Dobowy wynajem apartamentów jako firma. Praktykant opowiada. Jak zarabiać na wynajmie mieszkania na cały dzień: biznesplan Wynajem mieszkania - hostel dla pracowników

♦ Inwestycje kapitałowe: od 20 000 rubli. (jeśli jest mieszkanie).
♦ Zwrot: 8-12% rentowności rocznie (ogólnie – od 10 lat).

Jeśli posiadasz własne mieszkanie lub zastanawiasz się nad możliwością zakupu z kredytem hipotecznym, warto to rozważyć działalność związaną z wynajmem mieszkań.

Pozwoli to odzyskać koszty zakupu, a także zarobić dodatkowe pieniądze.

Istnieją dwie możliwości wynajmu – krótkoterminowy (dobowy) i długoterminowy.

Każdy z nich ma swoje zalety i pułapki.

Nie da się jednoznacznie stwierdzić, która opcja jest lepsza.

Wyboru będziesz musiał dokonać sam, po rozważeniu wszystkich argumentów.

Wynajem dobowy czy długoterminowy: co wybrać?

Idea długoterminowego wynajmu mieszkań jest stara jak świat.

Ponadto metry kwadratowe można wynająć nie tylko na mieszkania, ale także na biura.

Wynajem krótkoterminowy również nabiera tempa. Przede wszystkim ze względu na wysokie ceny w hotelach.

W niektórych sytuacjach życie w pozornie tanich hostelach nadal kosztuje więcej niż wynajęte mieszkanie.

Ale jednocześnie osoba ma możliwość samodzielnego zarządzania swoją przestrzenią, własnym harmonogramem i przygotowywania zwykłego jedzenia w kuchni. I ogólnie można poczuć się jak w domu.

Pozytywne aspekty biznesu

Negatywne aspekty biznesu

Jak rozpocząć działalność związaną z wynajmem mieszkań?

Jeśli przeanalizowałeś wszystkie argumenty i zdecydowałeś, że wynajmowanie mieszkań na dłużej lub na doby to Twój biznes, powinieneś sprawdzić mieszkanie pod kątem zgodności z wymogami.

Na koszt mieszkania wpływa przede wszystkim jego lokalizacja.
Im bliżej jesteś stacji metra, centrum i głównych węzłów komunikacyjnych, tym więcej możesz o to prosić.
Lokalizacja na parterze jest uważana za wadę przy wynajmie liczników do zamieszkania.
Ale w przypadku biur jest to główna zaleta.
Zestaw niezbędny do wyposażenia mieszkania do wynajęcia na doby jest rozbudowany.
Obejmuje to ręczniki, podstawowy zestaw naczyń, suszarkę do włosów, kuchenkę mikrofalową, żelazko i pralkę.
Jeśli ludzie zostają w obiekcie na dłużej, zakłada się, że sami zapewnią sobie wygodę.
Mieszkanie na wynajem krótkoterminowy musi być cały czas pod Twoją kontrolą.
Jesteś odpowiedzialny za utrzymanie czystości, porządek przed każdym zameldowaniem, regularne pranie tekstyliów i uzupełnianie artykułów eksploatacyjnych (herbata w torebkach, cukier, worki na śmieci, papier toaletowy).
Wynajem na biura często zakłada, że potrzebne jest absolutne minimum – ściany, okna, drzwi oraz instalacja wodno-kanalizacyjna.

Analiza potencjalnych klientów

Interesujący fakt:
Odtwarzanie muzyki dłużej niż dwie godziny dziennie jest niedopuszczalne dla sąsiadujących najemców i stanowi hałas – takie są przepisy regulujące wynajem mieszkań w Niemczech.

W przypadku wynajmu długoterminowego grono potencjalnych klientów biznesowych jest dość szerokie. Ogólnie rzecz biorąc, można go przedstawić jako wypłacalne osoby w wieku 18–30 lat.

Jeśli chodzi o wynajem metrów kwadratowych na biura, demografia tutaj również jest szeroka.

Tak naprawdę płeć i wiek najemców w tym przypadku nie będą miały większego znaczenia. Najważniejsze jest ich zawód – działalność przedsiębiorcza.

Ale jeśli chodzi o wynajem dzienny, możemy wyróżnić cztery główne kategorie:

Jakie pułapki czają się w mieszkaniach biznesowych do wynajęcia na doby?

Z reguły przy podpisywaniu umowy najmu najemcy proszeni są o podanie danych paszportowych – proszeni są o wykonanie kserokopii lub po prostu o sfotografowanie stron (w przypadku wynajmu krótkoterminowego).
Ale prawo stanowi, że jest to zabronione.
A jeśli zaakceptujesz inny, mniej ważny dokument, ryzyko, że zostaniesz oszukany lub uszkodzisz mienie, wzrasta jeszcze bardziej.
Aby zyskać dobrą reputację i mieć stały dopływ klientów, trzeba stale inwestować.
W sprzątaniu, myciu, poprawie warunków życia i rozwiązywaniu różnych problemów.
Należy to wziąć pod uwagę decydując się na wynajem metrów kwadratowych.
Trudno kontrolować, jak przyzwoicie będą się zachowywać mieszkańcy.
Hałaśliwa impreza może skutkować problemami z sąsiadami i dodatkowymi kosztami sprzątania, a nawet napraw.
Ogólnie rzecz biorąc, mieszkańcy starych domów są zwykle dość krytyczni wobec mieszkań, w których ciągle pojawiają się nowi ludzie.
Jest to szczególnie niebezpieczne, jeśli wynajmujesz dom na warunkach mniej niż zgodnych z prawem.
Jeśli zdecydujesz się nie korzystać z usług agencji pośredniczącej, zwiększa się prawdopodobieństwo, że Twoje mieszkanie będzie puste.
Ale nawet pośrednik, któremu zapłacisz średnio 20% prowizji, nie gwarantuje regularnego napływu najemców.
Dodatkowo będziesz musiał się reklamować, a to kolejna pozycja wydatków.
Największą pułapką jest ryzyko oszustwa.
Oczywiście, istnieje w każdej dziedzinie.
Ale w przypadku wynajmu mieszkań jest to szczególnie wysokie.
Nie należy jednak skupiać się na najgorszych sytuacjach.
Wystarczy zachować czujność i ostrożność.

Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie tylko po to, żeby je wynająć i na tym zarabiać,

dla udanego i opłacalnego zakupu:

Biznes trzeba poznać od środka.
Jeśli nigdy nie wynajmowałeś mieszkania, trudno będzie zrozumieć, jak skutecznie wynająć swoje.
Możesz wynająć dom na dzień lub dwa w swoim mieście i wcielić się w rolę „tajemniczego klienta”.
Oceń, jakie są średnie ceny i jak zachowują się właściciele.
Jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie specjalnie po to, aby je wynajmować najemcom, lepiej już teraz porzucić ten pomysł. Obecne warunki niestabilności gospodarczej mogą zrobić ci okrutny żart.
Poza tym nadpłata okazuje się zbyt duża.
Bez ubezpieczenia mieszkania nie ma sensu rozpoczynać jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
Dotyczy to szczególnie powierzchni wynajmowanych krótkoterminowo.
Jeśli załadunek mieszkania stał się regularny, warto oddelegować pranie do prania lub.
Jest to dodatkowy wydatek, ale duża oszczędność czasu.
Nie wahaj się zadawać pytań potencjalnym mieszkańcom, rozmawiać z nimi, przyglądać się im bliżej.
Z kilku rozmów trudno jest zrozumieć, jaka osoba jest przed tobą.
Często jednak można wyeliminować te najbardziej podejrzane i nieodpowiednie.
Przygotuj się na to, że rozmowy telefoniczne w „nieprzyzwoitych” momentach staną się dla Ciebie normą.
Istnieje ryzyko, że będziesz musiał dzwonić do najemców więcej niż raz, aby rozwiązać jakiś problem.
Jeśli nie jesteś na to gotowy, złóż obowiązki „na barki” agencji.

Z powyższego możemy wywnioskować, że specyfika wynajem mieszkania biznesowego– to nie jest „złoty” bilet.

W każdym razie będziesz musiał stale inwestować swoje wysiłki w jego rozwój. Wtedy zarobki będą mniej więcej solidne.

Lub zleć rozwiązanie wszystkich kwestii agencji nieruchomości.

W tym przypadku będziesz musiał zapomnieć o wysokich zarobkach, bo będziesz musiał zapłacić dość dużą prowizję.

Jeśli jednak są metry kwadratowe i z jakiegoś powodu ich nie potrzebujesz, rozsądniej jest je wynająć na mieszkania lub biura, niż po prostu zostawiać je bezczynne.

Przydatny artykuł? Nie przegap nowych!
Wpisz swój adres e-mail i otrzymuj nowe artykuły pocztą elektroniczną

Z punktu widzenia właściciela najlepszym rozwiązaniem jest wynajem mieszkania na doby. Teoretycznie dochód z jednego mieszkania może osiągnąć 60–70 tysięcy rubli miesięcznie lub więcej. Jednocześnie właściciel nie jest w żaden sposób zależny od tymczasowych mieszkańców, może w każdej chwili zamknąć działalność i wykorzystać mieszkanie na własne potrzeby. Ale czy w rzeczywistości wszystko jest takie proste? Spróbujmy to rozgryźć.

Znaczenie codziennych spraw

Krótkoterminowy wynajem mieszkań może przynieść 2-3 razy więcej niż wynajem tego samego mieszkania na dłuższy okres. Jest to szczególnie typowe dla dużych miast, ponieważ główna część najemców - turyści, a także osoby przyjeżdżające do pracy - nie są gotowi przepłacać za pokój hotelowy.

Tak więc za noc w 3- lub 4-gwiazdkowym hotelu w Moskwie trzeba będzie zapłacić co najmniej 2500 rubli. I nie wlicza się do tego kosztów wyżywienia (lunch i kolację zjesz w restauracji), usług pralniczych itp.

Koszt pokoju dwuosobowego w hotelach 3- i 4-gwiazdkowych w Moskwie zaczyna się od 2500 rubli za noc (portal podróżniczy travel.ru)

Ofert wynajmu dobowego jest znacznie więcej, dlatego można wybrać opcję mieszkania tymczasowego na niemal każdy budżet. Na przykład na stronie popularnej bazy danych nieruchomości „Cian” można znaleźć doskonałe mieszkanie z remontem na europejskim poziomie w wybranej okolicy za jedyne 1500–1700 rubli. co noc.

Różnica w kosztach między pokojem hotelowym a prywatnym mieszkaniem może sięgać 20–30%

Różnica jest najbardziej zauważalna, jeśli w pokoju nie mieszka jedna osoba, ale kilka. W każdym hotelu, niezależnie od jego klasy, nie płaci się za pokój, ale za pobyt każdego gościa, czyli jeśli podróżujecie razem, koszt noclegu również się podwoi. Dla właściciela mieszkania nie jest to tak istotne.

Jeśli wynajmujący wskazał, że w apartamencie znajdują się 3 łóżka, to przy zakwaterowaniu maksymalnie 3 osób zazwyczaj nie pobiera się dodatkowej opłaty. W przypadku większej liczby mieszkańców płatność do uzgodnienia.

Aleksander Petraszow, biznesmen

Jednak cena nie jest jedyną zaletą z punktu widzenia potencjalnego klienta. Co więcej, niektórzy wynajmujący ustalają ceny nawet wyższe niż w hotelach. A mimo to mają stały dopływ klientów. Dlaczego? Jest kilka powodów.

Po pierwsze, czynnik lokalizacji. Nie zawsze udaje się znaleźć hotel w konkretnej okolicy – prawie wszystkie skupiają się w historycznym centrum miasta, a także w pobliżu najważniejszych miejsc rozrywki.

Po drugie, inny poziom komfortu. W przeciwieństwie do hotelu, w apartamencie można poczuć się jak w domu, całkowicie zrelaksować się i odprężyć po męczącym dniu. Poza tym mieszkania wynajmowane na doby zazwyczaj wyposażone są we wszystkie niezbędne sprzęty: od kuchenki mikrofalowej po żelazko. Eliminuje to konieczność płacenia za dodatkowe usługi.

Trzy opcje startu

Właściwie pierwszym i najważniejszym pytaniem jest to, gdzie zdobyć darmowe mieszkanie. Tutaj będziesz musiał opierać się na dostępnym kapitale początkowym. Decydując się na rozpoczęcie tego typu działalności, możesz:

wynajmować mieszkanie długoterminowo, a następnie wynajmować je na doby (podnajem);
zamienić własne mieszkanie w obiekt wynajmując tańsze na obrzeżach miasta;
ubiegać się o kredyt hipoteczny.

Pierwszym krokiem w organizacji wynajmu lokalu jest zakup lokalu mieszkalnego

Pod względem ryzyka optymalna jest druga opcja. Przecież nawet jeśli z jakiegoś powodu biznes „nie wyjdzie”, nic nie tracisz i w każdej chwili możesz wrócić do własnego mieszkania.

Niektórzy zaczynają od ponownego wynajmu wynajętych mieszkań. Jednak w tym przypadku należy upewnić się, że klauzula ta jest zapisana w umowie i że właściciele powierzchni mieszkalnej nie są temu przeciwni. Ponadto do poszukiwania samej nieruchomości będziesz musiał podejść niezwykle poważnie: jeśli nie będzie określonego poziomu obłożenia, Twoje dochody nie będą w stanie pokryć kosztów miesięcznego czynszu.

Które mieszkania są poszukiwane?

Poruszyliśmy najważniejszy temat - wybór obiektu. Dla większości właścicieli główną przyczyną strat jest przestój. Jest mało prawdopodobne, że uda Ci się tego uniknąć, ale jeśli mieszkanie zostało od początku wybrane prawidłowo, możesz liczyć na stabilny dopływ klientów.

Aby zrozumieć, które obiekty są bardziej atrakcyjne dla takiego biznesu, będziemy opierać się na prawdziwych statystykach. Co jest ważne dla potencjalnych najemców?

Przede wszystkim oczywiście ilość pokoi. Największym zainteresowaniem cieszą się „mieszkania jednopokojowe”, natomiast mieszkania 3- i 4-pokojowe wynajmowane są niezwykle rzadko (głównie przez grupy studentów lub pracowników spoza miasta).

Tabela: popyt na mieszkania dobowe według liczby pokoi

Niezwykle ważną rolę odgrywa teren i węzeł komunikacyjny. Bliskość pracy czy atrakcji (jeśli mówimy o turystach) to priorytet dla większości Twoich przyszłych klientów. Dlatego im bliżej centrum miasta znajduje się osiedle, tym lepiej. Dobre dochody przynoszą także mieszkania zlokalizowane w pobliżu dużych centrów biurowych i uczelni.

Rada: jeśli planujesz kupić nieruchomość specjalnie pod wynajem, wskazane jest, aby było to stare zasoby mieszkaniowe. Niewielu najemców chce przepłacać 10–20% za nowy budynek, mimo że takie mieszkanie będzie kosztować o 20–100% więcej (w zależności od powierzchni).

Jak otworzyć firmę wynajmującą mieszkania na dzień

Do głównych zalet tego pomysłu na biznes należy to, że jego wdrożenie nie wymaga ani ogromnego kapitału początkowego, specjalnego wykształcenia, ani specjalnych umiejętności czy wiedzy. Każdy może zacząć zarabiać na czynszu dziennym. Schemat jest niezwykle prosty:

Ustal, które mieszkanie wynajmiesz – własne czy wynajęte.
W razie potrzeby zarejestruj indywidualnego przedsiębiorcę, aby oficjalnie rozpocząć działalność gospodarczą.
Oceń stan lokalu i przeprowadź naprawy kosmetyczne.
Umeblować dom meblami i sprzętem AGD.
Kup 5–6 kompletów pościeli i ręczników.
Wybierz grupę docelową (turyści, rodziny z dziećmi, studenci).
Wykonaj wysokiej jakości zdjęcia mieszkania i przygotuj opis nieruchomości.
Sporządź tekst umowy najmu.
Umieszczaj ogłoszenia we wszystkich dostępnych źródłach (gazety, tablice ogłoszeń, Internet).

Rozważmy punkty, które budzą najwięcej pytań wśród początkujących przedsiębiorców.

Dokumenty do wynajmu mieszkania

Aby zawrzeć umowy z gośćmi „według wszystkich zasad”, będziesz musiał przygotować duży pakiet dokumentów:

Wcześniej poproś klienta o przygotowanie kserokopii paszportu (strona z rejestracją i strona główna).

Główne punkty umowy z najemcą

Warto skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika i przygotować tekst umowy najmu. Może się to wydawać niepotrzebnym wydatkiem, ale jeśli pojawią się jakiekolwiek problemy lub konflikty, ten dokument pozwoli Ci dochodzić roszczeń wobec gości i zrekompensować szkody. A żeby było to możliwe, dokument musi być sporządzony prawidłowo pod względem prawnym.

Standardowa umowa najmu krótkoterminowego zawiera następujące sekcje:

Przedmiot umowy. Tutaj wskazany jest adres i charakterystyka mieszkania oraz podany jest cel wynajmu - zakwaterowanie na określoną liczbę dni.
Koszt wynajmu (na 1 dzień i na cały okres).
Procedura zameldowania (dokładny moment, w którym najemca musi się wprowadzić i opuścić lokal).
Prawa i obowiązki. Ta część powinna być zaprojektowana tak, abyś wygrał w każdym scenariuszu. Należy doprecyzować obowiązki najemcy dotyczące utrzymania porządku, terminowego regulowania opłat, niepodnajmu lokalu itp. Należy jednak pamiętać, że brak tego punktu w umowie nie pozbawia stron praw i nie zwalnia ich swoich obowiązków – wszystkie są nadal zapisane w prawie cywilnym.
Odpowiedzialność. W przypadku uszkodzenia mienia najemca jest zobowiązany do pokrycia jego kosztów na własny koszt. Tutaj możesz określić kary za zwłokę w płatnościach.
Dane stron (imię i nazwisko, numer paszportu i podpis).

Dodatkowo, jeśli chcesz, możesz dodać do umowy najmu inne klauzule. Przykładowo wskaż, kto zapłaci w przypadku wystąpienia siły wyższej (zalanie sąsiadów).

Umowa jest sporządzona tak, aby w każdym przypadku wygrał wynajmujący mieszkanie

Wydatki służbowe

Nawet jeśli jesteś właścicielem wynajmowanego mieszkania, nie unikniesz wydatków. Co więcej, większość z nich będzie stała, dlatego lepiej jest je uwzględnić w cenie wynajmu. Co to obejmuje?

płatność za media;
usługi firmy sprzątającej lub sprzątaczki;
reklama;
podatki (13 lub 6% dochodu w zależności od statusu prawnego – osoba fizyczna lub przedsiębiorca indywidualny).

Jeśli nie wynajmujesz własnego mieszkania, ale wynajmujesz nieruchomość lub kupujesz ją pod kredyt hipoteczny, koszty rosną jeszcze bardziej. I odpowiednio koszt wynajmu, bo trzeba pokryć wszystkie miesięczne raty i zachować coś dla siebie.

Ważny! Pamiętaj, aby odłożyć trochę pieniędzy na okoliczności siły wyższej, które wymagają znacznych kosztów (awaria sprzętu, „powódź” od sąsiadów itp.).

Rejestracja działalności związanej z wynajmem mieszkań

Czy muszę rejestrować indywidualnego przedsiębiorcę? To jeden z głównych problemów organizacyjnych, z jakim borykają się osoby decydujące się na rozpoczęcie działalności w zakresie wynajmu. Kłopot w tym, że prawo nie daje jednoznacznej odpowiedzi, czyli teoretycznie nikt nie zabrania wynajmowania mieszkań osobom prywatnym.

Co jednak, jeśli dochód, jaki uzyskujesz z wynajmu domu, stał się stały i systematyczny? W rzeczywistości jest to już pełnoprawny biznes, który należy odpowiednio sformalizować.

Eksperci doradzają tym, którzy wynajmują kilka nieruchomości jednocześnie i mają dobrze funkcjonujący plan pracy, aby nadal grać bezpiecznie i zarejestrować się jako indywidualny przedsiębiorca. Tak, doda Ci to więcej formalności, ale jednocześnie da ci ogromną przewagę. Pracując jako indywidualny przedsiębiorca, w przypadku konfliktu będziesz mógł udokumentować wszelkie roszczenia wobec gości. Ponadto, podczas gdy indywidualny przedsiębiorca dokonuje wpłat na fundusz emerytalny, zwiększa się jego doświadczenie zawodowe, co jest ważne dla tych, którzy decydują się na działalność związaną z wynajmem jako główną działalnością.

Jak i jakie podatki płacić

Jeden z najtrudniejszych momentów w organizacji codziennej działalności wiąże się z legalizacją działalności i płaceniem podatków. Rynek ten jest tradycyjnie „szary”, a wielu decydując się na wynajem mieszkania, w zasadzie nawet nie myśli o konieczności płacenia jakichkolwiek podatków. Ale jeśli chcesz uniknąć problemów w przyszłości, lepiej od razu zacząć pracować zgodnie ze wszystkimi zasadami. Zatem jaką część swoich zysków powinieneś przekazać państwu?

Dla klientów indywidualnych

Jeśli nie chcesz jeszcze rejestrować indywidualnego przedsiębiorcy, jesteś zobowiązany do corocznego opłacania podatku dochodowego od osób fizycznych – podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13% tego, co zarabiasz. Aby to zrobić, należy do 30 kwietnia złożyć zeznanie podatkowe w miejscu zamieszkania (będzie ono wskazywało dochód za ostatni rok), a następnie do 15 lipca obliczyć kwotę podatku i wpłacić go do banku za pomocą dane urzędu skarbowego.

Na przykład wynajmujesz mieszkanie za 2000 rubli dziennie. Ładując średnio 20 dni w miesiącu przez rok, uzyskałeś dochód w wysokości 2000 * 20 * 12 = 480 000 rubli. Kwota podatku dochodowego od osób fizycznych wyniesie 13% tej kwoty, czyli 480 000 * 0,13 = 62 400 rubli.
Ważny! Jeśli media opłaca najemca, kwotę tę należy również uwzględnić w dochodzie przy obliczaniu podatku.

Dla indywidualnych przedsiębiorców

Co do zasady przedsiębiorcy indywidualni, którzy w swoich dokumentach wskazują działalność związaną z wynajmem, działają w uproszczonym systemie podatkowym. W takim przypadku kwota ulgi podatkowej może wynosić 6% dochodu lub 15% „dochodu minus wydatki”.

Ważny! Na pierwszy rzut oka wydaje się, że ta opcja jest zdecydowanie bardziej opłacalna. Jednak pomimo niższego procentu samego podatku, indywidualni przedsiębiorcy muszą także opłacać składki na fundusz emerytalny, usługi księgowe itp.

Wideo: opodatkowanie przy wynajmie mieszkania

Jakie zagrożenia niesie za sobą nielegalny wynajem mieszkań?

Według ekspertów tylko 40% właścicieli przestrzega prawa, a większości nie spieszy się z dzieleniem się z państwem. Z jednej strony pozwala to na osiągnięcie dużych zysków. Z drugiej strony, jeśli do organów podatkowych dotrze informacja o nieoficjalnych działaniach, właściciel mieszkania może zostać pociągnięty do odpowiedzialności administracyjnej przed sądem. Oprócz kwoty głównej długu będziesz musiał zapłacić także naliczone grzywny i kary. W najgorszym wypadku wobec niedbałego „przedsiębiorcy” może zostać wszczęte postępowanie karne z art. 198 Kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej, który jest obarczony karalnością i grzywną w wysokości do 300 000 rubli. lub pozbawienia wolności do 1 roku.

Przygotowanie mieszkania do wprowadzenia się najemców

Jeśli w wersji „długoterminowej” można wynająć w połowie puste mieszkania (wiele rodzin ma własne meble), to tutaj wymagania dotyczące poziomu komfortu są znacznie wyższe. Zanim zaczniesz szukać klientów, będziesz musiał poświęcić kilka tygodni na przygotowanie samego lokalu. Co oznaczało?

Remont. Żadnych odklejających się tapet i pożółkłych sufitów z pęknięciami! Wszystko powinno być świeże i schludne, nawet jeśli niedrogie. Odśwież wybielacz, wymień przepalone żarówki, wymień cieknące krany.
Przestrzeń. Trzymaj się zasady minimalizmu. Przyszli mieszkańcy najwyraźniej nie potrzebują starego kredensu po babci. Lepiej od razu pozbyć się wszystkich starych i niepotrzebnych śmieci, a także niepotrzebnych mebli zaśmiecających pomieszczenie. Z lokalu należy również zabrać rzeczy osobiste (w ostateczności umieścić je w wydzielonym, zamkniętym miejscu, np. na balkonie lub w komórce lokatorskiej).
Czystość i porządek. Zanim zaczniesz szukać najemców, musisz przeprowadzić ogólne sprzątanie: umyć okna i lampy, wyprać zasłony, wypolerować meble. Na poziomie emocjonalnym to właśnie takie „drobiazgi” mają ogromny wpływ na decyzję o wynajęciu mieszkania.
Meble i urządzenia. Nawet mieszkania klasy ekonomicznej powinny mieć minimalne udogodnienia. Do „niezbędnych” elementów zalicza się sofę, zestaw kuchenny, szafę, stół, krzesła, lodówkę. W ostatnich latach zdecydowana większość najemców potrzebowała także pralki.
Internet. To już nie jest dodatkowa zaleta, ale konieczność. Idealnie jest natychmiast podłączyć router Wi-Fi (w Avito można znaleźć dobre używane routery za 700–1500 rubli).

Im wygodniejsze jest mieszkanie, które wynajmujesz, tym więcej klientów będzie chciało do niego wracać.

Im więcej wszystkiego znajduje się w mieszkaniu, tym wyższą cenę możesz ustalić. Wielu wynajmujących wynajmuje mieszkania wraz z naczyniami, ręcznikami i środkami higieny osobistej (mydło, pasta do zębów itp.), czyli na tej samej zasadzie co pokoje hotelowe.

Skuteczne źródła reklamy

Zatem Twoje mieszkanie jest gotowe na przyjęcie pierwszych gości. Tutaj zaczyna się zabawa. W końcu Twoim zadaniem nie jest tylko znalezienie najemców na kilka dni, ale zapewnienie maksymalnego obłożenia mieszkania (zwłaszcza jeśli mieszkanie zostało zaciągnięte na kredyt hipoteczny).

Jesienią Dmitry K. zdecydował się wynająć na doby swoje mieszkanie w centrum Petersburga. I z własnego doświadczenia byłem przekonany, że ten biznes w praktyce nie jest tak opłacalny, jak się wydaje w teorii. „Kiedy wynajmowałem go na umowę długoterminową, zawsze miałem gwarantowane 30 tysięcy rubli. na miesiąc. Teraz jest więcej kłopotów i mniej korzyści” – mówi. Nie ma miesiąca na miesiąc. Kiedyś Dmitry miał dużo szczęścia: mieszkanie zostało wynajęte na 20 dni przez rodzinę, która przeprowadzała remont we własnym domu, a ponieważ trwało to tak długo, musieli przedłużyć umowę najmu na kolejny okres. Ale to był jedyny przypadek. Pozostały czas mieszkanie jest zamieszkane średnio przez dziesięć dni w miesiącu.

Ekspert w Internecie

zamieszczać ogłoszenia w 2-3 gazetach lokalnych;
drukuj ulotki, rozwieszaj je po mieście lub wrzucaj do skrzynek pocztowych;
napisz swoje kontakty na asfalcie w zatłoczonych miejscach - na dworcach, przystankach komunikacji miejskiej itp. (wystarczy szablon i puszka farby w sprayu);
negocjuj z taksówkarzami, aby polecili Twój apartament odwiedzającym.

Rozumiesz jednak, że najskuteczniejszym źródłem potencjalnych klientów będzie dla Ciebie Internet. Należy maksymalnie wykorzystać jego możliwości.

Aby zwiększyć efektywność swojej wypożyczalni wystarczy po prostu wykorzystać wszystkie możliwości Internetu

Najpierw umieść swoją ofertę na forach dyskusyjnych typu „Avito”, „Od ręki do ręki”, „Cian” itp. (a za pośrednictwem np. międzynarodowego portalu Airbnb możesz pozyskać nawet klientów zagranicznych płacących w dolarach i euro ). Najważniejsze, że Twoje mieszkanie jest bliżej centrum miasta i na zdjęciu wygląda imponująco.

Po drugie, w wolnym czasie koniecznie utwórz małą witrynę wizytówkową. W Internecie jest ogromna liczba bezpłatnych projektantów, dzięki którym możesz stworzyć całkiem niezłe zasoby bez zwracania się do projektantów stron internetowych i programistów. Strona musi zawierać Twoje kontakty i wysokiej jakości zdjęcia mieszkań. Aby przyciągnąć odwiedzających od pierwszych dni, skorzystaj z reklamy kontekstowej Yandex.Direct i Google Adwords.

Pułapki codziennego biznesu

Jak każda działalność, ten obszar niesie ze sobą ryzyko. Przede wszystkim są one związane z bezpieczeństwem samego mieszkania oraz mienia (mebli, wyposażenia itp.). Jedynym sposobem na zminimalizowanie zagrożenia jest podjęcie oficjalnej pracy, zarejestrowanie indywidualnego przedsiębiorcy i sporządzenie kompetentnych umów. Tylko w tym przypadku będziesz mógł udowodnić fakt zamieszkiwania mieszkania przez osoby i wyrządzenia szkód w mieniu w celu zrekompensowania strat.

Ważne: zawsze proś lokatorów o paszporty, nawet jeśli przebywają tylko na 1 dzień. Wskazane jest, aby mieć w rękach kopie zweryfikowane z oryginałem.

Kolejną ważną kwestią są relacje z sąsiadami. Przed wynajęciem mieszkania na doby warto się z nimi spotkać i upewnić, czy nie są przeciwni takim działaniom. Większość budynków mieszkalnych (zwłaszcza starych) ma doskonałą słyszalność. A jeśli np. lokatorzy zaczną głośno słuchać muzyki, to tym, którzy mieszkają „za ścianą”, może się to nie bardzo spodobać. Nie zapominaj, że wszelkie roszczenia ostatecznie będą skierowane w twoją stronę.

Rada: jeśli dla sąsiadów ważny jest spokój i cisza, lepiej poświęcić część zysku, ale nie wynajmować mieszkania na urodziny, Nowy Rok itp.

Oprócz tych zagrożeń codzienna działalność nieuchronnie wiąże się z pewnymi codziennymi trudnościami. Przecież trzeba będzie sprzątać pokój po każdym gościu, prać pościel, czyścić dywany itp. Poza tym trzeba być przygotowanym na ciągłe telefony (również w środku nocy) i to, że będziesz miał dostosować się do klientów - np. przyjechać o 5 rano, aby oddać/odebrać klucze itp.

Pomimo tego, że codzienna działalność napotyka pewne trudności, jest ona jedną z najbardziej dochodowych i wiąże się ze stosunkowo niskim ryzykiem. To prawda, że aby uzyskać naprawdę wymierny zysk, wskazane jest wynajęcie co najmniej 2-3 mieszkań. Jeśli jednak nie pomyliłeś się z lokalizacją i odpowiednio zorganizowałeś swoje działania, w ciągu zaledwie 9–12 miesięcy faktycznie możesz zarobić na wpłatę zadatku pod kredyt hipoteczny na zakup kolejnego mieszkania i stopniową rozbudowę sieci.

Od początku roku znacząco wzrosła liczba ofert mieszkań na wynajem komercyjny. Powodem był spadający popyt i rosnąca liczba mieszkań wystawianych po raz pierwszy na wynajem. Coraz więcej osób, które opuściły kraj na czas nieokreślony, wynajmuje swój jedyny dom.

Stawki czynszów mocno spadły, już na początku maja mieszkania wynajmowano o ok. 20% taniej niż w lutym. A wraz z początkiem lata dodano sezonowe oferty krótkoterminowe, co również wywiera presję na wysokość miesięcznego czynszu. Z reguły letni spadek cen wynosi 5%, a wraz z końcem sezonu letniego obserwuje się ruch odwrotny. Zatem sytuacja właścicieli będzie nieco lepsza do połowy jesieni.

Ale kluczową kwestią zawsze był i pozostaje wybór najemcy, ocena jego przyzwoitości i wypłacalności. Wielu właścicieli mieszkań opiera się wyłącznie na swoim doświadczeniu, ja jednak radzę zweryfikować podane informacje poprzez proste wyszukiwanie po nazwisku i numerze telefonu potencjalnego najemcy. W Marom posługujemy się także scoringiem – metodą oceny, którą banki stosują przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu.

Polecam wynajem mieszkania przez Internet i zaufane agencje: przyjaciele i znajomi z reguły liczą na rabaty i specjalne warunki. Najlepszą opcją jest sytuacja, gdy Twój agent jest zainteresowany najemcą działającym w dobrej wierze – tak jest w przypadku usług powierniczych, konserwacyjnych lub concierge. Nasza firma na przykład wycenia mieszkanie, porządkuje je, ubezpiecza, znajduje i sprawdza najemców, a następnie pobiera miesięczną opłatę z uwzględnieniem podatku dochodowego od osób fizycznych. Tego typu usługi kosztują właścicieli 7% czynszu.

Jak przygotować mieszkanie

Zdecyduj, do kogo będzie kierowana Twoja reklama wynajmu mieszkania. Od tego zależy, jak szybko wynajmiesz mieszkanie, kto zostanie Twoim najemcą i z kim będzie Ci przyjemniej się komunikować. Większość ludzi chciałaby czechosłowacki kredens, dywany na wszystkich ścianach i linoleum imitujące malachit. Jeśli zadaniem jest monetyzacja mieszkania, lepiej ustalić uczciwą cenę. Nawet najbardziej zabici poddają się, gdy właściciel zdaje sobie sprawę, że lata mijają, a dzierżawca na białym koniu się nie pojawił.

Jeśli jednak zainwestujesz trochę czasu i pieniędzy (ostatnio podaliśmy Ci kilka wskazówek, jak to zrobić możliwie najskuteczniej), to mieszkaniem zainteresują się także młodzi ludzie ze smakiem. Czasami czysta kąpiel jest ważniejsza niż bliskość metra.

W Niemczech każdy, kto wprowadza się do wynajętego mieszkania, otrzymuje absolutnie białe ściany i ma obowiązek pozostawić je w takim stanie przy wyprowadzce. Naszym zdaniem ta rada sprawdza się również u nas.

Świetnie będzie, jeśli zaopatrzysz się w kilka lamp podłogowych i duże ramki na zdjęcia z plakatami w formacie A1, A2 – mieszkańcy będą wtedy mogli wstawić swoje zdjęcia lub plakaty, a mieszkanie ze ścianami, na których coś wisi, zawsze jest korzystniejsze. Wymień płytki w łazience i ceramiczne panele w kuchni, wybierając opcje nie wzorzyste, ale po prostu kolorowe. Ta sama zasada tyczy się zasłon i firanek, a fajnie by było je w ogóle mieć.

Ale najprostsza rada, jak szybciej wynająć mieszkanie: zainwestuj w porządne zdjęcia zrobione lustrzanką cyfrową z odpowiednim obiektywem. Nawet postrzępiona tapeta nabierze charakteru vintage, jeśli nie sfotografujesz jej telefonem Nokia 3110 z lampą błyskową przez szklankę wody.

Jak płacić podatki

Wynajęcie własnego mieszkania nie jest wcale skomplikowaną sprawą. Zapewni Ci dodatkowy dochód bez stałych, dużych wydatków. To, czy zawrzeć umowę, czy nie, nie jest kwestią otwartą. To przede wszystkim Twoje bezpieczeństwo: gwarancja bezpieczeństwa Twojego mienia i terminowej płatności. W przypadku braku porozumienia spory będą rozstrzygane na podstawie postanowień umowy. Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest ze zwykłymi obywatelami, a umowa najmu zawierana jest z organizacjami. Umowa najmu z osobą fizyczną może być zawarta na okres nie dłuższy niż pięć lat, a umowa najmu może być zawarta na czas nieokreślony. Umowa najmu z organizacją zawarta na okres dłuższy niż rok musi zostać zarejestrowana w Rosreestr.

Czynsz, jak każdy dochód, podlega opodatkowaniu. Nie jest tajemnicą, że większość tych transakcji przeprowadzana jest poza urzędem skarbowym. Ale niewiele osób wie, że urząd skarbowy może dowiedzieć się o wynajmie mieszkania od innych agencji rządowych (na przykład od Rosreestr, że jesteś właścicielem kilku mieszkań), od lokalnych policjantów, sąsiadów, a czasem nawet od niezadowolonych najemców. Zalecamy grę uczciwą, ale zyskowną.

Możesz wynająć mieszkanie jako osoba fizyczna i zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych lub zostać indywidualnym przedsiębiorcą, wybierając jeden ze specjalnych reżimów podatkowych. To, co będzie dla Ciebie bardziej opłacalne, zależy od Twoich dochodów.

Jeśli czynsz wynosi mniej niż 14 tysięcy rubli miesięcznie, sporządź umowę jako osoba fizyczna - Twoje podatki wyniosą 13% tej kwoty. Na koniec roku, do 30 kwietnia należy złożyć raport 3-NDFL z załączoną kopią umowy najmu i opłacić podatek. Termin płatności podatku upływa 15 lipca. Musisz złożyć raport i zapłacić kwotę podatku do inspektoratu w miejscu rejestracji. Przy stawce czynszu wynoszącej 14 tysięcy rubli stracisz 21 840 rubli podatków rocznie.

Jeśli czynsz przekracza 14 tysięcy rubli miesięcznie, otwórz indywidualnego przedsiębiorcę. Rejestracja indywidualnego przedsiębiorcy nie jest trudna i równie łatwo można ją w każdej chwili zlikwidować. Dokumenty rejestracyjne możesz przygotować samodzielnie: istnieją bezpłatne usługi, które pomogą Ci to zrobić szybko. Rejestrując indywidualnego przedsiębiorcę wraz z dokumentami należy pamiętać o złożeniu zawiadomienia o zastosowaniu uproszczonego systemu opodatkowania, wskazując w nim przedmiot „Dochód”. Wtedy zapłacisz tylko 6% podatku od czynszu. Za pięć dni zostaniesz zarejestrowany i wydany certyfikat. Warto pamiętać: indywidualni przedsiębiorcy muszą sami opłacać składki ubezpieczeniowe. Wysokość składek wynosi 22 261 rubli 38 kopiejek. To jest wymagana część. I jest jeszcze jeden: jeśli zarabiasz ponad 300 tysięcy rubli rocznie, musisz zapłacić 1% dochodu powyżej tej kwoty. Podatek należy płacić kwartalnie do 25 kwietnia, 25 lipca i 25 października. Złóż raport raz na koniec roku i zapłać ostateczną kwotę podatku za dany rok do urzędu skarbowego zgodnie z Twoją rejestracją. Terminem raportowania jest dzień 30 kwietnia następnego roku. Przy stawce czynszu od 15 do 25 tysięcy rubli miesięcznie podatki i składki będą kosztować 22 261 rubli.

Wynajmując mieszkanie, na patencie może pracować także indywidualny przedsiębiorca. Patent jest dobry ze względu na całkowity brak raportowania, ale rzadko okazuje się opłacalny. Koszt patentu ustalany jest odrębnie w każdym regionie. Na przykład w Moskwie wynajęcie mieszkania o powierzchni do 50 metrów kwadratowych w Centralnym Okręgu Administracyjnym będzie kosztować 45 tysięcy rubli rocznie plus składki ubezpieczeniowe. Minimalne odliczenia wyniosą prawie 70 tysięcy rubli rocznie. Dla naszego przykładu patent będzie bardziej opłacalny niż inne opcje tylko przy czynszu przekraczającym 80 tysięcy miesięcznie.

Nieliczni inwestorzy mają dziś możliwość szybkiej i zyskownej odsprzedaży swoich zagranicznych nieruchomości. Wynajem nieruchomości przynosi bardziej przewidywalne dochody. Jakiego rocznego zysku można się spodziewać i co należy zrobić, aby utrzymać się na znaczącym plusie?

Nie wszyscy Rosjanie, którzy mają możliwość zakupu nieruchomości za granicą, zdali sobie sprawę, jak opłacalny może być wynajem. Głównymi błędami są wybór „niewłaściwych” nieruchomości na wynajem i odmowa udzielenia kredytu hipotecznego. Tymczasem, jak twierdzą eksperci, całkiem możliwe jest uzyskanie za granicą 10%, a nawet ponad 20% rocznie! Jak zapewnić maksymalny zwrot z inwestycji w nieruchomości zagraniczne?

Nie trzeba psuć najemcy

Skupmy się na scenariuszu, w którym obiekt zostaje zakupiony wyłącznie w celu wynajmu – strategia ta zwykle nazywana jest zakupem na wynajem („kup na wynajem”). W Moskwie czynsz przynosi średnio 4-4,2% rocznie, za granicą można uzyskać wyższe dochody - ale w tym celu trzeba postępować mądrze i przestrzegać pewnych zasad.
Pierwszą radą ekspertów jest natychmiastowe zrozumienie, że nie musisz kupować do wynajęcia tego, co kupujesz na własne wakacje. „Chcesz się rozpieszczać – wybierasz najlepsze miejsce, najlepszy widok, najlepsze meble. Wszystko to znacznie podnosi koszty zakupu i eksploatacji nieruchomości, zmniejszając jej rentowność – zauważa Sergey Sander, założyciel i partner Sander Estates S.A. Zgadzają się z nim eksperci z IntermarkSavills, dodając, że drogie nieruchomości mają niską płynność najmu, dlatego lepiej sobie radzić z najbardziej poszukiwanymi nieruchomościami, czyli średnim przedziałem cenowym.
Równie ważne jest podjęcie decyzji o celu zakupu. „Jeśli chcesz połączyć przyjemne z pożytecznym, przez kilka miesięcy w roku korzystać z nieruchomości w celach rekreacyjnych, a przez resztę czasu ją wynajmować, to musisz wybrać jeden ze swoich ulubionych kurortów” – mówi Siergiej Sander. „Ale jeśli spojrzymy na to tylko jako na biznes, powinniśmy zwrócić uwagę także na duże miasta, w których występuje duże zapotrzebowanie na mieszkania”. Aby uzyskać wysokie i stabilne przychody z wynajmu, ekspert poleca nieruchomości komercyjne – apartamenty, pokoje hotelowe lub minihotele.

Jak najmniej zagrożeń

Równie ważny jest wybór odpowiedniego kraju. Igor Indriksons, szef działu inwestycji w nieruchomości zagraniczne w IntermarkSavills, radzi skupić się na starej Europie, np. Wielkiej Brytanii czy Francji. Zysk właściciela jest tam często niższy niż na rynkach wschodzących, ale istnieją instrumenty finansowe, które mogą zwiększyć zwrot z zainwestowanego kapitału cztero-pięciokrotnie. Najważniejszym z nich są kredyty hipoteczne.

Ponadto w Europie Zachodniej ustanowiono mechanizmy ograniczania ryzyka inwestycyjnego. Na przykład w Wielkiej Brytanii można ubezpieczyć ryzyko finansowe – na wypadek, gdyby najemca uszkodził nieruchomość, nie zapłacił lub jeśli w związku z jego eksmisją pojawią się trudności prawne.

Na koniec nie zapomnij o systemie gwarancji wynajmu. Istnieją takie programy poza Starym Światem, ale gwarancje w Egipcie i Wielkiej Brytanii to, jak mówią w Odessie, dwie duże różnice.

Jak działają spółki zarządzające

Poza tym, mieszkając w innym kraju, trudno jest samodzielnie zarządzać nieruchomościami. Najemców można znaleźć także przez Internet, jednak kwestia sprzątania i bieżących napraw pozostaje otwarta.
Spółki zarządzające, za procent zysku, pomagają rozwiązać wszystkie problemy na raz. I to z firmami zarządzającymi w wielu dużych kompleksach wypoczynkowych można zawrzeć umowę z gwarantowaną rentownością. „Koszt usług firmy zarządzającej zależy od kraju” – mówi Sergey Sander. - Zwykle jest to prowizja od 3-5% do 10-15% obrotu lub stały czynsz. Ta druga opcja jest rzadka i występuje tylko w dużych projektach z silnym doświadczonym zarządem.” Dyrektor zarządzająca InvestPravo Property Elina Sivankova mówi: „Na Cyprze dostępnych jest kilka nowych ofert z gwarancją dochodu z wynajmu, na który cieszy się całoroczny popyt wśród wczasowiczów. W Portugalii w takie programy często angażuje się rząd wspierający rynek mieszkań na wynajem. We Włoszech jest kilka ofert. Zazwyczaj spółka zarządzająca oferująca inwestorowi gwarantowany dochód jest spółką zależną dewelopera, która zapewnia bardziej profesjonalną obsługę.”

Z niektórymi ofertami gwarancji wynajmu wiąże się poważny problem: według Igora Indriksonsa takie nieruchomości można sprzedać po zawyżonej cenie. Innymi słowy, gwarantowany dochód z wynajmu jest wliczony w cenę nieruchomości.
Tutaj głównym sojusznikiem i doradcą inwestora jest bank: biorąc na siebie znaczną część ryzyka, sprawdza adekwatność ceny i wiarygodność spółki zarządzającej.

Kalkulator wynajmu

Wynajem sam w sobie nie jest zbyt dochodowym biznesem. „Wynajem mieszkań pod względem rentowności jest porównywalny z konserwatywnymi depozytami bankowymi” – mówi Elina Sivankova. „Średnie wartości europejskie nie przekraczają 5-6% rocznie.” Stawki są w przybliżeniu takie same w programach gwarancji wynajmu.
Możesz zwiększyć efektywność inwestycji korzystając z finansowania bankowego. Igor Indriksons uważa: Rosjanie nie ocenili jeszcze potencjału programu buy-to-let, ponieważ nie rozumieją, że inwestora powinna interesować nie tyle rentowność samego aktywa, ile zwrot z inwestycji (ROI - Zwrot inwestycji), czyli procent nie od kosztu mieszkania, ale od zainwestowanych środków. Kredyt hipoteczny pozwala na zmniejszenie wielkości inwestycji, znacząco poprawiając końcowy wynik finansowy.

„Dajmy prawdziwy przykład” – mówi Siergiej Sander. - Szwajcaria, ośrodek wypoczynkowy w górach ze źródłami termalnymi. Koszt studia to 350 000 franków szwajcarskich, można je wynajmować na 11 miesięcy w roku, trzeba mieszkać przynajmniej miesiąc. Dochód z wynajmu wynosi 600-800 franków tygodniowo lub 2400-3200 franków miesięcznie. Jeśli przyjąć średnią stawkę 2800 franków miesięcznie, pomnożyć ją przez 11 miesięcy i odjąć 3000 franków rocznie na utrzymanie, otrzymasz około 8% rocznie. W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt zwrot z inwestycji może być wyższy – około 13%. Ale trzeba zrozumieć, że jeśli przyjąć długoterminową perspektywę 5-10 lat, to remonty mieszkań i sezonowe zmiany w obłożeniu ośrodka mogą skorygować te liczby.

Kredyt jest opłacalny

Inny przykład ilustruje bardziej szczegółowo, jak kredyt hipoteczny wpływa na zyski inwestora. Projekt z gwarantowaną stopą zwrotu na poziomie 11,8% bez uwzględnienia wzrostu wartości aktywa. Inwestor kupuje pokój w pięciogwiazdkowym hotelu na terenie ośrodka golfowego. Całkowita cena pokoju wynosi 250 000 funtów. Wkład początkowy wynosi 82 500 funtów, resztę pokrywa kredyt hipoteczny na 3% w skali roku, którego otrzymanie gwarantuje deweloper (można przejąć do 70% kosztów na 25 lat). Ponadto istnieje opcja, która pozwala zapłacić same odsetki, a po odsprzedaży przedmiotu zwrócić bankowi całość długu. 6% dochodu z wynajmu gwarantowane przez 10 lat. Jeżeli rzeczywisty dochód jest wyższy, pozostała kwota jest dzielona równo pomiędzy inwestora i spółkę zarządzającą.

Jaki jest oczekiwany wynik finansowy tej transakcji? Spłata pożyczki wyniesie 5250 funtów rocznie. Opłata za utrzymanie obiektu wynosi zero. Nieruchomość możesz sprzedać w dowolnym momencie, nie czekając na całkowitą spłatę kredytu. Dochód z wynajmu pomniejszony o opłaty za kredyt – 9750 GBP rocznie (11,8%). Jeśli sprzedasz nieruchomość po pięciu latach, możesz zarobić 48 750 funtów na samym czynszu przy inwestycji o wartości 82 500 funtów, a jeśli założysz, że wartość nieruchomości rośnie o 5% rocznie, dochód wyniesie ponad 111 000 funtów. To 134% w ciągu pięciu lat, czyli niesamowite 27% rocznie! 70% ryzyka leży po stronie banku, a inwestor i tak zachowuje swoją własność.

Inwestor prywatny ma również możliwość przyłączenia się do profesjonalnych strategii inwestycyjnych. W projektach bez gwarancji dochodu zysk inwestora może być najwyższy. Zwykle tego typu oferty są rozproszone na poziomie inwestorów instytucjonalnych, jednak czasami w kabinie klasy biznes znajdzie się miejsce dla zwykłych śmiertelników.

Igor Indriksons opowiada o prawdziwym projekcie, w którym klient kupując pokój w aparthotelu za 60 000 funtów, wpłaca zaliczkę w wysokości 30% (18 000 funtów). Na pozostałą kwotę udzielana jest pożyczka na 10 lat przy oprocentowaniu 4% rocznie. Łącznie z opłatami prawnymi, początkowa inwestycja wynosi 19 500 funtów. Hotel posiada 311 pokoi, co oznacza, że udział w zysku na pokój wynosi 0,32%. Inwestor nie tylko zarabia na samym numerze, ale otrzymuje także część dochodu na usługi dodatkowe – minibar, rozmowy telefoniczne itp. Obecny zysk inwestora wynosi 23 GBP za noc.
Prognoza obłożenia hoteli wynosi 73-80%, roczny wzrost rynku hotelowego przewidywany jest na poziomie 5%. W tych warunkach dochód wyniesie około 10% rocznie bez korzystania z kredytu hipotecznego, co samo w sobie nie jest złe. Dzięki pożyczce inwestor otrzyma już w pierwszym roku 23% zysku, a biorąc pod uwagę wzrost wartości aktywa, zwrot z inwestycji wzrośnie i w dziesiątym roku osiągnie 50% w 12 miesięcy!

Rentowność nie jest formalnie gwarantowana, ale skoro projektem zarządza największa na świecie spółka zarządzająca (operuje 4400 hotelami, kapitalizacja wynosi 5 miliardów dolarów), inwestor może spać spokojnie.
IntermarkSavills przyznaje, że na takie inwestycje decydują się głównie duzi gracze, którzy kupują od razu 20-30 jednostek, ale dobre możliwości otwierają się także dla klientów prywatnych, którzy chcą kupić choćby jeden numer.

Twój własny właściciel

Oczywiście każdy może pójść bardziej tradycyjną drogą i po prostu kupić dom (z kredytem hipotecznym lub bez) i wynająć go. Wyruszając na własną rękę, należy wziąć pod uwagę niuanse ustawodawstwa krajowego. Inwestora powinna interesować możliwość łatwej eksmisji najemcy w razie potrzeby, a także ubezpieczenie ryzyka finansowego. IntermarkSavills stwierdził, że Indie są pod tym względem problematycznym rynkiem, gdzie najemca obiektu komercyjnego nie może zostać eksmitowany przez 25 lat. W Europie rynek niemiecki jest pod tym względem trudny, gdzie państwo reguluje stawki i aktywnie chroni prawa najemców. (W pozostałych krajach europejskich istnieje możliwość rozwiązania umowy za miesięcznym okresem wypowiedzenia.) W Wielkiej Brytanii istnieją trzy rodzaje umów najmu. Lepiej więc nie wchodzić na rynek wynajmu bez konsultacji ze specjalistą.

Cechy wynajmu krajowego

Specyfika narodowa każdego rynku ma ogromny wpływ na końcowy wynik inwestycji. Przykładowo w Bułgarii i szeregu innych krajów kredyty hipoteczne udzielane są obcokrajowcom niezwykle rzadko, przez co można tam zapomnieć o zyskach powyżej 5-6% w skali roku. W niektórych stanach obowiązują ograniczenia dotyczące zakupu drugiego domu lub kwot dla inwestorów zagranicznych.

Korzystając z kredytu, lepiej mieć dodatkowe źródło spłaty lub ograniczyć swój optymizm inwestycyjny. Elina Sivankova zwraca uwagę, że mieszkania nie zawsze można kupić samodzielnie. Dobrze, jeśli przy rentowności 6% udało Ci się zaciągnąć pożyczkę ze stopą procentową poniżej 4,5%, a wysokość podatków i innych wydatków nie przekracza 1,5%. We Francji państwo gwarantuje odzyskanie pewnej liczby przedmiotów sprzedanych w ramach leasingu zwrotnego. Dzięki temu rozwiązaniu inwestor ma także możliwość zwrotu podatku VAT po pewnym czasie.

Trzeba przyznać, że schemat inwestycji typu „kup na wynajem” jest wciąż egzotyczny dla przeciętnego rosyjskiego inwestora. Według ekspertów IntermarkSavills powodem jest słabe zrozumienie zasad działania zachodnich rynków finansowych. Na przykład wiele osób błędnie uważa, że nie da się sprzedać nieruchomości bez spłacenia bankowi całości kredytu hipotecznego.

Tymczasem w Wielkiej Brytanii strategia kupna na wynajem stała się tak powszechna, że analitycy obwiniali ją wręcz za nadmierny popyt i pojawienie się „bańki” na rynku nieruchomości. Szacuje się, że co trzecia nowa nieruchomość w Londynie kupowana jest z zamiarem zarabiania na wynajmie. Według Association of Letting Agents (ARLA) w ostatnich latach znacznie wzrosła liczba Brytyjczyków pracujących z portfelem nieruchomości w Królestwie i za granicą.

Nie ma wątpliwości, że liczba Rosjan wynajmujących mieszkania za granicą będzie rosła, ponieważ oczywiste jest, że nie zawsze można zarabiać na nieruchomościach wyłącznie dzięki rozwojowi rynku.

Wskazówki dla inwestorów korzystających z programu buy-to-let firmy ARLA (Wielka Brytania)

Co robić

Zaplanuj swoje inwestycje w perspektywie średnio- i długoterminowej.
Upewnij się, że Twój dochód z wynajmu przekroczy spłaty kredytu i dodatkowe wydatki.
Przeprowadzić remonty i umeblować mieszkanie zgodnie ze standardami odpowiadającymi klasie nieruchomości, zwracając szczególną uwagę na kuchnię i łazienkę.

Czego nie robić

Nie projektuj wynajmowanej nieruchomości według własnych upodobań.
Unikaj kupowania domu z potencjalnymi problemami w utrzymaniu, takimi jak duża ilość drewnianych elementów wykończeniowych lub duży ogród.
Nie spodziewaj się, że przyjaciele i rodzina będą zarządzać nieruchomością pod Twoją nieobecność.
Nie próbuj samodzielnie sporządzać umowy - zwróć się do profesjonalistów.