Описание входов выходов управления имуществом предприятия. Управление недвижимым имуществом: организация, особенности, понятие и виды. Контроль за выполнением

УДК 330.526.33 ББК У9(2)-57

К ВОПРОСУ ОБ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕДПРИЯТИЯ

В.А. Киселева, П.В. Овчинникова

Раскрываются понятия имущественного комплекса предприятия, эффективное управление имущественным комплексом, анализируются подходы к определению эффективности управления комплексом, а также предлагается авторский подход к определению эффективности через систему управления правами на объекты недвижимости.

Ключевые слова: имущественный комплекс, управление имущественным комплексом, эффективность управления, доверительное управление.

Понятие «имущественный комплекс предприятия» тесно связано с понятием его производственной структуры. Под производственной структурой предприятия, как известно, понимается совокупность его подразделений (производств, цехов, служб, хозяйств, участков, складов, лабораторий и др.), организационно и технологически взаимосвязанных между собой в выполнении общего производственного процесса по выпуску продукции или выполнению услуг. Производственная структура дает представление о составе и количестве производственных, вспомогательных и обслуживающих подразделений, их функциях, специализации и взаимных связях по реализации различных производственных процессов.

Поскольку имущество является производственно-технической базой протекающих в подразделениях предприятия производственных процессов, то имущественная структура предприятия является как бы отражением производственной структуры, показывающим распределение имущества между этими подразделениями. Имущество представляет собой множество разнообразных по назначению, характеру и устройству материальных объектов, кроме того, к имуществу относятся также различные нематериальные объекты (патенты на изобретения, ноу-хау, товарные знаки и др.). Управление имуществом предприятия возможно только при четком структурировании этого множества.

Состав и структура имущества предприятия зависят от характера его производственнохозяйственной деятельности, принятой технологии и организации производственных, вспомогательных и управленческих процессов, развитости местной инфраструктуры, степени кооперированно-сти с другими предприятиями и многих других факторов .

Каждый элемент производственной структуры (производственный участок, цех, корпус, хозяйство, лаборатория и т. д.) в составе предприятия наделён своим имущественным комплексом. «Под имущественным комплексом понимается совокупность объектов имущества, технологически и организационно объединенных для производства продукции или выполнения услуг в рамках опре-

деленной организационной единицы предприятия» . Другими словами, каждый имущественный комплекс - это материально-техническая база для осуществления производственных процессов, на которых специализируется рассматриваемая организационная единица.

Состав имущественного комплекса предприятия представлен движимым (машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь) и недвижимым имуществом (земельный участок, здания, сооружения, внутренние коммуникации).

Как показывает практика, предприятия нередко сталкиваются с трудностями в учете и в организации процессов управления именно недвижимым имуществом. Эта задача часто становится ключевой в решении вопросов повышения эффективности использования объектов имущества и снижения затрат.

Эффективность использования имущества оказывает влияние одновременно на несколько главных показателей производства: объем производства и продаж, себестоимость единицы продукции, прибыль, рентабельность деятельности, деловая активность и финансовая устойчивость фирмы. Эффективно использовать имеющийся в распоряжении имущественный комплекс - значит уметь управлять им. В современном экономическом словаре управление - это «сознательное целенаправленное воздействие со стороны субъектов, руководящих органов на людей и экономические объекты, осуществляемое с целью направить их действия и получить желаемые результаты» .

Мы разделяем точку зрения С.Н. Максимова, что в управлении целесообразно выделить такие направления, как экономическое (получение доходов и анализирование расходов), правовое (определение прав на недвижимость), техническое (содержание объектов в соответствии с функциональным назначением)

В соответствии с приведенным выше определением «управление» можно сформулировать понятие «управление имущественным комплексом». Под ним понимается осуществление комплекса управленческих решений и на основе их необхо-

димых действий с целью эффективного использования объектов недвижимости в составе имущественного комплекса в интересах собственника и поддержания объектов в технически пригодном состоянии.

Интересы собственника являются главным фактором организации эффективного управления имущественным комплексом. Интересы собственника, как показывает практика, существенно различаются, но могут быть сведены, по мнению С.Н. Максимова, к следующим основным вариантам:

Получение в течении заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей его по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

Получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

Увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

Использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

Использование недвижимости для повышения престижности собственника .

Для того, чтобы понять, эффективно ли используется имеющееся в распоряжении собственника имущество и какой из вариантов наиболее эффективен для него, необходимо определить критерии, по которым будет оцениваться эффективность управления комплексом.

Нам представляется возможным воспользоваться набором критериев, предложенных А.Б. Крутиком , которые, по его мнению, в состоянии отразить уровень эффективности управления имуществом предприятия (см. таблицу).

Показатели рентабельности являются относительными характеристиками эффективности управления имуществом предприятия. Показатели платежеспособности отражают способность предприятия своевременно и в полном объеме погасить свои долги.

Вышеуказанные критерии эффективности управления можно использовать для отдельных имущественных комплексов в составе предприятия. Для этого необходимо документально выделить имущество, которое принадлежит каждому имущественному комплексу, что позволит рассчитать показатели, характеризующие эффективность управления имуществом в составе комплекса и установить уровень эффективности использования имущественного комплекса в целом. А это, в свою очередь, создаст базу для принятия управленческих решений, направленных на повышение эффективности управления как имущественным комплексом, так и имуществом предприятия в целом.

Однако данные критерии смогут отразить истинную картину по управлению имуществом только лишь с экономической точки зрения, так

как в основе предложенных критериев лежат экономические показатели деятельности предприятия.

Возникает вопрос: а исчерпывающий ли это перечень критериев, по которым можно оценить эффективность управления имуществом предприятия? Достигнет ли управление только экономическими показателями максимального эффекта от управления имущественным комплексом?

Нам видится, что не только с точки зрения экономических критериев определения эффективности следует судить об эффективности. Ведь деятельность по управлению имуществом предприятия предполагает систему взаимосвязанных управленческих функций, которые, как мы указали ранее, осуществляются в трех направлениях - экономическом, техническом и правовом. Все это вызывает необходимость развития такого механизма, который обеспечит максимальную эффективность управления имущественным комплексом, при помощи выполнения ряда необходимых управленческих воздействий на данный комплекс, учитывая в управлении этим имущественным комплексом экономические, технические и правовые аспекты в совокупности.

Технический аспект управления имущественным комплексом проявляется в заключенных договорах по поставке различных ресурсов, организации содержания, объектов, техническом поддержании объектов, входящих в имущественный комплекс в работоспособном состоянии (уборка и др.), охране и прочих дополнительных услуг .

Результаты экономического и технического аспектов управления имущественным комплексом можно определить, проанализировав деятельность предприятия.

А как же определить результаты правового аспекта управления, понять, как используется он при осуществлении управления имущественным комплексом и как оценить его эффективность? Подобный вопрос возникает в результате того, что именно правовому аспекту уделяется недостаточно внимания, ведь управление недвижимостью предприятия или имущественным комплексом включает использование прав на недвижимость.

Мы разделяем мнение С.Н. Максимова, что «собственник не всегда в состоянии самостоятельно эффективно использовать принадлежащее ему имущество и управлять им с надлежащей для себя выгодой, в связи с этим возникает необходимость, связанная с передачей недвижимого комплекса собственника другому лицу» . Поэтому считаем: для того чтобы добиться максимально эффективного результата управления правовым аспектом в отношении имущественного комплекса, собственником могут быть переданы функции по управлению в отношении данных аспектов другому лицу - узкопрофильному специалисту.

Речь идет о так называемом доверительном управлении имуществом, известном в зарубежной практике как «траст». Основным нормативным

Киселева В.А., Овчинников П.В.

К вопросу об эффективности управления имуществом предприятия

Критерии эффективности управления недвижимостью

Показатели Формула Условные обозначения

1. Показатели рентабельности:

Рентабельность всего капитала (рентабельность активов), ROA ROA = (ЧП/Аср)*100% ЧП - чистая прибыль, после уплаты налога на прибыль (ф. № 2, стр. 190 = стр. 140 - стр. 150); Вср - средняя величина активов

Рентабельность собственного капитала, ROE ROE = (ЧП/СКср)*100% ЧП - чистая прибыль, после уплаты налога на прибыль (ф. № 2, стр. 190 = стр. 140- стр. 150); СКср - средняя величина собственного капитала

Рентабельность реализованной продукции (рентабельность производства), Rp Rp = (Рр/З)*100% Рр - прибыль от реализации продукции (работ, услуг) (ф. № 2, стр. 050); З - себестоимость реализации продукции (работ, услуг) (ф. № 2, стр. 020)

Рентабельность продаж, R„ Rn = (Рр/У)*100% Рр - прибыль от реализации продукции (работ, услуг) (ф. № 2, стр. 050); V - выручка от продаж (ф. № 2, стр.010)

2. Показатели платежеспособности:

Коэффициент покрытия баланса (коэффициент текущей ликвидности), кТек.лик. ктек.лик. Тек-А/К0 Тек. А - текущие активы предприятия (ф. № 1, стр. 290); КО - краткосрочные обязательства (ф. № 1, стр. 690)

Коэффициент критической ликвидности(коэффициент срочной ликвидности), кср.лик k лик = Об.А-З/КО Об.А - величина оборотных активов (ф. №1, стр.290); З - величина запасов (ф. №1, стр.210); КО - краткосрочные обязательства (ф. № 1, стр. 690)

Коэффициент маневренности, км км = Об.А/СК Об.А - величина оборотных активов (ф. № 1, стр. 290); СК- величина собственного капитала (ф. № 1, стр. 490)

Коэффициент автономии (коэффициент финансовой независимости), кс/а kc/a = СК/А СК - величина собственного капитала (ф. № 1, стр. 490); А- величина всех активов предприятия (ф. № 1, стр. 300)

актом, регулирующим «доверительные отношения», является Гражданский кодекс РФ, а именно глава 53 «Доверительное управление имуществом». По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) .

Передача имущества предприятия или имущественного комплекса в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Договор доверительного управления заключается в письменной форме, предметом которого выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению имущественным комплексом.

Данный договор предусматривает в соответствии со ст. 1016 ГК РФ соблюдение существенных условий договора, таких как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указание лица, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам, и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом предприятия либо имущественным комплексом заключается на срок, не превышающий пять лет.

Целью передачи имущества в доверительное управление является более эффективное его использование по сравнению с использованием имущества собственником, а также снижения издержек эксплуатации и получение максимально возможной прибыли, отдачи от имущества, что в дальнейшем может повысить его инвестиционную привлекательность.

Как после заключения договора доверительного управления собственнику имущества определить, эффективно управляют его имуществом или нет?

Определить эффективность управления доверительным управляющим переданным в его управление имущественным комплексом, на наш взгляд, можно путем сопоставления показателей эффективности до передачи объекта в доверительное управление и после совершения юридических

Управление социально-экономическими системами

и фактических действий управляющего в отношении переданного в управление объекта, то есть результатов, достигнутых в ходе реализации доверительного управления.

Прежде всего, следует обратить внимание на то, что эффективное управление правовым аспектом может сопровождаться повышением вышеуказанных критериев эффективности управления, в основе которых лежат экономические показатели.

Рост конкретных экономических показателей эффективности по имущественному комплексу, а именно показателей рентабельности и платежеспособности, можно расценивать как проявление эффективности управления с помощью правового аспекта.

В статье 1016 Гражданского кодекса РФ предусматривается ряд существенных условий, которые должны быть определены сторонами в договоре доверительного управления. Помимо предусмотренных законом условий в договор, на наш взгляд, целесообразно было бы включить дополнительные условия, такие как установление конкретных показателей экономической эффективности, которые должны быть в обязательном порядке достигнуты в ходе проведения процедуры доверительного управления.

Решение проблемы определения эффективности управления с точки зрения правового аспекта видится в установлении контрольных мероприятий, порядок и условия которых найдут свое отражение в договоре. Контроль рассчитан на сопоставление числовых значений экономических показателей на момент заключения договора доверительного управления с числовыми значениями, достигнутыми в ходе доверительного управления.

Однозначно необходимо установление конкретной даты контроля и сличения показателей в договоре, который может быть проведен уже по истечении полугода с момента заключения договора доверительного управления.

Достижение определенных экономических показателей в результате проведения доверительного управления в оговоренные сторонами сроки и будет оценкой эффективности управления имущественным комплексом с помощью правового аспекта.

На основании вышеизложенного можно предположить, что управление имущественным комплексом с помощью правового аспекта может быть эффективным рычагом управления. Уделяя должное внимание правовому аспекту управления имущественным комплексом, можно повысить экономические показатели деятельности всего предприятии.

Литература

1. Ковалев, А.П. Управление имуществом на предприятии: учебник /А.П. Ковалев. - М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2009. - 272 с.: ил.

2. Управление недвижимостью: учебник / под ред. С.Н.Максимова. - М.: Дело АНХ, 2008. - 432 с.

3. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. Серия «Учебник для вузов. Специальная литература» /А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Го-ренбургов. - СПб.: Лань, 2000. - 480 с.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011).

5. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие /А.В. Марченко. -3-е изд., перераб. и доп. - Ростов н/Д: Феникс, 2010. - 352 с. - (Высшее образование).

6. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под общ. ред. П.Г. Грабового. -Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ,1999.

7. Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. - М.: ИНФРА-М, 2006.

Киселева Валентина Александровна. Доктор экономических наук, профессор кафедры «Экономика фирмы и рынков», Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск). Область научных знаний - экономика и управление на предприятиях, эффективность использования имущества и трудовых ресурсов. Контактный телефон (8-351) 905-28-06.

Kiseleva Valentine Aleksandrova is a Doctor of Science (Economics), Professor of Firms and Markets Economy Department of South Ural State University, Chelyabinsk. Research Interests: economics and management at enterprises, efficiency of the use of property and labour forces. Tel.: (8-351) 905-28-06.

Овчинникова Полина Владимировна. Магистрант кафедры «Экономика фирмы и рынков», Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск). Область научных интересов - экономика, право и управление недвижимым имуществом. Контактный телефон: (8-908)042-53-83.

Ovchinnikova Polina Vladimirovna is a Master"s degree student of Business and Markets Economy Department of South Ural State University (Chelyabinsk). Research interests: economic, law and real estate administration. Phone: (8-908) 042-53-83.

По мнению Ив Бернара и Жан-Клод Колли имущество предприятия - это собственное имущество компании, существующее отдельно от личного имущества ее членов. Оно представляет собой залоговое обеспечение для кредиторов компании .

Имущество предприятия состоит из производственных и непроизводственных фондов, а также других ценностей, стоимость которых отражается в самостоятельном балансе предприятия как стоимость долгосрочных и текущих активов.

Активы представляют собой экономические ресурсы предприятия в форме совокупных имущественных ценностей, используемых в хозяйственной деятельности с целью получения прибыли .

Активы - это имущественная масса, которая должна приносить предприятию выгоду в будущем. Иначе говоря, это ресурсы, которые дают определенное представление об экономическом субъекте и его потенциале .

Активы - имущество, имущественные и личные неимущественные блага и права субъекта, имеющие стоимостную оценку. В активе воплощена будущая экономическая выгода. Он является результатом прошлых сделок или других событий; последние, ожидаемые в будущем, не приводят сами по себе к появлению активов. Активы используются для производства продукции, работ, услуг, а также для управления производством и других целей. Будущие экономические выгоды, воплощенные в активе, могут быть реализованы в производстве и в капитальном строительстве, проданы или обменены на другие активы, использованы для погашения обязательств предприятия, разделены между его собственниками.

Активы предприятия подразделяются по многим классификационным признакам, основными из которых являются:

По форме функционирования активов выделяют следующие их виды:

• 1. Материальные активы. Они характеризуют активы предприятия, имеющие вещную (материальную) форму. К составу материальных активов предприятия относятся: основные средства; незавершенные капитальные вложения; оборудование, предназначенное к монтажу; производственные запасы сырья и полуфабрикатов; запасы малоценных и быстроизнашивающихся предметов; объем незавершенного производства; запасы готовой продукции, предназначенной к реализации; прочие виды материальных активов.
• 2. Нематериальные активы. Они характеризуют активы предприятия, не имеющие вещной формы, но принимающие участие в хозяйственной деятельности и приносящие прибыль. К этому виду активов предприятия относятся: приобретенные предприятием права пользования отдельными природными ресурсами; патентные права на использование изобретений; «ноу-хау»; товарный знак, торговая марка и др.
• 3. Финансовые активы. Они характеризуют различные финансовые обязательства, принадлежащие предприятию или находящиеся в его владении. К финансовым активам предприятия относятся: денежные активы в национальной валюте; денежные активы в иностранной валюте; кредиторская задолженность во всех ее формах; краткосрочные финансовые вложения; долгосрочные финансовые вложения .

В зависимости от характера владения активы делят на собственные и арендуемые. К собственным активам относятся обязательства предприятия, находящиеся в постоянном его владении и отражаемые в составе его баланса. К арендуемым активам относятся активы предприятия, находящиеся во временном его владении в соответствии с заключенными договорами аренды (лизинга) .

Хозяйствующий субъект может иметь права собственности на актив и не иметь их (арендованное имущество, товары, принятые на консигнацию или переработку и др.), однако он обеспечивает сохранность не принадлежащих ему активов и контролирует выгоды, которые могут быть получены от их использования.

Под статьей актива баланса понимается отдельный вид средств (имущества), показываемый в балансе под отдельной позицией и выраженный отдельной суммой. В зависимости от целей учета в балансе экономически однородные средства могут в отдельных случаях детализироваться в рамках отдельной группы по нескольким статьям; статьи баланса - группироваться в разделы по определенным признакам исходя из различных целей.

Активы в балансе расположены в зависимости от степени их ликвидности (т.е. от более ликвидных к менее ликвидным). Степень ликвидности характеризует скорость превращения пассивов баланса в оборотные средства, поэтому предприятия отделяют высоколиквидные средства (денежные средства, ликвидная кредиторская задолженность) от менее ликвидных (готовая продукция, запасы товарно-материальных ценностей и др.) и неликвидных (оборотные средства, нематериальные активы). Другими словами, ликвидность - это показатель, который определяет возможность быстро мобилизовать имеющиеся средства для оплаты обязательств и долгов в срок (см. Рисунок 1).

Активы дают определенное представление об экономических ресурсах и потенциале предприятия по осуществлению их затрат. Состав и структуру актива баланса можно представить в виде схемы (см. Рисунок 1) .

Для выполнения аналитических исследований и оценки структуры активов баланса его статьи группируются по сроку эксплуатации (окупаемости) активов. В зависимости от срока эксплуатации активы предприятия делят на две большие группы:

• - Внеоборотные активы (иммобилизованные средства), срок эксплуатации которых более 12 месяцев;
• - оборотные активы (мобильные средства), срок эксплуатации которых не превышает 12 месяцев.

К внеоборотным активам относятся: стоимость основных средств, нематериальных активов; незавершенное производство, долгосрочные финансовые вложения, доходные вложения в материальные ценности, прочие внеоборотные активы. Основные средства приобретаются для долгосрочного использования предприятием.

Оборотные активы окупаются в течение 12 месяцев.

В состав оборотных активов включают: наличные деньги, ценные бумаги, дебиторскую задолженность, запасы товарно - материальных ценностей и затраты. Эти активы являются оборотными в том понимании, что они находятся в постоянном цикле превращения их в денежные средства и поэтому играют большую роль в получении прибыли. Те оборотные активы, которые легко преобразовывать в наличные средства, являются легкореализуемыми активами. К ним относятся, кроме денежных средств, ценные бумаги и краткосрочная кредиторская задолженность. Запасы - это быстро реализуемые активы. Внеоборотные активы и долгосрочную дебиторскую задолженность относят к труднореализуемым активам.

Средства предприятия могут использоваться во внутреннем обороте и за его пределами, будучи иммобилизованными в доходные вложения в материальные ценности, кредиторскую задолженность, ценные бумаги или инвестированными в оборот других предприятий .

При составлении баланса следует соблюдать правила оценки отдельных его статей. Например имущество, приобретенное за плату, оценивается в сумме фактических затрат на приобретение. Безвозмездно полученное имущество отражается в балансе по рыночной стоимости на дату принятия к учету, подтвержденной документально или экспертным путем. Имущество, изготовленное самим предприятием, принимается на баланс в сумме затрат на его изготовление. Начисление амортизации по основным средствам и нематериальным активам производится независимо от результатов финансово - хозяйственной деятельности предприятия. Стоимость основных средств и нематериальных активов показывается в оценке по реальной (остаточной) стоимости, то есть в нетто - оценке. Применение иных методов оценки имущества и обязательств допускается в случаях, не противоречащих действующему законодательству и нормативным актам.

Итоговые суммы текущих, долгосрочных активов раскрываются в бухгалтерском балансе.

Данные статей баланса на конец отчетного года должны быть подтверждены инвентаризацией, проведенной в установленном порядке. По данным баланса осуществляется анализ финансового положения предприятия .

Анализируя причины увеличения стоимости капитала предприятия, необходимо учитывать влияние инфляции, высокий уровень которой приводит к значительным отклонениям номинальных данных балансового отчета от реальных. Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета издал специальный стандарт «Финансовая отчетность в странах, подверженных гиперинфляции». Он содержит требование производить пересчет отчетных балансовых показателей.

Управление внеоборотными активами осуществляется в различных формах и разними функциональными подразделениями предприятия. Часть функций этого управления возлагается на финансовый менеджмент.

Особенности управления операционными внеоборотными активами (группа долгосрочных активов предприятия, непосредственно используемых в процессе осуществления его производственно-коммерческой деятельности) в значительной мере определяются спецификой цикла их стоимостного кругооборота. Внеоборотные операционные пассивы в процессе полного цикла стоимостного кругооборота проходят три основные стадии.

На первой стадии сформированные предприятием внеоборотные операционные активы (основные средства и нематериальные активы) в процессе своего использования и износа переносят часть своей стоимости на готовую продукцию; этот процесс осуществляется в течение многих операционных циклов и продолжается до полного износа отдельных видов внеоборотных операционных активов.

На второй стадии в процессе реализации продукции износ внеоборотных операционных активов накапливается на предприятии в форме амортизационного фонда.

На третьей стадии средства амортизационного фонда как часть собственных финансовых ресурсов предприятия направляются на восстановление действующих (текущий и капитальный ремонт) или приобретение аналогичных новых видов (инвестиции) внеоборотных операционных активов.

Система управления операционными внеоборотными активами предприятия включает несколько этапов.

• 1. Анализ операционных внеоборотных активов предприятия в предшествующем периоде. Этот анализ проводится в целях изучения динамики общего их объема и состава, степени их годности, интенсивности обновления и эффективности использования.
• 2. Оптимизация общего объема и состава операционных внеоборотных активов предприятия. Такая оптимизация осуществляется с учетом вскрытых в процессе анализа возможных резервов повышения производственного использования операционных внеоборотных активов в предстоящем периоде.
• 3. Обеспечение своевременного обновления операционных внеоборотных активов предприятия. В этих целях на предприятии определяется необходимый уровень интенсивности обновления отдельных групп операционных внеоборотных активов; рассчитывается общий объем активов, подлежащих обновлению в предстоящем периоде; устанавливаются основные формы и стоимость обновления различных групп активов.
• 4. Обеспечение эффективного использования операционных внеоборотных активов предприятия. Такое обеспечение заключается в разработке системы мероприятий, направленных на повышение коэффициентов рентабельности и производственной отдачи операционных внеоборотных активов.
• 5. Формирование принципов и оптимизация структуры источников финансирования операционных оборотных активов. Принципиально обновление и прирост операционных оборотных активов могут финансироваться за счет собственного капитала, долгосрочного заемного капитала (финансирование кредита, финансового лизинга и т.п.) и за счет смешанного их финансирования .

Управление оборотными активами предприятия связано с конкретными особенностями формирования его операционного цикла. Операционный цикл представляет собой период полного оборота всей суммы внеоборотных активов, в процессе которого происходит смена отдельных их видов.

Движение оборотных активов предприятия в процессе операционного цикла проходит четыре основных стадии, последовательно меняя свои формы.

На первой стадии денежные активы (включая субституты в форме краткосрочных финансовых вложений) используются для приобретения сырья и материалов, то есть входящих запасов материальных внеоборотных активов.

На второй стадии входящие запасы материальных оборотных активов в результате непосредственной производственной деятельности превращаются в запасы готовой продукции.

На третьей стадии запасы готовой продукции реализуются потребителям и до наступления их оплаты преобразуются в кредиторскую задолженность.

На четвертой стадии инкассирования (то есть оплаченная дебиторская задолженность) вновь преобразуется в денежные активы (часть которых до производственного востребования может храниться в форме высоколиквидных краткосрочных финансовых вложений) .

Важнейшей характеристикой операционного цикла, существенно влияющей на объем, структуру и эффективность использования внеоборотных активов, является его продолжительность. Она включает период времени от момента расходования предприятием денежных средств на приобретение входящих запасов материальных оборотных активов до поступления денег от дебиторов за реализованную им продукцию.

В процессе управления оборотными активами в рамках операционного цикла выделяют две основные его составляющие: 1) производственный цикл предприятия; 2) финансовый цикл предприятия.

Производственный цикл предприятия характеризует период полного оборота материальных элементов оборотных активов, используемых для обслуживания производственного процесса, начиная с момента поступления сырья, материалов и полуфабрикатов на предприятие и заканчивая моментом отгрузки изготовленной из них готовой продукции покупателям.

Финансовый цикл (цикл денежного оборота) предприятия представляет собой период полного оборота денежных средств, инвестированных в оборотные активы, начиная с момента погашения кредиторской задолженности за полученные сырье, материалы и полуфабрикаты, и заканчивая инкассацией дебиторской задолженности за поставленную готовую продукцию.

Политика управления оборотными активами представляет собой часть общей финансовой стратегии предприятия, заключающейся в формировании необходимого объема и состава оборотных активов, рационализации и оптимизации структуры источников финансирования .

Политика управления оборотными активами предприятия разрабатывается по этапам.

• 1. Анализ оборотных активов предприятия в предшествующем периоде.
• 2. Определение принципиальных подходов к формированию оборотных активов предприятия. Такие принципы отражают общую идеологию финансового управления предприятием с позиций приемлемого соотношения уровня доходности и риска финансовой деятельности. Применительно к оборотным активам они определяют выбор определенного типа политики их формирования.
• 3. Оптимизация объема оборотных активов. Такая оптимизация должна исходить из избранного типа политики формирования оборотных активов, обеспечивая заданный уровень соотношения эффективности их использования и риска.

Оптимизация соотношения постоянной и переменной частей оборотных активов.

• 5. Обеспечение необходимой ликвидности оборотных активов.
• 6. Обеспечение повышения рентабельности оборотных активов.
• 7. Обеспечение минимизации потерь оборотных активов в процессе их использования.
• 8. Формирование принципов финансирования отдельных видов оборотных активов. Исходя из общих принципов финансирования активов, определяющих формирование структуры и стоимости капитала, должны быть конкретизированы принципы финансирования отдельных видов и составных частей внеоборотных активов. В зависимости от финансового менталитета менеджеров, сформированные принципы могут определять широкий диапозон подходов к финансированию оборотных активов - от крайне консервативного до крайне агрессивного .

Особенно недвижимые объекты, входит в число самых распространенных активов из числа приносящих собственнику регулярный доход. Поэтому мониторинг условий использования имущества и оценка его состояния – главные стимулы для участия собственника в процессе работы. Сегодня мы поговорим о том, какой порядок управления имуществом предприятия наиболее рентабелен в бизнесе.

Общие сведения

Все предназначенное для ведения бизнеса, что находится в наличии и распоряжении унитарного предприятия, называется общим имуществом (ст. 132 ГК РФ). Оно разделяется на недвижимое и движимое (ст. 130 ГК РФ).

• Земельные участки.
• Всевозможные постройки.
• Технический сервис.
• Транспортные средства.

Движимое имущество создается в ходе функционирования предприятия, поэтому к нему относится:

• Название, репутация и .
• Факторы квалификации руководства и персонала.
• Постоянная клиентская база.
• Патенты и .
• Денежные средства.

Под порядком управления имуществом предприятия понимается установление собственником правил, предписывающих условия распоряжения всеми видами имущества, к примеру, сдача его в аренду или торг. Правила регламентируются Федеральным законом № 161-ФЗ .

Право руководства

Согласно этому закону (ст. 21 ФЗ № 161), управление недвижимым имуществом предприятии входит в полномочия единоличного руководителя (или гендиректора), который назначается собственником на должность в соответствии с трудовым договором. Им может быть как сам собственник, так и координирующая организация.

Первый вариант целесообразен в следующих случаях.

• Площадь предприятия не превышает 500 м².
• Торговая деятельность рассчитана на короткий срок (до 2 лет).
• Данная организация – часть крупного объекта, являющегося первостепенным бизнесом собственника.
• Предприятие не требует капитального ремонта, реконструкции, технического сервиса, а также прочих ресурсов и вложений от собственника.
• Доход от проекта меньше стоимости наемного руководителя.

Чтобы оценить возможность осуществления функций по управлению имуществом, собственнику необходимо сопоставить предполагаемые цели и задачи с имеющимися ресурсами, включая все аспекты развития бизнеса. Возможно, привлечение координирующей компании – наиболее продуктивный шаг на пути к триумфу. Чаще это связано с наличием следующих критериев.

• Соблюдение прав собственника.
• Исключение рисков потери имущества.
• Максимализация прибыли и минимизация налогов.
• Удобство оформления документов.
• Эффективность системы управления.

Формы передачи имущества

Право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) – это возможность предприятия распоряжаться имуществом собственника. Рассмотрим наиболее распространенные формы передачи имущества в оперативное управление.

1. Договор аренды. За счет сдачи площадей предприятия в субаренду управляющая компания обязуется выплачивать собственнику определенную часть дохода (арендную плату).
2. Договор доверительного управления. Приобретая полный контроль над предприятием, управляющая компания обязуется в течение определенного срока контролировать объект недвижимости в интересах собственника (ст. 1012 ГК РФ).
3. Договор поручения, или агентский договор. В рамках утвержденной компетенции управляющая компания обязуется исполнять возложенные на нее частные функции и представлять интересы собственника.
4. Передача функций руководителя (гендиректора) управляющей компании.

Вывод

Каждый из способов управления имуществом предполагает и привилегии, и риски, которые подлежат осмыслению в каждой конкретной ситуации. Доход предприятия и сохранность имущества напрямую зависят от условий и варианта договора с управляющей компанией.

Управление имуществом, как и любой другой вид управления, нуждается в организационном обеспечении. Для этого в организационной структуре предприятия предусматривается специализированная структурная единица, реализующая функции по управлению имуществом и призванная проводить в жизнь цели и принципы, связанные с эти управлением.

Организационное оформление данной структурной единицы зависит от масштабов предприятия, количества, размеров и сложности входящих в предприятие имущественных комплексов. Это может быть управление (департамент), отдел, комитет, центр или бюро. В последние годы произошло оформление службы по управлению имуществом (СУИ) на многих крупных и средних предприятиях.

Первейшей задачей СУИ является обеспечение полного и достоверного учета всего имеющегося на предприятии имущества. Система учета основных средств зачастую переходит от бухгалтерии в СУИ. Кроме традиционных средств учета, на предприятии должен быть сформирован полный реестр имущества в виде компьютеризированной базы данных, позволяющей иметь полную информацию о техническом состоянии, текущей стоимости и использовании каждого имущественного объекта.

В строгом соответствии с обшей корпоративной стратегией СУИ должна выработать и осуществлять стратегию по управлению имуществом на ближайшую и отдаленную перспективу.

К основным функциям данной службы относятся такие, как:

• формирование амортизационной политики и принятие решений по вопросам, связанным с механизмом начисления и использования амортизации, порядком проведения переоценок, направлением амортизационных средств на обновление основных фондов;
• формирование инвестиционной политики в части реализации инвестиционных проектов и программ по реконструкции, расширению бизнеса и техническому перевооружению;
• анализ, контроль и определение наиболее эффективных направлений динамики и структурных преобразований и производственной мощности операционных имущественных комплексов;

• управление рссурсо- и энергопотреблением и затратами, связанными с функционированием операционных имущественных комплексов, а также с их восстановлением (ремонтом и модернизацией);
• оперативный учет полезного использования недвижимого и движимого имущества, разработка предложений и условий сдачи в аренду или продажи неиспользуемых зданий, сооружений, оборудования, нематериальных активов и другого имущества, заключение соответствующих договоров и контроль за их исполнением;
• разработка предложений по рациональному размещению производственных и вспомогательных звеньев (цехов, участков, складов) в производственных и других помещениях, структурных единиц (отделов, бюро и т.п.) в офисных, лабораторных и других помещениях;
• разработка предложений по консервации временно неиспользуемого имущества, обеспечению его сохранности;
• экономическое обоснование операций лизинга оборудования, участие в оформлении договоров лизинга и контроль за их исполнением;
• разработка комплексной программы по страхованию имущества, обоснование и выбор наиболее эффективных методов страхования для отдельных видов имущества, заключение соответствующих договоров со страховыми компаниями и контроль за их исполнением;
• взаимодействие с оценочными компаниями по вопросу организации проведения независимой оценки стоимости имущества для решения различных задач управления имуществом (переоценка основных фондов, оформление залога, купля-продажа подержанного имущества и т.д.).

По содержанию своих функций СУИ относится к финансово-экономическому направлению деятельности предприятия, поэтому организационно она обычно подчинена директору по экономике и финансам. В то же время многие вопросы управления имуществом имеют стратегический характер, затрагивают интересы собственников (акционеров) и являются компетенцией совета директоров или общего собрания акционеров. В связи с этим менеджеры и специалисты СУИ часто участвуют в работе различных комиссий по имущественным вопросам, формируемым и действующим под контролем совета директоров.

СУ И строит свою работу в тесном контакте с другими службами, отделами и подразделениями предприятия: бухгалтерией, финансовым и планово-экономическим отделами, отделами маркетинга, снабжения и сбыта, отделами главного механика и главного энергетика, хозяйственно-административным, юридическим и планово-производственным отделами, отделом капитального строительства и др.

В рамках задач по мотивации труда и управлению персоналом СУИ совместно с отделом труда и заработной платы разрабатывает предложения по материальному поощрению работников предприятия за эффективное использование имущественных объектов и экономию средств, связанных с их эксплуатацией.

По мерс развития СУИ степень ее экономической самостоятельности и роль в управлении предприятием повышаются. На начальной стадии СУИ работает в режиме места возникновения затрат (МВЗ). При этом она несет ответственность только за расходы в рамках своей прямой деятельности, а по предприятию определяет лимиты регулируемых затрат по статьям операционного бюджета управленческих расходов и показатели стимулирования персонала за экономию отдельных операционных затрат.

На предприятиях с достаточно развитой системой внутрифирменного бюджетирования СУИ может работать в режиме центра финансового учета (ЦФУ). В этом случае на СУИ возлагается ответственность не только за расходы в рамках своей прямой деятельности, но и за некоторые финансовые и экономические показатели деятельности предприятия. В первую очередь речь идет о показателях имущественного положения предприятия и использования основных фондов (табл. 2.2).

В рамках системы бюджетирования и разделения ответственности между функциональными службами предприятия СУИ анализирует и контролирует уровень и динамику таких показателей, как балансовая стоимость внеоборотных активов, собственные средства предприятия, рентабельность основных фондов, фондоотдача, износ основных средств, коэффициенты выбытия и обновления основных средств, коэффициенты загрузки главных объектов имущества, показатели производственной мощности имущественных комплексов, затраты на содержание и обслуживание основных фондов, доходы от аренды, потребление электроэнергии и других энергорссурсов и др.

Основные показатели деятельности предприятия, контролируемые службой управления имуществом

Показатели имущественного положения предприятия
Балансовая стоимость активов предприятия	Итог баланса-нетто
Доля активной части основных средств	Отношение стоимости активной час ти основных средств к сто им ост 1 основных средств
Коэффициент износа основных средств	Отношение износа (суммы амортизации) к балансовой стоимости основ ных средств
Коэффициент обновления	Отношение стоимости поступивши: за период основных средств к балан совой стоимости основных средст: на конец периода
Коэффициент выбытия	Отношение стоимости выбывших з; период основных средств к балансо вой стоимости основных средств н; начало периода
Показатели использования основных средств
Фондоотдача	Отношение выручки от реализацш за период к средней балансовой стоимости основных средств
Рентабельность основных средств	Отношение прибыли за период ь средней балансовой стоимости основных средств

Операционный бюджет СУИ при работе в режиме ЦФУ состоит из доходной и расходной частей.

В доходной части отражаются доходы от сдачи неиспользуемых объектов в аренду, от продажи лишних объектов, от внедрения инвестиционных проектов по имущественным преобразованиям. В расходной части показываются расходы на учетные и регистрационные работы, автоматизацию управления, поддержку инвестиционных проектов, собственные и накладные расходы.

Информационное обеспечение деятельности СУИ осуществляется через интегрированную информационную систему предприятия.

Контрольные вопросы

• 1. Назовите и охарактеризуйте стратегии предприятий в зависимости от их финансово-экономического состояния.
• 2. Какой имущественной стратегии придерживаются предприятия в условиях тяжелого (кризисного) состояния?
• 3. Какой имущественной стратегии придерживаются предприятия в условиях напряженного (посткризисного) состояния?
• 4. Какими признаками обладает имущественная стратегия в условиях хорошего финансово-экономического состояния?
• 5. Назовите основные функции, которые выполняет система управления имуществом на промышленном предприятии.
• 6. С какими внешними организациями взаимодействует система управления имуществом предприятия и по каким направлениям?
• 7. Назовите основные связи между системой управления имуществом и системой управления операционными затратами.
• 8. Назовите основные связи между системой управления имуществом и системой управления финансами и инвестициями.
• 9. Назовите и прокомментируйте основные принципы управления имуществом.
• 10. В чем заключается общая цель управления имуществом на предприятии?
• 11. Какие требования предъявляются к операционным имущественным комплексам и какие задачи управления вытекают из этих требований?
• 12. Какие функции выполняет подразделение по управлению имуществом?
• 13. Как меняются задачи подразделения по управлению имуществом при переходе от режима места возникновения затрат (МВЗ) к режиму центра финансового учета (ЦФУ)?
• 14. Какие общехозяйственные показатели контролирует подразделение по управлению имуществом при работе в режиме ЦФУ?
• 15. Как выглядит операционный бюджет подразделения по управлению имуществом при работе в режиме ЦФУ?

В условиях рынка стратегический подход к управлению собственностью приобретает исключительно важное значение. Стратегический подход охватывает не только такие сферы деятельности предприятия, как финансы, инвестиции, технологии, менеджмент, но и деятельность по управлению имуществом.

Рисунок 2.6 - Объекты управления государственным портфелям акций

Управление имуществом - это комплексная система мероприятий (решений, действий, проектов и т.д.) по воспроизводству, обновлению, совершенствованию и организации наиболее рационального использования имущества предприятия.

Таким образом, управление имуществом включает в себя как операционную деятельность по содержанию, восстановлению и развитию имущественных комплексов, так и управленческую деятельность по учету, контролю, планированию, мотивации и функционированию этой операционной деятельности.

Теория управления имуществом находится в стадии формирования. Большое влияние на ее развитие оказала теория и практика оценок стоимости имущества. Понятно, что оценка имущества и управление имуществом тесно взаимосвязаны. Цель оценки - получить значение конкретного вида стоимости оцениваемого имущества. Но оценка не является самоцелью, она нужна для того, чтобы принять то или иное управленческое решение в отношении имущества. Таким образом, управление имуществом невозможно без результатов оценки этого имущества. Однако неверно думать, что для управления имуществом нужна только оценка его стоимости. Стоимость, конечно, - важный показатель имущества, но не единственный. Для принятия управленческих решений в отношении имущества нужно привлечь многие другие его характеристики: назначение, качественные свойства, производственная мощность (производительность), эксплуатационные издержки, износ и др.

С развитием рыночных отношений расширился набор методов управления имуществом. Наряду с традиционными методами по восстановлению и обновлению имущества, все большее значение на практике приобретают такие методы, как аренда, финансовый лизинг, страхование, передача в доверительное управление и др.

Задачи управления государственной собственностью, стоящие на современном этапе в РФ:

• - классификация объектов государственной собственности, позволяющая усовершенствовать систему их учета и контроля за состоянием объектов и их использованием;
• - инвентаризация объектов государственной собственности, оформление прав на них с целью упорядочения статистического и оперативного учета, использование объектов по назначению;

Рисунок 2.7 - Виды сделок с объектами недвижимости

• - обеспечение контроля за сохранностью государственного имущества, используемого государственными организациями, сдаваемого в аренду, передаваемого в залог и в доверительное управление;
• - рациональная структура и состав объектов государственной собственности с точки зрения возможной приватизации, продажи, выкупа, передачи в муниципальную форму собственности. Создание новых объектов;
• - обеспечение эффективного использования прав государства как участника общей (совместной и долевой) собственности;
• - повышение экономической и социальной эффективности, доходности объектов государственной собственности за счет применения прогрессивных форм, методов, средств управления.

Научно-обоснованная целевая ориентация процессов управления государственной собственностью служит определенной предпосылкой их рациональной организации и результативности.