Прибуток підприємця у витратному підході є формулою. Про «прибутки підприємця» у витратному підході. Нормативно-правова база проекту загалом

Останнім часом з'являються публікації, які пропонують відмовитися від обліку прибутку підприємця витратний підхіддля оцінки нерухомості. У роботі висловлюється припущення про те, що («помилкова») пропозиція про необхідність обліку цього прибутку і про схему розрахунку її величини базується на аксіомі теорії оцінки, що випливає з («не реалізується на практиці») припущення про можливість рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості. Додаткові аргументи на користь обґрунтування зазначеної аксіоми представлені в , нижче обговорюється проблема необхідності обліку прибутку підприємця - незалежно від визнання обґрунтованості згаданої аксіоми.

На самому початку обговорення звернемо увагу на класичне визначення поняття девелопера, що прийшло до нас з-за кордону, який, будучи автором ідеї проекту, забезпечує:

набуття права забудови земельної ділянки (права власності або права укладання договору оренди),
організацію проектування, фінансування (з використанням власних та позикових коштів) та створення (із залученням підрядників) на цій ділянці покращень (будівель, споруд, комунікацій, насаджень),
оформлення прав на ці покращення (на додаток до оформленого раніше права власності на землю або права оренди землі),
організацію продажу створеного об'єкта нерухомості

Неважко уявити собі ситуацію, в якій девелопер просить оцінювача визначити ринкову вартість об'єкта, який щойно завершений будівництвом і призначений для продажу. Будь-який практикуючий оцінювач у разі врахує, що девелоперський проект повинен забезпечувати як повернення капіталу (витрати, понесені у процесі реалізації проекту), а й дохід капітал, званий прибутком підприємця (інакше девелоперу було сенсу вплутуватися в ризикований проект, вигідніше було б покласти гроші на депозит або придбати безризикові фінансові інструменти).

При цьому величина прибутку підприємця не повинна залежати від дійсного набору учасників проекту: замість одного девелопера проект можуть затіяти та реалізувати інвестор (замовник), менеджер проекту, підрядник, постачальник матеріалів, консультанти та брокери – все за участю кредитної організації. При цьому винагорода компанії, що управляє проектом, виплати підрядної організації, а також платежі постачальникам матеріалів, консультантам та брокерам, виплата основного тіла кредиту забезпечуватиметься коштами зі складу сум, призначених для повернення капіталу, у той час як у складі прибутку підприємця мають бути представлені відсотки за кредитом та дохід на весь власний капітал, інвестований у проект.

Якщо замовник просить оцінювача визначити ринкову вартість об'єкта, який після створення вже використовувався його власником з отриманням доходів, то практикуючий оцінювач додатково врахує втрати вартості, пов'язані зі зносом та старінням: ці втрати віднімаються від суми витрат на реалізацію проекту та прибутку, знайденої капіталізацією витрат за період (перед датою оцінки), теоретично необхідний створення об'єкта оцінки як нового (див. , стор. 305-306).

Зі сказаного вище випливає, що прибутком підприємця у витратному підході до оцінки нерухомості називається прибуток на весь капітал, вкладений у девелоперський проект. Розмір вкладеного (інвестованого) капіталу визначається сумою всіх витрат, пов'язаних з реалізацією проекту (включаючи маркетингову підготовку об'єкта до продажу), а дохід на цей капітал (згаданий прибуток підприємця) визначається шляхом віднімання зазначеної вище суми всіх витрат, понесених девелопером, із майбутньої вартості цих витрат, отриманої процедурою їх нарощення (капіталізації) з допомогою ринково обгрунтованої загальної норми віддачі капітал, вкладений у створення объекта.

Вкажемо, що згадана майбутня вартість витрат є ринковою вартістю об'єкта, щойно завершеного будівництвом. На базі цієї вартості формується ціна пропозиції об'єкта до продажу або до внесення об'єкта статутний капіталбудь-якої компанії, а також ціна пропозиції щодо ринкової орендної плати (пропозиція за ставкою орендної плати) - при здачі в оренду об'єкта оцінки як фінансового активу у речовій формі.

Зауважимо, що заперечення необхідності обліку прибутку підприємця у витратному підході нерідко обґрунтовується посиланням на принцип заміщення, що вважається основним принципом витратного підходу в редакції: «розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше за ту грошову суму, яка необхідна для покупки аналогічної ділянки та будівництва будівлі з еквівалентом корисністю без невиправданої затримки з урахуванням справедливої фінансової компенсації за час, витрачений на будівництво». Противники обліку прибутку підприємця вважають, що таке формулювання дозволяє розглядати витратний підхід до оцінки як підхід, що відображає інтереси користувача, що створює об'єкт для себе (навіщо йому тоді знати і враховувати прибуток підприємця?).

Спочатку звернемо увагу до неприйнятність використання розрахунку ринкової вартості як вартості будівництва об'єкта для використання, т.к. відповідно до визначення поняття ринкової вартості ця остання є вартістю в обміні - у гіпотетичній угоді, що моделюється оцінювачем. Водночас зазначимо, що у формулюванні принципу згадується фінансова компенсація за час, витрачений на будівництво, а ця компенсація повинна розраховуватися з урахуванням вартості грошей у часі: на час будівництва творець об'єкту «заморожує» свої та позикові кошти- замість отримання доходів від використання готового об'єкта, який міг би купити у девелопера. Тобто, і в цьому випадку повинна проводитися капіталізація всіх витрат будівельного проекту, яка також призведе до утворення суми доходу на капітал (прибутку підприємця), що визначається методом нарощення (капіталізації) витрат за нормою віддачі на капітал.

Слід мати на увазі, що при будівництві об'єкта «для себе» у зазначеній нормі віддачі на капітал повинні бути представлені премії за всі ризики інвестора, за винятком ризику низької ліквідності угоди з продажу об'єкта (останній виняток має враховуватись при оцінці нерухомості у складі чинного підприємства методами витратного підходу). Однак, якщо створення об'єкта нерухомості має на меті подальшу здачу його в оренду як фінансового активу, то власник створеного об'єкта та оцінювач визначатимуть ринкову ставку орендної плати та вартість реверсії за ринковою вартістю готового об'єкта, знайденою методами витратного підходу з урахуванням усіх ризиків, включаючи ризик низької ліквідності, так що в цьому найбільш загальному випадку прибуток підприємця розраховуватиметься аналогічно.

Звернімо увагу на специфіку проблеми оцінки (з використанням витратного підходу) об'єкта нерухомості, щойно завершеного будівництвом в умовах кризи: у цьому випадку разом із витратами на придбання землі та створення покращень, а також із прибутком підприємця враховується зовнішнє старіння, пов'язане з падінням попиту на нерухомість. Втрати вартості внаслідок такого старіння враховується щодо зменшення за час реалізації проекту цін та ставок орендної плати для об'єктів того самого типу, що й об'єкт оцінки. Навпаки, при оцінці нового об'єкта нерухомості на етапі зростання ринку після завершення кризи може виявитися необхідним враховувати зовнішнє оновлення (збільшення вартості об'єкта, завершеного будівництвом, внаслідок негативного зовнішнього старіння), зумовлене перевищенням попиту над пропозицією через інерційність поновлення девелоперських проектів, заморожених у період кризи.

Таким чином, очевидно, що твердження про відсутність урахування прибутку підприємця при розрахунку ринкової вартості об'єкта у витратному підході суперечить здоровому глузду і не може бути рекомендоване до використання у практиці оцінки.

Література

Коростелев С.П. , 2009.
Озеров Є.С. Економічний аналізта оцінка нерухомості. СПб.: Вид. "МКС". 2007.
Озеров Є.С. , 2009.

Прибуток підприємця (ПП)- підприємницький дохід, що є винагородою інвестору за ризик, пов'язаний з реалізацією будівельного проекту. При реалізації будівельного проекту з самого початку і до моменту передачі прав, або здачі в оренду або іншого його використання виникає велика кількість ризиків різних видів. До факторів ризику належать:

Економічні та політичні фактори;
Соціальні та регіональні фактори;
Підприємницький чинник;
Чинник умов будівництва.

Чим більший сумарний рівень всіх ризиків, що виникають у процесі реалізації проекту, тим більше інвестор повинен отримати як компенсацію, прибуток. Прибуток підприємця у разі формується, як і ставку дисконтування, методом кумулятивного побудови, формула розрахунку ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) +R безризик,

ПП - прибуток підприємця (інвестора) будівельного проекту;
Σ(R)- сумарний рівень ризиків, що виникають у процесі реалізації будівельного проекту;
R безризикова – відчищена від ризику норма доходу (безризикова ставка).

Фактори ризику та сумарне значення ризиків представлено у таблиці:

Таблиця. Розрахунок ризиків.

№ п/п	Фактори ризику \ ранг
	*Економічні та політичні фактори*
	Загальноекономічні тенденції
	Зовнішньоекономічна діяльність
	Інфляція
	Інвестиції
	Доходи та заощадження населення
	Система оподаткування
	Загроза переділу власності
	Внутрішньополітична стабільність
	Зовнішньополітична діяльність
	Загроза терористичних актів
Кількість спостережень

Сума творів
Кількість факторів
Зважене значення
	*Соціальні та регіональні фактори*
	Соціальна стабільність у країні
	Соціальна забезпеченість громадян
	Тенденції розвитку економіки у регіоні
	Соціальна стабільність у регіоні
Кількість спостережень
Кількість спостережень ранг фактора*
Сума творів
Кількість факторів
Зважене значення
	*Підприємницький фактор*
	Ліквідність активу
	Рівень конкуренції у галузі
	Інвестиційна привабливість району
	Тенденції розвитку галузі
Кількість спостережень
Кількість спостережень ранг фактора*
Сума творів
Кількість факторів
Зважене значення
	*Фактор умов будівництва*
	Сейсмічність району
	Затоплюваність, смерчі та інші
	Кліматичні умови району будівництва
	Наявність сировинних ресурсів у районі будівництва
	Рівень розвитку галузі будівельних матеріалів
	Наявність трудових ресурсів
	Наявність висококваліфікованого персоналу у регіоні
	Геологічні особливості будівельного майданчика
Кількість спостережень
Кількість спостережень ранг фактора*
Сума творів
Кількість факторів
Зважене значення
Сумарний рівень ризику

Найбільш поширеним та адекватним вибором безризикової ставки прибутковості є річна прибутковість до погашення державних цінних паперів. Саме вони є високоліквідними, а рівень ризику інвестування з них наближається до нуля. Однак наявність цілого ряду державних цінних паперів ставить оцінювача перед вибором серед цих паперів, оскільки державні цінні папери мають різні терміни погашення, а також різні поточні значення доходності до погашення.

При виборі безризикової ставки прибутковості бралися до уваги такі аргументи:

за інших рівних умовах, що триваліший термін погашення має цінний папір, тим нижча волатильність її доходності;
для забезпечення постійної величини ставки дисконтування протягом усього горизонту прогнозу перевага має вибір того цінного паперу, термін погашення якого збігається або довше за горизонт прогнозу;
цінний папір має бути номінована в рублях.

Найбільш придатною державною цінним паперомє облігація федеральної позики 27 серії, тобто. ОФЗ з амортизацією боргу з терміном звернення з 2004 р. до 2009 р. включно.

Таблиця 16. Розрахунок безризикової ставки доходності.

Інформація про цінний папір
Найменування
	Мінфін Росії
Код цінного паперу
Номер державної реєстрації
Дата розміщення
дата погашення
Оголошений обсяг, прим.
Розміщений об'єм, прим.
номінальна вартість
	Торгується
Прибутковість за середньозваженою ціною, % річних
Зміна до прибутковості за середньозваженою ціною перед. торгового дня, % річних
Прибутковість за ціною останньої угоди, % річних
Обсяг торгів, руб. (з початку року)

Таким чином, величина безризикової ставки прибутковості як базового елемента для розрахунку ставки дисконтування кумулятивною побудовою приймається рівною 6,12%.

Дані сайту http://www.micex.ru

У даному випадку значення прибутку підприємця дорівнює.

Аналітична стаття офіційного клубу РГО www.appraiser.ru

почесний член РГО,

проф., д. т.зв.

Про прибуток підприємця у витратному підході до оцінки нерухомості.

Останнім часом з'являються публікації, які пропонують відмовитися від обліку прибутку підприємця у витратному підході до оцінки нерухомості. У роботі висловлюється припущення про те, що («помилкова») пропозиція про необхідність обліку цього прибутку і про схему розрахунку її величини базується на аксіомі теорії оцінки, що випливає з («не реалізується на практиці») припущення про можливість рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості. Додаткові аргументи на користь обґрунтування зазначеної аксіоми представлені в , нижче обговорюється проблема необхідності обліку прибутку підприємця – незалежно від визнання обґрунтованості згаданої аксіоми.

Набуття права забудови земельної ділянки (права власності або права укладання договору оренди),

Організацію проектування, фінансування (з використанням власних та позикових коштів) та створення (із залученням підрядників) на цій ділянці покращень (будівель, споруд, комунікацій, насаджень),

Оформлення прав на ці покращення (на додаток до оформленого раніше права власності на землю або права оренди землі),

Організацію продажу створеного об'єкта нерухомості.

Вкажемо, що згадана майбутня вартість витрат є ринковою вартістю об'єкта, щойно завершеного будівництвом. На базі цієї вартості формується ціна пропозиції об'єкта до продажу або до внесення об'єкта до статутного капіталу будь-якої компанії, а також ціна пропозиції щодо ринкової орендної плати (пропозиція щодо ставки орендної плати) - при здачі в оренду об'єкта оцінки як фінансового активу у речовій формі .

Для початку звернемо увагу на неприйнятність використання розрахунку ринкової вартості як вартості будівництва об'єкта для власного використання, тому що відповідно до визначення поняття ринкової вартості ця остання є вартістю в обміні - у гіпотетичній угоді, що моделюється оцінювачем. Водночас зазначимо, що у формулюванні принципу згадується фінансова компенсація за час, витрачений на будівництво, а ця компенсація має розраховуватися з урахуванням вартості грошей у часі: на час будівництва творець об'єкта «заморожує» свої та позикові кошти – замість отримання доходів від використання готового об'єкта, який він міг би купити у девелопера. Т. е., і в цьому випадку повинна проводитися капіталізація всіх витрат будівельного проекту, яка також призведе до утворення суми доходу на капітал (прибутки підприємця), що визначається методом нарощення (капіталізації) витрат за нормою віддачі на капітал.

Література

1. Про «прибутки підприємця» у витратному підході.2009. http://www. *****/UserFiles/File/Guidance_materials/korostelev_zatr_podhod. doc.

2. Озерів аналіз та оцінка нерухомості. СПб.: Вид. "МКС". 2007.

3. Про аксіому теорії оцінки. 2009. (http://www.*****/rclub/research/aksioma. pdf).

Прибуток підприємця відображає витрати на управління та організацію будівництва, загальний нагляд та пов'язаний із цим ризик.

Прибуток підприємця визначається аналітичним методом, запропонованим співробітниками Петербурзького технічного університету (СпБДТУ) – к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнєцовим та д.т.н., професором Є.С.Озеровим.

Розрахунок прибутку підприємця заснований на припущенні, що інвестувати кошти в нове будівництво має сенс лише в тому випадку, якщо прибуток від будівництва нового проекту буде не меншим, ніж прибуток від альтернативного проекту, що має той самий рівень ризику і таку ж тривалість, як і нове будівництво .

Розмір прибутку підприємця визначається за такою формулою:

Де N - нормативний термін будівництва у роках;

C 0 - частка авансового платежу у сумі платежів, прийнята з припущення, що інвестор спочатку авансує 20% від вартості об'єкта;

y а - річна норма віддачі на вкладений капітал (відповідає розрахунковому коефіцієнту капіталізації для аналогічних об'єктів, враховуючи типові ризики та термін повернення капіталу)

n* – період реалізації проекту;

k – коефіцієнт альтернативних вкладень, При реалізації об'єкта протягом n * років, визначається за формулою:

, (50)

Розрахунок прибутку підприємця зведено до таблиці 14

Таблиця 14

Розрахунок прибутку підприємця
Найменування показника	Позначення	Значення
Нормативний термін будівництва, у місяцях
Нормативний термін будівництва, у роках
Коефіцієнт альтернативних вкладень
Частка авансового платежу у сумі платежів
Річна норма віддачі на вкладений капітал
Розмір прибутку підприємця

3.3.3. Розрахунок вартості будівництва аналогічного об'єкта

У зв'язку з відсутністю даних про вартість будівництва точної копії об'єкта, що оцінюється в поточних цінах на дійсну дату оцінки, доцільно застосувати вартість заміщення.

У оціночної практиці до розрахунку відновлювальної вартості об'єкта нерухомості переважно використовується індексний метод розрахунку. Він полягає у визначенні повної відновлювальної вартості шляхом множення базової вартості, позначеної в кошторисній документації по об'єкту, що оцінюється, на індекс перерахунку вартості до рівня поточних цін .

Визначення витрат на створення об'єкта нерухомості, аналогічного оцінюваному, здійснюється за такою формулою:

З = (B 2001 · J 2001-2014) (51)

Де B 2001 – Загальна вартістьбудівництва у цінах 2001 року, вищевказаної будівлі, відповідно до укрупнених показників вартості будівництва;

J 2001-2014 – 5,43 без урахування ПДВ - індекс переходу рівня цін від ТЕР 2001 року до рівня цін 2014 р. за видами будівництва Російської Федерації, згідно з ;

3.3.4. Розрахунок зносу будівлі

Теоретично витратного підходу до оцінки вартості нерухомості накопичений знос сприймається як загальна втрата об'єктом оцінки ринкової вартості, обумовлена фізичним зносом, і навіть функціональним і зовнішнім старінням. У цьому дипломному проекті використовується метод оцінки накопиченого зносу за його складовими (метод розбивки).

Зношування - це втрата вартості через погіршення фізичного стану об'єкта та/або його морального старіння. Накопичений знос визначається як різниця між поточною вартістю відновлення (заміщення) та реальною ринковою вартістю об'єкта на дату оцінки.

Розрахунок фізичного зносу

Розрахунок фізичного зносу здійснювався методом експертизи стану відповідно до . Відповідно до цього методу визначалося фізичне зношування кожного конструктивного елемента будівлі. Загальний фізичний знос визначається за такою формулою:

, (52)

Де F ф - фізичне зношування будівлі, %;

F i - фізичне зношування i-го конструктивного елемента будівлі, %;

L i - коефіцієнт, що відповідає частці відновної вартості

i - го конструктивного елемента загальної відновлювальної вартості будівлі;

n – кількість конструктивних елементів у будівлі.

Відновлювальна вартість приймається у розрахунках за 100%.

Таблиця 15

Опис конструктивних елементів будівлі та визначення зносу

Назва конструктивних елементів	Опис конструктивних елементів	стан	Питома вагаза таблицею	Поправка до питомої ваги, %	Питома вага КЕ з поправками	% зносу до стор. гр. 7 х гр, 8/100

Фундаменти	Монолітна залізобетонна плита
	Залізобетонні збірні	Нормативне
а) стіни зовнішні внутрішні б) перегородки	Цегляні, газобетонні блоки	Норамтивне
Перекриття та покриття	Збірні залізобетонні	Норамтивне
	Поєднана, з/б плита, рулонне покриття	Тріщини в покрівельному килимі внаслідок відсутності деформаційних швів
	Бетонні, лінолеум	Здуття, що виникло через недостатнє ущільнення
Віконні та дверні отвори	ПФХ профілі на вікнах та дверях	Норамтивне
Оздоблювальні роботи	Фарба, шпалери	Норамтивне
Санітарно- та електротехн. Пристрої	Опалення, електрич.	Норамтивне
	Вимощення	Норамтивне

Значення зношування округляється до цілого числа. Таким чином, фізичне зношування становить 13 %.

Розрахунок фізичного зносу зведено таблицю 16.

Таблиця 16

Розрахунок фізичного зносу у цінах 2014 року

Конструктивні елементи	Питома вага	Вартість робіт у цінах 2014 року, тис. руб.	Зношування конструктивних елементів, %	Зношування конструктивних елементів. тис. руб

Фундаменти

Стіни, перегородки
Перекриття, покриття



Оздоблювальні роботи
Санітарно- та електротехн. пристрої

За підсумками можна дійти невтішного висновку, що функціональний знос будівлі становив 17898 тис. крб. Це викликано терміном служби будівлі, так як воно було збудовано у 2007 році та його знос на 2014 р відповідно до розрахунків становить 13%.

Щоб врахувати у вартості нерухомості передбачуваний дохід від її продажу та відобразити сукупні ризики забудовника (інвестора), до величини витрат на будівництво повинна бути додана деяка величина, яка відображатиме типовий (нормальний) гаданий прибуток забудовника. Розмір її виражається в грошах або у відсотках від витрат на створення цих покращень і фігурує як складова частина відновлення чи заміщення поліпшень.

У величині підприємницького прибутку має враховуватися безризикова ставка доходу і ризик, пов'язані з реалізацією цього виду нерухомості над ринком. Отримати ринкові дані про прибуток важко, оскільки вони найчастіше охороняються як комерційна таємниця. Значення в інтервалі 10-30%, які зазвичай приймаються на підставі інтерв'ю з підприємцями, ніяк не обґрунтовуються. Зокрема, оцінювачі не звертають уваги на те, що цей прибуток залежить від обсягів та строків будівництва, від того, чи розділені функції інвестора (замовника) та будівельника (підрядника), від інших факторів.

Отже, визначення величини прибутку підприємця у межах витратного методу оцінки нерухомості залишається однією з актуальних проблем оцінки. Деякі сучасні підходидо оцінки прибутку підприємця ґрунтуються на принципі альтернативності інвестицій: інвестувати кошти в нове будівництво має сенс лише в тому випадку, якщо прибуток від будівельного проекту буде не меншим, ніж прибуток від альтернативного проекту, що має той самий рівень ризику і ту саму тривалість, що й нове будівництво.

1. Розрахунок прибутку підприємця шляхом невідшкодованих інвестицій.
Економічний зміст невідшкодованих інвестицій базується на понятті «поставлені витрати» або «втрачена вигода від тимчасового заморожування капіталу». Капітал у грошовій чи матеріальній формі зобов'язаний «працювати» чи приносити дохід. Якщо капітал тимчасово з об'єктивних причин не приносить доходу, його власник зазнає збитків, еквівалентних відсотку на цей капітал. Після цього розумно припустити, що власник оцінить свій капітал з урахуванням недоотриманих нею відсотків.

Таким чином, невідшкодовані інвестиції V - це майбутня вартість потоку капіталовкладень (витрат) на створення об'єкта як джерела доходів або, що те саме, акумульована до дати експлуатації прибуткового активу за деякою нормою відсотка сума витрат на його створення.

Розмір невідшкодованих інвестицій визначається за такою формулою

У свою чергу, прибуток підприємця (ПП) можна виразити формулою

Таким чином, прибуток підприємця дорівнює величині
змінених витрат або різниці невідшкодованих інвестицій та прямої суми витрат на створення об'єкта нерухомості.
Загальна вартість витрат за будівництво (вартість будівництва) будівлі (до розрахунку прибутку підприємця) становить 376 188 000 крб.

Типовий час будівництва такого об'єкту визначено у вісім кварталів. Результати розрахунку прибутку підприємця, що використовується в оцінці будівлі, наведено у таблиці.
2. Методика оцінки прибутку підприємця з урахуванням аналізу моделей поведінки потенційного інвестора.

Зробимо такі припущення:
1. Вартість об'єкта нерухомості, визначена на основі витратного підходу, дорівнює його ринковій вартості.

2. Передбачається, що у всіх аналізованих проектах операції купівлі-продажу об'єкта нерухомості здійснюються за ринковою вартістю.
Передбачається, що інвестор у момент ухвалення рішення про купівлю або будівництво об'єкта має всю необхідну суму для купівлі об'єкта за ціною, що дорівнює ринковій вартості (Варіанти, що передбачають можливість придбання об'єкта з використанням кредитних ресурсів, не розглядаються, оскільки для більшості об'єктів і інвесторів поки не є типовими. Проте пропоновану далі табл. ринкова ставказа кредитом).

При цьому вважається, що інвестор розраховує інвестувати ВРЮ суму, що є. У цьому випадку при виборі варіанта, що передбачає поетапне внесення інвестицій (наприклад, при будівництві об'єкта), розумний інвестор захоче, щоб тимчасово незадіяні кошти також давали дохід.

У тому випадку, якщо величина коштів, які інвестор може і хоче інвестувати, значно перевищує вартість об'єкта, він з великою ймовірністю зможе вкласти тимчасово вільні кошти в аналогічний проект з тією ж нормою доходності.

Якщо ж початкова сума коштів можна порівняти з ринковою вартістю об'єкта, то інвестувати тимчасово незадіяні кошти в проект з тією ж прибутковістю, що й у будівельного проекту, та ще й на короткий строк, буде досить складно. Найімовірніше, вдасться розмістити кошти на депозит, періодично знімаючи з нього суми, необхідні оплати чергового будівельного етапу. При цьому ставка за депозитом у загальному випадку відрізнятиметься від норми віддачі будівельного проекту.

При розрахунку інвестиційної вартості, інвестиційному консультуванні можна на основі інформації про конкретного інвестора вибрати значення норм віддачі для будівельного проекту та для засобів, що розміщуються додатково. При визначенні ринкової вартості слід керуватись типовими можливостями інвестора. Як зазначалося, зазначений алгоритм реалізується як розрахункової таблиці серед Excel.

Коментарі до розрахункової таблиці. Розрахункова таблиця складається із трьох частин. Перша містить вихідні дані та припущення, тут же наведено результати розрахунку. Друга та третя частини містять розрахунки ефективності різних моделей поведінки інвестора.
Для зручності опису таблиці її рядки нумеруються. Розглянемо порядок формування таблиці конкретному прикладі.

Вихідні дані та зведення результатів. Значення у рядках 1 та 2 були обрані довільно. При необхідності таблиця легко адаптується до розрахунку прибутку підприємця, відповідної проекту будь-якої тривалості та з будь-яким числом платіжних періодів на рік.

Вартість будівництва та земельної ділянки(Рядки 3 і 4), а також розподіл витрат на будівництво за платіжними періодами (рядок 5) повинні бути відомі до початку розрахунку. Так як прибуток підприємця визначається у відсотках від величини інвестицій, можна ставити в рядках 3 та 4 не конкретні значення, а співвідношення цін землі та будівлі. У першому осередку рядка 5 оцінювач може вказати розмір авансового платежу.

У рядку 6 оцінювач має можливість відобразити свої уявлення про зміну вартості об'єкта, що оцінюється, за період, що відповідає тривалості будівництва.
При цьому запропонована методика розрахунку дозволяє не враховувати фізичне зношування об'єкта, накопичений за цей період. Таким чином, значення у рядку 6 відображає головним чином прогнозовану зміну рівня цін на ринку.
У прикладі вважається, що вартість об'єкта не зміниться.

У рядках 9-11 задаються значення ставки за депозитом, норми віддачі для будівельного проекту та ставки дисконту для потоку доходів від експлуатації об'єкта. Загалом вони мають бути різними.
Запропонована таблиця передбачає зміни ставок під час здійснення проекту, хоча за необхідності може бути доопрацьована відповідним чином.

У рядку 14 перед проведенням розрахунку необхідно встановити початкові значення ставки прибутку підприємця для двох варіантів розрахунку. Можна встановити нульові значення. У прикладі для наочності використовувалася ставка 5%.

Після проведення обчислень з використанням функції "Підбір параметра" у рядку 14 з'являються розрахункові значення ставок прибутку підприємця для двох варіантів розрахунку.
У рядку 15 відображаються значення ринкової вартості об'єкта, яка розраховується як: (Рядок 3 + рядок 4) х (1 + рядок 14).

Розділ «Зведення результатів» дозволяє оцінювачу шляхом розміщення вагових коефіцієнтів висловити своє ставлення до достовірності результатів, отриманих на основі двох варіантів розрахунку.

Перший спосіб розрахунку.Цей спосіб розрахунку заснований на наступному затвердженні: щоб було сенс інвестувати в будівельний проект, показник NPV такого проекту має бути позитивним.

У рядку 23 показано первісну суму коштів в інвестора, яка прийнята рівною ринковою вартістю об'єкта (рядок 15).

У рядку 24 вказано суми інвестицій у будівництво відповідно до визначеного вище графіка. Витрати на придбання земельної ділянки та авансовий платіж за будівництво провадяться у початковий момент (нульовий період у таблиці).

Передбачалося, що тимчасово не задіяні кошти інвестор розмістить на депозит. У рядку 25 відображено зміну величини коштів на депозиті, які, з одного боку, зменшуються у зв'язку з необхідністю оплачувати черговий будівельний етап, а з іншого - дещо збільшуються завдяки відсоткам по депозиту, що накопичуються. Передбачається, що відсотки (рядок 26) виплачуються наприкінці кожного періоду.

Активи інвестора після закінчення будівництва складаються з побудованого об'єкта нерухомості та суми коштів, що залишилася на депозиті.

Ринкова вартість об'єктунаприкінці будівництва розраховується за такою формулою: рядок 29 = рядок 23 x (1 + рядок 6).

Знаючи вартість активів наприкінці проекту, можна знайти їхню поточну вартість. Ставки дисконту цієї операції для різних активів використовуються різні і відбивають ризики, пов'язані зі створенням активу. Відповідні значення поточних цін наведено у рядках 33 та 34.

Сумарна поточна вартість активів (рядок 32) є сумою рядків 33 і 34.
Чиста поточна вартість проекту (рядок 35) є різниця поточної вартості майбутніх активів (рядок 32) та величини початкових інвестицій (рядок 23).

Той факт, що NPV вийшла негативною (-116), говорить про те, що прибуток підприємця у розмірі 5% від суми інвестицій не може зацікавити інвестора.

Використання функції Excel «Підбір параметра» дозволяє підібрати значення прибутку підприємця (у рядку 14), коли NPV (рядок 35) стає рівним нулю.

При заданих вихідних значеннях прибуток підприємця становив 19,8% від суми інвестицій.

Другий спосіб розрахунку.В цьому випадку виходимо з того, що інвестор зазвичай стоїть перед вибором: придбати «готовий» об'єкт нерухомості або інвестувати кошти в будівництво нового об'єкта, що має рівнозначну корисність.

Розсудливий інвестор віддасть перевагу з двох альтернативних проектів той, у якого показник NPV більший. У цьому передбачається, що величини інвестицій у проекти однакові, проекти мають рівну тривалість, а розбіжності у ризиках компенсуються різними ставками дисконту під час розрахунку NPV кожному за проекту.
Визначимо величину прибутку підприємця на підставі припущення про рівність NPV для будівельного та альтернативного проектів.

Поточна вартість активів для варіанта, пов'язаного з будівництвом об'єкта, визначається так само, як і в попередньому способі.

У варіанті придбання та здачі в оренду річний чистий операційний дохід від експлуатації (рядок 52) розраховується як добуток ринкової вартості об'єкта (рядок 49) та ставки дисконту для потоку доходів від здачі в оренду (рядок 11).

Передбачається, що платежі надходять наприкінці кожного періоду (проте за потреби таблицю легко адаптувати до будь-якої системи оплати) (табл. 11.15).

Слід зазначити, що з розрахунку чистого операційного доходу у числі витрат було враховано резерв на заміщення. Наприкінці терміну проекту передбачається витрачання резерву заміщення для відновлення об'єкта до початкового стану. Це дозволяє знехтувати збільшенням фізичного зносу з метою цього розрахунку.
У зв'язку з цим ринкова вартістьоб'єкта наприкінці проекту може бути розрахована за формулою: рядок 53 = рядок 49 х (1 + рядок 6).

Передбачається, що кошти, що з'являються, рівні чистому операційному доходу за кожен період, інвестор негайно розміщуватиме на депозит (рядок 54).

Вартість активів інвестора в кінці терміну проекту (рядок 57) складається з вартості об'єкта нерухомості (рядок 53) та суми коштів на депозиті (рядок 55).
Сума коштів на депозиті наприкінці строку (рядок 55) є майбутньою вартістю ануїтету, розрахованою за ставкою, зазначеною в рядку 9.

Поточна вартість активів (рядок 61) визначається за допомогою ставки дисконту, заданої в рядку 11.

Різниця значень поточних цін за двома варіантами вказана у рядку 62. При цьому рядок 62 = рядок 46 - рядок 61.
Використання функції Excel «Підбір параметра» дозволяє підібрати значення прибутку підприємця (у рядку 14), коли значення у рядку 62 стає рівним нулю.

Оскільки різниця NPV для двох проектів вийшла негативною (= -113), можна стверджувати, що закладений у розрахунках прибуток підприємця у розмірі 5% недостатній.

При заданих вихідних значеннях прибутку підприємця (за 2-м способом) становила 19,3% від суми інвестицій.

Аналіз результатів.Два використаних способу розрахунку в загальному випадку дають значення підприємницького прибутку. З погляду теорії її потрібно прийняти рівною більшому з одержаних результатів. Але якщо немає впевненості в точності вихідних даних, для формування остаточного значення підприємницького прибутку можна використовувати результуючі значення обох способів, призначивши їм відповідні ваги.

Можна також розглянути кілька варіантів набору вихідних даних та взяти їхнє середньозважене значення.
Отримана ставка підприємницького прибутку, що дорівнює наведеному прикладу 19,6%, розраховується як майбутня вартість (FV) потоку інвестицій у будівництво з використанням норми віддачі для будівельного проекту (у даному прикладі Кстр = 25% (рядок 10 таблиці). Прибуток підприємця, визначений таким чином, вказана під рядком 22 та становить 15,3%.

Слід зазначити, що якщо в цьому методі задати однакові норми віддачі для будівельного проекту, депозиту та проекту, пов'язаного з придбанням готової нерухомості, то результати розрахунку повністю збігатимуться з результатом використання аналітичного методу (КузнєцовДД., Озеров Є. С.). Аналітичний метод визначення величини прибутку підприємця у витратному методі оцінки нерухомості // Питання оцінки. 1998. № 4).
На окремий аналіз заслуговують результати, отримані на основі припущення про те, що вартість об'єкта, що оцінюється, зміниться за період, що відповідає тривалості будівництва.
У таблицях 11.16-11.17 нижче наведено результати розрахунку для випадків, коли вартість об'єкта зменшується/збільшується на 10%.

З таблиць видно, що у результати, отримані другим способом, зміна вартості мало впливає, результати першого способу змінюються дуже суттєво. Втім, це досить очевидно. Якщо інвестор прогнозує отримати додатковий прибуток від зростання цін на ринку, він може задовольнитись меншим підприємницьким прибутком. І навпаки, прогнозовані збитки від падіння цін змушують інвестора закладати у розрахунки більший підприємницький дохід.

У таких випадках слід надавати більшої ваги більшому результату.

Якщо оцінювач заздалегідь знає величину підприємницької прибутку, з допомогою запропонованої таблиці може легко визначити якийсь інший розрахунковий параметр, наприклад норму віддачі для будівельного проекту.
Так, якщо в запропонованому прикладі прийняти підприємницький прибуток рівним 12%, відповідна норма віддачі для будівельного проекту дорівнюватиме 18%.

Розглянута методика та її комп'ютерна реалізація дозволяють надати розрахунку прибутку підприємця в оцінці нерухомості витратним підходом

Аналіз проведених розрахунків дозволяє зробити такі висновки:
1. Прибуток підприємця у межах витратного методу може бути оцінена виходячи з можливості альтернативного розміщення капіталу, який буде необхідний придбання ділянки землі, здійснення будівництва та продажу (введення у дохідну експлуатацію) об'єкта.

2. При використанні запропонованої методики підприємницький прибуток виявляється чутливим насамперед до таких параметрів, як норма віддачі за альтернативним проектом, тривалість будівництва та відношення вартості ділянки та авансового платежу до повної суми витрат за проектом.
3. Істотно впливає величину прибутку підприємця зміна норми віддачі за альтернативним проектом під час будівництва. У той самий час нерівномірність розподілу витрат у часі надає слабке впливом геть величину цієї прибыли.

4. При прогнозуванні термінів будівництва можна орієнтуватися на нормативні документи(СНІП 1.04.03-85 Норми тривалості будівництва та закладення у будівництві підприємств, завдань та споруд. М. Будвидав 1986) або враховувати практику будівництва аналогічних об'єктів.

5. Якщо наростання витрат у часі носить нелінійний характер, що характерно для складних комплексів, норма віддачі за альтернативним проектом змінюється у часі та (або) складними виявляються схеми продажу збудованого об'єкта, доцільно прибуток підприємця знаходити розрахунком з використанням електронних таблиць.

Головна > Держпідтримка

Прибуток підприємця у витратному підході є формулою. Про «прибутки підприємця» у витратному підході. Нормативно-правова база проекту загалом

3.3.3. Розрахунок вартості будівництва аналогічного об'єкта

3.3.4. Розрахунок зносу будівлі

Рекомендуємо також