Bir inşaat şirketi nasıl değerlendirilir? İnşaat ekipmanı değerlendirmesi. Onarım ekipmanının değerlendirilmesi için gerekli belgelerin listesi

İnşaat araçları ve ekipmanları, herhangi bir inşaat şirketinin en önemli varlığıdır. Bu ekipmanın değerlendirilmesi, kesin maliyetinin belirleneceği bir incelemeyi içerir. Tetkik sonuçlarına ekipman taahhüt ederken, satarken, kiralarken veya sadece muhasebe amaçları için ihtiyaç duyulabilir.

Hangi inşaat ekipmanı değerlendirilecek?

Herhangi birinin gerçek değerini tahmin edebilirsiniz. yapı ekipmanı. Bununla birlikte, birkaç ana teknoloji türü vardır:

için teknik toprak işleri: toprağı iş için hazırlamak için hafriyat ekipmanı, toprak sıkıştırma makinesi veya ekipmanı.
Taşıma: kaldırma mekanizmaları, yükleme ve boşaltma ekipmanı, nakliye ekipmanı.
Sondaj ekipmanı:çeşitli ekskavatörler, traktörler, sondaj kuleleri ve diğer özel ekipmanlar.
Beton ve betonarme işler için donatım: betonu taşıyan veya betona müdahale eden makineler ve mekanizmalar. Buna armatürler de dahildir.
için teknik İşleri bitirmek: sıva, boyama veya çatı işleri için mekanizmalar.
Yol ekipmanı: yol yüzeylerinin hazırlanması veya montajı için cihazlar.

İnşaat ekipmanlarının değerlendirilmesi hangi durumlarda yapılır?

Ekipmanın değerlendirilmesi için inceleme ihtiyacı, bununla ilgili her türlü yasal işlemde ortaya çıkar. Örneğin, ekipman satarken, satın alırken veya kiralarken böyle bir değerlendirme gereklidir.

Ayrıca, ekipmanın fiyatı ödemelerin, katkı paylarının vb. miktarını etkilediğinden, borç verme veya sigorta sırasında bir değerlendirme gereklidir. Ekipman, iptal edildiğinde veya işletme iflas ettiğinde değerlenir.

Şirketin ekipman maliyetinin önemli olduğu dava sürecinde bir ekspertiz incelemesi gereklidir.

Ayrıca, bir değerlendirmenin yardımıyla şirket sahipleri muhasebe ekipmanlarının gerçek maliyetini öğrenebilirler.

Onarım ekipmanının değerlendirilmesi için gerekli belgelerin listesi

Uzmanlar çalışmalarına başlamadan önce bunun için gerekli tüm belgeleri sağlamalısınız.

İlk olarak, inşaat ekipmanının sahibi olduğunuzu onaylayan belgelere ihtiyacınız olacak. İkinci olarak, her bir ekipman parçası için marka, model, seri numarası, üretim yılı ve özelliklerini belirten tüm ekipmanların bir listesini hazırlayın. Tüm bilgiler teyit edilmelidir, bu nedenle tüm ekipman için pasaport ve belgelere de ihtiyacınız olacaktır.

Daha önce bir değerlendirme yapılmışsa, değerlendirmenin sonuçlarına ve o andaki ekipmanın maliyetine ihtiyacınız olacaktır. Ayrıca, yapıldıysa, her bir ekipmanın onarımı hakkında da bilgiye ihtiyacınız olacaktır.

İnşaat ekipmanı maliyetinin bir tahminini sipariş edin

Bina ekipmanı değerlendirmesinin değerini abartmak zordur. Sadece yetkin bir oluşumun oluşmasına izin vermeyecektir. fiyatlandırma politikası ama aynı zamanda olası mali kayıpları önlemek için.

Uygun fiyatlarla "Soyuz-Expert" şirketimizde muayene siparişi verebilirsiniz. Uzmanlarımız tarafından yapılan inceleme sonucunda, yasal olarak bağlayıcı olan ve ekipmanınızın değerinin kanıtını içeren resmi bir "Değerleme Raporu" belgesi alacaksınız.

Size uygun herhangi bir şekilde bir değerlendirme sipariş edebilir veya danışmanlık alabilirsiniz: bize bir e-posta yazın, iletişim numaralarından birini arayın veya doğrudan ofisimizle iletişime geçin.

Bir soru sorun, uzmanlar cevaplayacaktır.

Moskova 2013
Bölüm 1. teorik temel inşaat şirketi iş değerlemesi

1.1. Bir inşaat organizasyonunun işinin özellikleri ve özellikleri

Yazarın yorumuna göre, bir işletmeyi, bir işletme tarafından bir mülk kompleksi olarak temsil edilen maddi bir bileşenin ve mevcut kaynakların verimli kullanımı ile karakterize edilen maddi olmayan bir bileşenin bir kombinasyonu olarak anlaşılması önerilmektedir. Aynı zamanda bir işletmenin amacı, sahiplerinin servetini veya aynı olan işletmenin değerini yaratmak ve arttırmaktır.

Mevcut işletme tanımları, kâr elde etmeyi amaçlayan bir faaliyet olarak, kaynakların kâr etme sürecinde tüketildiğini, yani bir ihmal olduğunu dikkate almamaktadır.

Aynı zamanda, işletmeyi ve işletmeyi şu şekilde tanımlamak imkansızdır. Emlak Kompleksi. "İş" kavramı, belirli ürünlerin üretimi için bir dizi hammadde ve ekipmana indirgenemez. Ortaya çıkan kâr, büyük ölçüde mülk kompleksinin çalışmalarını organize etme eylemlerinin ne kadar etkili olduğuna bağlı olacaktır.

Bu bağlamda yazar, işletme verimliliğinin piyasa değeri üzerindeki etkisine ilişkin tezini dile getirmiştir. Yazarın bakış açısına göre, piyasa değeri için iş verimliliği ana kriter olarak kabul edilir.

Yazar ilişkiyi sundu (Şekil 1) finansal göstergeler değer göstergesinin ayrılmaz doğasını karakterize eden iş ve piyasa değeri . Herhangi bir yatırımın amacı, üretimin modernizasyonu ve işletmenin organizasyon yapısı, birleşmeler ve konsolidasyonlar, satışları artırmak, üretim maliyetlerini azaltmak, yani karları, varlıkları ve bunun sonucunda işletmenin değerini artırmaktır. İş değeri büyüme oranları, iş geliştirmenin etkinliğini yansıtır.

Şekil 1. Bir işletmenin finansal göstergeleri ile piyasa değeri arasındaki ilişki.

Bir işletmenin genel kabul görmüş finansal göstergelerinin kullanılması ve piyasa değerinin belirlenmesi, şirket yönetiminin yeterli kararlar almak için çaba göstermesi gereken alanları doğrulamayı mümkün kılar. finansal çözümler işletmeye rekabet avantajı sağlamak ve değerini artırmak.

1.2. analiz düzenleyici yapı ve bir inşaat organizasyonunun değerlendirilmesi için bilgi tabanı

Değerlendirme yapılmış ve bu rapor mevcut mevzuata uygun olarak hazırlanmıştır.

yasal ve düzenleyici belgeler:

Herhangi bir ekonomik varlığın rekabetçi konumunu teşhis etme sorunları, tezahürünün çeşitli biçimlerinde rekabet gibi böyle bir ekonomik faaliyet faktörünün özel etkisi nedeniyle fazla tahmin edilemez. Ve bu soruna gösterilen büyük ilgiye rağmen, rekabetçi çatışmaları ve bileşenlerini teşhis etme metodolojisi, işletmelerin pazar segmentindeki konumlarındaki eğilimler ve diğer birçok konu, yönetim uygulamasına dahil edildiğinde yerel farklılıkları dikkate almanın yanı sıra spesifikasyon gerektirir. . İnşaat piyasasında, rekabet kendini o kadar çeşitli biçimlerde gösterir ki (spesifik, fiyat, mevsimsel rekabet patlamaları vb.), Bir ekonomik varlığın durumunun teşhisine ilişkin sonuçların ancak çok taraflı sonuçları temelinde mümkün olabilir. aktivite çalışmaları. Rekabetçi bir konum çerçevesinde ekonomik teşhisin sorunlu yönleri, entegre bir ekonomik sistemin gerekli bir unsuru olarak ülkedeki hisse senedi piyasasının oluşumuyla doğrudan ilgili olan iş değerlemesini de içerir. Teşhisin bu yönü çoğunlukla ayrı bir girişimcilik görevine atıfta bulunur, ancak tamamen ekonomik bir varlığın durumunu belirleyen faktörler sisteminin bir bileşenidir.

1.4. Bir inşaat organizasyonunun iş değerlemesi için mevcut yaklaşımların ve yöntemlerin analizi

Federal Değerlendirme Standardı " Genel konseptler Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 1 Ocak 2001 tarih ve 000 sayılı Emri ile onaylanan değerleme, yaklaşımlar ve değerlendirme gereksinimleri (FSO No. 1), gelir yaklaşımını “bir değerin değerini değerlendirmek için bir dizi yöntem” olarak tanımlar. Değer biçilen bir nesnenin kullanımından beklenen gelirin belirlenmesine dayalı olarak değerlendirilen nesne” .

İskonto yöntemini uygularken, her dönemin gelecekteki gelir akışları, uygun iskonto oranı kullanılarak iskonto edilerek bugünkü değere göre yeniden hesaplanır. İskonto oranı, yatırımcıların belirli bir nesneye özgü gelir elde etme riskini hesaba katarak yatırılan sermayenin getirilerini nasıl değerlendirdiklerinin bir ölçüsüdür. İndirgenmiş gelir yöntemi genellikle istikrarsız gelir ve gider akışlarına sahip nesnelere uygulanır.

Doğrudan kapitalizasyon yöntemini kullanırken, nesnenin tipik bir faaliyet yılı için gelir miktarı, karşılık gelen kapitalizasyon oranına bölünür. Kapitalizasyon yöntemi, kullanımı sabit olan veya sabit bir hızda değişen net gelir olan nesnelere en çok uygulanabilir.

Kapitalizasyon oranı, kural olarak, yıllık gelir ile benzer nesnelerin maliyeti arasındaki ilişki belirlenerek piyasa verileri temelinde belirlenir. Kümülatif inşaat yöntemini kullanmak da mümkündür.

Yapım devam etmekte

Mülkleri değerlemek için gelir yaklaşımının kullanılması, benzer varlıklar için gelişmiş bir kira piyasası veya benzer mülklerdeki işletmelerin işleyişi ve karlılığı hakkında bilgi gerektirir.

Knight Frank, piyasadaki bazı belirsizliğe rağmen inşaat faaliyetlerinin yüksek seviyede olduğunu ve 2013 yılında yeni ofis alanlarının hizmete alınmasında bir artış öngörüldüğünü belirtiyor. Boşluk oranı kriz öncesi seviyeye ulaştı. 2013 yılında, uygulamanın çeşitli aşamalarında yüksek kaliteli kalkınma projelerine yatırımcı ilgisinin artması beklenmektedir.

Yukarıda belirtilenler ışığında, Değerleme Uzmanı, bu değerlemede yapım aşamasındaki bir varlığın değerini belirlemek için gelir yaklaşımının makul bir kesinlikle kullanılabileceği sonucuna varmıştır. Gelir yaklaşımı kullanılarak hesaplamalar yapılırken indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılmıştır.

Taşınabilir mülk

Gelir yaklaşımı, değerlendirilen nesnelerin kalan ömrü için gelecekteki bir gelir tahminini gerektirir. Bu sorunu doğrudan çözmek zordur, çünkü gelir, değerlemesi yapılan taşınır mülkle birlikte, değerleme konusuna dahil olmayan diğer sabit varlıkları da içeren tüm üretim sistemi tarafından oluşturulur - bir otel binası, bir mutfak ve yemek odası, arsa vb.

Yukarıdakilere dayanarak, Değerleme Uzmanı, taşınır malların piyasa değerini belirlemek için gelir yaklaşımının kullanılmasından vazgeçmeye karar vermiştir.

Maliyet yaklaşımı, tanım olarak federal standart FSO No. 1 bir dizi değerleme yöntemidir Karşılaştırmalı yaklaşım, Federal Değerleme Standardı FSO No. 1'in tanımında, değerlendirilen nesnenin analog nesnelerle karşılaştırılmasına dayalı olarak değerlendirilen bir nesnenin değerini tahmin etmeye yönelik bir dizi yöntem Fiyatlara ilişkin bilgilerin mevcut olduğu değerlendirilen nesnenin. Değerlendirilen nesnenin bir nesne-analoğu, değerini belirleyen ana ekonomik, maddi, teknik ve diğer özellikler açısından değerlendirilen nesneye benzeyen bir nesnedir.

Karşılaştırmalı yaklaşım, ikame ilkesine dayanmaktadır: alıcı, bir nesne için piyasada aynı faydaya sahip benzer bir nesneyi satın almak için gereken miktardan daha fazla ödeme yapmayacaktır. Aynı veya benzer nesneler için ödenen fiyatlar, değeri belirlenecek nesnenin değerini hesaplamak için ilk bilgi görevi görür.

Kural olarak, satış işlemleri veya fiyat teklifleri hakkında yeterli miktarda güvenilir bilgi varsa karşılaştırmalı yaklaşım uygulanır.

Bu yaklaşım, bir dizi ardışık adımla uygulanır:

Değerlendirme nesnesine benzer nesnelerin satışına ilişkin verilerin toplanması. Reel fiyatların piyasa değerini ne ölçüde yansıttığı ancak bu verilerin analizi ile söylenebilir;

Bireysel karşılaştırma öğeleri için değerlendirilen nesne ve analog nesnelerin karşılaştırılması;

Karşılaştırılan nesnelerin gerçek satış fiyatlarının karşılaştırma öğelerine göre ayarlanması. Ayar, analogdan değerlendirilen nesneye yapılır.

Fiyatlar ayarlandıktan sonra, değerlemesi yapılan mülkün değerini belirlemek için kullanılabilirler.

Yabancı uygulamada, bu yaklaşıma dayalı bir değerlendirmenin, ekonominin istikrarlı durumu, iyi gelişmiş bir pazar ve değerleme uzmanlarına sunulan tamamlanmış işlemler hakkında güvenilir bilgiler nedeniyle en güvenilir sonuçları verdiği genel olarak kabul edilmektedir.

Maliyet yaklaşımında olduğu gibi, değerlendirme nesnesinin ve analogun benzerlik derecesi, karşılaştırma unsurları tarafından belirlenir. Bu durumda, karşılaştırma öğeleri yalnızca karşılaştırma nesnelerinin bir özelliği değil, aynı zamanda değerde değişikliklere neden olan işlemlerin bir özelliğidir.

Karşılaştırma öğeleri gruplar halinde birleştirilir:

Nesnenin özellikleri: işlevsel amaç, teknik parametreler, üretici, kalite (uygunluk belgesi);

Nesne durumu: yaş, kümülatif amortisman, teknik durum, eksiksizlik, sunum;

Konum: nesnenin coğrafi konumu, nesnenin işletme içindeki fiziksel konumu;

Piyasa koşulları: düşüş veya artış, arz ve talep oranı;

Satış koşulları: satış zamanı, satış yeri, ortalama pazara maruz kalma süresi;

Benzer nesnelerin fiyatlarının özellikleri: imtiyazlı kredinin varlığı, nakliyenin varlığı ve fiyatta satıcının diğer maliyetleri.

Bu değerleme yaklaşımı, nesnenin mevcut durumundaki "değerini" yeterince yansıtan piyasa fiyatlarının belirlenmesine dayanmaktadır. Kullanılan ana prensip yapılacak karşılaştırmadır:

İkincil piyasada satılan bire bir analog ile;

Tam bir analogun yokluğunda düzeltici değişikliklerle ikincil piyasada satılan yaklaşık bir analog;

Karşılaştırmalı yaklaşımı kullanmanın önemli bir adımı, karşılaştırılabilir analogların seçimi ve analogların teknik göstergelerindeki ve değerlendirilen nesnedeki fark için düzeltmelerin hesaplanmasında kullanılmasıdır.

Bu yaklaşımın temel sorunları, kompozisyondaki uyumsuzluk derecesi dikkate alınarak, değerlendirilen nesnelere uygun analogların seçimi ile mevcut piyasa fiyatları, veritabanları oluşturma gibi gerekli bilgilerin elde edilmesindeki zorluklardan kaynaklanmaktadır. analogların özelliklerinin ve değerlendirilen nesnelerin sayısal değerleri.

Nesnelerin-analoglarının satışına ilişkin yeterli miktarda güvenilir bilginin varlığında karşılaştırmalı bir yaklaşım uygulayarak, belirli bir pazar için değerlemesi yapılan nesnenin piyasa değerini mümkün olduğunca doğru bir şekilde elde etmek mümkündür.

Karşılaştırmalı yaklaşım yöntemlerini uygulamak için gerekli bir ön koşul, karşılaştırılabilir koşullarda (işlemin zamanı ve finansman koşulları) gerçekleşen benzer gayrimenkul nesnelerle (amaç, büyüklük ve konum bakımından karşılaştırılabilir) işlemler hakkında bilgilerin mevcudiyetidir. işlem).

Karşılaştırmalı yaklaşım yöntemlerinin uygulanmasındaki temel zorluklar, gerçek işlem fiyatlarına ilişkin bilgilerin açıklanması açısından Rus emlak piyasasının şeffaf olmaması ile ilgilidir. Bu durumda, Değerleme Uzmanı, bir nesneyi satın almaya karar vermeden önce potansiyel bir alıcı olduğu için tekliflerin fiyatlarına odaklanabilir. Emlak, mevcut piyasa tekliflerini analiz edecek ve karşılaştırma nesnelerine göre tüm avantaj ve dezavantajlarını dikkate alarak mülkün olası fiyatı hakkında bir sonuca varacaktır.

Piyasada neredeyse yapım aşamasında olan karşılaştırılabilir mülk yoktur. Benzer bir işlevsel amaca yönelik devam eden inşaat nesnelerine ilişkin kamuya açık sınırlı bilgi nedeniyle, uygun düzeltmelerin uygulanması, piyasa değerinin yeterli derecede güvenilirlikle hesaplanmasına izin vermeyecektir.

Analog nesnelerin teklif fiyatında, değerlendirme nesnesinin eksiklik derecesine göre orantılı bir düşüşle birlikte, analog olarak işletmeye kabul edilen inşa edilmiş binaların kullanımı (% 62:% 100 -% 38), kabul edilmesine izin vermeyecektir. inşaatın tamamlanmasının organize edilmesiyle ilgili piyasa risklerini hesaba katmak, teslimat süreci nesnesini işletmeye almak.

Böylece, karşılaştırmalı bir yaklaşım kullanarak bir değerleme yapmak için gerekli mevcut bilgilerin hacmini ve güvenilirlik derecesini analiz eden Değerleme Uzmanı, bu değerleme çerçevesinde karşılaştırmalı bir yaklaşımın uygulanamayacağı sonucuna varmıştır.

2012 yılında, uzman konseyi, şirketin hizmet yelpazesini yeni bir niteliksel düzeyde genişletme, pazarın ihtiyaçlarını dikkate alma ve müşteri memnuniyetini en üst düzeye çıkarma konusundaki başarılarını değerlendirdi. ödüllü diploma Cumhuriyetçi rekabet « En İyi Öğeler Başkurdistan".

2.2. Bir inşaat organizasyonunun finansal ve ekonomik faaliyetlerinin analizi

İnşaat Şirketinin 2011 yılı temel performans göstergeleri.

tablo 1

2011 için mali göstergeler:

İsim	Göstergeler, bin ruble

Net kazanç

Tablo 2

Net aktifler

(bilanço eksi krediler, borçlar, ertelenmiş vergi borçları)

Uzun vadeli varlıklar

(sabit varlıklar, devam eden inşaat, maddi olmayan duran varlıklar):

sabit kıymetler

bitmemiş üretim

Mevcut varlıklar:

Alacak hesapları

Nakit

(hisse senetleri, alacaklar, nakit), aşağıdakiler dahil:

(bitmemiş üretimde 436.606 maliyet, 40.907 bitmiş ürün, 182.295 hammadde ve malzeme dahil)

598 bitmemiş, 98 736 bitmiş pr., 227 921 hammadde)

Kısa vadeli finansal yatırımlar: - tüzel kişilere verilen krediler

Alacak hesapları

YÜKÜMLÜLÜKLER (İnşaat Şirketinin fon oluşum kaynakları)
İsim	2011 için göstergeler, bin ruble	2010 için göstergeler, bin ruble	Değişiklikler, bin ruble	Değişiklikler, %
Özkaynak kaynakları
Ek ve yedek sermaye
ayrılmamış
Krediler ve krediler
Ödenebilir hesaplar

Bilançonun kompozisyonu ve yapısının analizi, raporlama yılı boyunca bilançonun tys tarafından azaldığını göstermektedir. ovmak. (yüzde 2), bu, yapılan işin maliyetinde bir artış olduğunu gösterir. Öz sermaye miktarını karakterize eden inşaat şirketinin net varlıklarının maliyeti bin arttı. ruble (% 18) ve raporlama yılı sonunda bin ruble olarak gerçekleşti. Net varlıklar, izin verilen sermayeyi çok aşıyor. Bu olumlu karakterize Finansal pozisyon bu işarette.

İnşaat işlerinin piyasa değerinin değerlendirilmesi
Gerçekleştirilen fiili işin piyasa değerinin tespiti
İnşaat işlerinin piyasa değerinin belirlenmesi, konut dışı binaların değerlemesi, konut dışı binaların değerleme yönteminin seçimi, inşaat işlerinin değerleme süreci

Bir obje inşaat ekspertiz: konut dışı binalar

Değerlendirme adresi: Moskova

Değerlendirmenin amacı: toplam 199,4 m2 alana sahip konut dışı binalarda fiilen tamamlanmış inşaat, montaj ve bitirme işlerinin piyasa değerini belirlemek.

Değerlendirme Kalite Belgesi

Aşağıdaki belgelerde belirtilen gerekliliklere uygun olarak değerlendirme yapılmış ve rapor hazırlanmıştır:

Değiştirildiği şekliyle 29 Temmuz 1998 tarih ve 135-FZ sayılı "Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında Federal Kanun". 05/07/2009 tarihli 91-FZ;
"Değerleme Faaliyetlerinin Konularına Göre Uygulama için Zorunlu Federal Değerleme Standartları", FSO No. 1,2,3, Rusya Federasyonu Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 20 Temmuz 2007 N 256, 20 Temmuz 2007 N 255 Emirleri tarafından onaylandı , 20 Temmuz 2007 N 254.

Raporda belirtilen gerçekler doğrudur ve gerçeğe uygundur. Raporda yer alan analizler, görüşler ve sonuçlar değerlendiricinin kendisine aittir ve bu raporun parçası olan sınırlayıcı koşullar ve varsayımlar dahilinde kesinlikle geçerlidir. Değerleme uzmanının ücreti, nihai değerlemenin sonuçlarına ve ayrıca raporda yer alan sonuç ve sonuçların müşteri veya üçüncü şahıslar tarafından kullanılması sonucunda meydana gelebilecek olaylara bağlı değildir.

Değerleme uzmanları, değerlenen mülk üzerinde herhangi bir gerçek veya beklenen menfaate sahip değildir, ilgili taraflarla ilgili olarak önyargısız ve önyargısız hareket eder.

Analizin yapıldığı, varsayımların ve sonuçların yapıldığı raporda sunulan gerçekler, Değerleme Uzmanının bilgi ve becerilerinin en büyük kullanımıyla toplanmıştır ve onun görüşüne göre güvenilirdir ve geçerli değildir. maddi hatalar içerir.

Değerlendiriciler tarafından bu raporun hazırlanmasında kullanılan kaynak veriler güvenilir kaynaklardan elde edilmiştir ve güvenilir olduklarına inanılmaktadır, ancak mümkünse bilgi kaynaklarına atıfta bulunulmaktadır.

Sınırlayıcı koşullar ve yapılan varsayımlar

Bu raporun bir parçası olan Değerlendirme Kalite Belgesi aşağıdaki koşul ve varsayımlara tabidir:

Bu rapor yalnızca burada belirtilen amaçlar için doğrudur;
Müşteri ve Yüklenici, anlaşmaların gizliliği konusunda yükümlülük üstlenmez. Yüklenici, değerlendirme nesnesinin yasal statüsünün tanımlanmasından sorumlu değildir;
Yüklenici, Müşteri tarafından sağlanan ilk bilgilerin doğruluğuna güvenmiştir;
Mülkün değerlemesi, nesnenin incelenmesi ve Müşteri tarafından sağlanan bilgiler temelinde gerçekleştirilmiştir.
Müşteri tarafından belirlenen göreve uygun olarak, Yüklenicinin görevleri, Müşterinin gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının değerlendirilmesini içermez.
Değerlendirme sırasında cismin değerine etki eden gizli faktörlerin olmadığı varsayılmıştır. Değerlendirme sonucunda bu tür faktörlerin tespiti halinde Yüklenici sorumlu değildir.
Ne Müşteri ne de Yüklenici raporu (veya herhangi bir bölümünü) bu rapor metninde belirtilenden farklı bir şekilde kullanamaz;
Yüklenicinin değerleme nesnesinin değerine ilişkin görüşü, yalnızca değerleme tarihinde geçerlidir. Değerlemesi yapılan mülkün değerini etkileyebilecek sosyal, ekonomik, yasal ve doğal koşullarda sonradan meydana gelebilecek değişiklikler için sorumluluk kabul etmez;
Yüklenici, nesnenin değeriyle ilgili olarak raporda varılan sonuçları herhangi bir şekilde etkileyebilecek müteakip bilgi sağlanmasıyla bağlantılı olarak bu rapor hakkında ek tavsiye sağlamakla yükümlü değildir;
Yüklenicinin, Müşteri ile ayrı bir anlaşma veya mahkemenin resmi bir mahkeme celbi dışında, rapor veya değerlendirme nesnesi ile ilgili olarak mahkemeye çıkması veya başka bir şekilde ifade vermesi gerekli değildir.
Değerleme uzmanı nesneyi şahsen inceledi. Değerleme uzmanı tarafından fiilen yapılan işin piyasa değerinin tespiti, dış son kat kaplamalar açılmadan anket sırasında kaydedilen hacimlere göre yapılmıştır.
Değerleme uzmanının emrindeki gizli çalışma ve proje belgeleri için eylemler sunulmaz.

Yukarıda açıklanan varsayımlar ve sınırlamalar, raporu imzalayan taraflarca bunların tam ve açık bir şekilde anlaşıldığını ima etmektedir. Rapor metninde belirtilmeyen tüm hükümler, müzakere sonuçları ve beyanlar hükümsüzdür. Bu varsayımlar ve sınırlamalar, her iki tarafın imzası dışında değiştirilemez.

Değerleme Uzmanının yazılı izni olmaksızın, bu rapor, kısaltılmış biçimde dahi olsa, yukarıda belirtilen amaçlar dışında dağıtılamaz, yayınlanamaz ve kullanılmamalıdır. Değerleme Uzmanı, belirlenen sınırlayıcı koşulların ihlali ve/veya dikkate alınmaması nedeniyle müşteriden veya karşı taraftan kaynaklanabilecek zararlardan dolayı herhangi bir sorumluluk kabul etmez.

Değerlendirme süreci

Temel kavramlar ve tanımlar. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 623. maddesine göre, “bir şeye zarar vermeden ayrılabilen iyileştirmeler ayrılabilir olarak kabul edilir. Buna göre, ayrılmaz iyileştirmeler, bir şeyden ayrıldıklarında, durumunu kötüleştirir ve bunun sonucunda dezavantajlar kazanır. Kanun, iyileştirmelerin ayrılmaz olarak kabul edilebilmesi için bir şeye verilen zararın derecesinin ne olması gerektiğini söylemez. Bu nedenle, hasarın her türlü olabileceği sonucuna varılmalıdır, asıl mesele, bunun sonucunda, şeyin kiracının sorumlu olduğu kusurların olmasıdır.

Fiyat (fiyat), belirli bir ürün veya hizmet için talep edilen, teklif edilen veya ödenen para miktarını ifade eden bir terimdir. Tarihsel bir gerçektir, yani ister açıktan duyurulsun, ister gizli kalsın, zaman ve mekanda belirli bir ana atıfta bulunur. Belirli alıcı ve satıcıların mali kapasitelerine, amaçlarına veya özel çıkarlarına bağlı olarak, mal veya hizmetler için ödenen fiyat, bu mal veya hizmetlere başkaları tarafından atfedilen değerle eşleşmeyebilir. Ancak fiyat, belirli koşullar altında belirli bir alıcı ve/veya belirli bir satıcı tarafından mal veya hizmetlere atfedilen nispi değerin bir göstergesidir. (MSO. Genel değerlendirme kavramları ve ilkeleri. M., 1994).

Değer, satın alınabilecek mal ve hizmetler ile bunları alıp satanlar arasındaki ilişkiyi kuran ekonomik bir kavramdır. Değer, tarihsel bir gerçek değil, seçilen değer tanımına göre belirli bir zamanda belirli mal ve hizmetlerin değerinin tahminidir. ekonomik kavram değer, bu ürünün sahibinin veya bu hizmetten yararlanan müşterinin, değerin tahmin edildiği anda sahip olduğu faydaya ilişkin piyasa görüşünü ifade eder. (MSO. Genel değerlendirme kavramları ve ilkeleri. M., 1994).

Değerlendirme nesnesini değiştirme maliyeti, değerlendirme nesnesinin amortismanını dikkate alarak, değerlendirme tarihinde mevcut olan piyasa fiyatlarında, değerlendirme nesnesine benzer bir nesne oluşturma maliyetlerinin toplamıdır. İkame değeri, genellikle sigorta amaçları için, mülkü eski haline getirmenin toplam maliyetinin bir tahmini olarak kullanılır. Amaç için işletmenin değerini hesaplamak için temel olarak değiştirme veya yeniden inşa maliyetlerini kullanan değerleme prosedürleri finansal Raporlama, İtfa Edilmiş Değiştirme Maliyetleri (ACC) ile ilgili ESS 4'te tartışıldığı gibi sınırlı durumlarda uygun kabul edilir. Sigorta amaçlı değerleme hesaplamaları bazen varlık değerlemeleri ile eş zamanlı olarak yapılır.

yenileme maliyeti (eski durumuna döndürme değeri) değiştirilmesi gereken maliyetler, cari veya elden geçirmek Sigortalı mülkü, pratik olarak aynı olan, ancak yeni olduğu zamanki durumundan daha iyi olmayan bir duruma getirmek için (genişletmeden). (MR 3, paragraf 3.5.5)

Değerleme, değeri belirleme eylemi veya sürecidir. Değerleme ile eş anlamlıdır. (İş Değerleme Standardı, BVS-I. Terminoloji). Değerleme tarihi (değerleme tarihi) - değerleme uzmanının değer hakkındaki görüşünün geçerli olduğu tarih. (İş Değerleme Standardı. BVS-I. Terminoloji).

Mülkiyet (mülkiyet) - mülkiyetle ilgili tüm çıkarları, hakları ve faydaları kapsayan yasal bir kavram. Mülkiyet, sahibine sahip olunan şeyde menfaat hakkı veren özel mülkiyet haklarından oluşur. Taşınmazın fiziki bir nesne olarak mülkiyeti ile hukuki anlamda mülkiyetinin ayırt edilebilmesi için taşınmaz mülkiyetine taşınmaz mal denir. Gayrimenkul dışındaki nesnelerde menfaat sahipliğine taşınır mal denir. Daha fazla tanım veya tanımlama yapılmadan kullanılan mülk kelimesi, hem taşınmaz hem de taşınır malları veya her ikisinin bir kombinasyonunu ifade edebilir. (ISO. Kavramlar/ilkeler, paragraf 2.3, 2.4).

Mülkiyet hakları (mülkiyet hakları) - gayrimenkulün (gayrimenkul) mülkiyeti (mülkiyet) ile ilgili haklar. Mülkiyet, mülkü (mülkiyetini), satışını, kiralamasını, bağışını kullanma hakkını; ve geliştirme, tarımsal kullanım, madencilik, topografyasının değiştirilmesi, bölünmesi, konsolidasyonu veya tüm bu haklardan feragat edilmesi. Mülkiyet haklarının bir havuzda toplanmasına bazen haklar demeti denir. Mülkiyet hakları genellikle irtifak hakkı, geçiş hakkı, imar, bina yoğunluğu gibi kamu ve özel kısıtlamalara ve mülkü engelleyebilecek diğer kısıtlamalara tabidir. (MP 1, 3.0).

Mülk Türleri - Uluslararası standartlar Değerlemeler, gayrimenkul ve gayrimenkul kavramlarını açıkça ayırt eder. Gayrimenkul maddi bir nesnedir (şey) ve fiziksel bir arazi parçası, toprak altı parselleri, izole su kütleleri ve doğrudan arazi ile bağlantılı olan her şey, yani. Ormanlar, çok yıllık tarlalar, binalar, yapılar dahil olmak üzere amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler. (ISO, Kavramlar/ilkeler, paragraf 2.0, 2.1)

Gayrimenkul mülkiyeti ile ilgili tüm hak, menfaat ve menfaatlerle ilgili yasal bir kavramdır. Gayrimenkule olan ilgi, genellikle tapu belgesi veya kira sözleşmesi gibi resmi bir belge ile resmileştirilir. (ISO Kavramları/ilkeleri, madde 3.2).

Gayrimenkul - fiziksel arazi ve onun doğal bir parçası olan her şey ve ayrıca araziye insanlar tarafından bağlanan nesneler. (ISO. Kavramlar/ilkeler, s. 3.1).

Piyasa değeri, tarafların her birinin bilgili, basiretli ve tarafsız davranacağı, uygun bir pazarlamanın ardından ticari bir işlemde istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında değerleme tarihindeki bir mülk değişiminin gerçekleşeceği tahmini para miktarıdır. zorlama. Piyasa değeri, belirli bir tarihte belirli bir mülkün yerleşik mülkiyetinin nesnel bir değerlendirmesidir. (ISO 1, madde 3.1).

Piyasa yaklaşımı, karşılaştırmaya dayalı bir veya daha fazla yöntemin kullanıldığı, bir nesnenin veya öz sermayenin değerini belirlemenin genel bir yoludur. bu işletme(nesne) benzer yatırımlarla (nesneler) halihazırda satılmıştır. (İş Değerleme Standardı, BVS – I, Terminoloji).

Gelir yaklaşımı, beklenen gelirin yeniden hesaplanmasına dayalı bir veya daha fazla yöntem kullanan bir nesnenin veya özkaynaklarının değerini belirlemenin genel bir yoludur. (İş Değerleme Standardı. BVS-I. Terminoloji).

Maliyet yaklaşımı, bir varlığın mevcut (cari) değerinden çeşitli amortisman unsurlarının çıkarılmasıyla bir nesnenin değerini belirleyen değerleme yaklaşımıdır: fiziksel, işlevsel ve ekonomik. (İş Değerleme Standardı. BVS-I. Terminoloji).

Değerleme tabanı seçimi

Bu değerlemenin amacı, değerlenen nesnenin amortismanını dikkate alarak, değerleme tarihinde mevcut olan piyasa fiyatlarında, değerlenen nesneye benzer bir nesnenin gerekli yaratılmasının maliyetlerinin makul maliyetini belirlemektir - Değerlendirilen nesneyi değiştirme maliyeti. Değiştirme değeri - değerlendirme nesnesinin amortismanını dikkate alarak, değerlendirme tarihinde mevcut olan piyasa fiyatlarında, değerlendirme nesnesine benzer bir nesne yaratma maliyetlerinin toplamı. Değerlendirmenin temeli olarak, uzman tarafından belirlenen yenileme maliyetini seçti. maliyetli yaklaşım. Değerlendirme prosedürü aşağıdakileri içerir:

yapılan işin hacmini incelemek ve sabitlemek için yere hareket;
gerekli bilgi ve belgelerin toplanması ve analizi;
bütçe belgelerini derleyerek veya mülkün onarımı için maliyet hesaplayarak maliyetlerin maliyetinin hesaplanması;
yazılı bir rapor hazırlamak.

Yaklaşım ve Değerlendirme Yöntemlerinin Seçimi

Değerleme yaklaşımlarını seçmek için, ilgili gayrimenkul piyasası hakkındaki bilgilerin bir veya başka bir yaklaşımı uygulamak için gerekli bilgilerle karşılaştırmalı bir analizi yapılmıştır.

Maliyet yaklaşımı - amortisman ve eskime dikkate alınarak, değerlendirme nesnesinin çoğaltılması veya değiştirilmesi için gerekli maliyetlerin belirlenmesine dayanan, değerlendirme nesnesinin değerini tahmin etmek için bir dizi yöntem. Değerleme nesnesini yeniden üretmenin maliyetleri, değerleme nesnesini oluşturmak için kullanılan materyalleri ve teknolojileri kullanarak değerleme nesnesinin tam bir kopyasını oluşturmak için gerekli olan maliyetlerdir. Değerlendirme nesnesini değiştirme maliyetleri, değerlendirme tarihinde kullanımda olan malzeme ve teknolojileri kullanarak benzer bir nesne oluşturmak için gerekli maliyetlerdir. Yukarıda da yansıtıldığı gibi, işlem fiyatları veya gayrimenkulden elde edilen gelirler hakkında piyasa bilgisinin olmadığı durumlarda kullanılır. Bu durumda, yapılan onarımın piyasa değeri değerlendirilirken, mümkün olan tek şeydir.

Karşılaştırmalı Yaklaşım - Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı bir yaklaşım uygulamak için karşılaştırılabilir mülklerin satışı hakkında bilgi sahibi olmak gerekir. Bununla birlikte, fiili işlemler hakkında bilgi bulunmadığında, karşılaştırılabilir nesne-analogların satış teklifine ilişkin verileri kullanmak mümkündür.

Gelir yaklaşımı - değerlendirme nesnesinin kullanımından beklenen gelirin belirlenmesine dayalı olarak, değerlendirme nesnesinin değerini değerlendirmek için bir dizi yöntem. Gelir yaklaşımı iki ana yaklaşımı içerir. Birincisine göre, bir nesnenin değeri, mülk değerleri ile gelir seviyeleri arasında piyasada gelişen ilişkiyi yansıtan özel katsayılar kullanılarak, faaliyetinden elde edilen cari yıllık gelir temelinde hesaplanır. İkincisinde, gelecekte belirli bir süre için işletme geliri ve bu süre sonunda nesnenin olası satış fiyatı tahmin edilir ve daha sonra gelecekteki tüm gelirlerin bugünkü değerleri hesaplanır ve toplanır. bu nesneye yapılan yatırıma eşlik eden riski yansıtan özel bir katsayı kullanarak.

Değerlendirme nesnesinin tanımı

Değerlendirmenin amacı, konut dışı binalarda ayrılmaz iyileştirmeler yapmak için harcanan malzeme ve ekipmanların yanı sıra bir inşaat, montaj ve bitirme işleri kompleksidir. Bir konut binasının birinci katında bulunan toplam 199,4 m2 alana sahip oda, XXXIII numaralı odanın 1,2,3,4,5,6,7,8,9 numaralı odalarından oluşmaktadır.

Değerleme Uzmanının görüşü

Değerlemenin amacı, Müşteri'yi bilgilendirmek için fiilen yapılan işin piyasa değerini belirlemektir. Uluslararası ve uluslararası mevzuata uygun olarak Rus standartları değerleme nesnesinin piyasa değerinin belirlenmesi, çeşitli değerlendirme yöntemlerinin, yani maliyet, karşılaştırmalı ve gelir yaklaşımlarının kullanılması sonucunda belirlenen değerin değerlerinin koordine edilmesiyle elde edilmelidir. Kural olarak, çeşitli yöntemlerle elde edilen sonuçların koordinasyonu, her biri için güvenilirlik derecesini yansıtan uygun bir ağırlık katsayısı getirilerek gerçekleştirilir. Bu raporun hazırlanması sırasında Değerleme Uzmanı tarafından varılan sonuçlara göre, üç değerleme yaklaşımından biri kullanılmıştır - maliyetlidir. Değerleme Uzmanı, yukarıdakilere dayanarak ve deneyimi ve mesleki bilgisinin rehberliğinde aşağıdakileri vermenin mümkün olduğunu düşünmüştür: spesifik yer çekimi maliyet yaklaşımıyla elde edilen değer - 1.0 (%100).

Bu nedenle, değerleme nesnesinin piyasa değeri - KDV ve yuvarlama dahil, değerleme tarihi itibariyle, binalarda fiilen yapılan ayrılmaz iyileştirmeler: 2.358.000 (İki milyon üç yüz elli sekiz bin) ruble.