Bénéfice de l'entrepreneur dans la formule de l'approche des coûts. Sur le « profit de l'entrepreneur » dans l'approche des coûts. Le cadre juridique du projet dans son ensemble

Récemment, des publications ont proposé de refuser de prendre en compte le bénéfice d'un entrepreneur dans approche des coûtsà la valorisation immobilière. L'article suggère que la proposition ("erronée") sur la nécessité de prendre en compte ce profit et sur le schéma de calcul de sa valeur est basée sur l'axiome de la théorie de l'évaluation, qui découle de la "non mise en œuvre dans la pratique" ) hypothèse sur la possibilité d'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché immobilier. Des arguments supplémentaires en faveur de la justification de cet axiome sont présentés dans, ci-dessous le problème de la nécessité de prendre en compte le profit de l'entrepreneur est discuté - indépendamment de la reconnaissance de la validité de l'axiome mentionné.

Au tout début de la discussion, prêtons attention à la définition classique du concept de développeur qui nous est venu de l'étranger, qui, étant l'auteur de l'idée de projet, prévoit :

acquisition du droit d'aménager un terrain (droit de propriété ou droit de conclure un bail),
organisation de la conception, du financement (sur fonds propres et sur fonds propres) et de la réalisation (avec la participation d'entrepreneurs) sur ce site d'aménagements (bâtiments, ouvrages d'art, communications, plantations),
enregistrement des droits sur ces améliorations (en plus du droit de propriété ou de bail foncier précédemment enregistré),
organiser la vente du bien créé.

Il n'est pas difficile d'imaginer une situation dans laquelle un promoteur demande à un évaluateur de déterminer la valeur marchande d'un objet qui vient d'être achevé et est destiné à la vente. Dans ce cas, tout évaluateur en exercice tiendra compte du fait qu'un projet de développement doit fournir non seulement un rendement du capital (coûts engagés dans le processus de mise en œuvre du projet), mais également un revenu sur le capital, appelé profit d'un entrepreneur (sinon, cela n'aurait aucun sens pour un développeur de s'impliquer dans un projet risqué, il serait plus rentable de mettre de l'argent sur un dépôt ou d'acheter des instruments financiers sans risque).

Dans le même temps, le montant des bénéfices d'un entrepreneur ne devrait pas dépendre de l'ensemble réel des participants au projet : au lieu d'un développeur, un projet peut être lancé et mis en œuvre par un investisseur (client), un chef de projet, un entrepreneur, un fournisseur de matériaux, consultants et courtiers - tous avec la participation établissement de crédit. Parallèlement, la rémunération de la société gestionnaire du projet, les paiements à l'entrepreneur, ainsi que les paiements aux fournisseurs de matériaux, consultants et courtiers, le remboursement de la majeure partie du prêt seront financés par des fonds provenant des sommes destinées à le remboursement du capital, tandis que les intérêts doivent être présentés comme faisant partie du bénéfice du prêt de l'entrepreneur et du rendement de tous les capitaux propres investis dans le projet.

Si le client demande à l'expert de déterminer la valeur vénale d'un objet qui, après création, a déjà été utilisé par son propriétaire avec revenus, alors l'expert-expert prendra en compte en plus les pertes de valeur liées à l'usure : ces pertes sont déduits de la somme des coûts du projet et du bénéfice trouvé en capitalisant les coûts pour la période (avant la date d'évaluation) théoriquement nécessaire pour créer l'objet d'évaluation à neuf (voir pp. 305-306).

De ce qui précède, il résulte que bénéfice de l'entrepreneur dans l'approche du coût de l'évaluation immobilière, le rendement de tout le capital investi dans un projet de développement est appelé. Le montant du capital investi (investi) est déterminé par la somme de tous les coûts associés à la mise en œuvre du projet (y compris la préparation marketing de l'objet à vendre), et le rendement de ce capital (le bénéfice mentionné de l'entrepreneur) est déterminé en soustrayant le montant ci-dessus de tous les coûts encourus par le promoteur de la valeur future de ces coûts obtenue par la procédure de leur accumulation (capitalisation) en utilisant un taux de rendement général basé sur le marché sur le capital investi dans la création d'un objet.

Précisons que la valeur du coût futur mentionnée représente la valeur marchande de l'objet qui vient d'être achevé. Sur la base de cette valeur, le prix d'offre de l'objet à vendre ou de mettre l'objet en capital autorisé toute entreprise, ainsi que le prix de l'offre au loyer de marché (offre au taux location) - lors de la location de l'objet d'évaluation en tant qu'actif financier sous forme réelle.

Notons que la négation de la nécessité de prendre en compte le profit d'un entrepreneur dans l'approche par les coûts est souvent justifiée en se référant au principe de substitution, qui est considéré comme le principe fondamental de l'approche par les coûts telle qu'amendée : « un acheteur raisonnable ne paiera pas d'un bien supérieur à la somme d'argent nécessaire pour acquérir un terrain similaire et construire un immeuble d'utilité équivalente sans retard injustifié, compte tenu d'une juste compensation financière du temps consacré à la construction. Les opposants à la prise en compte du profit de l'entrepreneur estiment qu'une telle formulation permet de considérer l'approche coût de l'évaluation comme une approche reflétant les intérêts de l'utilisateur qui se crée un objet (« pourquoi alors devrait-il savoir et prendre en compte le profit de l'entrepreneur ? »).

Pour commencer, faisons attention à l'inacceptabilité d'utiliser le calcul de la valeur marchande comme coût de construction d'un objet pour son propre usage, car. conformément à la définition de la notion de valeur marchande, cette dernière est valeur en échange - dans une transaction hypothétique modélisée par un expert. En même temps, on note que la formulation du principe mentionne compensation financière pour le temps consacré à la construction, et cette compensation doit être calculée en tenant compte de la valeur temporelle de l'argent: pour la période de construction, le créateur de l'objet «gèle» ses fonds propres et empruntés - au lieu de percevoir un revenu provenant de l'utilisation du objet fini, qu'il pourrait acheter au promoteur. Autrement dit, dans ce cas également, la capitalisation de tous les coûts du projet de construction doit être effectuée, ce qui conduira également à la formation du montant du revenu sur le capital (bénéfice de l'entrepreneur), déterminé selon la méthode de régularisation (capitalisation) des coûts au taux de rendement du capital.

Il convient de garder à l'esprit que lors de la construction d'un objet «pour soi», au taux de rendement du capital indiqué, des primes pour tous les risques de l'investisseur doivent être présentées, à l'exception du risque de faible liquidité de la transaction de vente de l'objet (cette dernière exception doit être prise en compte lors de l'évaluation d'un bien immobilier dans le cadre d'une entreprise en exploitation en utilisant des méthodes d'approche des coûts). Toutefois, si la création d'un objet immobilier vise sa location ultérieure en tant qu'actif financier, alors le propriétaire de l'objet créé et l'expert détermineront le taux de location de marché et le coût de réversion à la valeur de marché de l'objet fini, trouvé par des méthodes d'approche par les coûts prenant en compte tous les risques, y compris le risque de faible liquidité, de sorte que dans ce cas le plus général, le profit de l'entrepreneur sera calculé de manière similaire.

Attardons-nous aux spécificités du problème de l'évaluation (par l'approche par le coût) d'un bien immobilier qui vient d'être achevé en temps de crise : dans ce cas, à côté des coûts d'acquisition du terrain et de création d'aménagements, ainsi que du coût de l'entrepreneur profit, obsolescence externe associée à une baisse de la demande de biens immobiliers. La perte de valeur due à cette obsolescence s'explique par la baisse des prix et des tarifs de location des objets de même nature que l'objet d'expertise lors de la réalisation du projet. Au contraire, lors de l'évaluation d'un bien neuf au stade de croissance du marché après la sortie de crise, il peut être nécessaire de prendre en compte le renouvellement externe (augmentation de la valeur d'un bien achevé par construction due à une obsolescence externe négative) , en raison de l'excès de la demande sur l'offre dû à l'inertie du renouvellement des projets de développement gelés pendant la période de crise.

Ainsi, il est évident que l'affirmation selon laquelle il n'est pas nécessaire de prendre en compte le bénéfice d'un entrepreneur lors du calcul de la valeur marchande d'un objet dans l'approche des coûts est contraire au bon sens et ne peut être recommandée pour une utilisation dans la pratique de l'évaluation.

Littérature

Korostelev S.P. , 2009.
Ozerov E.S. Analyse économique et estimation immobilière. SPb. : Éd. "ISS". 2007.
Ozerov E.S. , 2009.

Profit de l'entrepreneur (EP)- le revenu d'entreprise, qui récompense l'investisseur pour le risque associé à la réalisation d'un projet de construction. Lors de la mise en œuvre d'un projet de construction depuis le tout début jusqu'au transfert des droits, à la location ou à toute autre utilisation de celui-ci, un grand nombre de risques de différents types se présentent. Les facteurs de risque comprennent :

Facteurs économiques et politiques ;
Facteurs sociaux et régionaux;
Facteur entrepreneurial ;
Facteur des conditions de construction.

Plus le niveau total de tous les risques découlant du processus de mise en œuvre du projet est élevé, plus l'investisseur devrait percevoir un profit en compensation. Le profit de l'entrepreneur dans ce cas est formé, ainsi que le taux d'actualisation, par la méthode de construction cumulative, la formule de calcul du PP est présentée ci-dessous:

PP=Σ(R) +R sans risque,

PP - profit de l'entrepreneur (investisseur) du projet de construction;
Σ(R)- le niveau total de risques découlant du processus de mise en œuvre d'un projet de construction ;
R sans risque - taux de rendement dégagé du risque (taux sans risque).

Les facteurs de risque et la valeur totale des risques sont présentés dans le tableau :

Table. Calcul des risques.

Nbre p/p	Facteurs de risque \ rang
	*Facteurs économiques et politiques*
	Tendances économiques générales
	Activité économique étrangère
	Inflation
	Investissements
	Revenus et épargne de la population
	Système fiscal
	La menace de la redistribution des biens
	Stabilité politique intérieure
	Activité de politique étrangère
	La menace d'attentats terroristes
Nombre d'observations

Somme des travaux
Nombre de facteurs
Valeur pondérée
	*Facteurs sociaux et régionaux*
	Stabilité sociale dans le pays
	Sécurité sociale des citoyens
	Tendances du développement économique dans la région
	Stabilité sociale dans la région
Nombre d'observations
Nombre d'observations rang du facteur*
Somme des travaux
Nombre de facteurs
Valeur pondérée
	*Le facteur entrepreneurial*
	Liquidité des actifs
	Le niveau de concurrence dans l'industrie
	Attractivité d'investissement de la région
	Tendances de développement de l'industrie
Nombre d'observations
Nombre d'observations rang du facteur*
Somme des travaux
Nombre de facteurs
Valeur pondérée
	*Facteur de conditions de construction*
	Sismicité de la zone
	Inondations, tornades et autres
	Conditions climatiques de la zone de construction
	Disponibilité des matières premières dans le domaine de la construction
	Le niveau de développement de l'industrie des matériaux de construction
	Disponibilité des ressources en main-d'œuvre
	Disponibilité de personnel hautement qualifié dans la région
	Caractéristiques géologiques du chantier
Nombre d'observations
Nombre d'observations rang du facteur*
Somme des travaux
Nombre de facteurs
Valeur pondérée
Niveau de risque global

Le choix le plus courant et le plus adéquat de taux de rendement sans risque est le rendement annuel à l'échéance des titres d'État. Ils sont très liquides et le niveau de risque d'y investir est proche de zéro. Cependant, la présence d'une gamme de titres d'État oblige l'évaluateur à choisir parmi ces titres, puisque les titres d'État ont des échéances différentes ainsi que des rendements courants à l'échéance différents.

Lors du choix d'un taux de rendement sans risque, les arguments suivants ont été pris en compte :

autre conditions égales plus la maturité d'un titre est longue, plus la volatilité de son rendement est faible ;
pour assurer une valeur constante du taux d'actualisation sur tout l'horizon de prévision, on privilégie le choix du titre dont la maturité coïncide ou est supérieure à l'horizon de prévision ;
la garantie doit être libellée en roubles.

état le plus approprié Sécurité est une obligation d'emprunt fédérale de la 27e série, c'est-à-dire OFZ avec amortissement de la dette avec échéance de 2004 à 2009 inclus.

Tableau 16. Calcul du taux de rendement sans risque.

Information de sécurité
Nom
	Ministère des Finances de la Russie
Code de sécurité
Numéro d'enregistrement d'état
Date de stage
date d'échéance
Volume déclaré, pcs.
Volume placé, pcs.
coût nominal
	Négociés
Rendement au prix moyen pondéré, % par an
Passage au rendement au prix moyen pondéré prév. jour de bourse, % par an
Rendement au prix de la dernière transaction, % par an
Volume d'échange, frotter. (depuis le début de l'année)

Ainsi, la valeur du taux de rendement sans risque, comme élément de base pour le calcul du taux d'actualisation par construction cumulée, est supposée égale à 6,12 %.

Données du site http://www.micex.ru

Dans ce cas, la valeur du profit de l'entrepreneur est .....

Article analytique du club officiel ROO www.appraiser.ru

membre honoraire du ROO,

prof., d.t.s.

Sur le profit de l'entrepreneur dans l'approche coût de l'évaluation immobilière.

Récemment, des publications suggèrent de refuser de prendre en compte le profit de l'entrepreneur dans l'approche coût de l'évaluation immobilière. L'article suggère que la proposition ("erronée") sur la nécessité de prendre en compte ce profit et sur le schéma de calcul de sa valeur est basée sur l'axiome de la théorie de l'évaluation, qui découle de la "non mise en œuvre dans la pratique" ) hypothèse sur la possibilité d'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché immobilier. Des arguments supplémentaires en faveur de la justification de cet axiome sont présentés dans, ci-dessous le problème de la nécessité de prendre en compte le profit de l'entrepreneur est discuté - indépendamment de la reconnaissance de la validité de l'axiome mentionné.

Au tout début de la discussion, prêtons attention à la définition classique du concept de développeur qui nous est venu de l'étranger, qui, étant l'auteur de l'idée de projet, prévoit :

Acquisition du droit d'aménager un terrain (droit de propriété ou droit de conclure un bail),

Organisation de la conception, du financement (sur fonds propres et empruntés) et de la réalisation (avec la participation d'entrepreneurs) sur ce site d'aménagements (bâtiments, ouvrages d'art, communications, plantations),

Enregistrement des droits sur ces améliorations (en plus du droit de propriété foncière ou de bail foncier précédemment enregistré),

Organisation de la vente du bien créé.

Dans le même temps, le profit d'un entrepreneur ne devrait pas dépendre de l'ensemble réel des participants au projet : au lieu d'un développeur, un projet peut être lancé et mis en œuvre par un investisseur (client), un chef de projet, un entrepreneur, un fournisseur de matériaux, consultants et courtiers - le tout avec la participation d'un établissement de crédit. Parallèlement, la rémunération de la société gestionnaire du projet, les paiements à l'entrepreneur, ainsi que les paiements aux fournisseurs de matériaux, consultants et courtiers, le remboursement de la majeure partie du prêt seront financés par des fonds provenant des sommes destinées à le remboursement du capital, tandis que les intérêts doivent être présentés comme faisant partie du bénéfice du prêt de l'entrepreneur et du rendement de tous les capitaux propres investis dans le projet.

Précisons que la valeur du coût futur mentionnée représente la valeur marchande de l'objet qui vient d'être achevé. Sur la base de cette valeur, le prix d'offre de l'objet à vendre ou pour l'introduction de l'objet dans le capital social de toute entreprise, ainsi que le prix d'offre au loyer du marché (offre au taux de location) est formé - lorsque la location de l'objet d'évaluation en tant qu'actif financier sous forme réelle.

Pour commencer, prêtons attention à l'inacceptabilité d'utiliser le calcul de la valeur vénale comme coût de construction d'un objet à usage propre, puisque, conformément à la définition du concept de valeur vénale, cette dernière est valeur en échange - dans une transaction hypothétique modélisée par un expert. En même temps, on note que la formulation du principe mentionne compensation financière pour le temps consacré à la construction, et cette compensation doit être calculée en tenant compte de la valeur temporelle de l'argent: pendant la durée de la construction, le créateur de l'objet "gele" ses fonds propres et empruntés - au lieu de percevoir des revenus provenant de l'utilisation de l'objet fini, qu'il pourrait acheter au promoteur. Autrement dit, dans ce cas également, la capitalisation de tous les coûts du projet de construction doit être effectuée, ce qui conduira également à la formation du montant du revenu sur le capital (bénéfice de l'entrepreneur), déterminé selon la méthode de régularisation (capitalisation) des coûts au taux de rendement du capital.

Littérature

1. Sur le "profit de l'entrepreneur" dans l'approche des coûts.2009. http://www. *****/UserFiles/File/Guidance_materials/korostelev_zatr_podhod. doc.

2. Analyse Ozerov et évaluation immobilière. SPb. : Éd. "ISS". 2007.

3. Sur l'axiome de la théorie de l'évaluation. 2009. (http://www.*****/rclub/research/aksioma.pdf).

Le bénéfice de l'entrepreneur reflète les coûts de gestion et d'organisation de la construction, la supervision générale et le risque associé.

Le profit d'un entrepreneur est déterminé par la méthode analytique proposée par le personnel de l'Université technique de Saint-Pétersbourg (SPBGTU) - Ph.D., professeur agrégé D.D. Kuznetsov et docteur en sciences techniques, professeur E.S. Ozerov.

Le calcul du bénéfice de l'entrepreneur est basé sur l'hypothèse qu'il n'est logique d'investir dans une nouvelle construction que si le bénéfice de la construction du nouveau projet ne sera pas inférieur au bénéfice d'un projet alternatif présentant le même niveau de risque et la même durée que la nouvelle construction .

Le montant du bénéfice de l'entrepreneur est déterminé par la formule:

où N est la durée normative de construction en années ;

C 0 - la part de l'acompte dans le montant total des paiements, prise dans l'hypothèse où l'investisseur avance initialement 20% du coût total de l'objet;

yа - taux de rendement annuel du capital investi (correspond au ratio de capitalisation estimé pour des objets similaires, en tenant compte des risques typiques et de la période de remboursement du capital)

n* – période de mise en œuvre du projet ;

k - coefficient d'investissements alternatifs, lorsque l'objet est vendu pour n* années, est déterminé par la formule :

, (50)

Le calcul du profit de l'entrepreneur est résumé dans le tableau 14

Tableau 14

Calcul du profit de l'entrepreneur
Nom de l'indicateur	La désignation	Sens
Délai de construction normatif, en mois
Durée normative de construction, en années
Ratio d'investissement alternatif
Part de l'acompte dans le montant total des paiements
Taux de rendement annuel du capital investi
Bénéfice de l'entrepreneur

3.3.3. Calcul du coût de construction d'un objet similaire

En raison du manque de données sur le coût de construction d'une copie exacte de la propriété étant évaluée aux prix courants à la date réelle de l'évaluation, il est conseillé d'appliquer le coût de remplacement.

Dans la pratique de l'évaluation, la méthode de calcul de l'indice est principalement utilisée pour calculer le coût de remplacement d'un bien. Elle consiste à déterminer le coût de remplacement complet en multipliant le coût de base indiqué dans le dossier d'estimation de l'objet à évaluer par l'indice de recalcul du coût au niveau des prix courants.

La détermination du coût de création d'un bien semblable à celui évalué s'effectue selon la formule suivante :

C = (B 2001 J 2001-2014) (51)

Où B 2001 - coût total construction dans les prix de 2001, le bâtiment ci-dessus, selon les indicateurs consolidés du coût de la construction;

J 2001-2014 - 5,43 hors TVA - l'indice de transition du niveau des prix du TEP de 2001 au niveau des prix de 2014 par type de construction de la Fédération de Russie, selon;

3.3.4. Calcul de l'amortissement du bâtiment

Dans la théorie de l'approche des coûts pour évaluer la valeur d'un bien immobilier, l'amortissement cumulé est interprété comme la perte totale de l'objet d'évaluation de la valeur marchande due à la dépréciation physique, ainsi qu'à l'obsolescence fonctionnelle et externe. Ce projet de fin d'études utilise la méthode d'évaluation du cumul des amortissements par ses composantes (méthode de répartition).

La dépréciation est la perte de valeur due à la détérioration de l'état physique de l'objet et/ou à son obsolescence morale. L'amortissement cumulé est défini comme la différence entre le coût actuel de la restauration (remplacement) et la valeur marchande réelle de l'objet à la date de l'évaluation.

Calcul de l'usure physique

Le calcul de l'usure physique a été effectué par la méthode d'examen de l'état selon. Selon cette méthode, l'usure physique de chaque élément structurel du bâtiment a été déterminée. L'usure physique générale est déterminée par la formule :

, (52)

Où F f - détérioration physique du bâtiment,%;

F i - usure physique du i-ème élément structurel du bâtiment,%;

L i - coefficient correspondant à la part du coût de remplacement

i - ème élément structurel du coût de remplacement total du bâtiment ;

n est le nombre d'éléments structuraux du bâtiment.

Le coût de remplacement est pris dans les calculs comme 100 %.

Tableau 15

Description des éléments structurels du bâtiment et détermination de l'usure

Nom des éléments structurels	Description des éléments structurels	condition	Gravité spécifique selon le tableau	Correction à la gravité spécifique, %	Poids spécifique de l'EC tel que modifié	% d'usure à la page gr. 7 x gr, 8 / 100

Fondations	Dalle monolithique en béton armé
	Préfabriqué en béton armé	Réglementaire
a) murs extérieurs interne b) cloisons	Brique, blocs de béton cellulaire	Normatif
Chevauchement et revêtement	Béton préfabriqué	Normatif
	Combiné, dalle en béton armé, revêtement au rouleau	Fissures dans le tapis de toiture dues à l'absence de joints de dilatation
	Béton, linoléum	Ballonnement dû à un compactage insuffisant
Ouvertures de fenêtres et de portes	Profilés PVC sur fenêtres et portes	Normatif
Finir le travail	peinture, papier peint	Normatif
Ingénierie sanitaire et électrique. Dispositifs	Chauffage, électrique	Normatif
	zone aveugle	Normatif

La valeur d'usure est arrondie à un entier supérieur. Ainsi, l'usure physique est de 13 %.

Le calcul de l'usure physique est résumé dans le tableau 16.

Tableau 16

Calcul de la dépréciation physique aux prix de 2014

Éléments structurels	Gravité spécifique	Coût du travail aux prix de 2014, en milliers de roubles	Usure des éléments structurels, %	Usure des éléments structurels. mille roubles

Fondations

Murs, cloisons
Couvrir, couvrir



Finir le travail
Ingénierie sanitaire et électrique. dispositifs

Sur la base des résultats, nous pouvons conclure que l'amortissement fonctionnel du bâtiment s'est élevé à 17 898 000 roubles. Cela est dû à la durée de vie du bâtiment, car il a été construit en 2007 et son amortissement en 2014, selon les calculs, est de 13%.

Afin de prendre en compte le revenu estimé de sa vente dans la valeur de l'immobilier et de refléter les risques totaux du promoteur (investisseur), une certaine valeur doit être ajoutée au montant des coûts de construction, reflétant les attentes typiques (normales) bénéfice du développeur. Son montant est exprimé en argent ou en pourcentage du coût de réalisation de ces aménagements et apparaît comme faisant partie intégrante du coût de restauration ou de remplacement des aménagements.

Le montant du profit entrepreneurial doit tenir compte du taux de rendement sans risque ainsi que du risque associé à la vente de ce type de biens immobiliers sur le marché. Il est difficile d'obtenir des données de marché sur les revenus, car ils sont le plus souvent protégés par un secret commercial. Les valeurs comprises entre 10 et 30%, généralement prises sur la base d'entretiens avec des entrepreneurs, ne sont en aucun cas étayées. En particulier, les évaluateurs ne prêtent pas attention au fait que ce profit dépend du volume et du calendrier de construction, de la séparation des fonctions de l'investisseur (client) et du constructeur (entrepreneur) et d'autres facteurs.

Ainsi, déterminer le montant du bénéfice d'un entrepreneur dans le cadre de la méthode du coût de l'évaluation immobilière reste l'un des problèmes urgents de l'évaluation. Quelques approches modernesà l'évaluation du profit d'un entrepreneur reposent sur le principe de l'investissement alternatif : il n'est logique d'investir dans une nouvelle construction que si le profit du projet de construction n'est pas inférieur au profit d'un projet alternatif qui présente le même niveau de risque et la même durée que la construction neuve.

1. Calcul du profit de l'entrepreneur par la méthode des investissements non remboursés.
La signification économique des investissements non remboursés repose sur le concept de «coûts d'opportunité» ou de «perte de bénéfices résultant d'un gel temporaire des capitaux». Le capital sous forme monétaire ou matérielle est obligé de "travailler" ou de générer des revenus. Si le capital temporairement pour des raisons objectives ne génère pas de revenus, son propriétaire subit des pertes équivalentes aux intérêts de ce capital. Passé ce délai, il est raisonnable de supposer que le propriétaire évaluera son capital en tenant compte des intérêts non perçus sur celui-ci.

Ainsi, l'investissement non remboursé V est la valeur future du flux d'investissements en capital (dépenses) pour la création d'un objet en tant que source de revenus ou, ce qui revient au même, le montant des dépenses pour sa création accumulées à la date d'exploitation de un actif rentable à un certain taux d'intérêt.

Le montant de l'investissement non remboursé est déterminé par la formule

À son tour, le profit de l'entrepreneur (PP) peut être exprimé par la formule

Ainsi, le profit de l'entrepreneur est égal à la valeur en
les frais variables ou la différence entre l'investissement non remboursé et le montant direct du coût de création d'un bien.
Le coût total des coûts de construction (coût de construction) du bâtiment (avant de calculer le bénéfice de l'entrepreneur) est de 376 188 000 roubles.

Le temps de construction typique d'un tel objet est de huit blocs. Les résultats du calcul du bénéfice de l'entrepreneur utilisé dans l'évaluation de l'immeuble sont présentés dans le tableau.
2. Méthodologie d'estimation du profit d'un entrepreneur basée sur l'analyse des comportements d'un investisseur potentiel.

Faisons les hypothèses suivantes :
1. La valeur du bien, déterminée selon l'approche du coût, est égale à sa valeur vénale.

2. Il est supposé que dans tous les projets envisagés, les opérations d'achat et de vente de biens immobiliers sont réalisées à la valeur de marché.
Il est supposé que l'investisseur, au moment de prendre la décision d'acheter ou de construire un objet, dispose de tout le montant nécessaire pour acheter un objet à un prix égal à la valeur marchande (Options qui prévoient la possibilité d'acquérir un objet en utilisant les ressources en crédit ne sont pas prises en compte, car pour la plupart des objets et des investisseurs Néanmoins, le tableau 11.13 proposé ci-dessous peut être facilement étendu à ce cas en introduisant quelques paramètres supplémentaires dont le principal est taux du marchéà crédit).

Dans ce cas, on suppose que l'investisseur s'attend à investir la totalité du montant disponible. Dans ce cas, lors du choix d'une option qui implique un investissement progressif (par exemple, lors de la construction d'une installation), un investisseur raisonnable souhaitera que des fonds temporairement inutilisés génèrent également des revenus.

Dans le cas où le montant des fonds que l'investisseur peut et veut investir dépasse largement le coût de l'objet, il pourra très probablement investir des fonds temporairement libres dans un projet similaire avec le même taux de rendement.

Si le montant initial des fonds est comparable à la valeur marchande de l'objet, alors investissez les fonds temporairement inutilisés dans le projet avec la même rentabilité que le projet de construction, et même pour court terme, sera assez difficile. Très probablement, il sera possible de placer des fonds sur un dépôt, en en retirant périodiquement les montants nécessaires pour payer la prochaine étape de construction. Dans ce cas, le taux de dépôt dans le cas général sera différent du taux de rendement d'un projet de construction.

Lors du calcul de la valeur d'investissement, conseil en investissement, sur la base d'informations sur un investisseur particulier, vous pouvez choisir les valeurs du taux de rendement pour un projet de construction et pour les fonds placés en plus. Lors de la détermination de la valeur marchande, il convient d'être guidé par les capacités typiques de l'investisseur. Comme déjà indiqué, l'algorithme spécifié est implémenté sous la forme d'un tableau de calcul dans l'environnement Excel.

Commentaires sur le tableau de calcul. Le tableau de calcul se compose de trois parties. Le premier contient les données et hypothèses initiales ; les résultats du calcul sont également présentés ici. Les deuxième et troisième parties contiennent des calculs de l'efficacité de divers modèles de comportement des investisseurs.
Pour faciliter la description du tableau, ses rangées sont numérotées. Considérez l'ordre de formation de la table sur un exemple spécifique.

Données initiales et résumé des résultats. Les valeurs des lignes 1 et 2 ont été choisies arbitrairement. Si nécessaire, le tableau est facilement adapté pour calculer le bénéfice de l'entrepreneur correspondant à un projet de n'importe quelle durée et avec n'importe quel nombre de périodes de paiement par an.

Le coût de la construction et du terrain(lignes 3 et 4), ainsi que la répartition des coûts de construction par périodes de paie (ligne 5) doivent être connues avant de commencer le calcul. Étant donné que le bénéfice de l'entrepreneur est déterminé en pourcentage de l'investissement, il est possible de définir dans les lignes 3 et 4 non pas des valeurs spécifiques, mais le rapport des valeurs du terrain et du bâtiment. Dans la première cellule de la ligne 5, l'évaluateur peut indiquer le montant de l'acompte.

En ligne 6, l'expert a la possibilité d'exprimer ses idées sur l'évolution de la valeur du bien à estimer pour la période correspondant à la durée de construction.
Dans le même temps, la méthode de calcul proposée permet de ne pas prendre en compte la dépréciation physique de l'objet accumulée sur cette période. Ainsi, la valeur de la ligne 6 reflète principalement l'évolution prévue du niveau des prix sur le marché.
Dans cet exemple, on suppose que la valeur de l'objet ne changera pas.

Les lignes 9 à 11 fixent le taux de dépôt, le taux de rendement du projet de construction et le taux d'actualisation du flux de revenus provenant de l'exploitation de l'installation. En général, ils devraient être différents.
Le tableau proposé n'implique pas de changements de taux pendant la mise en œuvre du projet, bien que, si nécessaire, il puisse être finalisé en conséquence.

À la ligne 14, avant le calcul, vous devez définir les valeurs initiales du taux de profit de l'entrepreneur pour deux options de calcul. Vous pouvez définir des valeurs nulles. Dans l'exemple proposé, pour plus de clarté, un taux de 5 % a été utilisé.

Après avoir effectué des calculs à l'aide de la fonction "Sélection du paramètre", à la ligne 14, les valeurs calculées des taux de profit de l'entrepreneur pour deux options de calcul apparaissent.
La ligne 15 reflète les valeurs de la valeur marchande de l'objet, qui est calculée comme suit : (ligne 3 + ligne 4) x (1 + ligne 14).

La rubrique « Synthèse des résultats » permet à l'expert d'exprimer son attitude sur la fiabilité des résultats obtenus sur la base de deux options de calcul en plaçant des coefficients de pondération.

La première méthode de calcul. Cette méthode de calcul repose sur l'énoncé suivant : pour qu'il soit logique d'investir dans un projet de construction, la VAN d'un tel projet doit être positive.

La ligne 23 indique le montant initial des fonds de l'investisseur, qui est supposé être égal à la valeur marchande de l'objet (ligne 15).

La ligne 24 indique le montant de l'investissement dans la construction conformément à l'échéancier défini ci-dessus. Le coût d'acquisition d'un terrain et un paiement anticipé pour la construction sont effectués au moment initial (période zéro dans le tableau).

Comme indiqué précédemment, il est supposé que l'investisseur placera les fonds temporairement inutilisés en dépôt. La ligne 25 reflète la variation du montant des fonds sur le dépôt, qui, d'une part, diminue en raison de la nécessité de payer pour la prochaine étape de construction et, d'autre part, augmente légèrement en raison de l'accumulation des intérêts sur le dépôt. On suppose que les intérêts (ligne 26) sont payés à la fin de chaque période.

Les actifs de l'investisseur à l'achèvement de la construction se composent de la propriété construite et du montant restant des fonds en dépôt.

Valeur marchande du bienà la fin de la construction est calculé par la formule : ligne 29 = ligne 23 x (1 + ligne 6).

Connaissant la valeur des actifs à la fin du projet, vous pouvez trouver leur valeur actuelle. Les taux d'actualisation de cette transaction sont différents pour différents actifs et reflètent les risques associés à la création de l'actif. Les valeurs de courant correspondantes sont données aux lignes 33 et 34.

La valeur actuelle totale des actifs (ligne 32) est la somme des lignes 33 et 34.
La valeur actuelle nette du projet (ligne 35) est la différence entre la valeur actuelle des actifs futurs (ligne 32) et l'investissement initial (ligne 23).

Le fait que la VAN se soit avérée négative (-116) indique que le profit de l'entrepreneur de 5% du montant de l'investissement ne peut pas intéresser l'investisseur.

L'utilisation de la fonction Excel "Sélection du paramètre" vous permet de sélectionner la valeur du bénéfice de l'entrepreneur (ligne 14), à laquelle la VAN (ligne 35) devient égale à zéro.

Compte tenu des valeurs initiales, le bénéfice de l'entrepreneur s'élevait à 19,8 % du montant de l'investissement.

La deuxième méthode de calcul. Dans ce cas, nous partons du fait que l'investisseur est généralement confronté à un choix : acheter un bien immobilier « clé en main » ou investir dans la construction d'un bien neuf qui a une utilité équivalente.

L'investisseur prudent préférera celui avec la VAN la plus élevée des deux projets alternatifs. On suppose que le montant des investissements dans les projets est le même, que les projets ont la même durée et que les différences de risques sont compensées par des taux d'actualisation différents lors du calcul de la VAN pour chaque projet.
Déterminons la valeur du profit de l'entrepreneur à partir de l'hypothèse d'égalité de la VAN pour les projets de construction et alternatifs.

La valeur actuelle des actifs pour l'option associée à la construction d'un objet est déterminée de la même manière que dans la méthode précédente.

Dans l'option d'achat et de location, le revenu net d'exploitation annuel (ligne 52) est calculé comme le produit de la valeur marchande du bien (ligne 49) et du taux d'actualisation du flux de revenus locatifs (ligne 11).

On suppose que les paiements sont reçus à la fin de chaque période (toutefois, si nécessaire, le tableau peut être facilement adapté à n'importe quel système de paiement) (tableau 11.15).

Il est à noter que lors du calcul du résultat opérationnel net, une réserve de remplacement a été incluse dans les dépenses. À la fin de la durée de vie du projet, la réserve de remplacement devrait être dépensée pour remettre l'installation dans son état d'origine. Cela permet de négliger l'augmentation de l'usure physique pour les besoins de ce calcul.
Concernant prix du marché objet à la fin du projet peut être calculé par la formule : ligne 53 = ligne 49 x (1 + ligne 6).

Il est supposé que les fonds émergents égal au résultat opérationnel net pour chaque période, l'investisseur mettra immédiatement en dépôt (ligne 54).

La valeur des actifs de l'investisseur à la fin du projet envisagé (ligne 57) est la somme de la valeur du bien (ligne 53) et du montant des fonds en dépôt (ligne 55).
Le montant des fonds en dépôt à l'échéance (ligne 55) correspond à la valeur future de la rente calculée au taux indiqué à la ligne 9.

La valeur actuelle des actifs (ligne 61) est déterminée en utilisant le taux d'actualisation spécifié à la ligne 11.

La différence entre les valeurs des valeurs actuelles pour les deux options est indiquée à la ligne 62. Dans ce cas, ligne 62 = ligne 46 - ligne 61.
L'utilisation de la fonction Excel "Sélection de paramètres" vous permet de sélectionner la valeur du bénéfice de l'entrepreneur (ligne 14), à laquelle la valeur de la ligne 62 devient égale à zéro.

Étant donné que la différence de VAN pour les deux projets s'est avérée négative (= -113), on peut affirmer que le bénéfice de l'entrepreneur de 5 % inclus dans les calculs est insuffisant.

Compte tenu des valeurs initiales, le bénéfice de l'entrepreneur (selon la 2ème méthode) s'élevait à 19,3% du montant de l'investissement.

Analyse des résultats. Les deux méthodes de calcul utilisées donnent généralement des valeurs différentes du profit entrepreneurial. Du point de vue théorique, il doit être pris égal au plus grand des résultats obtenus. Mais s'il n'y a aucune confiance dans l'exactitude des données initiales, lors de la formation de la valeur finale du profit d'entreprise, vous pouvez utiliser les valeurs résultantes des deux méthodes en leur attribuant des pondérations appropriées.

Vous pouvez également envisager plusieurs options pour un ensemble de données initiales et prendre leur moyenne pondérée.
Le taux de profit entrepreneurial qui en résulte, qui est égal à 19,6 % dans l'exemple ci-dessus, est calculé comme la valeur future (FV) du flux d'investissement dans la construction en utilisant le taux de rendement du projet de construction (dans cet exemple, Kstr = 25% (ligne 10 du tableau) Bénéfice de l'entrepreneur, déterminé ainsi inscrit à la ligne 22 et est de 15,3%.

Il convient de noter que si, dans cette méthode, les mêmes taux de rendement sont fixés pour un projet de construction, un dépôt et un projet lié à l'acquisition d'un bien immobilier fini, alors les résultats du calcul coïncideront complètement avec le résultat de l'utilisation de la méthode analytique (KuznetsovDD., Ozerov E.S. Méthode analytique pour déterminer le montant du profit entrepreneur dans la méthode du coût de l'évaluation immobilière // Valuation Issues, 1998. No. 4), qui a plus de restrictions et représente donc un cas particulier de ce qui précède.
Une analyse séparée mérite les résultats obtenus sur la base de l'hypothèse que la valeur de l'objet évalué changera sur une période correspondant à la durée de la construction.
Les tableaux 11.16-11.17 ci-dessous présentent les résultats des calculs pour les cas où la valeur d'un objet diminue/augmente de 10 %.

Il ressort des tableaux que les résultats obtenus par la seconde méthode ne sont pratiquement pas affectés par l'évolution du coût, alors que les résultats de la première méthode évoluent de manière très significative. Cependant, cela est assez évident. Si un investisseur s'attend à réaliser des bénéfices supplémentaires grâce à la hausse des prix du marché, il peut se contenter d'un bénéfice d'entreprise moindre. À l'inverse, les pertes projetées dues à la baisse des prix obligent l'investisseur à prendre en compte davantage de revenus d'entreprise.

Dans de tels cas, il convient d'accorder plus de poids au résultat le plus élevé.

Si l'évaluateur connaît à l'avance le montant du bénéfice d'entreprise, il peut facilement, à l'aide du tableau proposé, déterminer un autre paramètre de calcul, par exemple le taux de rendement d'un projet de construction.
Ainsi, si dans l'exemple proposé nous prenons un profit entrepreneurial égal à 12%, le taux de rendement correspondant pour un projet de construction sera de 18%.

La méthodologie envisagée et son implémentation informatique permettent de faire du calcul du profit d'un entrepreneur en évaluation immobilière une approche coûteuse.

L'analyse des calculs effectués nous permet de tirer les conclusions suivantes :
1. Le bénéfice d'un entrepreneur selon la méthode du coût peut être évalué sur la base de la possibilité d'une allocation alternative du capital nécessaire à l'acquisition d'un terrain, à la construction et à la vente (mise en exploitation rentable) d'un objet.

2. Lors de l'utilisation de la méthodologie proposée, le profit d'entreprise est principalement sensible à des paramètres tels que le taux de rendement d'un projet alternatif, la durée de la construction et le rapport entre le coût du site et le paiement anticipé sur le montant total des coûts du projet. .
3. La variation du taux de rendement d'un projet alternatif pendant la période de construction affecte de manière significative le montant du bénéfice de l'entrepreneur. Dans le même temps, la répartition inégale des coûts dans le temps a peu d'effet sur la valeur de ce profit.

4. Lors de la prévision du temps de construction, vous pouvez vous concentrer sur règlements(SNIP 1.04.03-85 Normes pour la durée de construction et la résiliation dans la construction d'entreprises, de missions et de structures. M. Stroyizdat 1986) ou prennent en compte la pratique de la construction d'objets similaires.

5. Si l'augmentation des coûts dans le temps n'est pas linéaire, ce qui est typique des complexes complexes, le taux de rendement d'un projet alternatif évolue dans le temps et (ou) les schémas de vente de l'installation construite s'avèrent complexes, il est conseillé de trouver le profit de l'entrepreneur par calcul à l'aide de feuilles de calcul.

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