Sul valore dei coefficienti di capitalizzazione immobiliare determinati con il metodo dell'estrazione di mercato. Metodi di valutazione degli immobili: Metodo reddituale per la determinazione del valore di mercato degli immobili Calcolo del tasso di capitalizzazione mediante il metodo dell'estrazione

Perito praticante, Ph.D. tecnico. scienze,
Mosca

introduzione

Recentemente, il metodo dell'estrazione di mercato è spesso utilizzato nella pratica per valutare il valore di vari asset per determinare i tassi di sconto. Qui e di seguito, per asset si intende principalmente un oggetto immobiliare, anche se i risultati presentati sono di natura più generale. Nonostante il fatto che l'approccio del reddito quando si utilizzano tali tassi perda la sua indipendenza dall'approccio comparativo, come notato in , l'applicazione di questo metodo consente di determinare i tassi di rendimento effettivi di mercato.

Molto spesso, il metodo di estrazione del mercato è implementato nella seguente versione (ecc.):

dove
R— coefficiente di capitalizzazione;
CHOD - Risultato Operativo Netto;
Insieme a- il valore del bene;
AP - canone annuo;
un— quota delle spese di esercizio;
K- misura di prova;
l'indice "0" corrisponde allo stato attuale (alla data di valutazione).

Quindi, secondo la formula (1), il tasso di rendimento attuale è essenzialmente determinato. Ma il metodo della capitalizzazione diretta (PC) presuppone la capitalizzazione del valore di previsione di NOR per un periodo futuro (ecc.):

(2)

dove
Y— tasso di rendimento (sconto);
f— fattore del fondo di compensazione (tasso di rendimento del capitale);
t h è il tasso di crescita annuale di NOR;
l'indice "1" corrisponde al valore di previsione per 1 periodo (anno) avanti.

Quindi, c'è una discrepanza tra le dipendenze (1) e (2). Infatti, se sostituiamo il valore del coefficiente di capitalizzazione calcolato secondo la dipendenza (1) nella dipendenza (2), otterremo una stima del valore distorta rispetto al valore reale, ovvero si verificherà un errore sistematico. Una delle opzioni per eliminare l'errore sistematico è eseguire un'estrazione di mercato basata sulla dipendenza (2), come, ad esempio, proposto in .

Determinazione del tasso di rendimento reale

La dipendenza (1) può essere considerata un esempio di utilizzo del valore previsto di NOR in assenza della sua crescita (nessuna inflazione di NOR). Poiché l'inflazione NOR esiste sempre nel mercato reale, la dipendenza (1), che utilizza un NOR costante, ci consente di determinare il rapporto di capitalizzazione reale in base al tasso di rendimento reale. Qui e in futuro, quando scriviamo formule per semplificare i calcoli, ometteremo l'espressione di media (la somma degli elementi del campione divisa per la dimensione del campione), riducendo il campione a un elemento. In considerazione di quanto sopra, la dipendenza per il calcolo del tasso di rendimento reale assumerà la forma:

(3)

dove l'indice "p" si riferisce a valori reali.

Tuttavia, quando si utilizza la dipendenza (3) per determinare il tasso di rendimento reale, si presume essenzialmente che l'inflazione di tutti i segmenti di mercato sia la stessa. Infatti, in relazione al prossimo anno, l'espressione per l'estrazione sarà simile a questa:

dove
OPPURE - spese di esercizio dell'anno;
t AP - tasso di crescita annuo (inflazione) dell'affitto;
t RR - tasso di crescita annuo (inflazione) dei costi operativi;
t c è il tasso annuo di crescita (inflazione) del valore dell'attività;
l'indice "11" corrisponde al valore dell'anno successivo.

Se l'inflazione dell'affitto e le spese di esercizio sono uguali, di fatto si trasformano in inflazione del NOR e la dipendenza (4) assume la forma:

(5)

Ne consegue che se l'inflazione di tutti i parametri di costo degli input è uguale, gli indicatori di inflazione (i coefficienti di crescita del VAN e il valore dell'attività) diminuiscono, e la dipendenza (5) di cui sopra per l'anno successivo, assumendo lo stesso rendimento del capitale tassi, assume la forma di dipendenza (3).

Allo stesso tempo, la stessa inflazione di tutti i segmenti di mercato è possibile solo in un mercato idealizzato. Nei mercati reali (sia sviluppati che in via di sviluppo), i tassi di crescita dei prezzi nei vari segmenti di mercato, sia a breve che a lungo termine, cambiano in modo asincrono. Ciò porta al fatto che il tasso di rendimento reale, definito come il tasso di rendimento attuale secondo la dipendenza (3), cambia nel tempo, cioè è funzione dell'inflazione relativa dei segmenti di mercato e acquisisce le caratteristiche di un tasso nominale . Grafici delle dipendenze del tasso di rendimento corrente nell'anno successivo dal tasso di rendimento corrente nell'anno in corso (dipendenza (5)) per diversa inflazione del valore dell'attività (assumendo che l'inflazione degli affitti sia uguale all'inflazione del reddito operativo) sono mostrati in Fig. uno.

Riso. uno. Dipendenza del tasso di rendimento attuale del prossimo anno dal tasso di rendimento attuale
nell'anno in corso a t h = 10%, la vita del bene è di 20 anni, il tasso di ritorno del capitale è determinato dal metodo Inwood

Per eliminare la dipendenza dal tempo del tasso di rendimento reale (eliminare la sua dipendenza dall'inflazione dei segmenti di mercato), l'inflazione può essere considerata sia come un valore medio per un periodo di previsione fisso, ottenuto tenendo conto della sua previsione per segmenti di mercato per questo periodo , o in un'approssimazione quasi statica (assumendo che l'inflazione (tasso di crescita) VAN e il valore patrimoniale siano gli stessi) come tasso di rendimento corrente.

In quanto segue, ci limitiamo a considerare il tasso di rendimento reale solo nell'approssimazione quasi statica.

Si noti che il tasso di rendimento reale può essere ottenuto anche con il metodo dell'estrazione di mercato basato sull'equazione per il metodo dei flussi di cassa scontati (DCF) nella forma:

dove
Insieme a rev - costo di reversione (in termini reali);
n— durata del periodo di previsione.
L'equazione presentata può essere risolta numericamente rispetto a Y p (ad esempio, utilizzando la funzione di selezione dei parametri in Excel).

Allo stesso tempo, il tasso di rendimento reale ottenuto sulla base dell'equazione DCF coinciderà con il tasso di rendimento reale determinato sulla base dell'equazione PC solo se il metodo PC utilizza il rendimento del capitale secondo il metodo di Inwood, e nel metodo DCF è determinato tenendo conto della restituzione del capitale anche con il metodo Inwood (per i beni ammortizzabili con vita economica residua m, il valore ) o per i beni non indossabili (come caso speciale) a .

Il metodo Inwood è il metodo di restituzione del capitale più conveniente perché richiede detrazioni minime. Nonostante nella pratica non sia sempre possibile attuarla, nella determinazione del tasso di rendimento reale, sembra opportuno considerare questa particolare modalità di rendimento del capitale basata sul presupposto del più efficiente utilizzo dei fondi.

Nella pratica valutativa, viene spesso utilizzata l'equazione DCF con uno spostamento di semiperiodo. L'equazione sembra

Questo approccio porta a errori di calcolo minori in condizioni in cui il reddito annuo è costituito da più pagamenti periodici. Pertanto, in caso di più versamenti periodici nel corso dell'anno, si consiglia di utilizzare il metodo DCF con turno semestrale per l'estrazione di mercato, oppure utilizzare adeguatamente il metodo PC in questo caso è necessario applicare il valore rettificato di NOR eff, che è uguale a

Il valore di rettifica può essere ricavato dalla seguente relazione:

Pertanto, per determinare il tasso di rendimento reale utilizzando il metodo dell'estrazione di mercato, è possibile utilizzare sia il metodo PC che il metodo DCF basato sulla restituzione del capitale secondo il metodo Inwood.

Determinazione dei tassi di rendimento nominali

La relazione tra tassi di rendimento reali e nominali può essere ottenuta dalla relazione:

dove l'indice "n" si riferisce ai valori nominali.

Se in entrambi i casi la restituzione del capitale avviene ad un tasso reale, cosa che sembra giustificata, poiché entro la fine della vita del bene è necessario accumulare un importo per la sua riproduzione in termini reali, allora a otteniamo:

I risultati del calcolo del rapporto tra tassi di rendimento reali e nominali sono mostrati in fig. 2.

Riso. 2. Dipendenza dei tassi di rendimento nominali dai tassi reali per i diversi livelli di inflazione NOR per la durata
vita dell'asset 20 anni, ritorno sul capitale calcolato con il metodo Inwood (in termini reali)

Si noti che nel derivare le dipendenze (7) e (8), si assume per default che il tasso di crescita di NOR (inflazione) sia un valore costante per tutta la vita dell'attività. A rigor di termini, questo non è vero, almeno per l'attuale stato economico della Russia. Pertanto, è più corretto assumere come inflazione stimata il valore integrale medio dell'inflazione prevista lungo la vita dell'attività.

Inoltre, le dipendenze ottenute sono derivate senza tener conto del reddito derivante dalla crescita del valore (inflazione) del bene. Le caratteristiche del calcolo del contributo del tasso di crescita del valore di un bene al tasso di rendimento nominale sono considerate in modo sufficientemente dettagliato in.

Va notato che nel mercato reale per beni con vita economica residua diversa (ad esempio per oggetti immobiliari simili di età diversa), il tasso di inflazione è quasi lo stesso (a condizione che la vita residua sia sufficientemente lunga). Allo stesso tempo, il tasso di rendimento del capitale richiesto per tali attività deve differire a causa delle differenze nella vita. Pertanto, nel calcolare con il metodo dell'estrazione di mercato, è opportuno tenere conto separatamente dell'inflazione (tassi di crescita) e del tasso di rendimento del capitale come elemento di ammortamento. In questo caso si può scrivere la seguente relazione:

- variazione annua del valore (inflazione assoluta) del bene; t c è il tasso di crescita annuo del valore (inflazione relativa) dell'attività.

Si segnala che per i beni non ammortizzabili ( f R = f n = 0) e in caso di parità di inflazione dell'attività e NRF ( t insieme a = t h) le dipendenze (9) e (10) vengono convertite nella ben nota formula di Fisher:

Nel caso generale, il metodo dell'estrazione di mercato per la determinazione dei tassi di rendimento nominali può essere utilizzato anche sulla base del metodo DCF. Tuttavia, qui il compito diventa multivariato e la velocità nominale determinata dal metodo PC non coincide con la velocità determinata dal metodo DCF.

In alcuni casi, puoi provare a garantire gli stessi tassi di rendimento nominali per i metodi DCF e PC selezionando la dipendenza appropriata per il calcolo del rapporto di capitalizzazione (tasso di rendimento del capitale), come mostrato in. Tuttavia, sembra che il metodo di selezione proposto sia più un dispositivo matematico artificiale che un comportamento economicamente giustificato dell'investitore.

Il fatto è che i metodi PC e DCF riflettono modelli fondamentalmente diversi di comportamento degli investitori e, quindi, possono dare risultati diversi.

In effetti, dependency , può essere convertito nella seguente forma:

Pertanto, abbiamo ricevuto la formula classica per il calcolo del rendimento del capitale investito. Ad esempio, nel caso del prestito, il rapporto tra il pagamento degli interessi annuali sul prestito e l'importo del prestito.

Poiché il tasso di rendimento del capitale è calcolato tenendo conto della vita economica residua del bene, ne consegue che il metodo PC si basa su un modello che presuppone che l'investitore, dopo aver investito capitale nel bene, lo possederà fino alla fine della sua vita economica.

Il metodo DCF (dipendenza (6)) presuppone un diverso modello di comportamento dell'investitore quando investe capitale in un'attività, vale a dire: ricevere reddito per un periodo di tempo limitato (un periodo di previsione inferiore alla vita economica dell'attività) e vendere l'attività a un costo che si svilupperà alla fine del periodo di reddito.

La multivarianza dei risultati dell'estrazione di mercato quando si utilizza il metodo DCF è dovuta a una serie di ragioni.

In primo luogo, le dipendenze calcolate per il metodo DCF utilizzando i tassi di rendimento nominali possono avere forme diverse.

Molto spesso, in pratica, l'equazione DCF viene utilizzata per un tasso di rendimento costante nella forma

Allo stesso tempo, è possibile utilizzare equazioni DCF con tassi di rendimento variabili su periodi:

Quando si utilizzano tariffe spot:

Quando si utilizzano tariffe a termine:

(13)

In secondo luogo, anche la durata del periodo di previsione quando si utilizza il metodo DCF può essere diversa.

In terzo luogo, il costo del ripristino può essere determinato in vari modi:
- sulla base della capitalizzazione del NPV del primo anno del post-previsione utilizzando il tasso di ritorno del capitale secondo le modalità di Inwood, Hoskold, Ring o il modello di Gordon;
- prevedendo direttamente il valore attuale dell'attività per il primo anno del periodo successivo alla previsione utilizzando il tasso di crescita del suo valore.

Tutta questa varietà di opzioni per il calcolo del metodo DCF porta al fatto che le tariffe nominali calcolate differiscono da quelle ottenute con il metodo PC. I risultati del calcolo di alcune opzioni, a condizione che il valore del bene alla data di valutazione sia lo stesso e corrisponda ad un tasso di rendimento reale del 10%, sono riportati in Tabella. uno.

Tabella 1

No. p / p	Tipo di tariffa	Il valore del tasso in %, con la durata del periodo di previsione, anni					Modalità di pagamento
No. p / p	Tipo di tariffa	1					Modalità di pagamento
1	VeroY R	10	10	10	10	10	Metodo PC e DDP, dipendenze (3) e (6), f- Metodo in legno
2	ValutatoY n	11,44	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (7), f- Metodo in legno
3	Y n	11,17	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (8), f- Metodo in legno
4	Y n	11,50	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (7), f- Metodo dell'anello
5	Y n	23,44	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (9), f- Metodo in legno
6	Y n	23,17	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (10), f- Metodo in legno
7	Y n	23,50	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (9), f- Metodo dell'anello
8	Y n	23,20	—	—	—	—
9	Y n	12,78	14,01	15,11	16,08	16,92	Metodo DDP, dipendenza (11), Insieme a ruggito - metodo PC, f- Metodo in legno
10	Y n	12,78	14,03	15,19	16,26	17,25	Metodo DDP, dipendenza (12), Insieme a ruggito - metodo PC, f- Metodo in legno
11	Y	12,78	14,23	15,77	17,43	19,21	Metodo DDP, dipendenza (13), Insieme a ruggito - metodo PC, f- Metodo in legno
12	Y n	36,44	29,15	26,76	25,54	24,80	Metodo DDP, dipendenza (11), Insieme a t insieme a)

Nota. Quando si calcolano i tassi di rendimento nominali Y n accettato: t h = 10%, t c = 12%.

Gli esempi forniti mostrano che il valore del tasso di rendimento nominale dipende essenzialmente dal metodo di calcolo. Pertanto, al fine di ottenere risultati adeguati quando si utilizza il metodo dell'estrazione di mercato per determinare il tasso di rendimento nominale, il processo di estrazione deve essere effettuato utilizzando la dipendenza che verrà utilizzata successivamente nei calcoli di valutazione.

Calcolo del rischio di investimento

I periti pratici usano spesso il metodo di costruzione cumulativa per determinare il tasso di rendimento. La sua essenza sta nel fatto che il tasso di rendimento si presenta come la somma del cosiddetto tasso di rendimento privo di rischio e dei premi (indennità) per i rischi di investimento (ecc.). In questo caso vengono utilizzate diverse metodologie per la determinazione dei rischi: dall'attribuzione esperta di valori alla costruzione di modelli computazionali e analitici. Tuttavia, in pratica, tutti questi metodi sono caratterizzati da elementi di soggettivismo.

Il metodo di estrazione del mercato crea la possibilità di determinare i rischi di diversi investimenti sulla base dei dati di mercato.

Solitamente, i tassi di ritorno alla scadenza dei titoli di Stato sono considerati tassi privi di rischio. titoli(obbligazioni). Tuttavia, i dati di mercato sui tassi di rendimento delle obbligazioni sono condizionalmente privi di rischio, poiché contengono rischi inflazionistici. Pertanto, i tassi di rendimento delle obbligazioni utilizzati dai periti sono nominali.

Al fine di garantire la comparabilità dei rischi di inflazione per il tasso privo di rischio e il tasso di rendimento dell'attività oggetto di valutazione, di solito si cerca di selezionare un'obbligazione con scadenza prossima al periodo di detenzione dell'attività.

Se determiniamo il tasso di rendimento nominale per estrazione di mercato e scegliamo il tasso (nominale) privo di rischio, possiamo determinare il rischio totale dell'investimento. La dipendenza calcolata ha la forma:

dove
r n è il rischio totale dell'investimento (in termini nominali);
Y br è il tasso di rendimento privo di rischio.

I risultati del calcolo dei rischi di investimento per i tassi di rendimento nominali sopra calcolati (vedi tabella 1) sono riportati nella tabella. 2 (viene mantenuta la numerazione delle colonne corrispondenti nella tabella 1). Nei calcoli si è ipotizzato che Ybr = 5%.

Tavolo 2

No. p / p	Tipo di rischio	Il valore del rischio totale in%, con la durata del periodo di previsione, anni					Modalità di pagamento
No. p / p	Tipo di rischio	1	2	3	4	5	Modalità di pagamento
2	Rated R n	6,44	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (7), f- Metodo in legno
3	r n	6,17	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (8), f- Metodo in legno
4	r n	6,50	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (7), f- Metodo dell'anello
5	r n	18,44	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (9), f- Metodo in legno
6	r n	18,17	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (10), f- Metodo in legno
7	r n	18,50	—	—	—	—	Metodo PC, dipendenza (9), f- Metodo dell'anello
8	r n	18,20	—	—	—	—	Formula di Fisher (calcolo per tñ)
9	r n	7,78	9,01	10,11	11,08	11,92	Metodo DDP, dipendenza (11), Insieme a ruggito - metodo PC, f- Metodo in legno
10	r n	7,78	9,03	10,19	11,26	12,25	Metodo DDP, dipendenza (12), Insieme a ruggito - metodo PC, f- Metodo in legno
11	r n	7,78	9,23	10,77	12,43	14,21	Metodo DDP, dipendenza (13), Insieme a ruggito - metodo PC, f- Metodo in legno
12	r n	31,44	24,15	21,76	20,54	19,80	Metodo DDP, dipendenza (11), Insieme a rev — previsione basata sul tasso di crescita del valore dell'asset ( t insieme a)

A rigor di termini, poiché i metodi PC e DCF presuppongono periodi di proprietà dell'attività diversi, i tassi privi di rischio utilizzati per questi metodi dovrebbero essere diversi. Tuttavia, questo di solito non viene preso in considerazione nella valutazione pratica.

In conclusione, si è tentati di determinare il tasso reale privo di rischio utilizzando un tasso di rendimento reale noto e i rischi di investimento totali calcolati. In questo caso si può ipotizzare che i rischi nominali dell'attività siano uguali a quelli reali, oppure utilizzare l'aggiustamento proposto in .

Tuttavia, un tale calcolo sembra irragionevole, poiché i rischi previsti dell'investimento nell'attività oggetto di valutazione ei rischi previsti per le obbligazioni, così come percepiti dai partecipanti al mercato per gli asset oggetto di valutazione e il mercato mobiliare, differiscono in modo significativo. Apparentemente, queste differenze sono legate all'elevata dinamica del mercato mobiliare e alla componente speculativa presente nella redditività reale dei partecipanti a questo mercato. Ovviamente, se si tenta di sottrarre i rischi calcolati dal tasso di rendimento reale di un bene, in alcuni casi si possono ottenere valori negativi dei tassi reali privi di rischio. Pertanto, i tassi di rendimento reali privi di rischio per i titoli di Stato possono essere determinati solo sulla base dell'analisi del mercato mobiliare, che va oltre lo scopo di questa pubblicazione.

Conclusione

L'articolo discute le caratteristiche dell'applicazione del metodo di estrazione del mercato per determinare i tassi di rendimento reali e nominali. Si derivano dipendenze che stabiliscono una relazione tra tassi di rendimento nominali e reali, che, a determinate condizioni, coincidono con la ben nota formula di Fisher.

Vengono inoltre presentati i risultati del calcolo a conferma che un'adeguata applicazione del metodo dell'estrazione di mercato per la determinazione dei tassi di rendimento nominali è possibile solo se si utilizzano le stesse dipendenze per l'estrazione e per la valutazione. Viene mostrata la principale possibilità di calcolare e confrontare i rischi di investimento sulla base di dati di mercato.

Letteratura

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Concettualmente, l'approccio del reddito si basa sulle teorie dell'utilità e delle aspettative e si basa su principi di valutazione immobiliare come aspettativa e sostituzione.

Importante da ricordare

L'idea principale dell'approccio reddituale è che il prezzo degli immobili è determinato dal reddito che può portare in futuro.

Applicazione approccio prevede la determinazione del valore di un immobile ricalcolando il reddito futuro stimato degli immobili nel loro valore attuale (presente).

In questo caso, la rendita immobiliare è:

proventi dall'operazione (da utilizzazione operativa) di immobili (che comprendono principalmente i redditi sotto forma di affitto, nonché i proventi di un'impresa basata sull'uso di immobili);
reddito da rivendita (reversione) di immobili.

Lo scopo principale dell'approccio è perizia immobiliare a reddito.

L'approccio è attuato attraverso il ricalcolo del flusso di reddito futuro nel loro valore attuale, tenendo conto di:

l'importo del reddito futuro;
periodo di percepimento del reddito;
momento della ricezione del reddito.

La base dell'approccio è IVR -formula dove io - reddito; V - prezzo; R - il tasso di capitalizzazione, in base al quale il reddito è pari al valore moltiplicato per il tasso di capitalizzazione:

io = VR.

Questo, a sua volta, implica che il valore sia uguale al reddito diviso per il tasso di capitalizzazione:

V=I/R.

Questa formula generale è alla base di tutti i metodi che compongono l'approccio reddituale.

L'approccio al reddito può essere implementato in tre modi principali:

metodo dell'affitto lordo (a volte considerato come una sorta di approccio comparativo);
metodo di capitalizzazione diretta;
metodo di attualizzazione dei flussi di cassa.

L'utilizzo di uno qualsiasi dei metodi viene effettuato partendo dal presupposto che l'immobile sia una fonte di reddito (da locare), e pertanto il valore dell'immobile è determinato dal rapporto tra importo del canone e costo.

La differenza nei metodi risiede nella tecnologia di utilizzo di questo principio, nell'accuratezza della contabilità dei redditi e, di conseguenza, nell'accuratezza del risultato.

Metodo di affitto lordo consiste nel determinare il rapporto tra il prezzo e il reddito potenziale lordo (affitto lordo) che l'immobile oggetto di valutazione può portare per un certo periodo (un anno).

In pratica, ciò significa che il perito deve trovare informazioni di mercato sul livello canoni di locazione e prezzi di vendita comparabili all'oggetto da valutare (quindi può essere considerato come una sorta di approccio comparativo).

Sulla base di questi dati, il perito può trarre una conclusione sul valore del rapporto "prezzo / affitto" tipico di questo mercato calcolando la media (5,5), la mediana (metà della serie) (5,5) e, sulla base dei calcoli , determinare il valore più giustificato di questi rapporti.

Viene chiamato il rapporto prezzo/affitto moltiplicatore canone lordo (BPM) ( grossolano moltiplicatore di affitto – GRM ).

Ora, per determinare il valore, è necessario o ottenere dal proprietario i dati sull'importo dell'affitto annuo, oppure utilizzare anche le informazioni di mercato sul livello dell'affitto per questo tipo di oggetto.

Quindi, nel quadro questo metodo il costo è pari al canone annuo (o per altro periodo) moltiplicato per il BPM.

Metodo della capitalizzazione diretta e metodo dei flussi di cassa scontati suggerire uno studio più approfondito della redditività dell'oggetto rispetto al metodo del moltiplicatore del canone lordo.

I concetti chiave utilizzati nella loro applicazione sono i concetti di reddito operativo netto (NOR, o NOI-net reddito operativo) e tasso di capitalizzazione R (Vota ).

Pertanto, il primo compito del perito è quello di determinare il reddito operativo netto dell'immobile. Per fare ciò, è necessario ricordare concetti come reddito lordo potenziale, effettivo (reddito lordo effettivo), costi operativi.

Potenziale reddito lordo (RTI) - il canone totale che si può percepire dalla locazione permanente e integrale di un immobile, senza tener conto delle perdite e delle spese.

Valido (efficace ) reddito lordo (PVD) - reddito lordo potenziale, rettificato per la disponibilità di locali, perdite da inquilini senza scrupoli, benefici locativi, altri redditi dalla proprietà.

Costi operativi - spese per garantire il normale funzionamento dell'oggetto in conformità con il suo scopo e, di conseguenza, garantire la riproduzione dell'effettivo reddito lordo.

Risultato operativo netto - il reddito lordo effettivo meno le spese di esercizio e le detrazioni per la sostituzione di elementi e attrezzature edili la cui vita utile è inferiore alla vita economica dell'edificio.

Metodo di capitalizzazione diretta implica l'uso della formula

V = NOI / R.

Per applicare il metodo della capitalizzazione diretta, devi:

determinare la dimensione dell'NPC per l'anno (di norma, viene preso il valore medio per un certo numero di anni, tenendo conto delle idee sulle dinamiche del mercato, delle entrate e delle spese);
determinare il valore del tasso di capitalizzazione;
applica la formula.

Il metodo della capitalizzazione diretta viene applicato nei casi in cui abbiamo a che fare con un flusso di cassa stabile per un periodo di tempo illimitato.

Quando si utilizza il metodo della capitalizzazione diretta, non si tiene conto del fatto che nel tempo la redditività dell'oggetto (il valore del tasso di capitalizzazione) può cambiare a causa del fatto che all'inizio dell'operazione esiste la possibilità di un elevato quota di spazio non occupato, sono richiesti costi aggiuntivi per la pubblicità, attrarre inquilini; al termine del periodo di esercizio aumentano i costi di manutenzione dell'impianto, ecc.. Inoltre non si tiene conto di eventuali variazioni del costo dell'impianto stesso. immobiliare che incide sul tasso di sconto.

Con il metodo della capitalizzazione diretta, il valore di un oggetto è determinato dalla formula

Oppure , (8.2)

dove io (NOI ) – risultato operativo netto; V- Il valore della proprietà; R – coefficiente di capitalizzazione.

Lo schema per l'applicazione dell'IPC è il seguente:

1) determinazione della dimensione del CHOD per un anno;
2) calcolo del coefficiente di capitalizzazione R;
3) calcolo del valore degli immobili.

Nella formula (8.2), il calcolo del risultato operativo netto è effettuato sulla base di un'analisi del risultato operativo netto comparabile all'oggetto da valutare, utilizzando il metodo analisi comparativa le loro tariffe di noleggio. Il coefficiente di capitalizzazione è calcolato utilizzando il metodo del market squeeze (extraction) basato sull'analisi del rapporto tra il risultato netto di gestione ed il valore degli immobili comparabili a quelli valutati per le loro caratteristiche.

Si consideri un esempio di calcolo del reddito operativo netto. Oggetto della valutazione è un condominio con appartamenti in affitto (i dati sono presentati nella Tabella 8.5).

Tabella 8.5

Caratteristiche dell'oggetto di valutazione (condominio)

I dati sul reddito dell'oggetto sono riportati in tabella. 8.6.

Tabella 8.6

Dati sul reddito da oggetto di valutazione

Indicatore	Valore, strofinare.
1. PVD mensile totale
2. DHA annuale (pag. 1 12)
3. Perdite per sottocarico e perdite nella riscossione dei pagamenti (5% DHA)
4. Altre entrate
5. Reddito annuo lordo effettivo (riga 2 - riga 3 + riga 4)
6. Spese operative, tra cui:
pagamenti comunali
Manutenzione
commissione di gestione
salario del personale
le imposte sui salari

servizi legali e contabili
tasse sugli immobili (imposta fondiaria, imposta sugli immobili)
altre spese
riserva sostitutiva
7. Risultato operativo netto

Calcolo del tasso di capitalizzazione metodo di estrazione del mercato (stretta di mercato ) (determinando il tasso di capitalizzazione in base ai dati relativi al prezzo di vendita e al reddito operativo netto per immobili comparabili sul mercato) è effettuato determinando il tasso medio basato sui dati di mercato per immobili simili. Un esempio di calcolo del tasso di capitalizzazione è riportato nella tabella. 8.7.

Tabella 8.7

Determinazione del tasso di capitalizzazione utilizzando il metodo dell'estrazione di mercato

Il tasso di capitalizzazione medio è 0,11.

In queste condizioni, il valore dell'immobile, determinato con il metodo della capitalizzazione diretta del reddito, sarà pari a:

5 000 000/0,11 =45 450 000.

Metodo del flusso di cassa scontato (MDDP) è considerato un metodo più accurato per determinare il valore degli immobili secondo l'approccio del reddito. Questo metodo si basa sul concetto di cambiamento del valore del denaro nel tempo e sul concetto di interesse composto.

L'uso di MDDP consente di tenere conto della variazione nel tempo del tasso di capitalizzazione (redditività) dell'immobile (anche sotto l'influenza dell'inflazione, dei rischi) e del reddito che può essere ricevuto dopo l'esercizio dell'immobile dalla sua saldi. Allo stesso tempo, queste opportunità contengono anche problemi significativi.

L'accuratezza nel determinare il risultato - il valore del valore della proprietà quando si utilizza MDDP - dipende da quanto accuratamente è possibile prevedere il livello richiesto di redditività futura dell'oggetto (in effetti, prevedere il livello futuro di rischi), l'importo di flussi di cassa derivanti dalle attività operative durante il periodo di proprietà dell'oggetto, l'importo del reddito da storno. Dato che il periodo di previsione può essere di cinque, dieci o più anni, diventa chiaro che questo è molto difficile da fare.

La formula completa per MDDP in relazione al settore immobiliare sarà simile a questa:

dove PV - valore reale ( presente valore) -, CF-, – flusso di cassa in entrata io -esimo periodo; P - numero di periodi; r - tasso di sconto.

La cosa più importante quando si applica l'MDDP è la determinazione del valore del tasso di sconto.

Il tasso di sconto viene scelto come tasso di rendimento medio che gli investitori si aspettano di ricevere sugli investimenti in immobili simili in un determinato mercato immobiliare, o come tasso di rendimento del capitale proprio, a condizione che l'immobile sia acquistato con fondi propri, o come il costo medio ponderato del capitale, soggetto a finanziamenti presi in prestito.

La selezione del tasso di sconto si basa sull'analisi delle opzioni di investimento alternative disponibili con un livello di rischio comparabile (costo opportunità del capitale). I seguenti metodi sono generalmente utilizzati per determinare il tasso di sconto.

Metodo di campionamento del mercato. Il metodo si basa sull'analisi dei dati di mercato e, se sono disponibili informazioni sufficienti, è il metodo più accurato per determinare il tasso di sconto, tenendo conto dell'opinione di venditori e acquirenti tipici, dei rischi, delle caratteristiche dell'ubicazione, delle caratteristiche dell'oggetto e del reddito.

Il metodo di costruzione cumulativa. Il tasso di attualizzazione è calcolato sommando i premi (interessi), che riflettono i rischi aggiuntivi connessi all'immobile, al tasso risk free, che può essere, ad esempio, il tasso di rendimento dei titoli di Stato, o il tasso di rifinanziamento della Banca di Russia o un altro indicatore che presenta rischi minimi.

Di norma, i premi sono associati i seguenti fattori che aumentano il rischio degli investimenti: bassa liquidità degli immobili, qualità della gestione degli investimenti, localizzazione degli immobili.

Metodo di investimento collegato. Il metodo si basa sulla determinazione della quota di capitale proprio e di debito nell'investimento totale e dei tassi di rendimento richiesti per ciascuna di queste componenti. Il tasso di attualizzazione complessivo è determinato tenendo conto di tali componenti finanziarie come media ponderata.

Considera l'uso di MDDP nell'esempio seguente.

È necessario stimare il valore della proprietà utilizzando MDDP, con un periodo di previsione di due anni, nel primo anno l'oggetto viene ricostruito per un importo di 1,5 milioni di rubli. I dati iniziali per il calcolo sono riportati in tabella. 8.8.

Tabella 8.8

Dati iniziali per calcolare il costo di un oggetto utilizzando MDDP

Indicatore	Significato
Area dell'oggetto, m2
canone di locazione all'anno ru6./m2/anno
Tasso di crescita dell'affitto, %
Tasso di occupazione, %
Costi di ricostruzione, strofinare.
Rapporto tra spese operative e EI, %
Tasso di sconto, %
Tasso di capitalizzazione (per calcolare l'importo della reversione), %

I flussi di cassa e i calcoli previsti sono presentati nella tabella. 8.9.

Tabella 8.9

Calcolo del valore di un immobile mediante MDDP

Indicatore
Potenziale reddito lordo (GRP)
Perdita da disoccupazione
Entrate lorde effettive (EVD)
Spese operative (OP)
Risultato operativo netto (NOI)
Reddito di vendita
Costi di ricostruzione
Flusso monetario (CF )
Fattore di sconto ( F )
Valore attuale del flusso di cassa ( PV )
Il valore dell'oggetto (V )

Pertanto, il valore della proprietà, determinato da MDDP, è arrotondato a 3,26 milioni di rubli.

Coordinamento dei risultati della valutazione. Come risulta dall'analisi dei principali approcci alla valutazione immobiliare e dei metodi corrispondenti, ciascuno degli approcci implementa una certa visione economica e teorica della natura del valore in un'area applicata come l'economia e la valutazione immobiliare.

Nessuno di questi approcci riflette in modo assolutamente adeguato la natura e l'entità del valore, quindi approcci diversi devono inevitabilmente dare risultati diversi in condizioni economiche reali. (Teoricamente, l'uguaglianza dei risultati di valutazione ottenuti utilizzando approcci diversi è possibile solo in un'economia perfettamente bilanciata, dove i costi sono uguali al prezzo e il prezzo è uguale ai benefici. Tuttavia, una tale economia non è in grado di svilupparsi.)

Per ottenere il risultato della valutazione più accurato, in primo luogo, è necessario utilizzare diversi approcci nel suo processo e, in secondo luogo, la fase finale della valutazione dovrebbe essere il coordinamento dei risultati di calcolo ottenuti utilizzando diversi approcci.

Coordinazione - è l'analisi di conclusioni alternative ottenute applicando tre diversi approcci alla valutazione e alla determinazione del valore finale del valore stimato.

Il valutatore deve determinare in che misura l'uno o l'altro approccio corrisponda allo scopo di valutare l'oggetto in esame, se i calcoli sono supportati da dati di mercato, se li contraddicono, e nella conclusione finale deve indicare quale peso può essere attribuito a uno o un altro approccio nella formulazione del giudizio finale sul valore. Un esempio di riconciliazione dei risultati della valutazione è riportato in Tabella. 8.10.

Tabella 8.10

Coordinamento dei risultati della valutazione ottenuta utilizzando diversi approcci alla valutazione del valore dell'oggetto

Indicatore
Indicatore	costoso	comparativo	REDDITIZIO
Criteri:
dalla capacità di tenere conto delle caratteristiche specifiche dell'oggetto
dalla qualità delle informazioni di origine
secondo l'adeguatezza del mercato
ai fini della valutazione
Somma di punti

Valore di mercato ottenuto nell'ambito degli approcci utilizzati, RUB, IVA inclusa
Valore di mercato totale IVA inclusa, arrotondato, rub.

Si noti che i risultati della valutazione immobiliare, ottenuti con diversi approcci, sono di per sé portatori di informazioni importanti (ovviamente, se correttamente applicate).

Se l'approccio di mercato fornisce un risultato maggiore rispetto all'approccio basato sui costi, ciò indica che è più redditizio vendere l'oggetto e costruirne uno nuovo, poiché i costi dovrebbero essere inferiori ai prezzi a cui vengono venduti oggetti simili.

Se l'approccio del reddito dà un risultato maggiore di quello di mercato, significa che l'oggetto è sottovalutato dal mercato: tali oggetti devono essere acquistati e detenuti, poiché sono in grado di generare più entrate di quanto la maggior parte dei partecipanti al mercato creda.

perito praticante, ktn

e-mail: *****@***ru

Peculiarità dell'utilizzo del BPM nella determinazione del coefficiente di capitalizzazione con il metodo dell'estrazione di mercato

Il metodo di estrazione del mercato, a quanto pare, consente di determinare il valore più adeguato del rapporto di capitalizzazione per gli immobili.

Come sapete, il rapporto di capitalizzazione è:

K - coefficiente di capitalizzazione;

NOR1 è il valore previsionale del risultato operativo netto;

C0 - il valore dell'immobile alla data dell'accertamento;

NOR0 è il valore attuale del risultato operativo netto alla data di valutazione;

t è il tasso di crescita annuo del risultato operativo netto.

A causa del fatto che i dati sui valori di mercato del reddito operativo netto, di norma, non sono disponibili nelle informazioni a disposizione del perito, è necessario utilizzare il valore del canone proposto per l'estrazione di mercato. In questo caso, la dipendenza calcolata assume la forma:

A1i - il valore previsionale del canone per l'i-esimo immobile;

A0i - l'importo del canone per l'i-esimo immobile alla data di valutazione;

C0i - il valore dell'i-esimo immobile alla data dell'accertamento

а1 – coefficiente medio di mercato di sottoutilizzazione dell'immobile;

а2 è il valore medio di mercato del rapporto tra spese di esercizio e locazioni;

n - il numero di oggetti immobiliari, in base alle informazioni su quale estrazione di mercato viene effettuata.

Solitamente non si tiene conto di un'indennità per perdite nella riscossione dell'affitto, poiché attualmente, nella stragrande maggioranza dei casi, la pratica di riscuotere anticipi dall'inquilino, o la formazione di un fondo rimborsabile, a spese del inquilino, per l'importo dell'affitto per un certo periodo (di solito 1 … 3 mesi).

Quando si determina il valore di mercato del rapporto tra spese di esercizio e canone di locazione, va tenuto presente che le utenze vengono generalmente pagate in tutto o in parte in eccesso rispetto al canone di locazione. I più frequentemente pagati separatamente sono i servizi di elettricità e comunicazione. A rigor di termini, nelle spese operative, è necessario tenere conto inoltre delle detrazioni per le riparazioni di capitale, che, di norma, non vengono effettuate nella pratica.

Il moltiplicatore di affitto lordo (GRM) è il rapporto medio tra il prezzo di mercato e il reddito lordo potenziale o effettivo di un determinato tipo di proprietà.

B mostra che quando si calcola il valore del VRM, è possibile utilizzare i valori medi (di mercato) dell'affitto e del costo per il corrispondente segmento del mercato immobiliare. La dipendenza calcolata per la determinazione del VRM ha la forma:

;

Il CVRM è un fattore correttivo che dipende dai parametri dei campioni dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione degli oggetti immobiliari;

СР0 è il costo medio delle vendite immobiliari;

АР0 è il canone di locazione medio per oggetti immobiliari.

Il valore del coefficiente CVRM dipende dall'intervallo di campioni di canone di locazione e dal valore degli oggetti immobiliari ed è riportato nella tabella. uno.

Tab. 1. Valori dei coefficienti CVRM

rapporto Cmassimo /Cmin	AtteggiamentoAmax /Amin

La dipendenza calcolata per la determinazione del BPM ha una struttura simile con la dipendenza (1) per il calcolo del coefficiente di capitalizzazione. Svolti analoghi ragionamenti forniti per BPM in , si ottiene la seguente dipendenza calcolata per la determinazione del coefficiente di capitalizzazione:

Allo stesso tempo, i valori del coefficiente QC sono presentati in Tabella. 2, che è una matrice trasposta di valori di tabella. uno.

Tab. 2. Valori dei coefficienti QC

rapporto Cmassimo /Cmin	AtteggiamentoAmax /Amin

Tenendo conto dell'ultimo rapporto, la dipendenza calcolata per la determinazione del coefficiente di capitalizzazione assume la forma:

La particolarità della dipendenza calcolata ottenuta è che include solo parametri adimensionali che caratterizzano il corrispondente segmento del mercato immobiliare.

Tab. 2. Il valore del prodotto dei coefficienti KK x KVRM

rapporto Cmassimo /Cmin	AtteggiamentoAmax /Amin

Allo stesso tempo, per un segmento di mercato piuttosto ristretto, caratterizzato da un range campionario ristretto, si può assumere che il valore di Kk x CVRM = 1 (l'intervallo di celle in cui tale condizione può essere accettata con un errore di non più del 10% è ombreggiato).

In futuro, sottraendo il fattore del fondo di compensazione per l'immobile oggetto di valutazione dal rapporto di capitalizzazione ottenuto, ad esempio, utilizzando il metodo Ring, è possibile determinare il tasso di rendimento (sconto).

I rapporti di cui sopra consentono potenzialmente l'utilizzo dei seguenti metodi (algoritmi) nella valutazione del valore degli oggetti immobiliari:

Nell'ambito dell'approccio reddituale - determinare il rapporto di capitalizzazione (tasso di sconto) sulla base dei dati di mercato per il segmento di riferimento del mercato immobiliare;

Nell'ambito dell'approccio reddituale - utilizzare nella valutazione il valore del rapporto di capitalizzazione (tasso di sconto), ottenuto coordinando i valori determinati dalla costruzione cumulativa e dal metodo di estrazione del mercato;

Nell'ambito dell'approccio comparativo, utilizzare un tasso di sconto costruito cumulativamente per determinare il BPM o riconciliare il BPM ottenuto con il valore determinato sulla base di dati di mercato.

Va sottolineato che i valori di BPM e il coefficiente di capitalizzazione caratterizzano non uno specifico oggetto oggetto di valutazione, ma l'attuale situazione nel segmento di mercato considerato. Pertanto, nel calcolarli, è inaccettabile utilizzare le caratteristiche di costo rettificate degli oggetti analogici, ma è necessario utilizzare i dati disponibili per il segmento di mercato considerato. Allo stesso tempo, al fine di ridurre l'ambito dei valori iniziali di affitto e costo utilizzati nei calcoli, è possibile restringere arbitrariamente il segmento di mercato, ad esempio spazi per uffici al 1 ° piano di edifici residenziali vicino all'Università di Stazione della metropolitana di Mosca. L'unico vincolo per il "restringimento" del mercato è la dimensione del campione, che normalmente non dovrebbe essere inferiore a 7...8 elementi.

Risultati:

1. Viene fornita la motivazione per l'ammissibilità dell'utilizzo dei valori medi dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione all'interno del segmento di mercato di riferimento per il calcolo del rapporto di capitalizzazione degli oggetti immobiliari mediante il metodo di estrazione del mercato, il che consente di espandere significativamente le possibilità di usando questo metodo.

2. L'interdipendenza funzionale tra il coefficiente di capitalizzazione e il moltiplicatore del canone lordo amplia le possibilità di chiarire questi valori per i segmenti rilevanti del mercato immobiliare in fase di valutazione.

Letteratura

Valutazione della proprietà. ed. , . M., Finanza e statistica, 2005, Makhovikova G, A, affari Terekhova. 2a edizione. San Pietroburgo, PETER, 2006 http://dizionario. /dizionario Fomenko per il calcolo del moltiplicatore del canone lordo per gli immobili. www. www. anf-valutazione.

Nota: postato su:

http://www. /predefinito. aspx? ID sezione=41&ID=2512

Can. tecnico. scienze,
Direttore Generale di LLC "ANF-STIMA"

Il metodo di estrazione del mercato, a quanto pare, consente di determinare il valore più adeguato del rapporto di capitalizzazione per gli immobili.

Come sapete, il rapporto di capitalizzazione è:

dove:
K - coefficiente di capitalizzazione;
CHOD 1 - valore previsionale del risultato operativo netto;
C 0 - il valore dell'immobile alla data dell'accertamento;
NOR 0 - valore attuale del risultato netto di gestione alla data di valutazione;
t è il tasso di crescita annuo del risultato operativo netto.

dove:
A 1i - valore previsto del canone per l'i-esimo immobile;
A 0i - il valore dell'affitto per l'i-esimo immobile alla data di valutazione;
C 0i - il valore dell'i-esima proprietà alla data di valutazione
a 1 - il coefficiente medio di mercato di sottoutilizzazione dell'immobile;
e 2 - il valore medio di mercato del rapporto tra spese di esercizio e locazioni;
n - il numero di oggetti immobiliari, in base alle informazioni su quale estrazione di mercato viene effettuata.

Quando si determina il valore di mercato del rapporto tra spese di esercizio e canone di locazione, va tenuto presente che le utenze vengono generalmente pagate in tutto o in parte in eccesso rispetto al canone di locazione. Molto spesso, i servizi di elettricità e comunicazione vengono pagati separatamente. A rigor di termini, nelle spese di gestione, è necessario tenere in considerazione anche le detrazioni per revisione che di solito non vengono prodotti in pratica.

Il moltiplicatore dell'affitto lordo (GRM) è il rapporto medio tra il prezzo di mercato e il potenziale o effettivo reddito lordo certo tipo di proprietà.

dove:
K VRM è un fattore di correzione che dipende dai parametri dei campioni dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione degli oggetti immobiliari;
С Р0 - il costo medio delle vendite immobiliari;
E P0 è il canone di locazione medio per gli oggetti immobiliari.
Il valore del coefficiente K WRM dipende dall'intervallo di campioni di canone di locazione e dal valore degli oggetti immobiliari ed è riportato nella tabella. uno.

Tab. 1. I valori dei coefficienti K BRM

Rapporto Cmax / Cmin	Rapporto A max / A min
Rapporto Cmax / Cmin	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,006	1,029	1,085	1,153	1,220	1,358
1,25	1,000	1,012	1,036	1,095	1,165	1,232	1,370
1,50	1,000	1,015	1,040	1,103	1,172	1,240	1,376
2,00	1,000	1,019	1,047	1,111	1,181	1,247	1,377
2,50	1,000	1,021	1,050	1,115	1,183	1,249	1,374
3,00	1,000	1,024	1,053	1,119	1,186	1,250	1,370
4,00	1,000	1,026	1,057	1,122	1,188	1,248	1,360

Allo stesso tempo, i valori del coefficiente K K sono presentati in tabella. 2, che è una matrice trasposta di valori di tabella. uno.

Tab. 2. I valori dei coefficienti K K

Rapporto Cmax / Cmin	Rapporto A max / A min
Rapporto Cmax / Cmin	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
1,25	1,006	1,012	1,015	1,019	1,021	1,024	1,026
1,50	1,029	1,036	1,040	1,047	1,050	1,053	1,057
2,00	1,085	1,095	1,103	1,111	1,115	1,119	1,122
2,50	1,153	1,165	1,172	1,181	1,183	1,186	1,188
3,00	1,220	1,232	1,240	1,247	1,249	1,250	1,248
4,00	1,358	1,370	1,376	1,377	1,374	1,370	1,360

Tenendo conto dell'ultimo rapporto, la dipendenza calcolata per la determinazione del coefficiente di capitalizzazione assume la forma:

La particolarità della dipendenza calcolata ottenuta è che include solo parametri adimensionali che caratterizzano il corrispondente segmento del mercato immobiliare.

Tab. 2. Il valore del prodotto dei coefficienti K K x K BRM

Rapporto Cmax / Cmin	Rapporto A max / A min
Rapporto Cmax / Cmin	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,006	1,029	1,085	1,153	1,220	1,358
1,25	1,006	1,024	1,051	1,116	1,189	1,262	1,405
1,50	1,029	1,052	1,082	1,154	1,231	1,306	1,455
2,00	1,085	1,116	1,154	1,234	1,316	1,395	1,545
2,50	1,153	1,190	1,231	1,317	1,400	1,482	1,632
3,00	1,220	1,261	1,306	1,396	1,482	1,563	1,710
4,00	1,358	1,406	1,455	1,545	1,632	1,709	1,849

Allo stesso tempo, per un segmento di mercato piuttosto ristretto, caratterizzato da un range campionario ristretto, si può assumere che il valore di K k x K BPM = 1 (l'intervallo di celle in cui tale condizione può essere accettata con un errore non superiore al 10% viene ombreggiato).

I rapporti di cui sopra consentono potenzialmente l'utilizzo dei seguenti metodi (algoritmi) nella valutazione del valore degli oggetti immobiliari:

nell'ambito dell'approccio reddituale - determinare il coefficiente di capitalizzazione (tasso di sconto) sulla base dei dati di mercato per il segmento di riferimento del mercato immobiliare;
nell'ambito dell'approccio reddituale - da utilizzare nella valutazione del valore del rapporto di capitalizzazione (tasso di sconto), ottenuto armonizzando i valori determinati dalla costruzione cumulativa e dal metodo di estrazione del mercato;
nell'ambito dell'approccio comparativo - utilizzare un tasso di sconto cumulato per la determinazione del BPM o riconciliare il BPM ottenuto con il valore determinato sulla base di dati di mercato.

Risultati:

Letteratura

Valutazione della proprietà. ed. AG Gryaznova, MA Fedotova. M., Finanza e statistica, 2005
Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Valutazione aziendale. 2a edizione. San Pietroburgo, PIETRO, 2006
dizionario.finam.ru/dictionary
Fomenko A.N.

Il rapporto di capitalizzazione è il tasso di interesse utilizzato per convertire il reddito annuo in valore. Da un punto di vista economico, il tasso di capitalizzazione riflette il tasso di rendimento dell'investitore, tenendo conto dei rischi dell'oggetto e di eventuali variazioni future del valore dell'oggetto.

Per la determinazione del tasso di capitalizzazione è stato utilizzato il metodo dell'estrazione di mercato. Questo metodo non calcola separatamente il tasso di rendimento del capitale e il rendimento del capitale, ma utilizza dati di mercato per oggetti che sono comparabili sia in termini di quota delle variazioni future del valore dell'immobile, sia in termini di rischi.

In cui si NOI io- Risultato Operativo Netto io-esimo oggetto analogico; Vi- prezzo di vendita dell'i-esimo oggetto analogico; n-numero di proprietà simili nel settore immobiliare.

Come analoghi per la costruzione di un'estrazione di mercato, sono stati selezionati i locali che corrispondevano allo scopo dell'oggetto di valutazione (nel nostro caso, le strutture per uffici), che è giustificato in termini di caratteristiche progettuali e progettuali e del miglior utilizzo dell'oggetto di valutazione. La selezione di oggetti analogici per il calcolo del rapporto di capitalizzazione è stata effettuata sulla base di un database di oggetti immobiliari commerciali del dipartimento di informazione e analisi "Estimatika". Le condizioni principali per la selezione degli oggetti per i calcoli sono:

1. Gli oggetti sono presentati sul mercato sia per la vendita che per l'affitto;

2. l'oggetto è stato offerto in vendita/affitto in un unico periodo.

3. Il numero di coppie considerate non deve essere inferiore a 5

Per i calcoli è necessario applicare una serie di rettifiche, come "sconto di contrattazione", "contabilità delle perdite da fermo macchina" ("underload"), costi operativi.

È stata effettuata un'analisi degli sconti di contrattazione medi durante l'affitto e la vendita di immobili a fini di vendita al dettaglio e uffici a Ekaterinburg sulla base delle consultazioni con i rappresentanti di varie agenzie immobiliari. Come risultato dell'analisi, è stata determinata la gamma di sconti per la contrattazione quando si vendono immobili al dettaglio e uffici, che è del 5 - 15%, il valore medio è dell'8%, la gamma di sconti per la contrattazione quando si affittano immobili al dettaglio e uffici è 2 - 11%, il valore medio è 6%.

Vengono calcolati i costi stimati di gestione dell'immobile oggetto di valutazione. Le spese periodiche per garantire il normale funzionamento dell'impianto e la riproduzione del reddito sono dette spese di esercizio. In generale e pratica, le spese di esercizio comprendono i costi di manutenzione dei locali. In primo luogo sono inclusi i costi delle bollette, della pulizia del territorio, ecc. Considerando che la maggior parte dei costi degli oggetti con un unico sistema di gestione organizzato non sono inclusi nel canone di locazione, le spese di gestione di tali oggetti non sono state detratte quando calcolo del VAN al fine di evitare il doppio impatto del conteggio dei costi operativi. Sulla base dell'analisi del segmento di mercato, in relazione a ciascuno degli oggetti simili selezionati per il calcolo del coefficiente di capitalizzazione, vengono applicati il coefficiente di sottoutilizzo tipico del segmento di mercato e il tasso dei costi operativi per unità utile locata. Nel determinare le spese operative nette (NOPE) Nel giustificare le spese operative nette, abbiamo preso in considerazione l'importo delle perdite dovute a tempi di fermo per un importo del 10% dell'RTI e l'importo delle spese operative per un importo del 18% dell'RTI, secondo alle trattative con agenzie immobiliari e alcune società di gestione.

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