Affitto giornaliero di appartamenti come impresa. Il praticante racconta. Come guadagnare con l'affitto giornaliero di appartamenti: business plan Attività di noleggio - ostello per lavoratori

♦ Investimenti di capitale: da 20.000 rubli. (se c'è un appartamento).
♦ Ritorno: 8-12% di redditività all'anno (in generale – da 10 anni).

Se avete una vostra abitazione o state valutando la possibilità di acquistare con un mutuo, vale la pena prenderla in considerazione attività di affitto di appartamenti.

Ciò ti consentirà di recuperare i costi di acquisto, oltre a guadagnare denaro extra.

Esistono due opzioni di noleggio: a breve termine (giornaliero) e a lungo termine.

Ognuno di loro ha i suoi vantaggi e le sue insidie.

È impossibile dire chiaramente quale opzione sia preferibile.

Dovrai fare tu stesso la scelta, dopo aver valutato tutti gli argomenti.

Noleggio giornaliero o a lungo termine: cosa scegliere?

L’idea di un’attività di locazione di alloggi a lungo termine è vecchia quanto il mondo.

Inoltre i metri quadrati possono essere affittati non solo per abitazione, ma anche per uffici.

Anche gli affitti a breve termine stanno guadagnando slancio. Innanzitutto a causa dei prezzi elevati negli hotel.

In alcune situazioni, vivere in ostelli apparentemente economici costa ancora più di un appartamento in affitto.

Ma allo stesso tempo, una persona ha l'opportunità di gestire autonomamente il proprio spazio, il proprio programma e preparare il proprio cibo abituale in cucina. E, in generale, puoi sentirti a casa.

Aspetti positivi del business

Aspetti negativi del business

Come avviare un'attività di affitto appartamenti?

Se avete analizzato tutti gli argomenti e avete deciso che l'affitto di appartamenti a lungo termine o giornaliero è la vostra opzione commerciale, dovreste verificare che l'alloggio rispetti i requisiti.

Il costo di un appartamento è influenzato innanzitutto dalla sua ubicazione.
Più sei vicino alle stazioni della metropolitana, al centro e ai principali snodi dei trasporti, più puoi chiedere.
La posizione al piano terra è considerata uno svantaggio quando si affittano contatori per vivere.
Ma per gli uffici questo è il vantaggio principale.
Il set di cui hai bisogno per attrezzare un appartamento in affitto giornaliero è ampio.
Ciò include asciugamani, un set di stoviglie di base, un asciugacapelli, un forno a microonde, un ferro da stiro e una lavatrice sono attrezzature gradite.
Se le persone rimangono a lungo, si presume che provvederanno a procurarsi conforto da sole.
Un appartamento in affitto a breve termine deve essere sempre sotto il tuo controllo.
Sei responsabile del mantenimento della pulizia, del riordino delle cose prima di ogni check-in, del lavaggio regolare dei tessuti e del rifornimento dei materiali di consumo (tè in buste, zucchero, sacchetti della spazzatura, carta igienica).
L'affitto di uffici spesso presuppone che sia necessario il minimo assoluto: muri, finestre, una porta, impianti idraulici e fognature.

Analisi dei potenziali clienti

Fatto interessante:
Ascoltare musica per più di due ore al giorno non è accettabile per gli inquilini vicini ed è fonte di rumore: queste sono le leggi che regolano le case in affitto in Germania.

Per gli affitti a lungo termine, la gamma di potenziali clienti business è piuttosto ampia. In termini generali, possono essere rappresentati come persone solvibili di età compresa tra 18 e 30 anni.

Per quanto riguarda l'affitto di metri quadrati per uffici, anche qui i dati demografici sono ampi.

In realtà, il sesso e l'età degli affittuari in questo caso non avranno molta importanza. La cosa principale è la loro occupazione: l’attività imprenditoriale.

Ma per quanto riguarda l’attività di noleggio giornaliero possiamo distinguere quattro categorie principali:

Quali sono le insidie degli appartamenti business in affitto giornaliero?

Di norma, al momento della firma di un contratto di locazione, agli inquilini viene chiesto di fornire i dati del proprio passaporto: viene loro chiesto di fare una fotocopia o semplicemente di fotografare le pagine (per affitti a breve termine).
Ma la legge dice che questo è proibito.
E se accetti un altro documento, meno importante, il rischio di essere ingannato o di subire danni alla proprietà aumenta ancora di più.
Per guadagnarti una buona reputazione e avere un flusso regolare di clienti, devi investire costantemente.
Nel pulire, lavare, migliorare le condizioni di vita e risolvere vari problemi.
Questo deve essere preso in considerazione quando si decide di affittare i metri quadrati.
È difficile controllare il comportamento decente dei residenti.
Una festa rumorosa può causare problemi con i vicini e costi aggiuntivi per la pulizia e persino le riparazioni.
In generale, i residenti di vecchie case sono generalmente piuttosto critici nei confronti degli appartamenti in cui appaiono costantemente nuove persone.
Ciò è particolarmente pericoloso se stai affittando la tua casa in circostanze non legali.
Se decidi di non utilizzare i servizi di un'agenzia intermediaria, aumenta la probabilità che il tuo appartamento sia inattivo.
Ma anche un agente immobiliare, al quale pagherai una commissione media del 20%, non è garanzia di un afflusso regolare di inquilini.
Inoltre, dovrai fare pubblicità e questa è un'altra voce di spesa.
La più grande trappola è il rischio di frode.
Naturalmente esiste in qualsiasi campo.
Ma quando si affittano alloggi, è particolarmente alto.
Tuttavia, non dovresti concentrarti sulle situazioni peggiori.
È sufficiente rimanere vigili e attenti.

Se hai intenzione di acquistare un appartamento per affittarlo e trarne profitto,

per un acquisto vincente e redditizio:

Devi conoscere gli affari dall'interno.
Se non hai mai affittato un appartamento, sarà difficile capire come affittare effettivamente il tuo.
Puoi affittare una casa per un giorno o due nella tua città e interpretare il ruolo di un “mystery shopper”.
Valuta quali sono i prezzi medi e come si comportano i proprietari.
Se avete intenzione di accendere un mutuo su un appartamento appositamente per affittarlo agli inquilini, è meglio abbandonare subito questa idea. Le attuali condizioni di instabilità economica possono giocarvi uno scherzo crudele.
Inoltre, il pagamento in eccesso risulta essere troppo elevato.
Non ha senso avviare un'attività senza un'assicurazione sull'appartamento.
Ciò è particolarmente vero per gli spazi in affitto a breve termine.
Se il carico dell'appartamento è diventato regolare, ha senso delegare il lavaggio alla lavanderia o.
Questa è una spesa aggiuntiva, ma un grande risparmio di tempo.
Non esitate a porre domande ai potenziali residenti, parlare con loro, dare un'occhiata più da vicino.
È difficile capire da diverse conversazioni che tipo di persona hai di fronte.
Ma spesso è possibile eliminare quelli più sospetti e inappropriati.
Preparati al fatto che le chiamate in orari "indecenti" diventeranno la norma per te.
E c'è la possibilità che dovrai chiamare gli inquilini più di una volta per risolvere qualche problema.
Se non sei pronto per questo, metti le responsabilità “sulle spalle” dell’agenzia.

Da tutto quanto sopra, possiamo concludere che lo specifico affitto di appartamenti per affari– questo non è un biglietto “d’oro”.

In ogni caso, dovrai investire costantemente i tuoi sforzi nel suo sviluppo. Allora i guadagni saranno più o meno solidi.

Oppure delegare la soluzione di tutti i problemi ad un'agenzia immobiliare.

In questo caso, dovrai dimenticare i guadagni elevati, perché dovrai pagare una commissione piuttosto elevata.

Ma se ci sono metri quadrati e per qualche motivo non ne hai bisogno, ha più senso affittarli per abitazioni o uffici, piuttosto che lasciarli inutilizzati.

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Dal punto di vista del proprietario, l’affitto giornaliero è l’opzione migliore. Teoricamente, il reddito di un solo appartamento può raggiungere i 60-70 mila rubli al mese o più. Allo stesso tempo, il proprietario non dipende in alcun modo dai residenti temporanei, può chiudere l'attività in qualsiasi momento e utilizzare l'appartamento per esigenze personali. Ma è tutto così semplice nella realtà? Proviamo a capirlo.

Rilevanza dell'attività quotidiana

Un’attività di affitto di appartamenti a breve termine può fruttare 2-3 volte di più rispetto all’affitto dello stesso alloggio a lungo termine. Ciò è particolarmente tipico per le grandi città, perché il principale contingente di inquilini - turisti, così come persone che vengono per lavoro - non sono pronti a pagare più del dovuto per una camera d'albergo.

Quindi, per una notte in un hotel a 3 o 4 stelle a Mosca dovrai pagare almeno 2.500 rubli. E questo non conta i costi del cibo (pranzerai e cenerai in un ristorante), dei servizi di lavanderia, ecc.

Il costo di una camera doppia negli hotel a 3 e 4 stelle a Mosca parte da 2.500 rubli a notte (portale viaggi travel.ru)

Ci sono molte altre offerte per gli affitti giornalieri, quindi è possibile scegliere un'opzione di alloggio temporaneo per quasi tutti i budget. Sul sito web del popolare database immobiliare "Cian", ad esempio, potete trovare un eccellente appartamento con ristrutturazione di qualità europea nella zona desiderata per soli 1500-1700 rubli. per notte.

La differenza di costo tra una camera d'albergo e un appartamento privato può raggiungere il 20–30%

La differenza è più evidente se nella stanza non vive una persona, ma diverse persone. In qualsiasi hotel, indipendentemente dalla sua classe, non si paga la camera, ma il soggiorno di ciascun ospite, cioè se si viaggia insieme, anche il costo del pernottamento raddoppierà. Per il proprietario dell'appartamento questo non è così critico.

Se il proprietario ha indicato che l'appartamento ha 3 letti, in caso di soggiorno di un massimo di 3 persone di solito non vi è alcun costo aggiuntivo. Se ci sono più residenti, il pagamento sarà negoziabile.

Alexander Petrashov, uomo d'affari

Tuttavia, il prezzo non è l'unico vantaggio dal punto di vista del potenziale cliente. Inoltre alcuni locatori fissano prezzi addirittura più alti che negli alberghi. Eppure hanno un flusso costante di clienti. Perché? Ci sono diversi motivi.

Innanzitutto il fattore localizzazione. Non sempre è possibile trovare un hotel in una zona specifica: quasi tutti sono concentrati nel centro storico della città, così come vicino ai principali luoghi di intrattenimento.

In secondo luogo, un diverso livello di comfort. A differenza di un hotel, in un appartamento puoi sentirti a casa, rilassarti completamente e riposarti dopo una giornata impegnativa. Inoltre, gli appartamenti affittati giornalmente sono solitamente dotati di tutta l'attrezzatura necessaria: dal forno a microonde al ferro da stiro. Ciò elimina la necessità di pagare per servizi aggiuntivi.

Tre opzioni di avvio

In realtà, la prima e più importante domanda è dove trovare un appartamento gratuito. Qui dovrai sfruttare il capitale iniziale disponibile. Avendo deciso di avviare questo tipo di attività, puoi:

affittare un appartamento a lungo termine e poi affittarlo giornalmente (subaffitto);
convertire il proprio alloggio in un oggetto, affittandone uno più economico alla periferia della città;
richiedere un mutuo.

Il primo passo nell'organizzazione di un'attività di noleggio è l'acquisto di locali residenziali

In termini di rischio, la seconda opzione è ottimale. Dopotutto, anche se l'attività “non funziona” per un motivo o per l'altro, non perdi nulla e puoi tornare al tuo appartamento in qualsiasi momento.

Alcuni iniziano riaffittando gli appartamenti in affitto. Tuttavia, in questo caso, è necessario assicurarsi che questa clausola sia specificata nel contratto e che i proprietari dello spazio abitativo non siano contrari. Inoltre, dovrai prendere molto sul serio la ricerca dell'immobile stesso: se non c'è un certo livello di occupazione, il tuo reddito non sarà in grado di coprire il costo dell'affitto mensile.

Quali appartamenti sono richiesti?

Abbiamo toccato l'argomento più importante: la scelta di un oggetto. Per la maggior parte dei proprietari, la principale causa di perdita è la controstallia. È improbabile che tu possa evitarlo, ma se l'appartamento è stato scelto correttamente fin dall'inizio, puoi contare su un flusso stabile di clienti.

Per capire quali oggetti sono più attraenti per un business del genere, ci affideremo alle statistiche reali. Cosa è importante per i potenziali inquilini?

Innanzitutto, ovviamente, il numero di stanze. I più richiesti sono i “monolocali”, mentre molto raramente vengono affittati appartamenti di 3 e 4 locali (soprattutto da gruppi di studenti o lavoratori fuori sede).

Tabella: domanda giornaliera di appartamenti per numero di vani

L'area e lo snodo dei trasporti svolgono un ruolo estremamente importante. La vicinanza al lavoro o alle attrazioni (se parliamo di turisti) è una priorità per la maggior parte dei tuoi futuri clienti. Pertanto, più l'alloggio è vicino al centro città, meglio è. Anche gli appartamenti situati vicino a grandi centri direzionali e università portano buoni guadagni.

Consiglio: se avete intenzione di acquistare un immobile appositamente per la locazione, è consigliabile che si tratti di un vecchio patrimonio abitativo. Pochi inquilini vogliono pagare più del 10-20% per un nuovo edificio, nonostante il fatto che un appartamento del genere ti costerà il 20-100% in più (a seconda della zona).

Come aprire un'attività affittando appartamenti di giorno in giorno

Uno dei principali vantaggi di questa idea imprenditoriale è che la sua attuazione non richiede né un enorme capitale iniziale, né un'istruzione speciale, né competenze o conoscenze speciali. Chiunque può iniziare a guadagnare con l’affitto giornaliero. Lo schema è estremamente semplice:

Determina quale appartamento affitterai: il tuo o in affitto.
Se lo si desidera, registrare un singolo imprenditore per impegnarsi ufficialmente in attività commerciali.
Valutare le condizioni dei locali ed eseguire riparazioni estetiche.
Arredare la casa con mobili ed elettrodomestici.
Acquista 5-6 set di biancheria da letto e da bagno.
Seleziona il pubblico di destinazione (turisti, famiglie con bambini, studenti).
Scatta fotografie di alta qualità dell'appartamento e prepara una descrizione della proprietà.
Redigere il testo del contratto di locazione.
Pubblica annunci in tutte le fonti disponibili (giornali, bacheche, Internet).

Consideriamo i punti che sollevano più domande tra gli imprenditori alle prime armi.

Documenti per affittare un appartamento

Per concludere contratti con gli ospiti “secondo tutte le regole”, dovrai preparare un ampio pacchetto di documenti:

Chiedi in anticipo al cliente di preparare una fotocopia del passaporto (pagina con registrazione e pagina principale).

Punti principali del contratto con l'inquilino

È consigliabile farsi aiutare da un avvocato professionista nella stesura e nella preparazione del testo del contratto di locazione. Potrebbe sembrare una spesa inutile, ma in caso di problemi o conflitti, questo documento ti consentirà di presentare reclami agli ospiti e risarcire i danni. E affinché ciò sia possibile è necessario che il documento sia redatto legalmente in modo corretto.

Un contratto standard di noleggio a breve termine comprende le seguenti sezioni:

Oggetto dell'accordo. Qui sono indicati l'indirizzo e le caratteristiche dell'appartamento e lo scopo dell'affitto: alloggio per un certo numero di giorni.
Costo del noleggio (per 1 giorno e per l'intero periodo).
Procedura di check-in (ora esatta in cui l'inquilino deve entrare e lasciare la struttura).
Diritti e doveri. Questa parte dovrebbe essere progettata in modo da vincere in qualsiasi scenario. È necessario specificare gli obblighi dell'inquilino di mantenere l'ordine, pagare puntualmente le tasse, non subaffittare la proprietà, ecc. Tuttavia, ricorda che l'assenza di questa sezione nel contratto non priva le parti dei loro diritti e non le solleva dei loro obblighi: sono tutti ancora sanciti dal diritto civile.
Responsabilità. In caso di danni alla proprietà, l'affittuario dovrà risarcirne i costi a proprie spese. Qui è possibile specificare le penalità per il ritardo nel pagamento.
Dettagli delle parti (nome completo, numero di passaporto e firma).

Inoltre, se lo desideri, puoi aggiungere altre clausole al contratto di locazione. Ad esempio, indicare chi pagherà in caso di forza maggiore (vicini allagati).

L'accordo è stipulato in modo tale che in ogni caso prevalga il locatore dell'appartamento

Spese aziendali

Anche se sei proprietario di un appartamento in affitto, non potrai evitare le spese. Inoltre, la maggior parte di essi sarà permanente, quindi è meglio includerli nel prezzo dell'affitto. Cosa include questo?

pagamento delle utenze;
servizi di un'impresa di pulizie o di una donna delle pulizie;
pubblicità;
tasse (13 o 6% del reddito a seconda dello status giuridico - individuo o imprenditore individuale).

Se non affittate il vostro appartamento, ma affittate un immobile o lo acquistate con un mutuo, i costi aumentano ancora di più. E, di conseguenza, il costo dell'affitto, perché devi coprire tutti i pagamenti mensili e tenere qualcosa per te.

Importante! Assicurati di mettere da parte del denaro per circostanze di forza maggiore che richiedono costi significativi (guasto dell'attrezzatura, "inondazione" da parte dei vicini, ecc.).

Registrazione delle attività di locazione di alloggi

Devo registrare un singolo imprenditore? Questa è una delle principali questioni organizzative che deve affrontare chi decide di avviare un’attività di noleggio. La difficoltà è che la legge non dà una risposta chiara, cioè in teoria nessuno ti impedisce di affittare appartamenti come privato.

Ma cosa succede se il reddito che ricevi dall’affitto della tua casa diventa permanente e sistematico? In realtà, questo è già un business a tutti gli effetti che deve essere formalizzato di conseguenza.

Gli esperti consigliano a coloro che affittano più immobili contemporaneamente e dispongono di un programma di lavoro ben funzionante di andare sul sicuro e registrarsi come imprenditore individuale. Sì, questo ti aggiungerà più pratiche burocratiche, ma allo stesso tempo ti darà un enorme vantaggio. Lavorando come imprenditore individuale, in caso di conflitto, potrai documentare eventuali pretese nei confronti degli ospiti. Inoltre, mentre un singolo imprenditore effettua versamenti alla Cassa pensione, aumenta la sua esperienza lavorativa, il che è importante per chi decide di fare dell'attività di noleggio la propria attività principale.

Come e quali tasse pagare

Uno dei momenti più difficili nell'organizzazione di un'attività quotidiana è legato alla legalizzazione delle attività e al pagamento delle tasse. Questo mercato è tradizionalmente “grigio” e, avendo deciso di affittare un appartamento, molti non pensano nemmeno alla necessità di pagare alcuna tassa in linea di principio. Ma se vuoi evitare problemi in futuro, è meglio iniziare subito a lavorare secondo tutte le regole. Quindi, quanto dei tuoi profitti dovresti donare allo Stato?

Per gli individui

Se non desideri ancora registrare un imprenditore individuale, sei tenuto a pagare annualmente l'imposta sul reddito delle persone fisiche, un'imposta sul reddito personale pari al 13% di ciò che guadagni. Per fare ciò, devi presentare la dichiarazione dei redditi presso il tuo luogo di residenza entro il 30 aprile (indicherà i tuoi redditi dell'ultimo anno), quindi, entro il 15 luglio, calcolare l'importo dell'imposta e pagarlo alla banca utilizzando i dettagli dell'ufficio delle imposte.

Ad esempio, affitti un appartamento per 2000 rubli al giorno. Caricando in media 20 giorni al mese per un anno, hai ricevuto un reddito di 2000 * 20 * 12 = 480.000 rubli. L'importo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche sarà pari al 13% di tale importo, ovvero 480.000 * 0,13 = 62.400 rubli.
Importante! Se le utenze sono a carico dell'inquilino, anche questo importo deve essere incluso nel reddito nel calcolo dell'imposta.

Per imprenditori individuali

Di norma, i singoli imprenditori che indicano un'attività di noleggio nei loro documenti operano secondo un sistema fiscale semplificato. In questo caso, l’importo delle detrazioni fiscali può essere pari al 6% del reddito o al 15% del “reddito meno spese”.

Importante! A prima vista, sembra che questa opzione sia decisamente più redditizia. Tuttavia, nonostante la percentuale più bassa dell’imposta stessa, anche i singoli imprenditori devono pagare i contributi al fondo pensione, ai servizi contabili, ecc.

Video: tassazione in caso di affitto di un appartamento

Quali sono i pericoli dell’affitto abusivo di case?

Secondo gli esperti, solo il 40% dei proprietari rispetta la legge e la maggioranza non ha fretta di condividerla con lo Stato. Da un lato, ciò consente di realizzare grandi profitti. D'altra parte, se informazioni su attività non ufficiali arrivano all'autorità fiscale, il proprietario dell'appartamento può essere portato davanti al tribunale alla responsabilità amministrativa. Oltre alla quota capitale del debito, dovrai pagare anche le multe e le sanzioni maturate. Nel peggiore dei casi, può essere avviato un procedimento penale contro un “imprenditore” negligente ai sensi dell'art. 198 del codice penale della Federazione Russa, che è irto di precedenti penali e di una multa fino a 300.000 rubli. o con la reclusione fino a 1 anno.

Preparare l'appartamento per il trasloco degli inquilini

Se nella versione “a lungo termine” puoi affittare alloggi semivuoti (molte famiglie hanno i propri mobili), allora qui i requisiti per il livello di comfort sono molto più alti. Prima di cercare i clienti, dovrai dedicare diverse settimane alla preparazione dei locali stessi. Cosa si intende?

Ridecorando. Nessuna carta da parati scrostata o soffitti ingialliti con crepe! Tutto dovrebbe essere fresco e ordinato, anche se poco costoso. Rinnova la calce, cambia le lampadine bruciate, sostituisci i rubinetti che perdono.
Spazio. Aderisci al principio del minimalismo. I futuri residenti chiaramente non hanno bisogno della vecchia credenza di tua nonna. È meglio sbarazzarsi immediatamente di tutta la spazzatura vecchia e non necessaria, nonché dei mobili non necessari che ingombrano la stanza. Anche gli effetti personali devono essere portati via dai locali (come ultima risorsa, collocati in un luogo chiuso separato, ad esempio su un balcone o in un ripostiglio).
Pulizia e ordine. Prima di cercare inquilini è necessario fare un po' di pulizia generale: lavare le finestre e le lampade, lavare le tende, lucidare i mobili. A livello emotivo, sono proprio queste “piccole cose” che influenzano notevolmente la decisione di affittare il proprio appartamento.
Mobili ed elettrodomestici. Anche gli alloggi di classe economica dovrebbero avere servizi minimi. Gli oggetti “indispensabili” comprendono divano, set da cucina, armadio, tavolo, sedie, frigorifero. Negli ultimi anni la stragrande maggioranza degli inquilini ha avuto bisogno anche di una lavatrice.
Internet. Questo non è più un vantaggio aggiuntivo, ma una necessità. Idealmente, è necessario connettere immediatamente un router Wi-Fi (su Avito puoi trovare buoni router usati per 700-1500 rubli).

Quanto più confortevole è l'appartamento che affitti, tanto più i clienti vorranno tornarci.

Più tutto c'è nell'appartamento, più alto sarà il prezzo che potrai fissare. Molti proprietari affittano alloggi con stoviglie, asciugamani e prodotti per l'igiene personale (sapone, dentifricio, ecc.), Cioè secondo lo stesso principio delle camere d'albergo.

Fonti pubblicitarie efficaci

Quindi, il tuo appartamento è pronto per accogliere i primi ospiti. È qui che inizia il divertimento. Dopotutto, il tuo compito non è solo trovare inquilini per qualche giorno, ma garantire la massima occupazione dell'appartamento (soprattutto se l'alloggio è stato contratto con un mutuo).

In autunno, Dmitry K. ha deciso di affittare a giorni il suo appartamento nel centro di San Pietroburgo. E per esperienza personale ero convinto che questa attività in pratica non sia così redditizia come sembra in teoria. “Quando l'ho affittato con un contratto a lungo termine, avevo sempre 30mila rubli garantiti. al mese. Ora ci sono più problemi e meno guadagni”, afferma. Non esiste un mese per mese. Una volta Dmitry è stato molto fortunato: l'appartamento è stato affittato per 20 giorni da una famiglia che stava facendo dei lavori di ristrutturazione nella propria casa e, poiché ci è voluto così tanto tempo, hanno dovuto prolungare il contratto di locazione per un altro periodo. Ma questo è stato l'unico caso. Nel resto del tempo l'appartamento è occupato in media dieci giorni al mese.

Esperto in linea

inviare annunci su 2-3 giornali locali;
stampare volantini, affiggerli in giro per la città o lasciarli nelle cassette della posta;
scrivi i tuoi contatti sull'asfalto nei luoghi affollati - stazioni ferroviarie, fermate dei mezzi pubblici, ecc. (ti servono solo uno stencil e una bomboletta di vernice spray);
negoziare con i tassisti in modo che consiglino il tuo appartamento ai visitatori.

Tuttavia, capisci che la fonte più efficace di potenziali clienti per te sarà Internet. Le sue capacità devono essere sfruttate al massimo.

Per aumentare l'efficienza della tua attività di noleggio, devi semplicemente sfruttare tutte le possibilità di Internet

Per prima cosa inserisci la tua offerta su bacheche come “Avito”, “From Hand to Hand”, “Cian”, ecc. (e attraverso il portale internazionale Airbnb, ad esempio, puoi attirare anche clienti stranieri che pagano in dollari ed euro ). La cosa principale è che il tuo appartamento è più vicino al centro città e sembra impressionante nella foto.

In secondo luogo, nel tuo tempo libero, assicurati di creare un piccolo sito Web per biglietti da visita. Esistono numerosi designer gratuiti su Internet con i quali puoi creare una risorsa piuttosto interessante senza rivolgerti a web designer e programmatori. Il sito deve contenere i tuoi contatti e foto di appartamenti di alta qualità. Per attirare visitatori fin dai primi giorni, utilizza la pubblicità contestuale Yandex.Direct e Google Adwords.

Le insidie del lavoro quotidiano

Come ogni attività, quest'area presenta i suoi rischi. Innanzitutto riguardano la sicurezza dell'appartamento stesso e dei beni (mobili, attrezzature, ecc.). L'unico modo per ridurre al minimo il pericolo è lavorare ufficialmente, registrare un singolo imprenditore e stipulare contratti competenti. Solo in questo caso sarà possibile dimostrare il fatto che nell'appartamento vivono persone che hanno causato danni materiali al fine di risarcire le perdite.

Importante: chiedete sempre il passaporto agli inquilini, anche se soggiornano solo 1 giorno. È consigliabile avere tra le mani copie verificate con l'originale.

Un altro punto importante sono i rapporti con i vicini. Prima di affittare un appartamento per l'affitto giornaliero, è consigliabile incontrarli e assicurarsi che non siano contrari a tali attività. La maggior parte dei condomini (soprattutto quelli vecchi) hanno un'udibilità eccellente. E se gli inquilini, ad esempio, cominciassero ad ascoltare la musica ad alto volume, a chi vive “dall’altra parte del muro” potrebbe non piacere molto. Non dimenticare che qualsiasi reclamo alla fine sarà nella tua direzione.

Consiglio: se per i vostri vicini la pace e la tranquillità sono importanti, è meglio sacrificare una parte dell'utile, ma non affittare l'appartamento per feste di compleanno, Capodanno, ecc.

Oltre a questi rischi, l'attività quotidiana è inevitabilmente associata ad alcune difficoltà quotidiane. Dopotutto, dovrai pulire la stanza dopo ogni ospite, lavare la biancheria da letto, pulire i tappeti, ecc. Inoltre, devi essere preparato alle continue chiamate (anche nel cuore della notte) e al fatto che avrai adattarsi ai clienti - ad esempio, andare alle 5 del mattino per consegnare/ritirare le chiavi, ecc.

Nonostante il fatto che l’attività quotidiana abbia le sue difficoltà, è una delle più redditizie con rischi relativamente bassi. È vero, per ottenere un profitto veramente tangibile, è consigliabile affittare almeno 2-3 appartamenti. Tuttavia, se non hai commesso errori con il territorio e hai organizzato correttamente le tue attività, in soli 9-12 mesi puoi effettivamente guadagnare abbastanza per versare un acconto su un mutuo per acquistare il tuo prossimo appartamento ed espandere gradualmente la tua rete.

Il numero delle offerte di appartamenti in affitto commerciale è aumentato notevolmente dall'inizio dell'anno. La ragione di ciò è il calo della domanda e il crescente numero di appartamenti messi in affitto per la prima volta. Sempre più persone che hanno lasciato il Paese per un periodo indefinito affittano la loro unica casa.

I prezzi degli affitti sono diminuiti drasticamente: all'inizio di maggio gli appartamenti venivano affittati a un prezzo inferiore di circa il 20% rispetto a febbraio. E con l'inizio dell'estate si sono aggiunte le offerte stagionali a breve termine, che mettono sotto pressione anche l'entità dell'affitto mensile. Di norma, il calo dei prezzi estivi è del 5% e con la fine della stagione estiva si osserva un movimento inverso. Quindi la situazione per i proprietari sarà leggermente migliore entro la metà dell'autunno.

Ma il punto chiave è sempre stato e rimane la selezione dell'inquilino, la valutazione della sua decenza e solvibilità. Molti proprietari di appartamenti si affidano esclusivamente alla propria esperienza, ma io consiglio di verificare le informazioni fornite effettuando semplici ricerche sul nome e sul numero di telefono del potenziale inquilino. In Maroom utilizziamo anche lo scoring, un metodo di valutazione che le banche utilizzano quando decidono se concedere un prestito.

Consiglierei di affittare un appartamento tramite Internet e agenzie di fiducia: amici e conoscenti, di regola, contano su sconti e condizioni speciali. L'opzione migliore è quando il tuo agente è interessato a un inquilino in buona fede: è il caso di un servizio fiduciario, di manutenzione o di portineria. Ad esempio, la nostra azienda valuta un appartamento, lo mette in ordine, lo assicura, trova e controlla gli inquilini, quindi addebita un canone mensile, tenendo conto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Questo tipo di servizio costa ai proprietari il 7% dell'affitto.

Come allestire un appartamento

Decidi il pubblico del tuo annuncio di affitto di appartamenti. Ciò determinerà quanto velocemente lo affitterai, chi diventerà il tuo inquilino e con chi è più piacevole per te comunicare. La maggior parte delle persone vorrebbe una credenza cecoslovacca, tappeti su tutte le pareti e linoleum di malachite. Se il compito è monetizzare l'appartamento, è meglio fissare un prezzo giusto. Anche i più uccisi si arrendono quando il proprietario si rende conto che gli anni passano e l'inquilino sul cavallo bianco non è più apparso.

Ma se investi un po' di tempo e denaro (di recente ti abbiamo dato alcuni consigli su come farlo nel modo più efficiente possibile), allora anche i giovani con gusto saranno interessati all'appartamento. A volte un bagno pulito è più importante della vicinanza alla metropolitana.

In Germania, chiunque si trasferisca in un appartamento in affitto riceve pareti assolutamente bianche ed è obbligato a lasciarle uguali quando se ne va. Secondo noi questo consiglio funziona benissimo anche per noi.

Sarebbe bello se vi concedeste il lusso di diverse lampade da terra e grandi cornici per foto con poster in formato A1, A2: i residenti potranno quindi inserire le loro fotografie o poster, e un appartamento con pareti su cui è appeso qualcosa è sempre più vantaggioso. Sostituisci le piastrelle in bagno e il paraspruzzi in ceramica in cucina, scegliendo opzioni non fantasia, ma semplicemente colorate. La stessa regola vale per tende e tendaggi, e sarebbe bello averli.

Ma il consiglio più semplice per affittare un appartamento più velocemente: investi in fotografie decenti scattate con una fotocamera DSLR con l'obiettivo appropriato. Anche la carta da parati logora assumerà un aspetto vintage se non la fotografi con un Nokia 3110 con un flash attraverso un bicchiere d'acqua.

Come pagare le tasse

Affittare il proprio appartamento non è affatto un affare complicato. Ti fornirà entrate aggiuntive senza grandi spese costanti. Se concludere o meno un accordo non è una questione. Questa è principalmente la tua sicurezza: una garanzia della sicurezza della tua proprietà e del pagamento tempestivo. In caso di disaccordo, le controversie saranno regolate dalle disposizioni del contratto. Un contratto di affitto per locali residenziali viene concluso con cittadini comuni e un contratto di affitto viene concluso con organizzazioni. Un contratto di locazione con un privato può essere concluso per un periodo non superiore a cinque anni e un contratto di locazione può avere una durata illimitata. Un contratto di locazione con un'organizzazione concluso per un periodo superiore a un anno deve essere registrato presso Rosreestr.

L’affitto, come qualsiasi reddito, è tassato. Non è un segreto che la maggior parte di queste transazioni vengono effettuate fuori dall’ufficio delle imposte. Ma pochi sanno che l'ufficio delle imposte può venire a conoscenza dell'affitto di un appartamento da altri enti governativi (ad esempio da Rosreestr, che possiedi più appartamenti), dalla polizia locale, dai vicini e talvolta anche da inquilini insoddisfatti. Ti consigliamo di giocare in modo corretto ma redditizio.

Puoi affittare un appartamento come individuo e pagare l'imposta sul reddito personale, oppure diventare un imprenditore individuale scegliendo uno dei regimi fiscali speciali. Ciò che sarà più redditizio per te dipende dal tuo reddito.

Se l'affitto è inferiore a 14 mila rubli al mese, stipula un accordo come individuo: le tue tasse saranno pari al 13% di questo importo. A fine anno, entro il 30 aprile, è necessario presentare la denuncia 3-NDFL con allegata una copia del contratto di locazione e pagare l'imposta. La scadenza per il pagamento delle tasse è il 15 luglio. È necessario presentare un rapporto e pagare l'importo dell'imposta all'ispettorato nel luogo di registrazione. Con un canone di locazione di 14mila rubli, perderai 21.840 rubli di tasse all'anno.

Se l'affitto è superiore a 14 mila rubli al mese, apri un imprenditore individuale. Non è difficile registrare un singolo imprenditore e può essere liquidato altrettanto facilmente in qualsiasi momento. Puoi preparare tu stesso i documenti di registrazione: ci sono servizi gratuiti che ti aiuteranno a farlo velocemente. Quando si registra un singolo imprenditore, insieme ai documenti, assicurarsi di presentare una notifica per l'applicazione del sistema fiscale semplificato, indicando in essa l'oggetto "Reddito". Allora pagherai solo il 6% di tasse sull'affitto. In cinque giorni sarai registrato e ti verrà rilasciato un certificato. È importante ricordare: i singoli imprenditori devono pagare da soli i premi assicurativi. L'importo dei contributi è di 22.261 rubli e 38 centesimi. Questa è una parte obbligatoria. E ce n'è un altro: se guadagni più di 300mila rubli in un anno, devi pagare l'1% del reddito superiore a tale importo. Devi pagare le tasse trimestralmente entro il 25 aprile, il 25 luglio e il 25 ottobre. Presenta una relazione una volta alla fine dell'anno e paga l'importo finale dell'imposta per l'anno all'ufficio delle imposte in base alla tua registrazione. La scadenza per la rendicontazione è il 30 aprile dell’anno successivo. Con un canone di locazione compreso tra 15 e 25 mila rubli al mese, le tasse e i contributi costeranno 22.261 rubli.

Quando si affitta un appartamento, un singolo imprenditore può anche lavorare su un brevetto. Un brevetto è positivo per la sua totale assenza di rendicontazione, ma raramente si rivela redditizio. Il costo di un brevetto è stabilito separatamente in ciascuna regione. Ad esempio, a Mosca, affittare un appartamento fino a 50 metri quadrati nel distretto amministrativo centrale costerà 45mila rubli all'anno più i premi assicurativi. Le detrazioni minime saranno di quasi 70mila rubli all'anno. Per il nostro esempio, un brevetto sarà più redditizio di altre opzioni solo con un affitto superiore a 80mila al mese.

Oggi gli investitori rari hanno l'opportunità di rivendere rapidamente e con profitto i loro beni immobili all'estero. L'affitto di un immobile comporta un reddito più prevedibile. Quale profitto annuale puoi aspettarti e cosa è necessario fare per rimanere in vantaggio significativo?

Non tutti i russi che hanno l'opportunità di acquistare immobili all'estero si sono resi conto di quanto possa essere redditizio l'affitto. Scegliere gli immobili “sbagliati” in affitto e rifiutare la concessione di mutui ipotecari sono gli errori principali. Nel frattempo, come dicono gli esperti, è del tutto possibile ottenere il 10% o anche più del 20% all'anno all'estero! Come garantire il massimo ritorno sull'investimento in immobili esteri?

Non c'è bisogno di viziare l'inquilino

Concentriamoci sullo scenario in cui un oggetto viene acquistato esclusivamente allo scopo di affittarlo: questa strategia è solitamente chiamata buy-to-let ("buy to rent"). A Mosca l'affitto porta in media il 4-4,2% annuo, all'estero puoi ottenere un reddito più elevato, ma per questo devi agire con saggezza e seguire determinate regole.
Il primo consiglio degli esperti è quello di capire subito che non è necessario comprare in affitto ciò che si acquista per le proprie vacanze. “Vuoi coccolarti: scegli il posto migliore, la vista migliore, i mobili migliori. Tutto ciò aumenta notevolmente i costi di acquisto e gestione degli immobili, riducendo la redditività", osserva Sergey Sander, fondatore e partner di Sander Estates S.A. Gli esperti di IntermarkSavills sono d'accordo con lui, aggiungendo che le proprietà costose hanno una bassa liquidità di locazione, quindi è meglio affrontare con gli immobili più ricercati, ovvero la fascia di prezzo media.
È altrettanto importante decidere lo scopo dell'acquisto. "Se vuoi unire l'utile al dilettevole, utilizzare la proprietà per svago per diversi mesi all'anno e affittarla per il resto del tempo, allora devi scegliere tra i tuoi resort preferiti", afferma Sergei Sander. “Ma se lo consideriamo solo come un business, dovremmo prestare attenzione anche alle grandi città con una forte domanda di alloggi”. Per ottenere un reddito locativo elevato e stabile, l'esperto consiglia immobili commerciali - appartamenti, camere d'albergo o mini-hotel.

Meno rischi possibili

È altrettanto importante scegliere il paese giusto. Igor Indriksons, capo del dipartimento investimenti immobiliari esteri di IntermarkSavills, consiglia di concentrarsi sulla vecchia Europa, ad esempio sul Regno Unito o sulla Francia. Il profitto del proprietario è spesso inferiore a quello dei mercati emergenti, ma esistono strumenti finanziari che possono aumentare il rendimento del capitale investito da quattro a cinque volte. Il principale è il prestito ipotecario.

Inoltre, l’Europa occidentale ha istituito meccanismi per ridurre i rischi di investimento. Ad esempio, in Gran Bretagna è possibile assicurare i rischi finanziari - nel caso in cui l'inquilino danneggi la proprietà, non paghi o se sorgono difficoltà legali con il suo sfratto.

Infine, non dimenticare il sistema di garanzia dell’affitto. Esistono programmi di questo tipo al di fuori del Vecchio Mondo, ma le garanzie in Egitto e nel Regno Unito sono, come dicono a Odessa, due grandi differenze.

Come funzionano le società di gestione

Inoltre, vivendo in un altro paese, è difficile gestire gli immobili da soli. È possibile trovare inquilini anche via Internet, ma resta aperta la questione delle pulizie e delle riparazioni ordinarie.
Le società di gestione, dietro una percentuale del profitto, aiutano a risolvere tutti i problemi contemporaneamente. Ed è con le società di gestione di numerosi grandi complessi turistici che è possibile stipulare un accordo con redditività garantita. "Il costo dei servizi della società di gestione dipende dal paese", afferma Sergey Sander. - Di solito si tratta di una commissione dal 3-5% al 10-15% del fatturato o di un affitto fisso. Quest’ultima opzione è rara e solo in progetti di grandi dimensioni con una gestione forte ed esperta”. L'amministratore delegato di InvestPravo Property Elina Sivankova afferma: “Ci sono diverse nuove offerte con la garanzia di un reddito da locazione a Cipro, che è richiesta tutto l'anno tra i vacanzieri. In Portogallo, tali programmi spesso coinvolgono il governo che sostiene il mercato degli alloggi in affitto. Ci sono diverse offerte in Italia. In genere, la società di gestione che offre all’investitore un reddito garantito è una filiale dello sviluppatore, che fornisce un servizio più professionale.”

Alcune offerte di garanzie d'affitto presentano un problema serio: secondo Igor Indriksons, tali immobili possono essere venduti a un prezzo gonfiato. In altre parole, il reddito locativo garantito è integrato nel prezzo dell’immobile.
Qui la principale alleata e consulente dell’investitore è la banca: assumendosi una parte significativa dei rischi, verifica l’adeguatezza del prezzo e l’affidabilità della società di gestione.

Calcolatore del noleggio

L'affitto di per sé non è un'attività molto redditizia. "Affittare alloggi in termini di redditività è paragonabile a depositi bancari conservativi", afferma Elina Sivankova. “La media europea non supera il 5-6% annuo”. Le tariffe sono più o meno le stesse nei programmi di garanzia d'affitto.
Puoi aumentare l’efficienza degli investimenti utilizzando i finanziamenti bancari. Igor Indriksons ritiene: i russi non hanno ancora valutato il potenziale del sistema buy-to-let, perché non capiscono che un investitore dovrebbe essere interessato non tanto alla redditività dell'asset stesso, ma al ritorno dell'investimento (ROI - Ritorno degli investimenti), cioè la percentuale non del costo dell'appartamento, ma dei fondi investiti. Un mutuo ti permette di ridurre l’entità del tuo investimento, migliorando sensibilmente il risultato finanziario finale.

"Facciamo un esempio reale", afferma Sergei Sander. - Svizzera, casa vacanze in resort in montagna con sorgenti termali. Il costo dello studio è di 350.000 franchi svizzeri, lo puoi affittare 11 mesi all'anno, devi vivere almeno un mese. Il reddito da locazione è di 600-800 franchi a settimana o 2400-3200 franchi al mese. Se prendi la tariffa media di 2800 franchi al mese, la moltiplichi per 11 mesi e sottrai 3000 franchi all'anno per il mantenimento, ottieni circa l'8% annuo. Se l'immobile viene acquistato con un prestito, il ritorno sull'investimento potrebbe essere più elevato, circa il 13%. Ma bisogna capire che se si assume una prospettiva a lungo termine di 5-10 anni, le ristrutturazioni degli appartamenti e i cambiamenti stagionali nell’occupazione del resort possono aggiustare queste cifre”.

Il credito è redditizio

Un altro esempio illustra più specificamente come un mutuo influisce sui rendimenti di un investitore. Un progetto con un rendimento garantito dell'11,8% senza tenere conto della crescita del valore del bene. Un investitore acquista una stanza in un hotel a cinque stelle in un golf resort. Il prezzo intero della stanza è di 250.000 sterline. Il contributo iniziale è di 82.500 sterline, il resto è coperto da un mutuo ipotecario al 3% annuo, la cui ricezione è garantita dal promotore (si può accollarsi fino al 70% del costo per 25 anni). Inoltre, esiste un'opzione che ti consente di pagare solo gli interessi e restituire l'intero debito alla banca dopo la rivendita dell'oggetto. Reddito locativo 6% garantito per 10 anni. Se il reddito effettivo è superiore, l'importo residuo viene diviso equamente tra l'investitore e la società di gestione.

Qual è il risultato finanziario atteso da questa transazione? Il rimborso del prestito sarà di £ 5.250 all'anno. Il costo per la manutenzione dell'impianto è pari a zero. Puoi vendere l'immobile in qualsiasi momento senza attendere il completo rimborso del prestito. Reddito da locazione meno commissioni di prestito: £ 9.750 all'anno (11,8%). Se vendi il bene dopo cinque anni, puoi guadagnare £ 48.750 in affitto solo sul tuo investimento di £ 82.500 e se presumi che il valore della proprietà aumenti del 5% all'anno, il reddito sarà superiore a £ 111.000. Si tratta del 134% in cinque anni, ovvero un incredibile 27% annuo! Il 70% del rischio spetta alla banca e l'investitore conserva in ogni caso il suo immobile.

Un investitore privato ha anche l’opportunità di aderire a strategie di investimento professionali. Nei progetti senza garanzie di reddito, il profitto dell'investitore può essere il più alto. Di solito tali offerte sono disperse a livello degli investitori istituzionali, ma a volte c'è posto per i comuni mortali nella cabina della business class.

Igor Indriksons parla di un progetto reale in cui, al momento dell'acquisto di una stanza del valore di 60.000 sterline in un apart-hotel, il cliente versa un acconto del 30% (18.000 sterline). Per l'importo residuo viene concesso un prestito di 10 anni al 4% annuo. Comprese le spese legali, l’investimento iniziale è di £ 19.500. L'hotel dispone di 311 camere, il che significa che la quota di profitto per camera è dello 0,32%. L'investitore non solo guadagna sul numero stesso, ma riceve anche una quota del reddito per servizi aggiuntivi: minibar, telefonate, ecc. Il profitto attuale dell'investitore è di £ 23 a notte.
La previsione di occupazione alberghiera è del 73-80%, la crescita annua del mercato alberghiero è prevista al 5%. In queste condizioni il reddito sarà di circa il 10% annuo senza ricorrere al mutuo, il che di per sé non è male. Con un prestito, l'investitore riceverà già il 23% di profitto nel primo anno e, tenendo conto della crescita del valore del bene, il ritorno sull'investimento aumenterà e nel decimo anno raggiungerà il 50% in 12 mesi!

La redditività non è formalmente garantita, ma poiché il progetto è gestito dalla più grande società di gestione del mondo (gestisce 4.400 hotel, la capitalizzazione è di 5 miliardi di dollari), l'investitore può dormire sonni tranquilli.
IntermarkSavills ammette che tali investimenti sono principalmente dominio dei grandi operatori che acquistano 20-30 unità contemporaneamente, ma si aprono buone opportunità anche per i clienti privati che vogliono acquistare anche un solo numero.

Il tuo padrone di casa

Naturalmente chiunque può seguire la strada più tradizionale e semplicemente acquistare una casa (con o senza mutuo) e affittarla. Quando si parte da soli, è necessario tenere conto delle sfumature della legislazione nazionale. L'investitore dovrebbe essere interessato alla possibilità di sfrattare facilmente l'inquilino se necessario, nonché di assicurare i rischi finanziari. IntermarkSavills ha affermato che l'India è un mercato problematico a questo riguardo, dove un inquilino commerciale potrebbe non essere sfrattato prima di 25 anni. In Europa, difficile in questo senso è il mercato tedesco, dove lo Stato regola le tariffe e tutela attivamente i diritti degli inquilini. (In altri paesi europei è possibile rescindere il contratto con un mese di preavviso.) Nel Regno Unito esistono tre tipi di contratti di affitto. Quindi è meglio non entrare nel mercato degli affitti senza consultare un professionista.

Caratteristiche del noleggio nazionale

Le caratteristiche nazionali di ciascun mercato influenzano notevolmente il risultato finale degli investimenti. Ad esempio, in Bulgaria e in numerosi altri paesi, i mutui ipotecari vengono concessi estremamente raramente a stranieri, il che significa che lì puoi dimenticarti dei profitti superiori al 5-6% annuo. Alcuni stati hanno restrizioni sull'acquisto di una seconda casa o quote per gli investitori stranieri.

Quando si utilizza un prestito, è meglio avere un'ulteriore fonte di rimborso o limitare l'ottimismo sugli investimenti. Elina Sivankova sottolinea che gli alloggi non sempre possono comprarsi da soli. Va bene se, con un rendimento del 6%, sei riuscito a ottenere un prestito con un tasso inferiore al 4,5% e l'importo delle tasse e delle altre spese non supera l'1,5%. In Francia, lo Stato garantisce il recupero di una serie di oggetti venduti in regime di retrolocazione. Con questo schema, l'investitore ha anche la possibilità di restituire l'IVA dopo un certo tempo.

Bisogna ammettere che il sistema di investimento buy-to-let è ancora esotico per l'investitore russo medio. Secondo gli esperti di IntermarkSavills il motivo risiede nella scarsa comprensione dei principi di funzionamento dei mercati finanziari occidentali. Molte persone, ad esempio, credono erroneamente che sia impossibile vendere un immobile senza pagare integralmente il mutuo ipotecario alla banca.

Nel frattempo, nel Regno Unito, la strategia buy-to-let è diventata così diffusa che gli analisti la attribuiscono addirittura all’eccesso di domanda e all’emergere di una “bolla” nel mercato immobiliare. Si stima che una nuova proprietà su tre a Londra venga acquistata con l'intenzione di guadagnare con l'affitto. Secondo l'Associazione degli agenti di locazione (ARLA), il numero di cittadini britannici che lavorano con un portafoglio di immobili nel Regno e all'estero è aumentato in modo significativo negli ultimi anni.

Non c'è dubbio che il numero di russi che affittano alloggi all'estero aumenterà, poiché è ovvio che non è sempre possibile guadagnare con gli immobili solo a causa della crescita del mercato.

Suggerimenti per gli investitori che utilizzano il programma buy-to-let di ARLA (Regno Unito)

Cosa fare

Pianifica i tuoi investimenti a medio-lungo termine.
Assicurati che il tuo reddito da locazione superi i pagamenti del prestito e le spese aggiuntive.
Eseguire le riparazioni e arredare l'alloggio secondo gli standard corrispondenti alla classe dell'immobile, prestando particolare attenzione alla cucina e al bagno.

Cosa non fare

Non progettare la tua proprietà in affitto secondo i tuoi gusti personali.
Evita di acquistare una casa con potenziali problemi di manutenzione, come molte rifiniture in legno o un ampio giardino.
Non aspettarti di lasciare che amici e familiari gestiscano la proprietà in tua assenza.
Non provare a stipulare un contratto da solo: rivolgiti ai professionisti.