Stabilire il costo di beni, lavori o servizi in modo che le autorità fiscali non abbiano reclami sulla sua validità è un compito non banale. Soprattutto se parliamo di prodotti che non hanno analoghi sul mercato.

Il principio generale per determinare il prezzo di qualsiasi transazione a fini fiscali è la sua conformità al livello dei prezzi di mercato. E ciò, in base al comma 4 dell’articolo 40 Codice Fiscale viene riconosciuto il prezzo stabilito dall'interazione della domanda e dell'offerta sul mercato di beni, lavori, servizi identici (e in loro assenza, omogenei) in condizioni economiche comparabili.

Le caratteristiche del calcolo del prezzo di mercato, nonché i casi in cui le autorità fiscali hanno la possibilità di intervenire nel processo di fissazione dei prezzi, sono chiaramente indicate nell'articolo citato. Tuttavia, non sono rare anche le controversie riguardanti l’applicazione di alcune delle sue disposizioni. E la maggior parte di essi riguarda specificamente la procedura per determinare il prezzo di mercato di un prodotto.

Cerchiamo prodotti identici

Pertanto, se sul mercato rilevante si verificano transazioni con beni, lavori o servizi identici (omogenei), il loro prezzo di mercato è determinato sulla base delle informazioni fornite da fonti ufficiali (clausola 11 dell'articolo 40 del Codice Fiscale). Potrebbero trattarsi di informazioni ufficiali sulle quotazioni azionarie della borsa più vicina alla sede del venditore o dell'acquirente, nonché quotazioni del Ministero delle Finanze per titoli e obbligazioni statali. Informazioni da agenzie governative autorità statistiche e di regolamentazione dei prezzi, nonché informazioni sui prezzi di mercato pubblicate nella stampa o nei media. Inoltre, la valutazione del prezzo di mercato di beni, lavori o servizi può essere effettuata in conformità con la legge del 29 luglio 1998 n. 135-FZ “Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa” da un perito autorizzato.

Come segue dal paragrafo 9 dell'articolo 40 del Codice Fiscale, nel determinare i prezzi di mercato, le informazioni sulle transazioni con identici o beni omogenei in condizioni comparabili. Ciò significa che i termini delle transazioni come la quantità di beni forniti, i termini per l'adempimento degli obblighi, i termini di pagamento e altre condizioni devono essere presi in considerazione se possono influenzare la formazione dei prezzi.

L'obbligo di tenere conto delle condizioni delle transazioni nell'attuazione del controllo dei prezzi è confermato dalla prassi arbitrale. La maggior parte dei casi riguardanti accertamenti fiscali aggiuntivi basati sui prezzi di mercato sono stati persi dalle autorità fiscali proprio perché non erano in grado di fornire prove convincenti dell'esistenza di condizioni commerciali comparabili, commessi dalla società– un contribuente e transazioni nelle quali è stato utilizzato il prezzo di mercato (vedi, ad esempio, la risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto nord-occidentale del 3 giugno 2005 nel caso n. A56-43517/04, la risoluzione di il Servizio federale antimonopolio del distretto della Siberia occidentale del 12 marzo 2008 n. F04-1672/2008 (1943-A03-42)).

Pagare per “l’unicità”

Le principali difficoltà nel verificare che il prezzo sia conforme al livello di mercato sorgeranno per le aziende che vendono beni, lavoro o servizi che non hanno analoghi. Se non ci sono transazioni per beni identici sul mercato rilevante, o la determinazione del prezzo di mercato è impossibile a causa dell'assenza o dell'inaccessibilità delle fonti di informazione, per determinarlo viene utilizzato il metodo del prezzo di vendita successivo.

L'essenza del metodo del prezzo di vendita successivo è determinare il prezzo di mercato dei beni venduti in base al prezzo di rivendita stabilito dall'acquirente utilizzando la seguente formula:

C1 = C2 – (Z2 + P2),

C1– prezzo di mercato del prodotto;

Ts2– prezzo di vendita (rivendita) della merce agli acquirenti successivi;

Z2– costi sostenuti dall'acquirente del prodotto durante la sua ulteriore vendita (rivendita) e promozione sul mercato (escluso il prezzo di acquisto del prodotto);

P2– il profitto abituale dell’acquirente del prodotto al momento della sua ulteriore vendita (rivendita).

Come suggerisce il nome, il metodo del prezzo di rivendita può essere utilizzato solo se esiste una rivendita di beni, lavori o servizi. Se questo metodo non può essere applicato, “come ultima risorsa” la società ha il diritto di utilizzare un metodo costoso. Il suo utilizzo si riduce alla determinazione del prezzo di mercato di un prodotto utilizzando la seguente formula:

C = Z + P,

C– prezzo di mercato del prodotto;

Z– costi diretti e indiretti del venditore per la produzione (acquisto) e (o) vendita di beni, nonché costi di trasporto, immagazzinamento e altri costi simili;

P– il profitto abituale del venditore.

Va inoltre notato che entrambi questi metodi presentano uno svantaggio significativo: non tengono conto dell’impatto dell’inflazione sul livello dei prezzi di mercato. E in condizioni di aumenti significativi dei prezzi, i valori ottenuti con questi metodi devono essere adeguati alle variazioni dell’indice dei prezzi. Tuttavia, il Codice Fiscale non prevede la possibilità di tale adeguamento. Un altro “ostacolo” è il fatto che la legislazione fiscale non ha definizioni chiare di termini come “costi ordinari” o “utile normale per un dato tipo di attività”.

Sembrerebbe che per evitare possibili errori nel calcolo indipendente di determinati indicatori, la cosa più logica per un'azienda in questa situazione sarebbe rivolgersi a un perito indipendente. Tuttavia, nella loro recente lettera del 2 luglio 2008 n. 03-02-07/1-243, gli specialisti del Ministero delle Finanze lo hanno vietato, esprimendo un'opinione che si riduce al fatto che valutare il prezzo di mercato di un prodotto, lavoro o servizio che non ha analoghi sul mercato, periti indipendenti non può.

Tuttavia, gli stessi chiarimenti riservano al tribunale il diritto di prendere in considerazione tutti i fattori importanti per determinare i risultati della transazione, non limitati alle circostanze elencate nell'articolo 40 del Codice tributario. Inoltre, ciò che è interessante è tale arbitrato i giudici erano già giunti a conclusioni simili (risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto degli Urali dell'11 aprile 2006 n. F09-2564/06-S6 nel caso n. A76-5970/2005).

Pertanto, anche se l’impresa dovesse far fronte a pretese da parte del fisco, non è affatto necessario “accettare il destino” a meno che non vi siano ragioni davvero impellenti per farlo. C’è sempre la possibilità di difendere i propri interessi con l’aiuto dei giudici, che spesso si trovano dalla parte del contribuente quando si tratta della metodologia per determinare il prezzo di mercato a fini fiscali.

5.2. Definizione valore di mercato AMTS

approccio comparativo utilizzando il mercato

metodo di valutazione

5.2.1. Per valore di mercato dell'oggetto di valutazione si intende il prezzo più probabile al quale l'oggetto di valutazione può essere venduto (alienato) sul mercato aperto in un ambiente concorrenziale, quando le parti coinvolte nella transazione agiscono in modo ragionevole, disponendo di tutte le informazioni necessarie e il valore del prezzo della transazione non si riflette in circostanze straordinarie, ad es. Quando:

Una delle parti della transazione non è obbligata a vendere l'oggetto della valutazione e l'altra non è obbligata ad acquistarlo;

Le parti coinvolte nella transazione conoscono bene l'oggetto della transazione e agiscono nel proprio interesse;

L'oggetto della transazione è presentato su mercato aperto sotto forma di offerta pubblica, dalla quale risulta evidente la volontà del proponente di concludere un accordo alle condizioni specificate nell'offerta;

Il prezzo della transazione rappresenta un congruo compenso per l'oggetto della valutazione e l'obbligo di concludere la transazione nei confronti delle parti coinvolte nella transazione da qualsiasi parte;

Il pagamento per l'oggetto di valutazione è espresso in forma monetaria.

5.2.2. L'approccio comparativo si basa sull'analisi dei prezzi della domanda e dell'offerta per le centrali telefoniche attualmente prevalenti nel mercato primario o secondario. La valutazione viene effettuata determinando il prezzo medio di offerta di centrali telefoniche automatiche analoghe a quello oggetto di valutazione e il suo successivo aggiustamento.

5.2.3. Il valore di mercato (costo di acquisto) di una centrale telefonica automatica dipende da diversi fattori: proprietà del consumatore ATE, presenza di un rappresentante del produttore sul territorio, disponibilità di una rete Manutenzione una determinata marca di veicolo, il livello dei prezzi dei pezzi di ricambio, degli interventi di manutenzione e riparazione su un veicolo di tale marca; prestigio del marchio, condizioni di mercato; posizione geografica e situazione economica generale della regione, ecc.

5.2.4. Calcolo del costo di un veicolo usato alla data di valutazione nell'ambito dell'approccio comparativo in caso di utilizzo metodo di mercato prodotto secondo un determinato schema:

5.2.5. Le prime informazioni per determinare il prezzo di mercato della centrale telefonica automatica possono essere ottenute da un esperto dalle seguenti fonti:

Informazioni provenienti da pubblicazioni periodiche regionali di riferimento sui prezzi delle centrali telefoniche nuove e usate;

Dati provenienti da organizzazioni che vendono telefoni usati;

Siti Internet tematici che visualizzano informazioni sul mercato della regione in cui viene determinato il prezzo della centrale telefonica automatica;

Rapporti sui risultati di uno studio del mercato regionale dei veicoli usati, compilati periodicamente dall'esperto (esperti), che registrano i prezzi richiesti dai venditori (prezzo offerta) per veicoli specifici e forniscono una breve descrizione dei veicoli venduti (marca , modello, data di rilascio, chilometraggio, tipo e caratteristiche del motore, equipaggiamento, condizioni tecniche generali).

5.2.6. Quando si valutano i veicoli in una data diversa da quella dell'incidente, in alcuni casi è necessario tenere conto della durata di servizio alla data dell'incidente e non dell'anno di produzione. Ad esempio: l'anno di produzione del veicolo è il 2003, l'incidente è avvenuto nel 2006, la valutazione viene effettuata nel 2007. In questo caso è necessario valutare il veicolo non prodotto nel 2003, ma un veicolo di 3 anni , poiché al momento dell'incidente aveva 3 anni, cioè Versione AMTS 2004.

5.2.7. Le offerte di vendita di telefoni usati vengono valutate da un esperto per l'idoneità al calcolo del costo medio dell'offerta. La valutazione dell’idoneità viene effettuata nella seguente sequenza:

A) il prezzo medio di offerta è determinato dalla formula:

[strofinare], (5.1)

Dov'è il prezzo di offerta dell'i-esima centrale telefonica, rub.; i - numero di offerte, .

Nel determinare il prezzo medio approssimativo dell'offerta, non è accettabile utilizzare prezzi per centrali telefoniche automatiche che sono evidentemente diversi per condizioni e configurazione dall'opzione (media) in esame;

B) lo spread dei prezzi di offerta è valutato rispetto al valore medio calcolato sopra. Lo spread non deve superare il 20%:

C) se lo scostamento della proposta i-esima supera il 20%, tale proposta viene esclusa dal campione.

5.2.8. Il calcolo finale del prezzo medio di offerta viene effettuato tenendo conto di un campione costituito da offerte il cui scostamento dal costo medio approssimativo non supera il 20%, secondo la formula:

[strofinare], (5.3)

Dov'è il prezzo di offerta dell'i-esimo ATE che soddisfa la condizione della clausola 5.2.7, rub.; - il numero di proposte che soddisfano le condizioni della clausola 5.2.7, .

5.2.9. Il prezzo di offerta medio calcolato è compreso questo metodo prezzo originale . Il prezzo medio d'offerta dovrebbe essere adeguato se è possibile contrattare durante l'acquisto, poiché il prezzo d'acquisto medio come risultato della contrattazione, di norma, è il prezzo medio dell'offerta (senza adeguamento per lo stato, il chilometraggio e la completezza del veicolo).

Domanda 13. Metodi di base dell'approccio comparativo, ambito della sua applicazione. Criteri di selezione delle imprese analoghe.

Domanda 14. Sistema di indicatori (moltiplicatori) e caratteristiche dell'utilizzo di ciascuno di essi

Domanda 16. Metodi per il calcolo dei rapporti di capitalizzazione e dei tassi di rendimento nella valutazione aziendale.

Domanda 17. Tipi di aggiustamenti finali e processo per apportarli. Premi e sconti nella valutazione delle partecipazioni di controllo e di minoranza. Metodi per apportare aggiustamenti alle carenze di liquidità.

Domanda 18. Selezione del valore del costo finale nella procedura di approvazione. Metodi per riconciliare i risultati.

Domanda 19. Tipi di rettifiche al bilancio di un'impresa, necessità e processo per apportarle nella valutazione aziendale.

Domanda 20 opzione 2

1. Analisi della liquidità di bilancio

I. Indici di liquidità

III. Indici di redditività

19. Indice di rotazione dei crediti

20. Rapporto di rotazione dei conti fornitori

Analisi della probabilità di fallimento (modello russo)

Domanda 21. Caratteristiche e specifiche dell'attrezzatura come oggetto di valutazione. (libro di testo di N.V. Veig, valutazione di macchinari e attrezzature)

Domanda 23. Metodi per determinare il costo di sostituzione nell'ambito dell'approccio del costo nella valutazione di macchinari e attrezzature. (Dalla conferenza)

1). Metodo dettagliato di determinazione dei costi;

Domanda 24. Metodi per determinare l'usura fisica dei beni mobili.

Metodo di analisi componente per componente dell'usura di vari componenti

Domanda 25. Metodi per determinare l'obsolescenza funzionale dei beni mobili.

Domanda 26. Metodi per determinare l'obsolescenza economica dei beni mobili.

Domanda 27. Metodi per calcolare il valore di mercato dei beni mobili nell'ambito dell'approccio comparativo alla valutazione.

Domanda 28. Tipi e sequenza di aggiustamenti nell'approccio comparativo. Vengono apportate correzioni consecutive per i seguenti elementi di confronto.

Domanda 29. Metodi per calcolare il valore di mercato dei beni mobili nell'ambito dell'approccio del reddito.

Domanda 30. Coordinamento degli approcci nella valutazione. Specifiche per determinare il valore di mercato delle apparecchiature a seconda dello scopo della valutazione.

Domanda 31 Caratteristiche distintive dell'economia dei beni immateriali e del mercato della proprietà intellettuale.

Domanda 32. Principali caratteristiche dei beni immateriali (proprietà intellettuale) come oggetto di valutazione economica

Domanda 33. Classificazione degli oggetti di proprietà intellettuale e principali metodi per la loro valutazione

Metodi per la valutazione degli oggetti di proprietà intellettuale

Domanda 34. Metodi di costo e approcci comparativi (di mercato) nella valutazione della proprietà intellettuale e dei beni immateriali

Domanda 35. Metodi dell'approccio reddituale nella valutazione della proprietà intellettuale e dei beni immateriali

1. Metodi di vantaggio del profitto

2.1. Metodo del beneficio del costo.

2.2. Metodo di rinuncia alle royalty.

3. Metodo di condivisione degli utili (redditi).

4. Metodo di ripartizione della quota di utile di competenza dell'OIS (metodo dei coefficienti)

Domanda 36. Il concetto di attività immateriali dal punto di vista contabile e valutativo. Caratteristiche della contabilità delle attività immateriali nelle società russe.

Domanda 37. Il concetto di avviamento come bene immateriale di un'impresa e metodi per la sua valutazione.

1. Metodo contabile

2. Metodo del sovrapprofitto

3. Metodo di valutazione come differenza tra il valore dell'azienda, determinato secondo il metodo reddituale, e il valore delle attività iscritte in bilancio

Domanda 38. Tipi di licenze, tipi di pagamenti in caso di pagamento di una licenza, metodi per stimare il costo di una licenza.

Domanda 39. Il costo di un marchio, fattori che lo influenzano e metodi di valutazione.

Domanda 40. Classificazione dei titoli ai fini della valutazione.

Domanda 41. Modelli utilizzati per la valutazione degli strumenti finanziari elementari.

Domanda 42. Principi, caratteristiche e base informativa per la valutazione del valore delle azioni. Fattori che influenzano la valutazione delle azioni.

Domanda 43. Strategie di opzioni semplici e complesse. Prezzi nel mercato delle opzioni. Modelli di Black-Scholes.

Domanda 44. Caratteristiche distintive del mercato immobiliare

Domanda 45: Principi utilizzati nel processo di valutazione immobiliare

Domanda 46. Fattori che influenzano il valore degli immobili

Fattori che influenzano il valore degli immobili.

Domanda 47. Tipi di aggiustamenti nella valutazione immobiliare e sequenza della loro applicazione

Domanda 48. Modalità di calcolo dell'ammortamento fisico degli immobili, obsolescenza funzionale ed economica.

Domanda 49. Metodi di valutazione immobiliare basati sull'utilizzo del moltiplicatore dell'affitto lordo

Domanda 50. Metodi per costruire i rapporti di capitalizzazione utilizzati per la valutazione immobiliare

5.4. Metodo di capitalizzazione diretta

Domanda 51 Valutazione immobiliare massiva e individuale: differenze, portata

Domanda 52. Valore catastale degli immobili: concetto, ambito.

Domanda 53. Le principali tipologie di valore utilizzate nella valutazione immobiliare

Domanda 54: concetto di gestione basata sul valore (vbm). Si avvicina a. Damodaran, compagno Copeland-J.Murrin-compagno Koller, C.Walsh

Domanda 55. Fattori che influenzano il valore aziendale (albero dei fattori)

Domanda 56. Applicazione del metodo DCF per la stima e la gestione dei costi. Modelli di flussi di cassa utilizzati nella gestione del valore aziendale

Domanda 57. Indicatori integrali della gestione dei costi secondo l'approccio vbm. Metodologia per il calcolo degli indicatori di reddito residuo. Indicatori chiave di prestazione della gestione dei costi

Domanda 58. Moltiplicatori finanziari. La loro applicazione nel processo di gestione del valore

L’utilizzo di moltiplicatori finanziari “redditizi” nella valutazione di un’impresa prevede sette fasi:

Domanda 59: Creazione di valore nelle fusioni e acquisizioni. Sinergie finanziarie e loro valutazione

Domanda 60. Il posto della componente finanziaria nella Balanced Scorecard. Il concetto di Balanced Scorecard e i suoi elementi principali.

Domanda 27. Metodi per calcolare il valore di mercato dei beni mobili nell'ambito dell'approccio comparativo alla valutazione.

L'essenza dell'approccio: Attraverso un sistema di adeguamento i prezzi delle offerte di tutti gli oggetti di confronto vengono ridotti al prezzo dell'oggetto da valutare.

Oggetti simili all'immobile da valutare in termini di età, stato, caratteristiche tecniche, configurazione e altri parametri vengono utilizzati come oggetti di confronto;

Per il calcolo viene utilizzato l'approccio comparativo non unico proprietà;

L'approccio comparativo viene applicato alla valutazione di vecchie apparecchiature, il cui mercato secondario è abbastanza sviluppato;

Di norma, il risultato più significativo per una banca è quello ottenuto nell'ambito del Metodo Comparato;

Lo è un numero sufficiente di oggetti di confronto, le cui informazioni vengono utilizzate nei calcoli 3-5.

Algoritmo dell'approccio comparativo

Raccolta di dati di mercato e selezione di oggetti analoghi (prezzo e informazioni tecniche);

Analisi e verifica delle informazioni;

Selezione degli elementi di confronto (fattori di prezzo);

Calcolo del valore dell'oggetto stimato sulla base degli aggiustamenti dei prezzi di vendita.

Criteri per la selezione degli analoghi

Completa somiglianza nello scopo funzionale (tipo, genere, classe, marca, modello di attrezzatura);

Somiglianza nelle caratteristiche tecniche (indicatori parametrici);

Simili o simili per età.

Analisi delle informazioni sui prezzi

Natura del prezzo per fonte di origine (prezzo di offerta, prezzo di transazione);

Data o ora della transazione;

Unità monetaria;

Luogo di vendita (regione della Russia);

Anno di produzione dell'oggetto analogo;

Informazioni tecniche (parametri tecnici, attrezzature);

La presenza o l'assenza di IVA nel prezzo;

La presenza nel prezzo di spese di trasporto o altre spese a carico del venditore.

Apportare aggiustamenti

Aggiustamenti consecutivi:

Portata dei diritti (proprietà, affitto, locazione);

Condizioni per finanziare l'operazione (pagamento del 100%, pagamento anticipato, rate, prestito);

Condizioni (tipologia) dell'operazione (di mercato, chiusa, speculativa, di investimento);

Aggiustamento per la chiusura di una transazione - adeguamento per la contrattazione;

Pagamenti doganali.

Apportare aggiustamenti

Regolazioni indipendenti:

Età (usura fisica delle attrezzature);

Aggiustamenti parametrici (produttività, potenza, lunghezza del pezzo);

Set completo (presenza/assenza di unità aggiuntive, componenti, parti)

Posizione.

Apportare aggiustamenti

Metodo esperto (gli aggiustamenti irragionevoli degli esperti, di norma, non dovrebbero essere superiori al 20-30%)

Calcolo degli aggiustamenti per vendite abbinate (preferibile in quanto basato su dati di mercato)

Analisi qualitativa

Elementi di analisi di correlazione-regressione

!!! Alcune banche impongono requisiti sull'entità delle rettifiche lorde assolute, il cui valore massimo non può, di norma, essere superiore al 30%)!!!

Calcolo dell'aggiustamento per l'usura fisica

dove K FI – aggiustamento per usura fisica;

FI OO – usura fisica dell'oggetto oggetto di valutazione;

FI OA – usura fisica dell'oggetto da valutare.

Calcolo degli aggiustamenti parametrici

Dove, C oh– il prezzo dell'oggetto di valutazione, adeguato mediante l'introduzione di una modifica;

C en– prezzo di un oggetto analogo;

X, X en– il valore del parametro rispettivamente per l'oggetto valutato e per l'oggetto analogico;

N– un esponente che tiene conto della forza dell’influenza del parametro X sul prezzo, chiamato coefficiente di frenatura (coefficiente di Chilton).

Calcolo del coefficiente Chilton

dove n è il coefficiente di Chilton;

Ts 1, Ts 2 – prezzi degli oggetti analoghi;

X 1, X 2 – parametri di oggetti analogici

METODI

Un approccio comparativo per valutare il costo di macchinari, attrezzature e veicoli è implementato nei seguenti metodi:

1) indici di prezzo, o indicizzazione per fattore temporale;

2) confronto diretto con un oggetto identico;

3) confronto diretto con un oggetto simile;

4) confronto diretto con oggetti simili con l'introduzione di mirati aggiustamenti qualitativi;

5) calcoli utilizzando indicatori specifici e modelli di correlazione.

Metodo degli indici dei prezzi (indicizzazione per fattore temporale).

Attualmente viene utilizzato esclusivamente come strumento ausiliario per tenere conto dell'inflazione (sia nella Federazione Russa che all'estero, quando si valutano le attrezzature importate e per portare gli analoghi e l'oggetto della valutazione alla data di determinazione del valore).

L'essenza del metodo è semplice. Si conosce il valore (sarebbe più corretto dire “prezzo di offerta”) di un oggetto ad una certa data. È necessario ricalcolare il costo dell'oggetto (prezzo di offerta) ad una determinata data per determinare il costo (data di valutazione). Il periodo di tempo tra la data in cui il valore è fissato e la data di valutazione è misurato dal numero di mesi, quindi dal prezzo corretto dell'oggetto alla data di valutazione C: C  C p *I p/0 dove, C n è il prezzo dell'oggetto nel mese base (zero); I n/0 - indice di aggiustamento dell'ennesimo mese rispetto al mese 0; n è il periodo di indicizzazione espresso in numero di mesi.

Un oggetto identico è un oggetto dello stesso modello (modifica) dell'oggetto da valutare; non presenta differenze dall'oggetto da valutare in termini di design, attrezzatura, parametri e materiali utilizzati.

Il prezzo di offerta di un oggetto identico serve come base per determinare il valore dell'oggetto da valutare attraverso l'applicazione dei cosiddetti aggiustamenti “economici” (in contrapposizione a quelli tecnici). In numerose fonti, gli aggiustamenti economici sono generalmente chiamati commerciali.

Gli aggiustamenti “economici” nel loro contenuto possono essere suddivisi in tre gruppi:

Primo gruppo . Adeguamenti che eliminino condizioni di vendita atipiche (tempi di consegna accelerati, deviazione dal normale periodo di garanzia del servizio, presenza di sconti sui prezzi per vari motivi, attrezzature non standard, presenza di sovrapprezzi per condizioni speciali di consegna e servizi aggiuntivi, lunghi periodi di attrezzature in stock, ecc.).

Secondo gruppo . Rettifica per IVA e altre imposte imputate.

Terzo gruppo . Adeguamento per il fattore tempo.

Gli aggiustamenti del secondo e del terzo gruppo vengono eseguiti quasi sempre, gli aggiustamenti del primo gruppo vengono eseguiti selettivamente, tenendo conto della loro certezza e significato.

Gli aggiustamenti “economici” (così come altri) possono essere moltiplicativi (introdotti tramite coefficienti) o additivi (modifiche assolute introdotte). Si consiglia di effettuarli nel seguente ordine: si consiglia di effettuare gli aggiustamenti additivi dopo quelli moltiplicativi. In questo caso è necessario accertarsi che la modifica apportata sia coerente con i precedenti aggiustamenti per il fattore temporale. La sequenza di adeguamento del prezzo di un oggetto identico è solitamente presentata in forma tabellare, il che rende il calcolo chiaro e dimostrativo.

Metodo di confronto diretto con analogo

Se un oggetto identico, rispetto all'oggetto da valutare, presenta solo differenze di costo, che, come sopra mostrato, effettuano solo aggiustamenti "economici", allora un oggetto analogo, rispetto all'oggetto da valutare, insieme alle differenze di costo, presenta differenze nei valori dei principali operativi, quindi, e nei parametri di prezzo.

Pertanto, oltre agli aggiustamenti “economici”, vengono apportati aggiustamenti per differenze parametriche.

È possibile selezionare uno o più analoghi vicini per i quali i prezzi sono noti.

Il posto centrale in questo metodo è occupato dall'analisi dei prezzi, sulla base della quale si ottengono i valori degli aggiustamenti dei prezzi dell'analogo/i. Divido anche gli aggiustamenti per le differenze parametriche in due tipi: moltiplicativi e additivi.

Metodo specifico indicatori economici utilizzando il “coefficiente di frenatura lineare” - modello lineare.

L'adeguamento si effettua apportando una modifica assoluta al prezzo come segue: T cor = T + P = T + b (X - X an), dove: T cor - prezzo adeguato dalla modifica; C - prezzo originale; P - modifica assoluta del prezzo dell'analogo; b è il “prezzo” di un’unità di parametri, vale a dire un valore che mostra di quante unità monetarie cambierà il prezzo quando il parametro cambia della sua unità di misura; X, X an - valori dei parametri rispettivamente per l'oggetto da valutare e per l'analogo.

Il “prezzo” di un’unità di parametro può essere determinato in due modi:

1) il metodo dei “due punti”;

2) costruendo un'equazione di correlazione lineare.

Il metodo dei “due punti” consiste nel trovare due oggetti simili che differiscono solo per il valore di questo parametro; tutti gli altri parametri di questi oggetti devono essere uguali; Il “prezzo” di un'unità di parametro si trova nella formula: B = (Ps 1 -Ps 2) / (X 1 -X 2), dove Ts 1 e Ts 2 sono rispettivamente i prezzi del primo e del secondo oggetto ; X 1 e X 2 sono i valori dei parametri rispettivamente per il primo e il secondo oggetto.

Il metodo “parametro-prezzo” che utilizza un coefficiente di potenza (coefficiente di inibizione del prezzo) è un modello di potenza.

L'aggiustamento viene effettuato mediante aggiustamento moltiplicativo secondo la formula: C cor  C*K cor, dove K cor è un coefficiente di aggiustamento determinato dalla formula: Kcor = ((X)/(X an)) y dove y è il coefficiente di “frenatura del prezzo”.

Innanzitutto, vengono apportati aggiustamenti “commerciali” al fine di portare il prezzo dell’analogo alle condizioni di valutazione. Se non è possibile trovare due oggetti che differiscono solo per il valore di questo parametro, viene utilizzato il metodo per costruire un'equazione di correlazione. Viene compilato un campione di oggetti simili e da esso viene costruita un'equazione di correlazione del tipo di potenza C = a*X*b. Il parametro b in questa equazione è il coefficiente di frenatura che ci interessa.

Gli aggiustamenti dei coefficienti (moltiplicativi) vengono utilizzati per tenere conto delle differenze nei parametri principali. Gli aggiustamenti additivi vengono effettuati dopo aver effettuato quelli moltiplicativi e vengono utilizzati per tenere conto dell'influenza degli indicatori secondari (meno significativi).

Metodo degli aggiustamenti qualitativi diretti

Questo metodo viene utilizzato in caso di valutazione, quando diventa necessario apportare numerose correzioni per differenze di parametri o caratteristiche e i loro "prezzi" sono difficili o praticamente impossibili da determinare a causa della mancanza di informazioni.

In questo caso, viene determinata solo la direzione dell'impatto dell'aggiustamento sul costo, dividendo tutti gli aggiustamenti in due tipologie: aumento e diminuzione del costo (prezzo).

Il metodo può essere applicato quando è possibile selezionare almeno due analoghi per l'oggetto da valutare. Inoltre, l'oggetto valutato in termini di parametri e caratteristiche tecniche e, di conseguenza, in termini di costo, occupa una posizione intermedia tra due analoghi.

Come risultato del confronto, l'analogo riceve un certo numero di aggiustamenti sia al rialzo che al ribasso. Si presuppone che le rettifiche abbiano un peso approssimativamente uguale nel loro impatto sul valore. Ciò significa che per ogni analogico, una regolazione verso l'alto e una regolazione verso il basso si annullano completamente a vicenda. Chiameremo aggiustamento efficace un aggiustamento che non è stato neutralizzato da un aggiustamento nella direzione opposta.

Un analogo in cui il numero di aggiustamenti al rialzo supera il numero di aggiustamenti al ribasso fissa il prezzo più basso - l'analogo più basso. Il numero di aggiustamenti al rialzo attivi per questo analogo è uguale alla differenza tra il numero dei suoi aggiustamenti al rialzo e al ribasso.

Un analogo in cui il numero di aggiustamenti al ribasso supera il numero di aggiustamenti al rialzo è l'analogo superiore. Stabilisce il prezzo massimo. Il numero di aggiustamenti al ribasso effettivi per questo analogo è uguale alla differenza tra il numero dei suoi aggiustamenti al ribasso e al rialzo.

Il valore desiderato dell'oggetto valutato si trova nell'intervallo tra il prezzo inferiore e quello superiore e la sua posizione è determinata dal numero di aggiustamenti al rialzo attivi dell'analogo inferiore e dal numero di aggiustamenti al ribasso dell'analogo superiore: S  C n  (C in - C n)/(N in + - N n -)* N n- dove C N, C B sono rispettivamente il prezzo inferiore e quello superiore; N in+ - il numero di regolazioni verso il basso attive dell'analogo superiore; N n- - il numero di regolazioni verso l'alto attive dell'analogo inferiore.

Se il numero di analoghi è superiore a due, il costo dell'oggetto viene impostato in diversi intervalli e quindi viene calcolato il valore medio. In questo caso sono possibili due casi:

1) un analogo inferiore e diversi analoghi superiori;

2) un analogo superiore e diversi analoghi inferiori.

Nel primo caso si considerano tutti gli intervalli con lo stesso analogo inferiore, nel secondo caso invece si considerano tutti gli intervalli con lo stesso analogo superiore. Sulla base dei valori di costo ottenuti in ciascun intervallo, viene calcolato il valore medio, che viene preso come risultato finale.

Questo metodo consente di stimare il costo di un'apparecchiatura con una quantità minima di informazioni iniziali e può essere particolarmente utile quando le differenze tra l'oggetto valutato e gli analoghi appaiono non solo nei valori dei parametri tecnici, ma anche in caratteristiche discrete.

Una variante del metodo sopra descritto è metodo di regolazione direzionale ponderata , in cui il numero di aggiustamenti attivi viene calcolato tenendo conto del peso di ciascun aggiustamento. Per ogni aggiustamento direzionale è indicato un fattore di ponderazione. La scala dei fattori di ponderazione può contenere un numero qualsiasi di gradazioni a discrezione degli esperti. L’approccio più semplice consiste nel classificare gli aggiustamenti come forti, medi e deboli e assegnare fattori di ponderazione rispettivamente di 3, 2 e 1. Pertanto, un aggiustamento forte equivale a tre aggiustamenti deboli, e un aggiustamento medio equivale a due aggiustamenti deboli. In questo caso, il fattore di ponderazione per l'aggiustamento viene selezionato dall'esperto in base alla forza dell'influenza del parametro sul costo (prezzo) e al grado di differenza nei valori di questo parametro tra gli oggetti confrontati. Il successivo calcolo del numero di aggiustamenti effettivi viene effettuato tenendo conto di 61 fattori di ponderazione. Tutte le operazioni successive sono le stesse del normale metodo di regolazione diretta.

Metodo di calcolo mediante modelli di correlazione e indicatori specifici

Questo metodo è comodo da utilizzare quando è necessario valutare un insieme sufficientemente ampio di oggetti simili che differiscono nei valori dei singoli parametri. Ciascuno di questi oggetti è considerato rappresentativo di una determinata famiglia di macchine della stessa classe o tipo. Si presume che per le auto di questa classe esista una connessione naturale tra il prezzo (costo), da un lato, e i principali parametri tecnici e funzionali, dall'altro. Pertanto, il compito si riduce a descrivere matematicamente questa relazione e quindi ad applicare il modello matematico risultante per valutare tutti gli oggetti inclusi nell'insieme di oggetti della stessa classe.

Innanzitutto, viene completata una selezione di oggetti di una determinata classe (tipo, gruppo), di cui sono noti i parametri e i prezzi di base. Successivamente, i prezzi dovrebbero essere portati a condizioni uniformi con l’introduzione di opportuni aggiustamenti “commerciali”. Quindi, utilizzando i metodi della teoria dell'analisi della correlazione-regressione, viene sviluppato un modello di correlazione della dipendenza dei prezzi da uno o più parametri principali.

La scelta dei parametri è di grande importanza. Tra i tanti parametri che caratterizzano macchinari, attrezzature e mezzi, vengono selezionati quelli che danno un'idea dell'utilità dell'oggetto di valore per l'acquirente. Allo stesso tempo, sono guidati dal principio di utilità. Al variare di questi parametri cambia il grado di utilità dell’oggetto e, di conseguenza, il suo valore.

I parametri d'influenza sono scelti come parametri determinati funzionalmente (le dimensioni più grandi dei pezzi - per macchine utensili, capacità di carico - per camion e ascensori, potenza - per macchine energetiche, ecc.) e parametri di qualità (prestazioni e affidabilità - per macchine tecnologiche, precisione lavorazione - per macchine utensili, velocità e manovrabilità - per veicoli, ecc.).

È naturale voler includere quanti più parametri possibili in un modello di correlazione. Tuttavia, a questo proposito, esistono limitazioni oggettive causate, in primo luogo, dalle piccole dimensioni del campione e, in secondo luogo, dalla presenza di multicollinearità, vale a dire connessioni reciproche tra i parametri stessi.

È quasi raro che il numero di parametri in un modello di correlazione superi 3.

Come risultato dell'analisi di correlazione, viene sviluppato un modello accoppiato (a un fattore), quando viene preso un parametro-argomento principale, o un modello multifattoriale, quando sono presenti diversi parametri-argomenti.

Per la correlazione a coppie tra il costo stimato S e il parametro X, vengono utilizzate rispettivamente le funzioni lineari o di potenza della forma:

S = a 0 + a 1 X

S  a 0  X a1 (4.1.8) dove S è il valore stimato dell'oggetto; a 0 , a 1 - parametri statistici del modello di correlazione.

I calcoli che utilizzano modelli di correlazione forniscono risultati abbastanza accettabili, ma richiedono molto materiale statistico. Il numero di oggetti per costruire un modello dovrebbe superare il numero di parametri-argomenti di circa 6 volte. Tipicamente, un campione statistico include non solo analoghi vicini nella funzione e nell'esecuzione, ma anche oggetti strutturalmente simili che appartengono allo stesso tipo e formano serie parametriche.

Va ricordato che il metodo descritto può essere utilizzato se il valore del parametro di prezzo dell'oggetto di valutazione rientra nell'intervallo di valori dei parametri di prezzo degli analoghi. Se proviamo a calcolare il costo di una gru con una capacità di sollevamento, ad esempio, di 20 tonnellate utilizzando questa equazione, otterremo un risultato imprevedibile.

Confrontando due metodi, il metodo del confronto diretto con un analogo e il metodo di calcolo utilizzando modelli di correlazione, va notato che, in realtà, questo è lo stesso metodo.

Nel metodo del confronto diretto con un analogo viene costruita anche una dipendenza di “correlazione”, ma solo per due analoghi e sulla base di un andamento basato sulla legge di potenza. Nel metodo di costruzione dei modelli di correlazione vengono utilizzati diversi analoghi e il tipo di tendenza viene selezionato tra 63 condizioni con il massimo grado di affidabilità. In questo senso, quest’ultimo metodo è più accurato del primo.

Il metodo degli indicatori di prezzo specifici non fornisce una grande precisione, poiché per molti tipi di macchinari e attrezzature il costo (prezzo) è determinato non solo da un parametro. Per tenere conto dell'influenza di altri fattori, l'indicatore di prezzo specifico viene impostato differenziato in base ad altri parametri e caratteristiche.

Ad esempio, per presse di un certo tipo, la forza nominale della pressa può essere presa come parametro principale. Tuttavia, in un ampio intervallo, il costo specifico di un'unità di sforzo può risultare variabile, e quindi il "prezzo" di un'unità di questo parametro viene impostato in modo differenziato - per macchine da stampa piccole, medie e grandi.

Il metodo di calcolo utilizzando un indicatore di prezzo specifico è estremamente semplice e consente di effettuare stime rapide ed espresse, ma la precisione dei risultati ottenuti è bassa, poiché spesso ci sono una serie di fattori che influenzano che non vengono presi in considerazione.

L'indicatore di prezzo specifico stesso può essere utilizzato solo in un determinato intervallo di valori del parametro principale; in altri intervalli il valore di questo indicatore sarà diverso. In molti casi, si verifica una diminuzione naturale dell'indicatore di prezzo specifico con un aumento del parametro principale.

I metodi dell'approccio comparativo sopra descritti vengono utilizzati principalmente nella valutazione di singole macchine e apparecchiature. La scelta del metodo è determinata dalla natura dell'oggetto, dalle condizioni del suo utilizzo e dalla completezza della base informativa sui prezzi e sui parametri di campioni simili di macchinari e attrezzature.

I metodi di approccio comparativo consentono di determinare il valore di mercato o il valore indipendentemente dal luogo di utilizzo. Per determinare poi il costo sul luogo di utilizzo, è necessario aggiungere al valore di mercato i costi di trasporto, costruzione della fondazione, installazione e messa in servizio. Il vantaggio principale di questi metodi risiede nella possibilità di ottenere un vero valore di mercato.

Tuttavia, i metodi dell'approccio comparativo presentano anche i loro svantaggi, il principale dei quali è che l'affidabilità delle valutazioni effettuate con questi metodi è determinata dalla completezza e dall'affidabilità delle informazioni di mercato su cui si basano l'elaborazione. E per gli oggetti che non hanno un mercato aperto e di massa, l'utilizzo di questi metodi risulta del tutto impossibile. Inoltre, questi metodi prevedono una valutazione “pezzo per pezzo” di ogni macchina o attrezzatura; con un gran numero di oggetti, la valutazione risulta essere molto laboriosa. L'accelerazione del lavoro di valutazione con qualche concessione all'accuratezza può essere ottenuta utilizzando metodi di calcolo basati su modelli di regressione della correlazione e indicatori di prezzo specifici.

AGGIUNTIVO: (testo più breve)

Un approccio comparativo per valutare il costo di macchinari e attrezzature è implementato nei seguenti metodi:

1. metodo dell’indice dei prezzi, ovvero indicizzazione per fattore temporale;

2. metodo di confronto diretto con un oggetto identico;

3. metodo di confronto diretto con un oggetto simile;

4. modalità di confronto diretto con oggetti simili con l'introduzione di mirati aggiustamenti qualitativi;

5. metodologia di calcolo basata su specifici indicatori e modelli di correlazione;

Metodo dell'indice dei prezzi o indicizzazione per fattore temporale

Questo metodo è applicabile quando il valore dell'oggetto da valutare è noto nel passato e, pertanto, si presenta il compito di ricalcolare tale prezzo a partire dalla data della valutazione.

Il periodo di tempo che intercorre tra la data di fissazione del valore e la data di valutazione viene misurato in numero di mesi, quindi il valore dell'oggetto alla data di valutazione è determinato dalla formula:

Metodo di confronto diretto con un oggetto identico

Un oggetto identico è un oggetto dello stesso modello (modifica) dell'oggetto da valutare; non presenta differenze dall'oggetto da valutare in termini di design, attrezzatura, parametri e materiali utilizzati.

Il prezzo di un oggetto identico serve come base per assegnare il valore dell'oggetto valutato. Il costo di sostituzione integrale è pari al prezzo di un oggetto identico, ridotto alle normali condizioni di vendita e di valutazione mediante i cosiddetti aggiustamenti commerciali (modifiche).

Le modifiche commerciali possono essere suddivise in tre gruppi in base al loro contenuto:

1. Modifiche che eliminano le condizioni di vendita atipiche (tempi di consegna accelerati, periodo di garanzia, sconti, attrezzature, servizi aggiuntivi, ecc.)

2. Rettifica per la presenza di IVA e altre imposte.

3. Correzione per il fattore tempo. Le modifiche del secondo e del terzo gruppo vengono eseguite quasi sempre e le prime vengono eseguite selettivamente, tenendo conto della loro certezza e significato.

Metodo di confronto diretto con un oggetto simile.

Con questo metodo, oltre agli aggiustamenti commerciali, vengono apportate anche correzioni per differenze parametriche al prezzo dell'analogo.

In pratica, gli analoghi selezionati spesso differiscono in potenza e prestazioni dalla macchina da valutare. In questo caso, per determinare la correzione, viene utilizzata la relazione tra i prezzi (costi di produzione) e il parametro principale delle macchine, in particolare la relazione legge-potenza:

P. - esponente, spesso chiamato coefficiente di resistenza del prezzo, a seconda tipo specifico dispositivi tecnici.

Valori esponenti ( P) nella formula (1) sono determinati per una serie di prodotti dell'ingegneria meccanica sulla base di ricerche specifiche e di molti anni di pratica. Pertanto, per i trattori di media potenza viene utilizzato il valore 0,72, per gli escavatori - 0,8, per gli estrusori utilizzati nella lavorazione di materiali polimerici - 0,6-0,7, ecc.

La formula (6) è ampiamente utilizzata per la sua semplicità e affidabilità piuttosto elevata. Allo stesso tempo, si deve tenere conto del fatto che un tale approccio richiede quantità significative di informazioni di mercato e l'uso di metodi adeguati per confrontare gli oggetti. In altre parole, il perito deve disporre di un database ampio e costantemente aggiornato su molteplici tipologie di dispositivi tecnici. Inoltre, tali informazioni devono essere raccolte costantemente, come per un utilizzo futuro, poiché nella pratica domestica reale il perito deve lavorare con un'ampia varietà di tipi di macchinari e attrezzature e ogni valutazione successiva, di regola, avviene in un modo completamente diverso ramo della tecnologia.

Le correzioni per differenze parametriche si dividono in due tipologie:

Aggiustamenti di aggiustamento (eseguiti apportando un aggiustamento assoluto al prezzo);

Aggiustamenti fattoriali (eseguiti moltiplicando il prezzo originale per il fattore di aggiustamento);

Poiché durante il confronto diretto vengono apportati sia aggiustamenti di correzione che coefficienti, il risultato finale dipende dalla sequenza della loro introduzione. Esiste una procedura uniforme per apportare modifiche:

1. In primo luogo, vengono apportati adeguamenti commerciali al fine di portare il prezzo dell'analogo alle condizioni di valutazione.

2. Modifiche per dispositivi aggiuntivi.

3. Correzione per parametri ausiliari.

4. Coefficiente di correzione per i principali parametri.

Metodo di confronto diretto con oggetti simili con introduzione di aggiustamenti qualitativi mirati

Il metodo può essere applicato quando è possibile selezionare almeno due analoghi per l'oggetto da valutare. Inoltre, l'oggetto valutato in termini di caratteristiche tecniche e, di conseguenza, in termini di costo, occupa una posizione intermedia tra due analoghi.

Come risultato del confronto, l'analogo riceve un certo numero di aggiustamenti sia al rialzo che al ribasso.

Il costo dell'oggetto valutato rientra nell'intervallo tra i prezzi degli analoghi, tenendo conto delle modifiche apportate.

Metodo di calcolo basato su specifici indicatori e modelli di correlazione

Questo metodo è comodo da utilizzare quando è necessario valutare un ampio insieme di oggetti simili che differiscono nei valori dei singoli parametri.

Questo metodo è pienamente coerente con il metodo simile descritto nell'approccio del costo (vedi sopra).

I metodi dell'approccio comparativo sopra descritti vengono utilizzati principalmente nella valutazione di singole macchine e apparecchiature. La scelta del metodo è determinata dalla natura dell'oggetto, dalle condizioni del suo utilizzo e da una base informativa completa sui prezzi e sui parametri di campioni simili di macchinari e attrezzature.

Anche i metodi di approccio comparativo hanno i loro svantaggi:

L'affidabilità è determinata dalla completezza e accuratezza delle informazioni di mercato;

È necessario un mercato sviluppato e aperto per la vendita di macchinari e attrezzature;

La complessità delle valutazioni multiple;

Alcuni accantonamenti del valore stimato a seguito di modifiche;

La metodologia per determinare il valore di mercato degli immobili e di altri beni si basa sull'identità dei beni e sul principio della comparabilità delle condizioni commerciali. Quali fattori dovrebbero essere presi in considerazione? Quali metodi esistono in questo approccio per valutare gli oggetti? Consideriamo le principali opzioni per il calcolo del valore di mercato.

Calcolare il costo di un oggetto in modo che in futuro le autorità di controllo non riconoscano il contratto come invalido e la base imponibile come sottostimata o sovrastimata, non è un compito facile. La valutazione del valore di mercato viene effettuata per giustificare il prezzo contrattuale alle attuali condizioni di mercato per prodotti omogenei. Che si tratti di transazioni con un'azienda come un complesso immobiliare o di vendita di beni immobili, o di compravendita carte preziose Ci sono molte altre situazioni in cui devi scoprire il prezzo.

Come viene determinato il valore di mercato e perché non è possibile utilizzare i dati catastali? La risposta è molto semplice: lo scopo del prezzo indicato nella documentazione di Rosreestr o ITV è completamente diverso ed è necessario per la registrazione dell'oggetto, nonché per la successiva tassazione. Il valore di mercato ti consente di impostare il prezzo reale di qualsiasi prodotto in termini monetari per il periodo corrente. Questo indicatore può cambiare e, prima di tutto, dipende dalla situazione economica del Paese, dalla domanda e dall'offerta disponibile.

Viene data la definizione esatta Norme federali, dove si precisa che l'obiettivo della valutazione può essere quello di determinare il valore di mercato, cioè il prezzo di vendita più probabile del bene al momento. In questo caso devono essere soddisfatte le seguenti condizioni obbligatorie:

• L'oggetto dell'accordo è disponibile per la circolazione sul libero mercato.
• La transazione viene conclusa a condizioni volontarie, senza coercizione nei confronti dell'acquirente e/o del venditore.
• Il prezzo nel contratto è stabilito senza pressione di forza maggiore.
• Le informazioni sul contratto sono considerate complete.

Il risultato finale dei calcoli è influenzato da molti fattori, tra cui l'ubicazione territoriale dell'immobile; disponibilità di trasporti, comunicazioni e infrastrutture sociali; benessere ambientale delle aree, condizione, dimensione e specifiche proprietà, ecc.

Metodi per determinare il prezzo di mercato:

1. Il comparativo è un metodo di valutazione comodo e semplice, in cui viene presa come base l'intera gamma di dati di vendita per il periodo corrente per oggetti identici. Durante l'evento vengono svolte le seguenti fasi: ricerca e raccolta dati, analisi e confronto delle informazioni sugli oggetti di interesse, adeguamento degli indicatori ai fattori che influenzano. Come fonti di dati vengono prese le risorse pubbliche: pubblicazioni, informazioni governative, banche dati immobiliari, ecc. Nella selezione di oggetti identici, il perito è guidato da criteri: proprietà, ubicazione, termini contrattuali, caratteristiche fisiche della proprietà, luogo e ora della vendita . Se necessario, vengono applicati coefficienti speciali che riducono o aumentano il prezzo, nonché adeguamenti alle realtà del mercato in Russia.
2. Conveniente – ideale per analizzare il prezzo di immobili nuovi e recentemente commissionati, per l'assicurazione, la ristrutturazione e per scegliere l'opzione più efficace per l'utilizzo dell'immobile. Basato su una stima dei costi totali per la creazione di un oggetto identico. Il processo applica il principio di sostituzione, cioè il presupposto che l'acquirente non dovrebbe pagare più del dovuto per un oggetto finito se può ottenerne uno nuovo con parametri di qualità simili per lo stesso prezzo. Provvede al calcolo del prezzo del terreno (acquisto o locazione), valutando i volumi richiesti lavori di restauro, determinazione dell'usura (fisica e funzionale, esterna), calcolo finale dell'importo del costo adeguato all'entità dell'usura. La valutazione dei terreni viene effettuata indipendentemente dall'immobile.
3. Capitalizzazione del reddito (affitto): questo metodo viene utilizzato per valutare le strutture esistenti. Il valore di mercato degli immobili viene calcolato a condizione che l'immobile non richieda finanziamenti aggiuntivi per la ricostruzione e/o le riparazioni. In base al possibile importo del vantaggio in caso di locazione dell'immobile. I calcoli vengono effettuati utilizzando il tasso di capitalizzazione derivato dai dati di mercato correnti nel primo anno, quindi vengono effettuate previsioni per i periodi successivi. Il metodo non può essere considerato sufficientemente affidabile per le condizioni russe, a differenza di quelle straniere, a causa dell’opacità del mercato interno e delle difficoltà nel raccogliere informazioni veritiere. Inoltre, quando si parla di più anni, le previsioni diventano molto relative.

Determinazione del valore di mercato di un'impresa

Le attività economiche possono attirare imprenditori varie sorprese, richiedendo l'ottenimento di dati reali sulla misurazione monetaria degli oggetti. Determinazione del valore di mercato immobiliare le imprese sono necessarie quando si effettuano operazioni di acquisto e vendita; durante la risoluzione di controversie immobiliari, compresi i procedimenti giudiziari; nel processo di approvazione di un mutuo ipotecario o di concessione di una linea di credito istituzione finanziaria; durante eventi di riorganizzazione; per attrarre finanziamenti terzi da parte di investitori privati ​​e in molti altri casi.

La procedura di valutazione viene solitamente svolta da società specializzate di esperti valutativi con la fornitura di un rapporto ufficiale, ma, a seconda dell'obiettivo finale, può essere effettuata calcoli necessari in modo indipendente, confermando i risultati con informazioni aggiornate. Allo stesso tempo, la valutazione di un'azienda nel suo insieme e dei suoi oggetti separatamente, così come di qualsiasi altra proprietà, consiste nel processo di determinazione del prezzo di mercato reale per il periodo di tempo corrente. Quando si sceglie il metodo ottimale, è necessario prima analizzare tutte le condizioni iniziali e i fattori che influenzano.

Calcolo del valore di mercato delle azioni

Una determinazione affidabile del valore di mercato delle azioni può essere trovata su risorse Internet aperte. Per navigare tra i dati ottenuti, ricorda che il prezzo delle azioni viene calcolato utilizzando uno dei metodi sopra indicati, tenendo conto della situazione del mercato. Il più comune è il metodo basato sui costi, in cui vengono prese in considerazione le attività e le passività dell’emittente e viene calcolato l’utile netto per azione. Entrate (tenendo conto del reddito futuro) e metodi comparativi(viene effettuato il confronto con altri analoghi). Quest'ultimo metodo prende dati disponibili al pubblico.

Calcolo del valore di mercato di un'obbligazione - formula

Per ottenere informazioni sull'effettivo prezzo di mercato delle obbligazioni, vengono utilizzate formule speciali. Uno di questi è mostrato di seguito:

Prezzo di mercato delle obbligazioni = Importo dei pagamenti delle cedole x ((1 – 1 / (1 + tasso di mercato on questo momento) elevato alla potenza n) / tasso di mercato corrente + valore dell'obbligazione alla pari / (1 + tasso di mercato corrente).

Importo dei pagamenti della cedola = tasso della cedola in % x valore dell'obbligazione alla pari.

n è il periodo (in anni) fino alla scadenza dell'obbligazione.

Se trovi un errore, evidenzia una parte di testo e fai clic Ctrl+Invio.

Spesso i cittadini del nostro Paese devono rivolgersi a periti per determinare il valore di mercato dei loro immobili. Molto di questo ha a che fare con la vendita per confermare la realtà del prezzo richiesto per acquistarlo. Ma pochi di loro sanno di cosa si tratta. Quali metodi usano? Ci sono caratteristiche particolari oppure no?

Qual è il valore di mercato

Con la definizione di “valore di mercato” si intende il costo stimato dell'immobile oggetto di valutazione, a seconda del rispetto dei principi di mercato.

Si può dire che il prezzo di mercato di un immobile si riferisce al costo di vendita al quale l'immobile valutato viene venduto a determinate condizioni, vale a dire:

• acquirenti o venditori sono pienamente interessati in questo, e nessuna delle parti è sotto pressione da nessuno;
• acquirenti e venditori sono sufficientemente informati sull'attuale situazione del mercato in questa direzione e quindi condurre trattative basate sui loro interessi;
• il tempo di marketing e la stimolazione del mercato delle vendite forniscono agli acquirenti forza e opportunità sufficienti per informazioni complete riguardo all'immobile di loro interesse;
• nessuna offerta condizioni favorevoli o, al contrario, sfavorevoli sulla questione del finanziamento;
• acquirenti, esattamente e venditori, non scenderanno a compromessi V politica dei prezzi(nessuno ha intenzione di arrendersi).

Metodi di base per la valutazione del valore di mercato degli immobili

Nel valutare il valore di mercato degli immobili, i periti utilizzano, vale a dire:

• metodo costoso;
• comparativo;
• modo redditizio.

Diamo uno sguardo più da vicino a ciascuno.

Metodo del costo

implica che il potenziale acquirente sia ragionevole e non acquisterà l'immobile a un costo superiore a quello necessario per costruirlo autonomamente nel periodo di tempo richiesto.

Le quote più accurate qui saranno fornite per:

• inizio di nuova costruzione;
• effettuare la ricostruzione;
• un oggetto immobiliare speciale che ha uno specifico mercato di vendita;

È necessario tenere conto del fatto che il coefficiente stesso sarà leggermente ridotto nel determinare il costo di oggetti fisicamente usurati o semplicemente obsoleti.

C'è un avvertimento: quando si valuta un terreno in questo modo, gli oggetti immobiliari che si trovano sul sito non vengono presi in considerazione (vengono valutati separatamente).

Metodo comparativo

Dal nome stesso del metodo si capisce che la valutazione viene effettuata confrontando transazioni simili con altre proprietà simili.

Lo stesso perito parte dal fatto che l'acquirente è intelligente e non pagherà più del dovuto un prezzo più alto di quello in realtà.

Il calcolo stesso viene effettuato suddividendo l'immobile in elementi che saranno necessariamente presi in considerazione nell'analisi del prezzo.

Ad esempio, quando si valuta il costo di un appartamento, viene preso in considerazione quanto segue:

• spazio vitale;
• zona di ubicazione;
• numero di piani;
• quanti anni ha la casa;
• materiale per costruire una casa.

Sulla base dei risultati dell'analisi di tali transazioni, il suo valore verrà valutato.

Va notato che la popolarità di questo metodo è Mercato russo diminuisce. Ciò è in gran parte dovuto alla politica ombra di quelli reali.

Opzione redditizia

Questo metodo si basa sulla tesi che l'immobile venduto deve necessariamente ripagarsi con il profitto ricavato dal suo utilizzo entro un periodo limitato (determinato dal venditore stesso).

Ad esempio, gli immobili acquistati di recente hanno uno scopo: esclusivamente. Qui devi determinare esattamente quale tipo di profitto puoi ottenere da questo al massimo.

Diciamo che l'affitto non è redditizio, forse L'opzione migliore ci abiterà? Ma anche in questo caso, l’attendibilità della valutazione potrebbe essere distorta a causa delle politiche di vendita ombra. È difficile scoprire il costo dell'affitto e, se è necessario calcolare il futuro, è semplicemente irrealistico.

Quando il risultato di una valutazione è considerato valido?

Ciò è possibile solo se:

• tutti e tre i metodi sono stati utilizzati contemporaneamente;
• il livello di veridicità è confermato dal coefficiente corrispondente;
• il risultato è la dimensione totale della stima in tutti i metodi.

Altrimenti si può parlare di informazioni non sufficientemente affidabili ottenute dopo la procedura di valutazione.

Caratteristiche dei metodi di applicazione per vari tipi di immobili

A seconda del tipo di immobile da valutare, ci sono caratteristiche specifiche.

Proprietà residenziale

Per gli immobili residenziali il punto chiave è:

• prestigio della zona;
• atmosfera sociale (livello di sicurezza);
• la presenza di eventuali servizi aggiuntivi.

In questo caso occorre tenere conto delle caratteristiche dell'immobile e dell'edificio stesso.

Quando si valuta un appartamento:

• numero di stanze;
• superficie totale dell'immobile;
• spazio vitale;
• zona cucina;
• numero di piani;
• opzione bagno;
• riprese del soffitto;
• la presenza o l'assenza di una loggia (balcone).

Caratteristiche della casa stessa:

• da cosa è costruito?
• quando è stato messo in funzione;
• disponibilità di sicurezza, parcheggio;
• disponibilità di un ascensore (per grattacieli);
• vicinato.

Posizione:

• distanza dal centro;
• distanza dai luoghi di svago pubblico;
• distanza dalle strutture sociali.

Per i locali commerciali:

• la posizione è lungo la strada principale;
• lunghezza totale della facciata;
• distanza dagli incroci;
• zona della stanza;
• disponibilità di spazio per lo stoccaggio;
• lontananza dei concorrenti;
• capacità di effettuare operazioni di scarico e carico se necessarie.

Per gli uffici:

• distanza dal centro amministrativo;
• possibilità di utilizzo del parcheggio;
• sicurezza della proprietà;
• disponibilità di comunicazioni.

Per :

• distanza dal centro;
• la possibilità di connettersi alle comunicazioni senza problemi (questo significa se corrono lungo il sito o meno;
• disponibilità di accesso al sito (il tratto stradale è asfaltato o sterrato, e così via);
• ci sono altri lotti o edifici residenziali nelle vicinanze;
• area di atterraggio.

Nel valutare il valore di un edificio residenziale si tiene conto di quanto segue:

• ubicazione (dove si trova: in città o fuori);
• a quale distanza si trovano le strutture sociali (istituti medici, farmacie, scuole, negozi, ecc.);
• Disponibilità di interscambio di trasporti (distanza dalla fermata dell'autobus trasporto pubblico, ferrovia);
• zona della casa;
• spazio vitale;
• numero di piani della casa;
• quale appezzamento occupa (l'intero appezzamento di terreno in cui si trova la casa);
• disponibilità di comunicazioni;
• comodità in casa.

Prestando attenzione a tutte le caratteristiche, si forma un quadro generale dell'oggetto e quindi si prende una decisione sul costo.

Come puoi vedere, nel processo di valutazione di un immobile vengono utilizzati diversi metodi e non è possibile dire quale sia il migliore. Dipende innanzitutto dalle caratteristiche regionali.

Valutazione in caso di vendita di un appartamento

Come determinare il valore di mercato di un appartamento per la sua ulteriore vendita? Irina Aleshina, direttrice dell'agenzia immobiliare Tvoy Dom, parla della procedura di valutazione e dei possibili errori.