
Liczba obserwacji
Liczba obserwacji * ranga czynnika
Suma prac
Liczba czynników
Wartość ważona
Całkowity poziom ryzyka

Najczęstszym i najbardziej odpowiednim wyborem wolnej od ryzyka stopy zwrotu jest roczna rentowność do wykupu rządowych papierów wartościowych. Są bardzo płynne, a poziom ryzyka inwestowania w nie jest bliski zeru. Jednak obecność szeregu rządowych papierów wartościowych zmusza rzeczoznawcę do dokonania wyboru spośród tych papierów, ponieważ rządowe papiery wartościowe mają różne terminy zapadalności, a także różne bieżące stopy zwrotu do terminu zapadalności.

Przy wyborze stopy zwrotu wolnej od ryzyka uwzględniono następujące argumenty:

• inny równe warunki im dłuższa zapadalność papieru wartościowego, tym mniejsza zmienność jego rentowności;
• dla zapewnienia stałej wartości stopy dyskontowej w całym horyzoncie prognozy preferowany jest wybór papieru wartościowego, którego termin zapadalności pokrywa się lub jest dłuższy od horyzontu prognozy;
• zabezpieczenie musi być wyrażone w rublach.

najbardziej odpowiedni stan bezpieczeństwo jest federalną obligacją pożyczkową 27 serii, tj. OFZ z amortyzacją zadłużenia z terminem zapadalności od 2004 do 2009 roku włącznie.

Tabela 16. Obliczanie stopy zwrotu wolnej od ryzyka.

Informacja bezpieczeństwa
Nazwa
	Ministerstwo Finansów Rosji
Kod bezpieczeństwa
Państwowy numer rejestracyjny
Data umieszczenia
Data waznosci
Deklarowana objętość, szt.
Umieszczona objętość, szt.
koszt nominalny
	W obrocie
Zysk po średniej ważonej cenie, % rocznie
Zmiana na rentowność po średniej ważonej cenie poprz. dzień handlowy, % rocznie
Zysk po cenie ostatniej transakcji, % rocznie
Wolumen obrotu, rub. (od początku roku)

Przyjmuje się zatem, że wartość stopy zwrotu wolnej od ryzyka, jako podstawowego elementu obliczania stopy dyskontowej przy konstrukcji skumulowanej, wynosi 6,12%.

Dane strony http://www.micex.ru

W tym przypadku wartość zysku przedsiębiorcy wynosi .....

Artykuł analityczny oficjalnego klubu ROO www.appraiser.ru

członek honorowy ROO,

prof., d.t.s.

O zysku przedsiębiorcy w ujęciu kosztowym do wyceny nieruchomości.

Ostatnio pojawiły się publikacje sugerujące, że zysk przedsiębiorcy nie powinien być uwzględniany w kosztowym podejściu do wyceny nieruchomości. Artykuł sugeruje, że propozycja („błędna”) o konieczności uwzględnienia tego zysku oraz o schemacie obliczania jego wartości oparta jest na aksjomacie teorii wyceny, który wynika z „niezrealizowanego w praktyce” ) założenie o możliwości równowagi między podażą a popytem na rynku nieruchomości. Dodatkowe argumenty przemawiające za uzasadnieniem tego aksjomatu przedstawiono poniżej, poniżej omówiono problem konieczności uwzględnienia zysku przedsiębiorcy – niezależnie od uznania słuszności wspomnianego aksjomatu.

Na samym początku dyskusji zwróćmy uwagę na klasyczną definicję pojęcia dewelopera, która przyjechała do nas z zagranicy, która będąc autorem pomysłu na projekt zapewnia:

Nabycie prawa do zabudowy działki (prawo własności lub prawo do zawarcia umowy dzierżawy),

Organizacja projektowania, finansowanie (ze środków własnych i pożyczonych) oraz tworzenie (przy zaangażowaniu wykonawców) w tym miejscu ulepszeń (budynki, konstrukcje, komunikacja, nasadzenia),

Rejestracja praw do tych ulepszeń (oprócz wcześniej zarejestrowanej własności gruntu lub prawa dzierżawy gruntu),

Organizacja sprzedaży stworzonego majątku.

Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której deweloper zwraca się do rzeczoznawcy o ustalenie wartości rynkowej właśnie ukończonego i przeznaczonego do sprzedaży obiektu. W takim przypadku praktykujący rzeczoznawca weźmie pod uwagę, że projekt deweloperski musi zapewniać nie tylko zwrot kapitału (koszty poniesione w procesie realizacji projektu), ale także dochód z kapitału, zwany zyskiem przedsiębiorcy (inaczej nie miałoby sensu angażowanie się dewelopera w ryzykowny projekt, bardziej opłacalne byłoby lokowanie środków na lokacie lub zakup instrumentów finansowych bez ryzyka).

Jednocześnie zysk przedsiębiorcy nie powinien zależeć od rzeczywistego zbioru uczestników projektu: zamiast jednego dewelopera projekt może rozpocząć i realizować inwestor (klient), kierownik projektu, wykonawca, dostawca materiały, konsultanci i brokerzy – wszystko przy udziale instytucji kredytowej. Jednocześnie wynagrodzenie firmy zarządzającej projektem, płatności na rzecz wykonawcy, a także płatności na rzecz dostawców materiałów, konsultantów i pośredników, spłata korpusu głównego pożyczki będą zasilane środkami z kwot przeznaczonych na zwrot kapitału, natomiast odsetki muszą być prezentowane jako część zysku z pożyczki przedsiębiorcy i zwrotu z całego kapitału zainwestowanego w projekt.

Jeżeli klient zwróci się do rzeczoznawcy o ustalenie wartości rynkowej przedmiotu, który po wytworzeniu był już użytkowany przez jego właściciela z dochodem, wówczas praktykujący rzeczoznawca dodatkowo uwzględni ubytki wartości związane ze zużyciem: te straty są odejmowane od sumy kosztów projektu i osiągniętego zysku poprzez kapitalizację kosztów za okres (przed datą wyceny) teoretycznie wymagany do stworzenia przedmiotu wyceny jako nowego (patrz s. 305-306).

Z powyższego wynika, że zysk przedsiębiorcy w kosztowym podejściu do wyceny nieruchomości jest to zwrot z całego kapitału zainwestowanego w projekt deweloperski. Wysokość zainwestowanego (zainwestowanego) kapitału określa suma wszystkich kosztów związanych z realizacją projektu (w tym przygotowanie marketingowe obiektu do sprzedaży) oraz zwrot z tego kapitału (wspomniany zysk przedsiębiorcy) ustala się poprzez odjęcie powyższej kwoty wszystkich kosztów poniesionych przez dewelopera od przyszłej wartości tych kosztów uzyskanej w wyniku procedury ich akumulacji (kapitalizacji) przy zastosowaniu rynkowej ogólnej stopy zwrotu z kapitału zainwestowanego w wytworzenie obiektu.

Zwróćmy uwagę, że wspomniana przyszła wartość kosztowa reprezentuje wartość rynkową obiektu, który właśnie został ukończony. Na podstawie tej wartości powstaje cena ofertowa obiektu na sprzedaż lub za wprowadzenie obiektu do kapitału zakładowego dowolnej spółki, a także cena ofertowa przy czynszu rynkowym (oferta po stawce czynszu) - gdy wynajem przedmiotu wyceny jako aktywa finansowego w postaci rzeczywistej.

Należy zauważyć, że zaprzeczenie konieczności uwzględniania zysku przedsiębiorcy w podejściu kosztowym jest często uzasadnione odniesieniem się do zasady substytucji, która jest uważana za podstawową zasadę ujęcia kosztowego z późniejszymi zmianami: „rozsądny nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kwota pieniędzy potrzebna na zakup podobnej działki i wybudowanie budynku o równoważnej użyteczności bez zbędnej zwłoki, z uwzględnieniem godziwego wynagrodzenia finansowego za czas poświęcony na budowę. Przeciwnicy uwzględniania zysku przedsiębiorcy uważają, że takie sformułowanie pozwala nam traktować kosztowe podejście do wyceny jako podejście, które odzwierciedla interesy użytkownika, który tworzy dla siebie przedmiot („dlaczego w takim razie miałby wiedzieć i brać pod uwagę rachunek zysku przedsiębiorcy?”).

Na początek zwróćmy uwagę na niedopuszczalność stosowania kalkulacji wartości rynkowej jako kosztu budowy obiektu na własny użytek, gdyż zgodnie z definicją pojęcia wartości rynkowej ta ostatnia jest wartość w wymianie - w hipotetycznej transakcji modelowanej przez rzeczoznawcę. Jednocześnie zauważamy, że sformułowanie zasady wspomina: rekompensata finansowa za czas poświęcony na budowę, a odszkodowanie to powinno być obliczane z uwzględnieniem wartości pieniądza w czasie: na czas budowy twórca obiektu „zamraża” własne i pożyczone środki - zamiast uzyskiwać dochód z użytkowania gotowy obiekt, który mógł kupić od dewelopera. Oznacza to, że również w tym przypadku należy przeprowadzić kapitalizację wszystkich kosztów projektu budowlanego, co również doprowadzi do powstania kwoty dochodu z kapitału (zysku przedsiębiorcy), określonej w metodzie memoriałowej (kapitalizacja) kosztów według stopy zwrotu z kapitału.

Należy pamiętać, że budując obiekt „dla siebie”, przy wskazanej stopie zwrotu z kapitału należy przedstawić premie za wszystkie ryzyka inwestora, z wyjątkiem ryzyka niskiej płynności transakcji sprzedaży obiekt (ten ostatni wyjątek należy uwzględnić przy wycenie nieruchomości w ramach działającego przedsiębiorstwa metodami kosztowymi). Jeżeli jednak powstanie obiektu nieruchomości ma na celu jego późniejsze oddanie w leasing jako aktywa finansowego, wówczas właściciel powstałego obiektu oraz rzeczoznawca ustalą rynkową stawkę czynszu najmu i koszt powrotu do wartości rynkowej gotowego obiektu, znaleźć metody kosztowe uwzględniające wszystkie ryzyka, w tym ryzyko niskiej płynności, tak aby w tym najogólniejszym przypadku zysk przedsiębiorcy był obliczany podobnie.

Zwróćmy uwagę na specyfikę problemu wyceny (podejściem kosztowym) nieruchomości, która właśnie została ukończona w czasie kryzysu: w tym przypadku wraz z kosztami nabycia gruntu i wykonania ulepszeń, a także kosztami przedsiębiorcy. zysk, zewnętrzne starzenie się związane ze spadkiem popytu na nieruchomości. Utrata wartości spowodowana takim starzeniem się jest spowodowana spadkiem cen i czynszów za obiekty tego samego rodzaju co przedmiot wyceny w trakcie realizacji projektu. Wręcz przeciwnie, oceniając nową nieruchomość na etapie wzrostu rynku po zakończeniu kryzysu, konieczne może być uwzględnienie odnowienia zewnętrznego (wzrost wartości nieruchomości zakończonej budową z powodu negatywnego starzenia się zewnętrznego), w związku z nadwyżką popytu nad podażą z powodu inercji odnawiania projektów deweloperskich zamrożonych w okresie kryzysu.

Jest więc oczywiste, że twierdzenie o braku konieczności uwzględniania zysku przedsiębiorcy przy obliczaniu wartości rynkowej przedmiotu w ujęciu kosztowym jest sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem i nie może być zalecane do stosowania w praktyce wyceny.

Literatura

1. O „zysku przedsiębiorcy” w ujęciu kosztowym.2009. http://www. *****/UserFiles/File/Guidance_materials/korostelev_zatr_podhod. dok.

2. Analiza Ozerowa i wycena nieruchomości. SPb.: Wyd. „ISS”. 2007.

3. O aksjomacie teorii wartościowania. 2009. (http://www.*****/rclub/research/aksioma.pdf).

Zysk przedsiębiorcy odzwierciedla koszty zarządzania i organizacji budowy, nadzoru generalnego i związanego z tym ryzyka.

Zysk przedsiębiorcy określa metoda analityczna zaproponowana przez pracowników Uniwersytetu Technicznego w Petersburgu (SPBGTU) - doktora, profesora nadzwyczajnego D.D. Kuzniecow i doktor nauk technicznych, profesor ES Ozerow.

Obliczenie zysku przedsiębiorcy opiera się na założeniu, że inwestycja w nową budowę ma sens tylko wtedy, gdy zysk z budowy nowego projektu będzie nie mniejszy niż zysk z alternatywnego projektu, który ma taki sam poziom ryzyka i taki sam czas trwania jak nowa konstrukcja.

Wysokość zysku przedsiębiorcy określa wzór:

Gdzie N jest normatywnym okresem budowy w latach;

C 0 - udział zaliczki w całkowitej kwocie wpłat, przyjęty przy założeniu, że inwestor wstępnie zaliczy 20% całkowitego kosztu obiektu;

yа - roczna stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału (odpowiada oszacowanemu współczynnikowi kapitalizacji dla podobnych obiektów z uwzględnieniem typowych ryzyk i okresu zwrotu kapitału)

n* – okres realizacji projektu;

k - współczynnik inwestycji alternatywnych, gdy obiekt jest sprzedawany na n* lat, określa wzór:

, (50)

Obliczenie zysku przedsiębiorcy podsumowano w tabeli 14

Tabela 14

Obliczanie zysku przedsiębiorcy
Nazwa wskaźnika	Przeznaczenie	Oznaczający
Normatyczny okres budowy, w miesiącach
Normatyczny okres budowy, w latach
Alternatywny współczynnik inwestycji
Udział zaliczki w łącznej kwocie wpłat
Roczna stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału
Zysk przedsiębiorcy

3.3.3. Kalkulacja kosztów budowy podobnego obiektu

Ze względu na brak danych o kosztach wybudowania dokładnej kopii nieruchomości wycenianej w cenach bieżących na dzień faktycznej wyceny, wskazane jest zastosowanie kosztu odtworzenia.

W praktyce rzeczoznawczej do obliczania kosztu odtworzenia nieruchomości stosuje się głównie metodę indeksową. Polega na ustaleniu pełnego kosztu odtworzenia poprzez pomnożenie kosztu bazowego wskazanego w dokumentacji kosztorysowej dla wycenianego obiektu przez wskaźnik przeliczenia kosztu do poziomu cen bieżących.

Ustalenie kosztu wytworzenia nieruchomości podobnej do wycenianej odbywa się według następującego wzoru:

C = (B 2001 J 2001-2014) (51)

Gdzie B 2001 - całkowity koszt budownictwo w cenach z 2001 r., ww. budynek, według skonsolidowanych wskaźników kosztów budowy;

J 2001-2014 - 5,43 bez VAT - wskaźnik przejścia poziomu cen z TEP z 2001 r. na poziom cen z 2014 r. według rodzaju konstrukcji Federacji Rosyjskiej, zgodnie z;

3.3.4. Kalkulacja amortyzacji budynku

W teorii podejścia kosztowego do szacowania wartości nieruchomości amortyzacja skumulowana jest interpretowana jako całkowita utrata przedmiotu wyceny wartości rynkowej na skutek amortyzacji fizycznej oraz zużycia funkcjonalnego i zewnętrznego. W niniejszym projekcie dyplomowym zastosowano metodę szacowania skumulowanej amortyzacji według jej składowych (metoda podziału).

Amortyzacja to utrata wartości spowodowana pogorszeniem stanu fizycznego przedmiotu i/lub jego moralnym starzeniem się. Skumulowana amortyzacja definiowana jest jako różnica pomiędzy bieżącym kosztem odtworzenia (wymiany) a rzeczywistą wartością rynkową obiektu w dniu wyceny.

Obliczanie zużycia fizycznego

Obliczenie zużycia fizycznego przeprowadzono metodą badania stanu wg. Zgodnie z tą metodą określono fizyczne zużycie każdego elementu konstrukcyjnego budynku. Ogólne zużycie fizyczne określa wzór:

, (52)

Gdzie F f - fizyczne zniszczenie budynku,%;

F i - fizyczne zużycie i-tego elementu konstrukcyjnego budynku,%;

L i - współczynnik odpowiadający udziałowi kosztu odtworzenia

i - element konstrukcyjny w całkowitym koszcie odtworzenia budynku;

n to liczba elementów konstrukcyjnych w budynku.

Koszt wymiany jest przyjmowany w obliczeniach jako 100%.

Tabela 15

Opis elementów konstrukcyjnych budynku i określenie zużycia

	Nazwa elementów konstrukcyjnych	Opis elementów konstrukcyjnych	stan	Środek ciężkości zgodnie z tabelą	Korekta ciężaru właściwego, %	Ciężar właściwy WE z poprawkami		% zużycia do strony gr. 7 x gr, 8 / 100
	Podwaliny	Płyta żelbetowa monolityczna
		Prefabrykaty żelbetowe	Regulacyjne
	a) ściany zewnętrzne wewnętrzny b) przegrody	Cegła, bloczki z betonu komórkowego	Normatywne
	Nakładanie się i powlekanie	Prefabrykaty betonowe	Normatywne
		Kombinowana płyta żelbetowa, powlekanie rolkowe	Pęknięcia w wykładzinie dachowej spowodowane brakiem dylatacji
		Beton, linoleum	Wzdęcia z powodu niewystarczającego zagęszczenia
	Otwory okienne i drzwiowe	Profile PCV na okna i drzwi	Normatywne
	Końcowa praca	farba, tapeta	Normatywne
	Inżynieria sanitarna i elektryczna. Urządzenia	Ogrzewanie, elektryczne	Normatywne
		obszar niewidomy	Normatywne

Wartość zużycia jest zaokrąglana do liczby całkowitej. Tak więc zużycie fizyczne wynosi 13%.

Obliczenia zużycia fizycznego podsumowano w tabeli 16.

Tabela 16

Kalkulacja amortyzacji fizycznej w cenach 2014

	Elementy konstrukcyjne	Środek ciężkości	Koszt pracy w cenach 2014, tys. rubli	Zużycie elementów konstrukcyjnych, %	Zużycie elementów konstrukcyjnych. tysiąc rubli
	Podwaliny
	Ściany, ścianki działowe
	Okładka, okładka
	Końcowa praca
	Inżynieria sanitarna i elektryczna. urządzenia

Na podstawie wyników możemy stwierdzić, że amortyzacja funkcjonalna budynku wyniosła 17898 tysięcy rubli. Wynika to z żywotności budynku, który został wybudowany w 2007 roku, a jego amortyzacja w 2014 roku według obliczeń wynosi 13%.

Aby uwzględnić szacowany dochód z jej sprzedaży w wartości nieruchomości i odzwierciedlić całkowite ryzyko dewelopera (inwestora), do kwoty kosztów budowy należy dodać pewną wartość, odzwierciedlającą typowe (normalne) oczekiwane zysk dewelopera. Jego wielkość jest wyrażona w pieniądzach lub jako procent kosztu stworzenia tych ulepszeń i pojawia się jako integralna część kosztu przywrócenia lub zastąpienia ulepszeń.

Wysokość zysku przedsiębiorcy powinna uwzględniać wolną od ryzyka stopę zwrotu, a także ryzyko związane ze sprzedażą tego typu nieruchomości na rynku. Trudno jest uzyskać dane rynkowe dotyczące zarobków, ponieważ są one najczęściej chronione jako tajemnica handlowa. Wartości z przedziału 10-30%, zwykle pozyskiwane na podstawie wywiadów z przedsiębiorcami, nie są w żaden sposób uzasadnione. W szczególności rzeczoznawcy nie zwracają uwagi na to, że zysk ten zależy od wielkości i terminu budowy, od rozdzielenia funkcji inwestora (klienta) i wykonawcy (wykonawcy) oraz innych czynników.

Jednym z palących problemów wyceny pozostaje zatem ustalenie wysokości zysku przedsiębiorcy w ramach kosztowej metody wyceny nieruchomości. Niektóre nowoczesne podejścia oceny zysku przedsiębiorcy opierają się na zasadzie inwestycji alternatywnej: sensowne jest inwestowanie w nową budowę tylko wtedy, gdy zysk z projektu budowlanego jest nie mniejszy niż zysk z projektu alternatywnego, który ma taki sam poziom ryzyka i taki sam czas trwania jak nowa budowa.

1. Obliczanie zysku przedsiębiorcy metodą nierefundowanych inwestycji.
Ekonomiczne znaczenie nierefundowanych inwestycji opiera się na pojęciu „kosztów alternatywnych” lub „utraconych zysków z chwilowego zamrożenia kapitału”. Kapitał w formie pieniężnej lub materialnej jest zobowiązany do „pracy” lub generowania dochodu. Jeżeli kapitał tymczasowo z przyczyn obiektywnych nie generuje dochodu, jego właściciel ponosi straty w wysokości odsetek od tego kapitału. Po tym czasie uzasadnione jest założenie, że właściciel wyceni swój kapitał, biorąc pod uwagę nieotrzymane od niego odsetki.

Tak więc nierefundowana inwestycja V jest przyszłą wartością przepływu inwestycji kapitałowych (wydatków) na wytworzenie obiektu jako źródła dochodu lub tym samym sumą wydatków na jego wytworzenie skumulowaną do dnia eksploatacji obiektu. zyskowne aktywa przy określonej stopie procentowej.

Wysokość niezwróconej inwestycji określa formuła

Z kolei zysk przedsiębiorcy (PP) można wyrazić wzorem

Zatem zysk przedsiębiorcy jest równy wartości w
koszty zmienne lub różnica między niezwrotem inwestycji a bezpośrednią kwotą kosztu wytworzenia nieruchomości.
Całkowity koszt kosztów budowy (koszt budowy) budynku (przed obliczeniem zysku przedsiębiorcy) wynosi 376 188 000 rubli.

Typowy czas budowy takiego obiektu to osiem bloków. Wyniki obliczenia zysku przedsiębiorcy użytego do wyceny budynku przedstawia tabela.
2. Metodologia szacowania zysku przedsiębiorcy na podstawie analizy wzorców zachowań potencjalnego inwestora.

Przyjmijmy następujące założenia:
1. Wartość nieruchomości, ustalona na podstawie podejścia kosztowego, jest równa jej wartości rynkowej.

2. Zakłada się, że we wszystkich rozpatrywanych projektach operacje kupna i sprzedaży nieruchomości dokonywane są po wartości rynkowej.
Zakłada się, że inwestor w momencie podejmowania decyzji o zakupie lub budowie obiektu posiada wszelką kwotę niezbędną do zakupu obiektu w cenie równej wartości rynkowej (Opcje przewidujące możliwość nabycia obiektu za pomocą kredytu zasoby nie są brane pod uwagę, ponieważ dla większości obiektów i inwestorów Proponowana poniżej tabela 11.13 może być łatwo rozszerzona do tego przypadku poprzez wprowadzenie kilku dodatkowych parametrów, z których głównym jest kurs rynkowy na kredyt).

W takim przypadku zakłada się, że inwestor spodziewa się zainwestować całą dostępną kwotę. W takim przypadku, wybierając opcję, która wiąże się z etapową inwestycją (na przykład podczas budowy obiektu), rozsądny inwestor będzie chciał, aby tymczasowo nieaktywne środki również generowały dochód.

W przypadku, gdy ilość środków, które inwestor może i chce zainwestować znacznie przewyższy koszt obiektu, najprawdopodobniej będzie mógł zainwestować czasowo wolne środki w podobny projekt z taką samą stopą zwrotu.

Jeżeli początkowa kwota środków jest porównywalna z wartością rynkową obiektu, wówczas zainwestuj tymczasowo niewykorzystane środki w projekt z taką samą opłacalnością jak projekt budowlany, a nawet na krótkoterminowy, będzie dość trudne. Najprawdopodobniej będzie można umieścić środki na lokacie, okresowo wyciągając z niej kwoty niezbędne do opłacenia kolejnego etapu budowy. W takim przypadku stopa kaucji w ogólnym przypadku będzie się różnić od stopy zwrotu z projektu budowlanego.

Przy kalkulacji kosztów inwestycji, doradztwie inwestycyjnym, można na podstawie informacji o konkretnym inwestorze dobrać wartości stóp zwrotu z inwestycji budowlanej oraz dodatkowo ulokowanych środków. Przy ustalaniu wartości rynkowej należy kierować się typowymi możliwościami inwestora. Jak już wspomniano, określony algorytm jest zaimplementowany w postaci tabeli obliczeniowej w środowisku Excel.

Komentarze do tabeli obliczeniowej. Tabela obliczeniowa składa się z trzech części. Pierwsza z nich zawiera wstępne dane i założenia, tutaj również prezentowane są wyniki obliczeń. Część druga i trzecia zawierają obliczenia efektywności różnych modeli zachowań inwestorów.
Dla wygody opisu tabeli jej wiersze są ponumerowane. Rozważ kolejność tworzenia tabeli na konkretnym przykładzie.

Dane wyjściowe i podsumowanie wyników. Wartości w rzędach 1 i 2 zostały wybrane arbitralnie. W razie potrzeby tabelę można łatwo dostosować do obliczenia zysku przedsiębiorcy odpowiadającego projektowi o dowolnym czasie trwania i dowolnej liczbie okresów płatności w roku.

Koszt budowy i gruntu(wiersze 3 i 4), a także rozkład kosztów budowy według okresów rozliczeniowych (wiersz 5) muszą być znane przed rozpoczęciem obliczeń. Ponieważ zysk przedsiębiorcy określany jest jako procent inwestycji, można w wierszach 3 i 4 podać nie konkretne wartości, ale stosunek wartości gruntu i budynku. W pierwszej komórce wiersza 5 rzeczoznawca może wskazać wysokość zaliczki.

W wierszu 6 rzeczoznawca ma możliwość odzwierciedlenia swoich wyobrażeń na temat zmiany wartości wycenianej nieruchomości za okres odpowiadający czasowi trwania budowy.
Jednocześnie zaproponowana metoda obliczeń pozwala nie uwzględniać fizycznej amortyzacji obiektu nagromadzonej w tym okresie. Zatem wartość w wierszu 6 odzwierciedla głównie prognozowaną zmianę poziomu cen na rynku.
W tym przykładzie zakłada się, że wartość obiektu się nie zmieni.

Linie 9-11 ustalają stopę depozytu, stopę zwrotu z projektu budowlanego oraz stopę dyskontową dla strumienia dochodów z eksploatacji obiektu. Ogólnie powinny być różne.
Proponowana tabela nie oznacza zmian stawek w trakcie realizacji projektu, choć w razie potrzeby może być odpowiednio sfinalizowana.

W wierszu 14, przed obliczeniem, należy ustawić początkowe wartości stopy zysku przedsiębiorcy dla dwóch opcji obliczeniowych. Możesz ustawić wartości puste. W proponowanym przykładzie dla jasności zastosowano stawkę 5%.

Po wykonaniu obliczeń za pomocą funkcji „Wybór parametru”, w wierszu 14 pojawiają się obliczone wartości stóp zysku przedsiębiorcy dla dwóch opcji obliczeniowych.
Linia 15 odzwierciedla wartości rynkowej wartości obiektu, która jest obliczana jako: (linia 3 + linia 4) x (1 + linia 14).

Sekcja „Podsumowanie wyników” pozwala oceniającemu wyrazić swój stosunek do rzetelności uzyskanych wyników na podstawie dwóch opcji obliczeniowych poprzez umieszczenie współczynników ważenia.

Pierwsza metoda obliczania. Ta metoda kalkulacji opiera się na następującym stwierdzeniu: aby inwestowanie w projekt budowlany miało sens, NPV takiego projektu musi być dodatnia.

Wiersz 23 pokazuje początkową kwotę środków od inwestora, która z założenia jest równa wartości rynkowej obiektu (wiersz 15).

Wiersz 24 wskazuje wielkość inwestycji w budowę zgodnie z harmonogramem określonym powyżej. Koszt nabycia działki i zaliczki na budowę są dokonywane w momencie początkowym (okres zerowy w tabeli).

Jak już wspomniano, zakłada się, że inwestor umieści tymczasowo niewykorzystane środki na depozycie. Wiersz 25 odzwierciedla zmianę wysokości środków na lokacie, które z jednej strony maleją ze względu na konieczność opłacenia kolejnego etapu budowy, az drugiej nieznacznie wzrastają ze względu na narastanie odsetek od lokaty. Zakłada się, że odsetki (wiersz 26) są płacone na koniec każdego okresu.

Majątek inwestora po zakończeniu budowy składa się z wybudowanej nieruchomości oraz pozostałej kwoty środków na depozycie.

Wartość rynkowa obiektu na koniec budowy oblicza się według wzoru: linia 29 = linia 23 x (1 + linia 6).

Znając wartość aktywów na koniec projektu, możesz znaleźć ich aktualną wartość. Stopy dyskontowe w tej transakcji są różne dla różnych aktywów i odzwierciedlają ryzyko związane z tworzeniem aktywów. Odpowiednie wartości prądu podano w wierszach 33 i 34.

Całkowita bieżąca wartość aktywów (wiersz 32) to suma wierszy 33 i 34.
Wartość bieżąca netto projektu (wiersz 35) to różnica między wartością bieżącą przyszłych aktywów (wiersz 32) a inwestycją początkową (wiersz 23).

Fakt, że NPV okazała się ujemna (-116) wskazuje, że zysk przedsiębiorcy w wysokości 5% kwoty inwestycji nie może być interesujący dla inwestora.

Za pomocą funkcji Excela „Wybór parametru” można wybrać wartość zysku przedsiębiorcy (wiersz 14), przy której NPV (wiersz 35) staje się równe zero.

Przy początkowych wartościach zysk przedsiębiorcy wyniósł 19,8% kwoty inwestycji.

Druga metoda obliczania. W tym przypadku wychodzimy z tego, że inwestor zazwyczaj stoi przed wyborem: kupić „gotowy” obiekt nieruchomości lub zainwestować w budowę nowego obiektu o równoważnej użyteczności.

Rozważny inwestor będzie preferował ten o wyższej wartości NPV z dwóch alternatywnych projektów. Zakłada się, że kwota inwestycji w projekty jest taka sama, projekty mają taki sam czas trwania, a różnice w ryzyku są kompensowane różnymi stopami dyskontowymi przy obliczaniu NPV dla każdego projektu.
Określmy wartość zysku przedsiębiorcy z założenia równości NPV dla projektów budowlanych i alternatywnych.

Bieżącą wartość aktywów dla opcji związanej z budową obiektu ustala się w taki sam sposób jak w poprzedniej metodzie.

W wariancie kupna i dzierżawy roczny dochód operacyjny netto (wiersz 52) jest obliczany jako iloczyn wartości rynkowej nieruchomości (wiersz 49) i stopy dyskontowej dla strumienia dochodów z najmu (wiersz 11).

Zakłada się, że płatności są odbierane na koniec każdego okresu (jednak w razie potrzeby tabelę można łatwo dostosować do dowolnego systemu płatności) (Tabela 11.15).

Należy zauważyć, że przy obliczaniu wyniku operacyjnego netto w kosztach uwzględniono rezerwę odtworzeniową. Oczekuje się, że pod koniec okresu eksploatacji projektu rezerwa odtworzeniowa zostanie wykorzystana na przywrócenie obiektu do pierwotnego stanu. Pozwala to na pominięcie wzrostu zużycia fizycznego dla celów tego obliczenia.
Dotyczący Cena rynkowa obiekt na końcu projektu można obliczyć ze wzoru: linia 53 = linia 49 x (1 + linia 6).

Zakłada się, że wschodzące środki równe dochodowi operacyjnemu netto za każdy okres, inwestor natychmiast umieści na depozycie (linia 54).

Wartość aktywów inwestora na koniec rozpatrywanego projektu (wiersz 57) jest sumą wartości nieruchomości (wiersz 53) i kwoty środków na depozycie (wiersz 55).
Kwota środków na depozycie w terminie zapadalności (wiersz 55) to przyszła wartość renty obliczona według stawki przedstawionej w wierszu 9.

Wartość bieżącą aktywów (wiersz 61) ustala się przy użyciu stopy dyskontowej określonej w wierszu 11.

Różnica między wartościami aktualnych wartości dla dwóch opcji jest wskazana w linii 62. W tym przypadku linia 62 = linia 46 - linia 61.
Za pomocą funkcji Excela „Wybór parametrów” można wybrać wartość zysku przedsiębiorcy (w wierszu 14), przy której wartość w wierszu 62 staje się równa zeru.

Ponieważ różnica w NPV dla obu projektów okazała się ujemna (= -113), można stwierdzić, że uwzględniony w obliczeniach zysk przedsiębiorcy w wysokości 5% jest niewystarczający.

Przy wartościach początkowych zysk przedsiębiorcy (według metody II) wyniósł 19,3% kwoty inwestycji.

Analiza wyników. Stosowane dwie metody obliczeniowe na ogół dają różne wartości zysku przedsiębiorcy. Z punktu widzenia teorii należy go przyjąć jako większy z otrzymanych wyników. Ale jeśli nie ma pewności co do dokładności danych początkowych, przy kształtowaniu końcowej wartości zysku przedsiębiorcy można wykorzystać wartości wynikowe obu metod, przypisując im odpowiednie wagi.

Możesz również rozważyć kilka opcji dla zestawu danych początkowych i wziąć ich średnią ważoną.
Wynikowa stopa zysku przedsiębiorcy, która w powyższym przykładzie wynosi 19,6%, jest obliczana jako przyszła wartość (FV) przepływu inwestycji w budownictwo przy użyciu stopy zwrotu z projektu budowlanego (w tym przykładzie Kstr = 25% (wiersz 10 tabeli) Zysk przedsiębiorcy określony w ten sposób w wierszu 22. i wynosi 15,3%.

Należy zauważyć, że jeśli w tej metodzie zostaną ustalone takie same stopy zwrotu dla projektu budowlanego, zastawu i projektu związanego z nabyciem gotowej nieruchomości, to wyniki obliczeń będą całkowicie pokrywać się z wynikiem zastosowania metody analitycznej (KuznetsovDD., Ozerov E.S. Metoda analityczna określania kwoty zysku przedsiębiorcy w metodzie kosztowej wyceny nieruchomości // Voprosy otsenki, 1998. nr 4), która ma więcej ograniczeń, a zatem stanowi szczególny przypadek powyższego.
Odrębnej analizie zasługują wyniki uzyskane przy założeniu, że wartość ocenianego obiektu będzie się zmieniać w okresie odpowiadającym czasowi trwania budowy.
W poniższych tabelach 11.16-11.17 przedstawiono wyniki obliczeń dla przypadków, w których wartość obiektu maleje / wzrasta o 10%.

Z tabel widać, że na wyniki uzyskane drugą metodą praktycznie nie ma wpływu zmiana kosztu, podczas gdy wyniki pierwszej metody zmieniają się bardzo istotnie. Jest to jednak dość oczywiste. Jeśli inwestor oczekuje dodatkowych zysków z rosnących cen rynkowych, może zadowolić się mniejszym zyskiem przedsiębiorcy. I odwrotnie, przewidywane straty wynikające ze spadających cen zmuszają inwestora do uwzględniania większego dochodu przedsiębiorcy.

W takich przypadkach należy przywiązywać większą wagę do większego wyniku.

Jeśli rzeczoznawca zna z góry kwotę zysku przedsiębiorcy, to za pomocą proponowanej tabeli może łatwo określić inny parametr obliczeniowy, na przykład stopę zwrotu z projektu budowlanego.
Tak więc, jeśli w proponowanym przykładzie przyjmiemy zysk przedsiębiorcy równy 12%, odpowiednia stopa zwrotu z projektu budowlanego wyniesie 18%.

Rozważana metodyka i jej komputerowa implementacja pozwalają na kosztowną kalkulację zysku przedsiębiorcy przy wycenie nieruchomości.

Analiza przeprowadzonych obliczeń pozwala na wyciągnięcie następujących wniosków:
1. Zysk przedsiębiorcy w metodzie kosztowej można oszacować na podstawie możliwości alternatywnej alokacji kapitału potrzebnego na nabycie działki, budowę i sprzedaż (oddanie do rentownej eksploatacji) obiektu.

2. Przy zastosowaniu proponowanej metodologii zysk przedsiębiorcy jest wrażliwy przede wszystkim na takie parametry, jak stopa zwrotu z alternatywnego projektu, czas trwania budowy oraz stosunek kosztu terenu i zaliczki do całkowitej kwoty kosztów projektu .
3. Zmiana stopy zwrotu z projektu alternatywnego w okresie budowy znacząco wpływa na wysokość zysku przedsiębiorcy. Jednocześnie nierównomierny rozkład kosztów w czasie ma niewielki wpływ na wartość tego zysku.

4. Przewidując czas budowy, możesz się skupić przepisy prawne(Standardy SNIP 1.04.03-85 dotyczące czasu trwania budowy i zakończenia budowy przedsiębiorstw, zadań i konstrukcji. M. Stroyizdat 1986) lub uwzględniają praktykę budowania podobnych obiektów.

5. Jeżeli wzrost kosztów w czasie jest nieliniowy, co jest typowe dla kompleksów złożonych, stopa zwrotu z alternatywnego projektu zmienia się w czasie i (lub) schematy sprzedaży wybudowanego obiektu okazują się skomplikowane, wskazane jest, aby znaleźć zysk przedsiębiorcy za pomocą kalkulacji za pomocą arkuszy kalkulacyjnych.