Если объяснить простыми словами, что такое девелопер, можно сказать: это предприниматель, занимающийся девелопментом, т.е. извлечением прибыли за счет создания объектов коммерческой недвижимости. Особенности профессии и анализ ее прибыльности рассматриваются далее.
Разберемся с понятиями: основные признаки
Название профессии и вида деятельности пришло к нам из английского языка, поэтому будет правильно сначала определиться с толкованием понятий исходя из происхождения слов:
- Глагол to develop означает «развивать», «строить».
- Существительное development означает «развитие», «создание», «застройка».
- А существительное developer в этом контексте можно осмысленно перевести как «предприниматель, который строит и развивает».
Таким образом, если говорить простыми словами о том, можно сразу сказать: это предприниматель, деятельность которого непосредственно связана с недвижимостью. Он может вести свою деятельность как ИП или как юридическое лицо. При этом есть несколько признаков, по которым всегда можно определить именно этот вид деятельности:
- Всегда занимается развитием изначально слаборазвитого места. Например, он застраивает гипермаркет, офисный центр, зону парковки почти на пустой земле.
- Этот предприниматель под свой риск покупает или арендует земельный участок, привлекает средства для строительства коммерческой недвижимости.
- Он сам принимает решение о целесообразности строительства здания, а не выступает посредником, спонсором и т.п.
- Затем он полностью реализует проект и продает здание (или иной объект), чтобы полностью окупить все затраты и получить существенную прибыль.
- В отличие от риэлтора, он не занимается посредническими услугами. Его бизнес основан на развитии проекта с нуля и до стадии коммерческой окупаемости с целью последующей продажи. Хотя при этом он может продать объект и до наступления рентабельности.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Девелопмент зачастую связан именно с коммерческой, а не жилой недвижимостью. Хотя на практике такую четкую границу провести не всегда невозможно.
Видео комментарий по теме:
Разновидности бизнеса
Как правило, это юридическое лицо, относящееся к среднему или крупному бизнесу (исходя из годовых оборотов доходов компании).
Бизнес, связанный со строительством, развитием и последующей продажей коммерческой недвижимости, подразделяется на 2 большие категории:
- Fee-development. Это коммерческая деятельность, в которой участвует собственно строитель и заказчик. Последний поручает первому вознаграждение за определенные услуги. Застройщик должен подобрать оптимальный земельный участок под строительство недвижимости, составить технико-экономическое обоснование проекта, способствовать заключению контрактов, проведению строительства и т.п. По сути, речь идет о делегировании некоторых задач.
- Speculative development – т.е. спекулятивный девелопмент. В этом случае он сам инициирует и реализует проект. Существенное отличие от первого вида в том, что спекулятивный предполагает ведение бизнеса на свой страх и риск. А в первом случае компания просто выполняет заказ другого юридического лица.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Иногда выделяют еще один вид этого бизнеса – так называемый BTS—development. В этом случае можно сказать простыми словами, что это такое лицо, которое по запросу заказчика занимается строительством конкретного недвижимого объекта под конкретные, заранее определенные цели.
С другой стороны, классифицируют и в зависимости от тех объектов недвижимости, строительством которых занимается компания:
- коммерческой недвижимости;
- жилой;
- загородной;
- участков земли (land-development).
Этапы бизнеса: из чего состоит development
Существует несколько подходов к выделению этапов. Обычно создание и развитие объекта недвижимости осуществляется за 5-6 стадий:
- Предварительный этап – анализ экономической ситуации конкретной страны и региона, анализ рыночной конъюнктуры, степени развития места, его потенциала, коммерческой привлекательности будущего здания.
- Детальная разработка проекта с технико-экономическим обоснованием его потенциальной рентабельности. Анализ местоположения в связи с коммерческой привлекательностью будущего здания.
- Подготовка к строительным работам: заключение контрактов, документальная работа, получение разрешений, собственно финансирование.
- Строительство.
- Маркетинг, эксплуатация объекта, раскрутка его коммерческой привлекательности.
- Продажа и получение прибыли.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если попытаться объяснить простыми словами, кто такой девелопер и связать это понятие с аналогами в русском языке, то наиболее близким термином будет «застройщик». Однако степень соответствия во многом условная. Застройщик – это строительная компания, которая имеет земельный участок и возводит на нем здание. Девелопер же часто не занимается собственно строительством. Он привлекает средства, инвестирует собственные активы в возведение здания с целью последующей его продажи.
Что должна уметь делать компания
- оценка коммерческого потенциала места расположения будущего объекта;
- анализ текущей рыночной ситуации в соответствующей нише;
- прогноз в среднесрочной и долгосрочной перспективе относительно развития недвижимости;
- документальное сопровождение процесса на всех этапах: покупка земельного участка, разрешение на строительство, приемка;
- непосредственный контроль за ходом строительных работ, а также приемки объекта;
- маркетинговые исследования с целью определения наилучшего пути и срока продажи здания.
Т.е. , компания должна держать в штате несколько инженеров, юристов, маркетологов и других специалистов: важно понимать, что это такое сложное явление, которое невозможно адекватно оценить одному человеку.
Сильные и слабые стороны
Очевидный плюс этого бизнеса состоит в том, что он позволяет получать огромную прибыль за счет продажи коммерчески успешного здания, которое имеет большой потенциал прибыльности. Однако он имеет и существенные недостатки:
- зависимости от конъюнктуры различных рынков;
- высокая цена ошибки;
- большие финансовые вложения;
- довольно длительный срок окупаемости и др.